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Décisions
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Abstracts
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Études
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Cass 07-11-2007-1
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Irrecevabilité
de l’action en contestation d’une décision d’assemblée adoptée à
l’unanimité (Cass 07-11-2007-1)
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Cass
07/11/2007-2
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En
présence d’un ordre du jour prévoyant l’autorisation au syndic
d’agir en justice contre un copropriétaire, l’assemblée ne peut prendre en
outre une décision connexe mais sortant du cadre de la question
inscrite ; Question évoquée dans le commentaire : les modalités
d’exercice par le syndic de son obligation de conseil en cours
d’assemblée (Cass 07/11/2007-2)
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Cass 18/10/2007-1
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Licenciement
pour absence prolongée d’une concierge : le « remplacement
nécessaire » ne peut pas
s’entendre du recours à une entreprise de prestation de services (Cass. soc. 18/10/2007-1) ۩
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Cass 26-09-2007-1
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L’assemblée
générale ne peut ni adopter deux décisions distinctes par un vote
unique, ni autoriser par anticipation le syndic à agir en
Justice contre un défendeur non désigné
(Cass 26-09-2007-1)
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Cass 25/09/2007-1
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Recouvrement des charges :
la preuve du paiement
est à la charge du débiteur ; interprétation de la règle par Cass 25/09/2007-1
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Cass 19-09-2007-1
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LRAR : Responsabilité de La
Poste : en omettant d’indiquer sur l’envoi la date de première présentation, l’agent de La Poste, qui a
ainsi enfreint la procédure applicable à la distribution des plis
recommandés, a, par son comportement, caractérisé l’inaptitude de La Poste
à l’accomplissement de sa mission
(Cass 19-09-2007-1)
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Cass 10/07/2007-1
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Un enseignement : le
refus de payer les charges n’est pas une solution efficace pour obtenir
satisfaction. (Cass 10/07/2007-1)
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CA Paris 04/07/2007-1
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Condamnation d’un
fournisseur d’accès Internet pour diffusion aux syndics de copropriété d’une brochure
mentionnant le caractère obligatoire du raccordement des immeubles
au réseau de fibre optique CA Paris 04/07/2007-1
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Cass 04/07/2007-3
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L’autorisation au syndic
d’agir en responsabilité décennale contre les constructeurs doit comporter la
liste exhaustive des désordres allégués ; Insuffisance du renvoi à un
rapport d’expertise judiciaire ; un courant de jurisprudence
critiquable ! Cass
04/07/2007-3 ۩
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Cass 04/07/2007-2
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La consistance du
lot vendu : la prééminence du règlement de copropriété permet de remédier à une
description incomplète du lot vendu (omission de la jouissance exclusive
d’un jardin Cass 04/07/2007-2
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Cass 04/07/2007-1
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La
réunion de tous les lots entre les mains d’un
même propriétaire entraîne de plein droit la disparition
de la copropriété et la dissolution du
syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation ; les
problèmes pratiques liés à ces opération (Cass 04/07/2007-1)
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Cass 03/072007-1
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Pour une copropriété
issue du partage d’une SCI, le règlement de copropriété a préexisté à
la division par lots de l’immeuble, et s’impose au syndicat, né de la
liquidation amiable de la société civile immobilière et de l’approbation de
l’acte de partage par l’assemblée de la SCI (Cass 03/072007-1) ۩
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Cass. 20/06/2007-2
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Une Cour d’appel ne peut se contenter
d’énoncer que le PV d’une assemblée a été notifié le 18/06/2002 pour
déclarer irrecevable une contestation de décision, sans préciser la date de
première présentation du pli recommandé au domicile du demandeur. Cass.
20/06/2007-2
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Cass 19/06/2007-1
Cass 20/06/2007-1
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Recouvrement
de charges par voie de référé-provision :
1)
L’existence d’une instance en annulation de l’approbation des comptes
n’affecte pas le caractère non sérieusement contestable de la créance du
syndicat
2)
même solution pour une exception d’irrégularité de la convocation en
l’absence d’action en nullité de l’assemblée Cass. 19 et 20/06/2007
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CA Paris 13/06/2007-1
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L’arrêt de la Cour d’appel
de Paris du 13/06/2007 adopte, pour l’application de l’article 22
al. 3, la solution exprimée par la RM 34796 et néglige celle résultant
de l’arrêt de cassation du 20/07/1994.
(CA Paris 13/06/2007-1)
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Cass 06/06/2007-1
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Inexistence du lot constitué par un
emplacement de stationnement défini par le RC comme un droit de
jouissance exclusive sur une partie commune, en l’absence de toute
partie privative (Cass 06/06/2007-1) Voir 1-3-2-3 Sur cette question, le Dictionnaire permanent de gestion immobilière opte
comme nous pour la solution du droit de superficie (Bull 393 p.
1375)
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1-3-2-3
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Cass 23/05/2007-1
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La convocation à une
assemblée générale concernant des époux propriétaires d’un lot de
copropriété dépendant de leur communauté de biens doit être libellée au nom
des deux ; seule solution fiable : un pli séparé
pour chacun d’eux !
Cass 23/05/2007-1
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Cass 23/05/2007-2
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La clause de solidarité
des indivisaires figurant dans le règlement de copropriété est valide quelle que
soit l’origine de l’indivision Cass 23/05/2007-2
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Cass. 22/05/2007-1
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L’obligation
de raccordement à un réseau public de chauffage
figurant dans le cahier des charges d’une ZUP, et reproduite dans le
règlement de copropriété, est une obligation réelle
pesant sur le syndicat. Il est tenu, en fin de période
contractuelle, de renouveler l’abonnement. (Cass. 22/05/2007-1)
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Cass. 18-05-2007-1
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Le créancier impayé d’une
SCI peut poursuivre les associés s’il justifie de poursuites vaines et
préalables contre la société ; Si la SCI est
en « faillite », la déclaration de
créance est assimilée aux « vaines poursuites », sans que
le créancier ait à prouver que le patrimoine social sera insuffisant pour
le paiement de sa créance. Cass. chambre mixte
18-05-2007-1 ; commentaires et conseils pratiques aux syndics de copropriété. ۩
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Cass 09-05-2007-1
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Un Tribunal d’instance, pour condamner un
copropriétaire à payer 314,44 € au titre des charges, doit motiver
correctement sa décision. A défaut le jugement est cassé et le syndicat
des copropriétaires, qui n’en peut mais, doit payer 2000 € au titre de
l’article 700 NCPI !!!! (Cass 09-05-2007-1) ۩
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CA Paris 26/04/2007-1
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Vente d’une
partie commune à un copropriétaire : il faut créer le nouveau lot
avant de le vendre ! CA Paris
26/04/2007-1
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Cass 25/04/2007-1
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Une
compagnie d’assurances vendant les lots d’un IGH de son
patrimoine de garantie n’est pas un vendeur professionnel ;
elle peut invoquer la clause d’exonération de la garantie des vices
cachés à propos de la vétusté des installations de sécurité incendie
fonctionnant encore à la date de la vente (Cass 25/04/2007-1)
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Cass.
24/04/2007-1
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Dernières nouvelles des annulations en cascade d’assemblées générales et de la clause
d’aggravation des charges ; les audaces de la Cour d’appel
d’Aix ; Cass. 30/01/2007
et 24/04/2007-1
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Cass 28/03/2007-1
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La ratification de
travaux affectant les parties communes ne s’étend pas implicitement à des travaux non énoncés ; cas de travaux
réalisés par un locataire commerçant (Cass 28/03/2007-1)
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Cass 27/03/2007-1
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Le désamiantage d’une
tour en copropriété doit être décidé à l’unanimité lorsque les travaux
doivent conduire à rendre l’immeuble « brut de béton » tant en
ses parties communes qu’en ses parties privatives. (Cass. 3e 27
mars 2007)
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Cass 07/03/2007-2
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Dans une copropriété horizontale,
la clause du règlement de copropriété interdisant de se clore est licite, l’article 647 C. civ.
n’étant pas d’ordre public (Cass 07/03/2007-2)
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Cass 07/03/2007-1
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L’art. 619 du Code civil
limite à trente années la durée de l’usufruit consenti à une personne
morale, sans possibilité de dérogation (Cass 07/03/2007-1)
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Cass 02/03/2007-1
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L’Assemblée plénière de
la Cour de cassation précise l’étendue de l’obligation de conseil du
banquier à l’égard de sa clientèle ; les
professionnels de l’immobilier devront, comme les autres, tirer
les enseignements de cet arrêt de principe (Cass. Ass. Plénière 02/03/2007)
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Cass 27/02/2007-1
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Responsabilité
du copropriétaire du fait de son vote
(refus de constitution d’une provision pour travaux) Cass 27/02/2007-1
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CA Nancy 27/02/2007
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Le syndicat acquiert par accession la propriété
d’un local privatif construit par surélévation non autorisée (CA Nancy 27/02/2007-1)
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Cass.
30/01/2007
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Dernières nouvelles
des annulations en cascade d’assemblées générales et de la clause
d’aggravation des charges ; les audaces de la Cour d’appel d’Aix ; Cass. 30/01/2007
et 24/04/2007-1
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Cass 26/01/2007-1
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EPERS élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire ! L’article 1792-4 du Code civ. proclame
la responsabilité solidaire du fabricant du fait d’un élément
fourni, sous certaines conditions ; Étude et arrêts Cass
12/06/2002-2 et Cass. Assemblée
plénière 26/01/2007-1 ( liens aux
arrêts dans l’étude )
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Cass. 17/01/2007-1
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Travaux
urgents décidés par le syndic : une ouverture
vers la validité de la ratification explicite a
posteriori en l’absence de convocation immédiate de
l’assemblée ? Restons prudents
(Cass. 17/01/2007-1)
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CA Aix 16/01/2007
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Le Juge des référés peut imposer à un
copropriétaire de laisser accès à sa partie privative pour l’exécution
de travaux communs non visés par l’art. L 9, dès lors qu’ils sont
nécessaires et urgents ; particularités du régime de droit commun
applicable CA Aix 16/01/2007)
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Cass 20-12-2006-2
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La Cour de cassation
consacre la distinction entre l’action en nullité de l’assemblée fondée sur le non-respect
des formalités substantielles du procès
verbal, et l’action en contestation de décision, (Cass. Civ 3e 20/12/2006)
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Cass 20-12-2006-1
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La
règle « nul n’est tenu d’adhérer à une association ou, y ayant
adhéré, d’en demeurer membre » s’applique en cas de gestion par
une association (loi de 1901) d’équipements (sportifs ou autres) ou
services communs d’une copropriété (Cass. 20/12/2006-1).
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Cass 19-12-2006-3
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Le professionnel
prétendant avoir exécuté son obligation de conseil doit rapporter la
preuve de cette exécution. Comment les syndics peuvent-ils assurer
la conservation de cette preuve ?
(Cass 19/12/2006-3)
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CA Paris 07-12-2006-1
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Qu’est-ce
qu’un compte séparé ? Un compte ouvert au
nom du syndicat ? Ou un compte qui ne fait apparaître que les
mouvements financiers d’un syndicat déterminé ? CA Paris 23e B 07/12/2006
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Cass 22/11/2006-1
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Assemblée : la société mère d’une filiale à 100 % n’a pas qualité d’office pour
représenter sa filiale à l’assemblée
générale
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Même arrêt
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Assemblée : il appartient au syndic de rapporter la preuve
que les divers documents exigés par la loi ont été joints aux convocations
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Même arrêt
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Assemblée : L’omission de la
désignation de scrutateurs imposée par le règlement de copropriété est
sanctionnée par la nullité de l’assemblée
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Cass 22/11/2006-2
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Gestion
calamiteuse d’un chantier de travaux et de la
procédure judiciaire subséquente par différents professionnels
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Cass 08-11-2006-2
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La
construction d’une véranda sur un jardin, partie commune à jouissance
exclusive, exige une autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité
de l’article 26 ( voir aussi
Cass 20/03/02002 )
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Cass 08-11-2006-1
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Le
fait que des travaux affectant les parties communes de l’immeuble
soient nécessaires au maintien de l’activité du copropriétaire (injonction
des services de l’hygiène) ne lui permet pas de les effectuer sans
autorisation préalable de l’assemblée générale (Cass 08-11-2006)
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Cass 07-11-2006-1
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Le
copropriétaire débiteur ayant organisé son insolvabilité se heurte à l’action paulienne (art.
1167 C. civ.) du syndicat des copropriétaires ; Qu’est ce qu’une
action paulienne ? (Cass civ 1e ch. 07/11/2006) ۩
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Cass 27-10-2006
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Protection de l’acquéreur
contre les vices cachés : du Code civil aux diagnostics ; L’arrêt de l’Assemblée plénière de
la Cour de cassation du 27/10/2006 (Cass Ass. plénière
27/10/2006) et
le contrôle des opérateurs de diagnostics
techniques ۩
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Cass 25/10/2006-1
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Gestion
calamiteuse d’un recouvrement de charges ( 162 794 €
) dues par une SCI mise en liquidation de biens ; défaut
d’inscription de l’hypothèque légale et irrégularité de l’opposition à
paiement du prix après adjudication
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CA Paris 19/10/2006
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La
23e chambre présente une nouvelle interprétation de l’article L
22 ; pour les votes à la
majorité de l’art. 24, la réduction des voix
du copropriétaire majoritaire doit être effectuée en fonction du total des
voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés. CA
Paris 23e B 19/10/2006
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Cass 18/10/2006-1
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L’employeur
doit prendre en charge les frais exposés pour sa défense par un salarié
qui a dû assurer sa défense à un contentieux pénal (mise
en examen et non-lieu final sur plainte déposée par un client de
l’employeur) dont l’objet était lié à l’exercice de ses fonctions
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Cass 06/10/2006-1
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Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le
fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement
contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ;
L’assemblée plénière de la Cour de cassation vers
l’équivalence des responsabilités contractuelle et délictuelle ! Le
contentieux de la copropriété sera affecté par ce revirement
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CA Paris 14-09-2006-1
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Vente de lot : Si le syndic accepte de
remplir le formulaire complémentaire, il doit le servir correctement. Il est responsable des erreurs ou
omissions (CA Paris 23e
14/09/2006) Voir aussi Cass.
17/11/999
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Cass 13/09/2006-1
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Incorporation
par accession (art. 551 C. civ.) aux parties
communes, de la piscine construite (sans autorisation) dans un jardin,
partie commune avec droit de jouissance exclusif ; extension du droit
de jouissance exclusif à la piscine (l’accessoire suit le principal) ;
caractère personnel de l’action en démolition ; prescription décennale
de l’action
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Cass. 12/09/2006-1
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Le
juge des référés, saisi d’une demande de rétractation de l’ordonnance
ayant désigné un administrateur provisoire du syndicat, doit se placer à la date à laquelle il statue pour
apprécier si le syndicat est dépourvu de syndic. (Cass. 12/09/2006)
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CA Aix 07/09/2006
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Responsabilité
du syndicat du fait d’un ruisseau
traversant le terrain commun (noyade d’un enfant) en vertu de l’article 1384
al. 1 ; Faute du père ayant concouru pour 90 % à la réalisation du
dommage (CA Aix 07/09/2006)
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Cass 05-07-2006-1
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En
présence de la dénégation de signature d’un
accusé de réception de notification, opposée par un
copropriétaire, la Cour de cassation impose une vérification judiciaire
d’écriture en vertu de l’art. 1324 du Code civil. Ce texte est-il
applicable à une notification postale administrative ? On peut en
douter sérieusement. (Cass civ 3e 05/07/2006)
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CA Versailles 26/06/2006-2
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Le
problème récurrent des plaques professionnelles : en l’espèce
le panonceau « Marianne » d’un notaire CA Versailles 26/06/2006-2
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Cass 21/06/2006-1
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Retour au
délai « couperet » de l’article 42 alinéa 2 : la
demande en nullité de l’assemblée fondée sur la désignation irrégulière du
président doit être engagée dans le délai prévu par le texte (Cass. civ. 3e
21/06/2006)
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Cass 21/06/2006-1
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En présence
d’une clause du règlement de copropriété fixant le nombre
maximum de membres du conseil syndical, l’assemblée ne peut désigner
des membres en surnombre (Cass.
civ. 3e 21/06/2006)
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Cass 12/06/2006-2
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EPERS élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire ! L’article 1792-4 du Code civ. proclame
la responsabilité solidaire du fabricant du fait d’un élément
fourni, sous certaines conditions ; Étude et arrêts Cass
12/06/2002-2 et Cass. Assemblée
plénière 26/01/2007-1 ( liens aux
arrêts dans l’étude )
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Cass 08/06/2006-1
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Liberté
religieuse et copropriété ; la Cour de
cassation a prohibé l’installation de cabanes sur les balcons-terrasses à
l’occasion de la fête juive du « soukkot »
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Cass 24/05/2006-1
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L’accusé de réception d’un pli postal recommandé doit être
signé par le destinataire (ou une
personne ayant procuration) ; l’apposition d’un cachet ne peut
suppléer cette omission
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Cass 24/05/2006-2
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La faculté, accordée par
le règlement de copropriété, de « fermer » une terrasse, partie
commune soumise à jouissance privative, constitue un des droits accessoires
aux parties communes visés par l’art. L 3. Ce droit est caduc après
expiration du délai de 10 ans prévu par l’art. L 37
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Cass 11/05/2006-1
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Abus de
majorité et atteinte à l’égalité d’utilisation en cas
d’attribution d’emplacements de stationnement dans une cour commune à
certains copropriétaires sans contrepartie pour les autres
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Cass 26/04/2006-1
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L’obligation d’assurer la sécurité des personnes au service de
la copropriété impose au syndic de prendre
les mesures propres à faire cesser les agressions
commises par des copropriétaires ou locataires envers la gardienne de l’immeuble. La carence du syndic engage sa responsabilité.
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Cass 26/04/2006-2
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La saga des
Thibaudières :Effet rétroactif de l’annulation de la
désignation des membres du conseil syndical coopératif ;
annulation corrélative de la désignation du syndic et des actions
judiciaires qu’il a engagées
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Cass
26/04/2006-3
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Dans
le cas d’une copropriété en VEFA, les
prescriptions du permis de construire sont des accessoires de la chose
vendue ; Le non-respect d’une prescription, sanctionné par
le refus du certificat de conformité, est une faute dans la délivrance du
bien vendu. Elle justifie la condamnation du vendeur au paiement des frais
de mise en conformité (Cass 26/04/2006-3)
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Cass 07-04-2006-1
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L’Assemblée plénière de la Cour de cassation juge les mesures de protection
des rapatriés contre le surendettement contraires
à l’article 6-1 de la Convention europé |
