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Autorisation
au syndic d’agir en Justice Autorisation
visant « les constructeurs » Action
contre l’ancien syndic ; syndic
constructeur (non) ; absence d’autorisation Assurance dommage-ouvrage ; dossier d’information non
constitué ; assurance (non) Procès verbal de réception non signé par le maître d’ouvrage ;
validité (non) Réception par la prise de possession de l’ouvrage (oui) ;
vice apparent à cette date (oui) Irrégularités
diverses de l’autorisation d’agir contre les constructeurs Constatation
de la régularité de l’autorisation (oui) Cour de Cassation civile 3e 22 novembre 2006 Rejet Cour d’appel de Montpellier (1re chambre civile, section
AO2) 2005-06-21 N° de pourvoi : 05-19709 Joint les pourvois n° B 05-19709 et R. 05-19998 ; Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi ; Donne acte au syndicat des Copropriétaires Résidence
Kyklos, à Mme Y..., à M. Z..., à M. A..., à M. B... et à Mme C..., du
désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société L’Epi de
Blé, la société Aménagement Aude, la SCI Maeva, M. D... et M. E... ; Donne acte à M. F... et à la MAF du désistement de leur
pourvoi en ce qu’il est dirigé contre Mme X..., la société Axa France Iard,
la société L’Epi de Blé, la société Aménagement Aude, Mme Y..., la société
Maeva, M. Z..., M. A..., M. B..., Mme C..., M. G..., ès qualités, la société
Info immobilier, la société Qualiconsult, M. D..., la société Aviva
assurances et M. E... ; Attendu, selon l’arrêt attaqué, qu’après avoir chargé la
société Info immobilier, alors syndic de copropriété, de faire procéder à des
travaux de ravalement de façades par la société Echasud et de réfection de
toitures-terrasses par la société Gervais Martin Etanchéité (la GME), placées
depuis en liquidation judiciaire et représentées par M. G..., liquidateur, le
syndicat des copropriétaires Résidence Kyklos et certains d’entre eux ont
assigné à titre principal la société Abeille aux droits de laquelle se trouve
la société Aviva Assurances en qualité d’assureur dommages-ouvrages, et à
titre subsidiaire l’ensemble des intervenants aux travaux et leurs assureurs,
en raison des désordres relevés ; Sur le premier moyen du pourvoi n° B 05-19.709 : Attendu que le syndicat des copropriétaires et certains
copropriétaires font grief à l’arrêt de déclarer irrecevable l’action engagée
par le syndicat à l’encontre de la société Info Immobilier, alors, selon le
moyen, que la loi n’exige pas que l’autorisation précise l’identité des
personnes devant être assignées et, qu’à défaut de décision limitant les
pouvoirs du syndic, l’autorisation donnée vaut à l’égard de l’ensemble des
personnes concernées par les désordres signalés, ou identifiées dans le
rapport d’expertise que cette autorisation mentionnait, ainsi qu’à l’égard de
leurs assureurs ; que la cour d’appel constate que par délibération du 16
janvier 1999, l’assemblée générale des copropriétaires a “expressément
demandé au syndic d’intervenir auprès de l’avocat de la copropriété afin de
plaider cette affaire conformément aux conclusions de l’expert” ; que
l’expert retenait la responsabilité du syndic Info immobilier, partie aux
opérations d’expertise judiciaire, à hauteur de 24 % des désordres ; d’où il
suit qu’en déclarant irrecevable l’action en responsabilité introduite par le
syndic au nom du syndicat des copropriétaires Résidence Kyklos, faute
d’autorisation d’assigner l’ancien syndic, la cour d’appel, qui statue à
l’aide de considérations inopérantes, ne tire pas les conséquences légales de
ses propres constatations et viole les articles 55 du décret du 17 mars 1967
et 1134 du code civil, ensemble l’article 31 du nouveau code de procédure
civile ; Mais attendu qu’ayant constaté que l’assemblée générale
avait par délibération du 4 octobre 1996 décidé d’engager une action
judiciaire afin de rechercher la responsabilité des intervenants suite aux
désordres constatés après travaux d’étanchéité et de ravalement et par
délibération du 16 janvier 1999 expressément demandé au syndic d’intervenir
auprès de l’avocat de la copropriété afin de plaider cette affaire
conformément aux conclusions de l’expert, relevé que le syndicat des
copropriétaires ne produisait aucune délibération mandatant le nouveau syndic
à assigner l’ancien et exactement retenu que celui-ci n’avait pas la qualité
d’intervenant à l’acte de construire et qu’il n’était pas concerné par une
obligation de garantie, la cour d’appel, qui a énoncé que sa responsabilité
était recherchée à raison des fautes commises dans le cadre de sa gestion, en
a déduit à bon droit que l’action à l’encontre de la société Info Immobilier
était irrecevable ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi n° B 05-19.709,
ci-après annexé : Attendu qu’ayant relevé que l’attestation mentionnait que
la police dommages-ouvrages était en cours d’établissement et souverainement
retenu que tout démontrait que la compagnie d’assurances L’Abeille avait
entendu subordonner son accord à la production des éléments de nature à
l’éclairer sur l’étendue du risque de l’engagement sollicité, la cour d’appel
a pu en déduire que les conditions nécessaires à l’octroi de la garantie
n’avaient jamais été remplies ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le troisième moyen du pourvoi n° B 05-19.709 : Attendu que le syndicat des copropriétaires et certains
copropriétaires font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande à
l’encontre de la société d’assurances Axa France Iard, alors, selon le moyen,
que le caractère apparent ou caché d’un vice de construction ou d’un défaut
de conformité doit s’apprécier au regard du maître de l’ouvrage lui-même, et
non pas du maître d’oeuvre, fût-il mandaté pour procéder à la réception ;
que, dès lors, prive sa décision de base légale au regard des articles 1792
et 1998 du code civil, la cour d’appel qui pour conclure au caractère
apparent des désordres se réfère à un procès-verbal de réception non signé du
maître de l’ouvrage dont elle dénie au demeurant la valeur d’acte de
réception et aux appréciations de l’expert judiciaire ; Mais attendu qu’ayant exactement retenu que le document
établi par M. F..., maître d’oeuvre, le 9 octobre 1987, ne pouvait valoir
procès-verbal de réception expresse dès lors qu’il n’avait pas été signé par
le maître de l’ouvrage, la cour d’appel, qui a relevé que les éléments
objectifs réunis au dossier permettaient en revanche de fixer la réception au
2 novembre 1987 date à laquelle le syndicat et les copropriétaires en prenant
possession de l’ouvrage après avoir payé entièrement les travaux réalisés
avaient manifesté sans équivoque leur volonté de recevoir le chantier en
l’état et que lors de la réception du 2 novembre 1987 les désordres étaient
apparents dans toute leur ampleur et avec toutes les conséquences
prévisibles, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur les quatrième et cinquième moyens du pourvoi n° B
05-19.709, réunis, ci-après annexés : Attendu qu’ayant constaté que les demandeurs ne remettaient
pas en cause les pourcentages de responsabilité retenus par le premier juge,
la cour d’appel en a exactement déduit que l’infirmation par ladite cour des
2 % attribués à la société Qualiconsult ne pouvait avoir pour effet de
majorer ceux des autres intervenants ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le sixième moyen du pourvoi n° B 05-19.709, ci-après
annexé : Attendu qu’ayant relevé que le syndicat des copropriétaires
et les copropriétaires qui, en première instance, demandaient la condamnation
des défendeurs en proportion de leurs responsabilités respectives et
sollicitaient à titre principal devant la cour leur condamnation in solidum
au paiement intégral des conséquences des désordres, la cour d’appel a pu en
déduire que, s’agissant d’une demande nouvelle que ne justifiait pas
l’évolution du litige, cette demande était irrecevable ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi n° R 05-19.998 : Attendu que la M. F... et la MAF font grief à l’arrêt de les
condamner solidairement à payer une certaine somme au syndicat des
copropriétaires alors, selon le moyen : 1 / que M. F... et la MAF ont fait valoir, dans leurs
écritures d’appel, que la copie du procès-verbal d’assemblée générale du 4
octobre 1996 qui a été communiquée ne contenait aucune page comportant les
signatures du secrétaire de séance et du syndic, et qu’en l’absence de
production par la copropriété du registre réglementaire contenant un
classement chronologique des procès-verbaux d’assemblée générale, la copie du
procès-verbal communiqué était sans valeur ; que la cour d’appel a décidé que
le syndicat avait été régulièrement habilité à agir par la délibération du 4
octobre 1996 ; qu’en se fondant sur cette délibération, sans répondre au moyen
invoquant sa nullité, la cour d’appel a violé l’article 455 du nouveau code
de procédure civile ; 2 / que l’habilitation pour agir en justice doit être
expressément donnée au syndic ; que dans leurs conclusions d’appel, M. F...
et la MAF ont soutenu que selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 4
octobre 1996, la copropriété a “voté la procédure judiciaire afin de
rechercher la responsabilité de tous les intervenants”, sans aucune
indication d’un mandat donné au syndic afin d’agir en ce sens ; qu’en décidant que le syndic avait été régulièrement
autorisé à agir par cette assemblée, sans répondre au moyen pris de l’absence
d’habilitation précise qui lui aurait été précisément donnée, la cour d’appel
a violé l’article 455 du nouveau code de procédure civile ; 3 / que l’habilitation du syndic pour agir en justice doit
mentionner précisément les désordres sur lesquels elle porte ; qu’une
référence aux travaux à l’origine des désordres est inopérante ; qu’en
l’espèce, pour décider que le syndicat avait été régulièrement autorisé à
agir en justice, la cour d’appel s’est fondée sur une délibération du 4
octobre 1996 évoquant des désordres constatés après travaux d’étanchéité et
de ravalement ; qu’en se fondant sur cette décision qui ne comportait aucune
description des désordres, la cour d’appel a violé l’article 55 du décret du
17 mars 1967 ; 4 / que l’habilitation du syndic pour agir en justice doit
impérativement résulter d’une décision de l’assemblée générale, prise après
un vote dont le résultat doit être précisé dans le procès-verbal ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que le syndic
avait été habilité à agir par une délibération du 16 janvier 1999 ; qu’en se
fondant sur une délibération qui ne comportait aucune indication sur
l’existence d’un vote et n’a donc pas le caractère d’une décision, la cour
d’appel a violé les articles 17 et 55 du décret du 17 mars 1967 ; Mais attendu qu’ayant constaté que l’assemblée générale
avait par délibération du 4 octobre 1996 décidé d’engager une action
judiciaire afin de rechercher la responsabilité des intervenants suite aux
désordres constatés après travaux d’étanchéité et de ravalement et par
délibération du 16 janvier 1999 expressément demandé au syndic d’intervenir
auprès de l’avocat de la copropriété afin de plaider cette affaire
conformément aux conclusions de l’expert et retenu qu’aucun élément ne
permettait d’écarter la validité du mandat donné par l’assemblée générale, la
cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses
constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que M. F... et
la MAF devaient indemniser le syndicat et les copropriétaires intervenants ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne le syndicat des copropriétaires Résidence Kyklos,
Mme Y..., MM. Z..., A..., B..., Mme H..., M. F... et la MAF, ensemble, aux
dépens des pourvois ; Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Résidence Kyklos, Mme Y..., MM. Z..., A..., B..., Mme C..., ensemble, à payer à la société Info Immobilier la somme de 2 000 euros, à la société Axa France Iard la somme de 2 000 euros, et à la société Qualiconsult la somme de 2 000 euros ; condamne le syndicat des copropriétaires Résidence Kyklos à payer à la société Aviva assurances la somme de 2 000 euros ; rejette les autres demandes ; COMMENTAIRES : Nous sommes ici en présence de la gestion calamiteuse d’un chantier de travaux, suivie d’une procédure assez désastreuse pour le syndicat des copropriétaires. A la suite de malfaçons ou sinistres liés à des travaux importants, l’assemblée générale avait autorisé l’ancien syndic à agir en justice contre l’assureur dommage-ouvrage et les différentes « constructeurs » (au sens juridique d’intervenants à l’acte de construire). Il s’est avéré que l’ancien syndic n’avait pas fourni le dossier d’information exigé par l’assureur DO sollicité. L’arrêt constate qu’il n’existe aucune police DO pour le chantier. En raison de la gravité de cette faute, le syndicat des copropriétaires a remercié son syndic en a choisi un autre. Il a assigné l’ancien syndic en responsabilité sans veiller à compléter l’autorisation initiale d’agir en justice par une nouvelle décision de l’assemblée générale. Pour éviter les conséquences de cette omission, le syndicat a fait plaider que l’autorisation initiale était suffisante puisque l’ancien syndic avait participé à la mise en œuvre des travaux. La Cour d’appel, approuvé par la Cour de cassation « a exactement retenu que celui-ci n’avait pas la qualité d’intervenant à l’acte de construire et qu’il n’était pas concerné par une obligation de garantie ». Par contre la procédure a été régulièrement engagée contre les « constructeurs ». Pour certaines malfaçons, les constructeurs défendeurs ont invoqué leur caractère apparent à la date de la réception des travaux., fixée par eux 2 novembre 1987, date de l’entrée en possession sans réserve de l’ouvrage intégralement payé. Le syndicat invoque au contraire un procès-verbal de réception établi par le maître d’œuvre le 9 octobre 1987, comportant des réserves. La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir « exactement retenu que le document établi par M. F..., maître d’œuvre, le 9 octobre 1987, ne pouvait valoir procès-verbal de réception expresse dès lors qu’il n’avait pas été signé par le maître de l’ouvrage ». Elle approuve encore d’avoir « relevé que les éléments objectifs réunis au dossier permettaient en revanche de fixer la réception au 2 novembre 1987 date à laquelle le syndicat et les copropriétaires en prenant possession de l’ouvrage après avoir payé entièrement les travaux réalisés avaient manifesté sans équivoque leur volonté de recevoir le chantier en l’état et que lors de la réception du 2 novembre 1987 les désordres étaient apparents dans toute leur ampleur et avec toutes les conséquences prévisibles ». Certains constructeurs ont tenté, pour des motifs divers, de faire invalider l’autorisation initiale d’agir en Justice. On aurait presque tendance à penser que c’est en équité que la Cour de cassation a rejeté les moyens soulevés ! Le syndicat était déjà bien assez malheureux comme cela. C’est avec effarement qu’on constate ici une accumulation d’erreurs grossières commises par des professionnels divers. |
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