00043608 CHARTE Ne
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Action en nullité de
l’assemblée générale Convocation par un
syndic dont le mandat a expiré Action ouverte à tous
les copropriétaires (non) Action ouverte aux seuls
défaillants et opposants (oui) Omission du contrôle de
cette condition Irrecevabilité de la
demande Cour de
cassation chambre civile 3 Audience
publique du 7 septembre 2011 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris , du 24 mars 2010 N° de
pourvoi: 10-18312 Cassation
partielle Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 mars 2010), que M. X... et la société civile
immobilière Fabert (la SCI), copropriétaires de plusieurs lots dans
l’immeuble situé ..., ont assigné le syndicat des copropriétaires en
annulation de l’assemblée générale du 14 décembre 2004 à laquelle ils étaient
représentés ; Sur le
second moyen : Vu
l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que
les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées
générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou
défaillants ; Attendu que
pour accueillir la demande de M. X... et de la SCI, l’arrêt retient que
l’irrégularité tenant à l’expiration du mandat du syndic peut être soulevée
par tout copropriétaire, peu important qu’il ait assisté à l’assemblée ou
participé au vote ; Qu’en
statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas constaté qu’ils étaient
opposants, a violé le texte susvisé ; Et attendu
qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de
nature à permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ce qu’il a annulé l’assemblée générale des
copropriétaires du 14 décembre 2004, l’arrêt rendu le 24 mars 2010, entre les
parties, par la cour d’appel de Paris, remet, en conséquence, sur ce point,
la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt
et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris,
autrement composée ; Condamne M.
X... et la SCI Fabert aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la SCI Fabert
à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du ... la somme de 2
500 euros ; commentaires La Cour de
cassation poursuit la remise en ordre du régime des actions en contestation de
décisions. Elle s’étend
à la terminologie. Deux copropriétaires ont assigné le syndicat
des copropriétaires en annulation de l’assemblée
générale du 14 décembre 2004. L’arrêt, reprenant les termes de l’article
42 al. 2, vise les actions qui ont pour objet de
contester les décisions de l’assemblée générale. La Cour d’appel
de Paris est demeurée dans le courant libéral et quasiment laxiste ouvrant
largement l’accès à la contestation des décisions d’assemblée et restreignant
peu à peu la portée de la perte du droit agir après extinction du délai de
deux mois prévu par l’article 42 al. 2 : « l’arrêt retient que
l’irrégularité tenant à l’expiration du mandat du syndic peut être soulevée
par tout copropriétaire, peu important qu’il ait assisté à l’assemblée ou
participé au vote » La réponse
de la Cour de cassation est lapidaire : « Qu’en statuant ainsi,
la cour d’appel, qui n’a pas constaté qu’ils étaient opposants, a violé le
texte susvisé » ; Cependant,
la Cour de cassation a fait récemment un pas significatif vers la
reconnaissance de la notion d’inexistence d’une décision d’assemblée générale.
Il faut alors que le demandeur puisse « apporter la démonstration de
vices d’une gravité de nature à la priver d’existence juridique » (Cass. 3e civ.
30/03/2011 n° 10-14381 Administrer juillet 2011 p. 69 note Bouyeure). Il existe donc une hiérarchie des motifs d’annulation
d’une décision. On admet bien volontiers que l’irrégularité
tenant à l’expiration du mandat du syndic soit l’une de plus bénignes ! MOYENS
ANNEXES au présent arrêt. Moyens
produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour le syndicat des
copropriétaires du .... PREMIER
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR dit que l’instance n’est pas
éteinte ; AUX MOTIFS
QUE la résolution n°9 de l’assemblée générale du 9 janvier 2007 précédée d’un
préambule a été adoptée dans les termes suivants : « Préambule au neuvième
projet de résolution. Il est rappelé qu’une procédure a été intentée contre
le syndicat de copropriétaires à l’initiative de la SCI Fabert et de M. X...
pour demander la nullité de l’assemblée générale du 14/10/2004. La défense
des intérêts du syndicat a été confiée à Me Y... Avocat. Il est précisé que
si la copropriété parvenait à un accord de principe sur les conditions de
rachat de la loge, il pourrait alors être envisagé par la SCI Fabert et M.
X... de se désister de la procédure actuellement pendante devant le tribunal
de grande instance de Paris suite à l’assignation délivrée le 10/02/2005
(visant à l’annulation des résolutions
1-2-3-6-9-13-14-14/1-14/2-14/3-17-17/1-17/2-18-19-20-20/1-20/2-20/3 et 20/5
de l’assemblée générale des copropriétaires du 14/12/2004, condamner le
syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3.000 € en application de
l’article 700 du code de procédure civile, condamner le syndicat en sus des
dépens dont distraction au profit de Smilevitch et
Associés dans les termes de l’article 699 du CPC) et de procéder au règlement
des sommes qu’ils restent devoir au syndicat. En contrepartie de cette
acquisition, le syndicat des copropriétaires pourrait également examiner les
résolutions portant sur des modifications sur les parties communes au profit
de la société Caci. Le syndicat des copropriétaires
sur les bases de ce qui précède a mandaté le syndic pour faire établir avec
tout conseil de son choix le projet de protocole transactionnel définitif
ainsi que le dossier d’emprunt pour soumettre le document définitif au vote
d’une assemblée générale ultérieure. Neuvième décision. Procédure contre le
syndicat des copropriétaires. L’assemblée approuve les termes du protocole
transactionnel en cours d’établissement aux termes duquel la SCI
Chevreuil-Suresnes propriétaire de la loge de la concierge consentirait à la
copropriété une option d’achat irrévocable sur ladite loge pour une durée de
quatre années commençant à courir le 1er janvier 2007 (soit jusqu’au 31 décembre
2010), et ce moyennant le prix de 125.000,00 €. Pendant la durée de l’option
(soit du 01/01/2007 jusqu’au 31/12/2010), le loyer sera diminué de 8.000,00 €
par an. En contre partie, M. Franck X... et la SCI Fabert s’engagent d’ores
et déjà à se désister de toutes les instances et actions engagées par eux
devant la 8ème chambre 3ème section du tribunal de grande instance de Paris
et à régler les sommes qu’ils restent devoir au syndicat des copropriétaires.
L’assemblée demande que ce protocole soit signé pour le 20 février 2007 avec
la mise en application des décisions prises par l’assemblée générale du 14
octobre 2004. Les dépenses générées par cette procédure seront réparties aux
charges générales. Décision prise à l’unanimité des copropriétaires présents
ou représentés » ; que les termes de la 9ème résolution de l’assemblée
générale établissent que l’engagement de désistement d’instance et d’action
des appelants était conditionné à la signature d’une transaction entre la
copropriété et la SCI Chevreuil-Suresnes sur le rachat de la loge de la
concierge qui n’a finalement jamais été signée ; que ces appelants
acceptaient « d’ores et déjà » de se désister mais seulement « en
contrepartie » des engagements que la société civile immobilière prenait à
l’égard de la copropriété ; ALORS QU’il
résulte du préambule de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 9
janvier 2007, que « si la copropriété parvenait à un accord de principe sur
les conditions de rachat de la loge, il pourrait alors être envisagé par la
SCI Fabert et M. X... de se désister de la procédure actuellement pendante
devant le tribunal de grande instance de Paris » ; que la résolution énonce
encore que « l’assemblée approuve les termes du protocole transactionnel en
cours d’établissement aux termes duquel la SCI Chevreuil-Suresnes
propriétaire de la loge de la concierge consentirait à la copropriété une
option d’achat irrévocable sur ladite loge pour une durée de quatre années
commençant à courir le 1er janvier 2007 (soit jusqu’au 31 décembre 2010), et
ce moyennant le prix de 125.000,00 €. Pendant la durée de l’option (soit du
01/01/2007 jusqu’au 31/12/2010), le loyer sera diminué de 8.000,00 € par an
», et que, « en contre partie, M. Franck X... et la SCI Fabert s’engagent
d’ores et déjà à se désister de toutes les instances et actions engagées par
eux devant la 8ème chambre 3ème section du tribunal de grande instance de
Paris » ; que pour dire que l’instance n’est pas éteinte, l’arrêt retient que
l’engagement de désistement d’instance et d’action était conditionné à la
signature d’une transaction entre la copropriété et la SCI Chevreuil-Suresnes
sur le rachat de la loge de la concierge, qui n’a finalement jamais été
signée ; qu’en statuant ainsi, cependant qu’il résulte de la résolution précitée
que l’engagement de monsieur X... et de la SCI Fabert était conditionné
seulement à l’existence d’un accord de principe entre les parties intéressées
sur les conditions de rachat de la loge, accord constaté dans la résolution
précitée, la cour d’appel a dénaturé la résolution n°9 de l’assemblée
générale du 9 janvier 2007, en violation de l’article 1134 du code civil. SECOND
MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait
grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR prononcé l’annulation de
l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2004 ; AUX MOTIFS
QUE les appelants soulèvent l’irrégularité de la convocation de l’assemblée
générale du 14 décembre 2004 ; que cette irrégularité peut être soulevée par
tout copropriétaire, peu important qu’il ait assisté à l’assemblée ou
participé au vote ; que les appelants soutiennent que cette assemblée a été
convoquée par un syndic dont le mandat était expiré ; que le mandat du syndic
résultait de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 16 octobre 2003 dans
ces termes : « L’assemblée générale décide de renouveler le mandat du syndic
de la société Perrin et Chaffoteaux pour une durée
de un an à compter de la présente assemblée générale. La mission de syndic
expirera avec l’assemblée générale ayant à approuver les comptes clôturés à
la date du 30 juin 2004. La société Perrin et Chaffoteaux
devant être absorbée courant 2003 par la société Richardière
SAS, pendant la durée du mandat spécifié ci-avant, l’assemblée générale
accepte expressément de mettre fin au mandat du syndic de la société Perrin
et Chaffoteaux qui l’accepte, à la date d’effet de
la fusion absorption par Richardière SAS et de
donner mandat à Richardière SAS qui l’accepte aux
mêmes conditions contractuelles, pendant la durée spécifiée ci-avant » ; ALORS QUE
la convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat est
expiré, ayant pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la
frapper de nullité de plein droit, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants
ont qualité pour contester la régularité de celle-ci ; que, pour prononcer
l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2004,
l’arrêt retient qu’elle a été convoquée le 26 novembre 2004 par un syndic
dont le mandat était expiré, et que cette irrégularité peut être soulevée par
tout copropriétaire, peu important qu’il ait assisté à l’assemblée ou
participé au vote ; qu’en décidant ainsi, la cour d’appel a violé l’article
42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. |
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