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Travaux urgents décidés par le syndic Défaut de convocation immédiate de l’assemblée
générale Recouvrement des charges liées ; débouté du
syndicat Cour de Cassation civile 3e 12 février 2003 Cassation Cour d’appel de Paris (23e chambre, section B) 05-04-2001 N° de pourvoi : 01-12872 Sur le premier moyen : Vu l’article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait
procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la
sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque
immédiatement une assemblée générale ; Attendu que pour condamner Mme X..., propriétaire de lots
dans un immeuble en copropriété, à payer au syndicat des copropriétaires de
cet immeuble sa quote-part des dépenses afférentes à des travaux auxquels le
syndic a fait procéder de sa propre initiative, l’arrêt attaqué retient qu’aux termes de l’article 18 de la
loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé en cas d’urgence de faire
procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à
la sauvegarde de l’immeuble, que les travaux urgents consécutifs à une
importante fuite d’eau entrent dans cette catégorie de travaux et que dès
lors, l’autorisation de l’assemblée n’est pas nécessaire et que le devis
préalable n’est pas une condition de validité de l’engagement des travaux ; Qu’en statuant ainsi, en l’absence de toute convocation de
l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel a violé le texte
susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les
deuxième et troisième moyens : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt
rendu le 5 avril 2001, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état
où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les
renvoie devant la cour d’appel de Versailles ; Condamne le syndicat des copropriétaires 50, rue Dutot à
Paris 15e aux dépens ; Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,
rejette la demande du syndicat des copropriétaires 50, rue Dutot à Paris 15e
; COMMENTAIRES Il faut en premier lieu fixer le cadre des observations
qui suivent. Il est bien connu qu’au titre des « travaux urgents
décidés par le syndic », une pratique irrégulière de certains syndics
est de « faire passer » des travaux qui ne présentent aucun
caractère d’urgence et qui ne relèvent pas de l’entretien courant. Il y a
alors un excès de pouvoir manifeste qui peut être sanctionné même quand ces
travaux s’avèrent de fait opportuns. Nous ne traitons pas ici de ces cas
particuliers. Il s’agissait en l’espèce d’une « importante fuite d’eau ».
Le syndic a fait exécuter immédiatement les travaux nécessaires dont on ne connaît
pas l’exacte nature mais qui devait comporter le remplacement partiel d’une
canalisation ou d’un conduit. La Cour d’appel a suivi le syndic qui se bornait à
invoquer les dispositions de l’article L 18 lui donnant mission et pouvoir,
en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de
tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, en l’état, il
est bien certain que les modalités d’application de ce texte sont fixées par
l’article D 37. Le régime des travaux urgents est fixé par les deux textes
conjoints, sans que l’on puisse isoler les dispositions de l’article 18. L’arrêt de la Cour d’appel est donc cassé. La difficulté vient du fait que l’article D 37 établit un
régime unique pour des interventions qui sont, dans les faits, de natures radicalement
différentes. Dans le cas d’une fuite d’eau, il convient de réduire au
strict minimum les dégradations consécutives (coupure de l’alimentation en
eau), et de rétablir le service normal de l’eau dans un bref délai. Afin d’éviter
la multiplication des interventions, il convient, de plus, d’effectuer, si
nécessaire, le remplacement immédiat de toute partie de canalisation s’avérant
défaillante. A ces observations de pur bon sens, il faut ajouter que la
responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée à l’égard
des occupants de l’immeuble (en ce compris les locataires) en cas de
prolongation de la coupure d’eau, et encore que l’assureur peut opposer, le
cas échéant, que les précautions nécessaires pour éviter l’aggravation des
dégradations et/ou le renouvellement du sinistre n’ont pas été prises. C’est donc l’ensemble des travaux nécessaires qui doit être
effectué dans la plupart des cas, avant même que le syndic puisse songer à
convoquer l’assemblée générale. S’il convoque néanmoins l’assemblée, celle ci
ne pourra qu’enregistrer l’exécution des travaux et leur coût. De nombreux
copropriétaires ne prennent pas la peine d’assister à ce genre d’assemblée.
Ils se plaindront, le moment venu, du coût d’une assemblée qui leur semble
avoir été inutilement convoquée. La situation est totalement différente lorsqu’une partie
de la toiture a été détériorée lors d’une tempête. Les travaux immédiatement urgents
se limitent au bâchage de la couverture. Sa réfection impose une étude de l’architecte,
l’établissement d’un descriptif, la mise en concurrence de plusieurs
entreprises, la fixation de l’indemnité due par l’assureur, éventuellement la
recherche d’un financement complémentaire. C’est ce cas qui entre sans nul
doute dans le cadre du régime de l’article D 37. Il est un peu surprenant de ne pas trouver trace de cette
distinction dans la littérature juridique ou la jurisprudence. Faut-il alors
invoquer la notion de péril plutôt que celle d’urgence ? L’expérience
mériterait une tentative mais on peut penser qu’une sage réflexion pourrait
aboutir à un infléchissement de la rigueur jurisprudentielle. Nous rappelons
que, par un arrêt du 4 novembre 1993, la Cour de cassation a validé l’initiative
de deux copropriétaires qui, en raison de la carence d’un administrateur
provisoire, avaient fait exécuter des travaux de réfection de la toiture
présentant un caractère d’urgence absolue. La solution était alors fondée sur
les articles 1372 et 1375 du Code civil (gestion d’affaires) [1] . |
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