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Vente d’une partie commune Défaut
de création préalable du lot Vente
d’un « local commun » Vente
parfaite (oui) Critique de
la décision : voire nos commentaires Cassation civile 3e
22 septembre 2010 Cour d’appel de Paris
du 18 juin 2009 N° de pourvoi:
09-68967 Rejet LA COUR DE CASSATION,
TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : Sur le moyen unique :
Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Paris, 18 juin 2009), que par décisions du 3 mai 2001,
l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble dans lequel Mmes X...
et Y... étaient locataires de leur cabinet médical, a consenti à leur vendre
un local commun d’une superficie de 80 m ² situé au rez-de-chaussée du
bâtiment C moyennant le prix de 800 000 francs et a autorisé le syndic à
passer tous actes relatifs à cette cession ; que le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble 50 rue de la Justice à Paris (le syndicat)
s’étant opposé à la demande en réalisation de l’acte formulée par le notaire
de Mmes X... et Y..., celles-ci l’ont assigné aux fins de constater l’accord
des parties ; Attendu que le
syndicat fait grief à l’arrêt de constater la perfection de la vente, alors,
selon le moyen : 1° / que la vente est
parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur
à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoi que
la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que s’agissant de la
vente de parties communes d’un immeuble placé sous le statut de la
copropriété, l’objet n’est déterminé que lorsque ces parties communes ont été
constituées en lots, le consentement des parties sur les conditions
essentielles de la vente n’étant réalisé que lorsqu’une décision de
l’assemblée générale des copropriétaires devenue définitive, a approuvé
l’état descriptif de division créant le nouveau lot affecté de tantièmes de
copropriété ; qu’en l’espèce, en retenant cependant que la chose vendue était
déterminée par la description qui en était faite par l’ordre du jour et la
délibération de l’assemblée générale-le local commun situé au rez-de-chaussée
du bâtiment C d’une surface de 80 m ²- pour en conclure que la vente du local
partie commune était parfaite, tout en constatant qu’aucune décision de
l’assemblée générale des copropriétaires n’était intervenue pour approuver
l’état descriptif de division créant le nouveau lot affecté de tantièmes de
copropriété, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres
constatations et violé l’article 1583 du code civil ; 2° / que la vente est
parfaite en cas d’accord sur les conditions essentielles de l’opération ;
que, par une note du 3 avril 2001, le président du conseil syndical a
transmis aux copropriétaires l’offre d’achat du local de 80 m ² au prix de
800 000 francs des consorts X...- Y..., précisant que cette opération serait
sans nuisance pour la copropriété dès lors que les deux cabinets médicaux
distincts seraient tenus en alternance par les deux médecins ; qu’en retenant
que la vente était parfaite dans la mesure où l’assemblée générale, réunie le
3 mai 2001, avait accepté l’offre des consorts X...- Y..., tout en refusant
de considérer que les modalités d’utilisation de la chose vendue, prévues
dans l’offre d’achat et nécessairement déterminantes du consentement des
copropriétaires, étaient rentrées dans le champ contractuel, peu important
que ces modalités n’aient pas été reprises dans la délibération de
l’assemblée générale, la cour d’appel a refusé de tirer les conséquences
légales de ses propres constatations et a ainsi violé les articles 1134 et
1583 du code civil ; Mais attendu qu’ayant
retenu que la chose vendue était déterminée par la description qui en était
faite dans l’ordre du jour et la délibération de l’assemblée générale, “ le
local commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C d’une surface de 80 m ²
“, et relevé que l’assemblée générale avait décidé que “ la nouvelle grille
de répartition des charges rendue nécessaire par la création d’un nouveau lot
sera présentée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale “, la
cour d’appel, qui a constaté que l’assemblée générale des copropriétaires
n’avait assorti la vente d’aucune condition particulière, a pu en déduire que
la modification du règlement de copropriété et des tantièmes ne pouvait
intervenir que postérieurement à la décision de principe relative à la
cession et que la vente au profit des consorts X...- Y... était parfaite dès
le 3 mai 2001 ; D’où il suit que le moyen
n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble 50 rue de la Justice, 75020 Paris aux
dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de
l’immeuble 50 rue de la Justice, 75020 Paris à payer à Mmes X... et Y...,
ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des
copropriétaires de l’immeuble 50 rue de la Justice, 75020 Paris ; Commentaires : Il est vrai que le
syndicat était fautif. Il est non moins vrai
- que Mmes X… et Y …
avaient l’intention d’acquérir un lot comportant une partie privative
destinée à l’exercice de leur activité commune et une quote-part des parties
communes - que la constitution
du lot exigeait en outre, au préalable et au minimum , une décision de
l’assemblée fixant les modalités de la contribution du lot aux charges
communes et éventuellement spéciales. - et que la décision
de l’assemblée a porté sur un local commun d’une superficie de 80 m ² situé
au rez-de-chaussée du bâtiment C moyennant le prix de 800 000 francs sans
comporter les décisions accessoires indispensables La vente d’un local commun générant sa transformation en fraction privative ne peut être que la vente d’un lot. La décision préalable
de l’assemblée doit donc comporter tous les éléments nécessaires à la
création de ce lot par le notaire chargé de régulariser l’opération.
L’assemblée peut être appelée à voter sur une résolution unique ou sur des
résolutions successives dont la cohérence doit alors être assurée. Il ne s’agit pas
seulement d’assurer l’information préalable de l’acquéreur, - souci hautement
légitime -, mais plus encore de réunir tous les éléments constitutifs du lot
pour assurer la perfection de sa création, condition essentielle de la
perfection de la vente. M. Guy Vigneron
(Jurisclasseur copropriété fascicule735 n° 10) rappelle en ces termes la
« modification préalable » de la partie commune en un lot : « Il ne suffit pas en
effet de voter [son] aliénation car celle ci n’est réalisable que si elle
porte sur un lot, c’est à dire sur des parties privatives auxquelles ont été
attribués des tantièmes de copropriété : d’où la nécessité de
transformer la partie commune en question en un lot au sens de l’article 1er
de la loi et, par conséquent, de lui affecter un certain nombre de tantièmes,
avec une modification correspondante de la répartition des quotes-parts de
copropriété mentionnée dans l’état descriptif de division ; la
cession ne pourra être effectuée qu’ensuite. » 1 - Il est en premier
lieu nécessaire de justifier le recours à la majorité de l’article 26 en
constatant que la partie commune cédée n’est pas nécessaire au respect de la
destination de l’immeuble. Cette précaution est inutile lorsqu’un adoption à
l’unanimité est envisageable. 2 - L’assemblée doit
ensuite délibérer sur le principe de la vente, sur son prix et les modalités
de paiement de ce prix. En cas de pluralité de candidats à l’acquisition,
elle peut être obligée de voter sur le choix de l’acquéreur. De toute
manière, la résolution doit toujours préciser l’identité de l’acquéreur. 3 - Si ces premières
décisions ont été prises, elle doit voter sur la création d’un nouveau lot et
le nombre des tantièmes des parties communes à lui assigner. La numérotation
du lot est laissée aux soins du notaire. 4 - Elle doit adopter
le nouveau tableau de répartition des tantièmes tenant compte de cette
modification. 5 - S’il existe des
catégories de charges et produits spécifiques (autres que celle prévue par
l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965), elle doit effectuer les
mêmes opérations que dessus en attribuant des quotes-parts contributives au
nouveau lot et en modifiant les grilles de répartition affectées. 6 - Ceci étant fait,
la synthèse de ces décisions est présentée dans une résolution
récapitulative, incluant les pouvoirs à conférer au syndic pour la signature
de l’acte de vente. Le notaire dispose alors de tous les éléments nécessaires
pour la rédaction de l’acte de vente. 7 - Il faut prendre
également la précaution de préciser le sort du prix, surtout quand le
paiement comptant est prévu. Il peut être réparti par le syndic dans les
conditions prévues par l’article 16-1 de la loi, ou affecté à la constitution
d’une provision pour travaux futurs par exemple. Dans ce dernier cas
le syndic doit néanmoins procéder à la répartition effective du prix. Il
effectue en même temps un appel de fonds à due concurrence, en veillant à
utiliser la même base de répartition dans les deux opérations. Les fonds
déposés au compte bancaire ordinaire du syndicat ne sont mouvementés que par
un virement final pour abondement d’un compte de placement rémunéré. En l’espèce,
l’assemblée n’a pas créé préalablement le lot. Il n’était pas possible de vendre « un local commun
d’une superficie de 80 m ² situé au rez-de-chaussée du bâtiment C moyennant
le prix de 800 000 francs ». Il a été mentionné (voire décidé) : la
nouvelle grille de répartition des charges rendue nécessaire par la création
d’un nouveau lot sera présentée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée
générale. Il n’est pas question de la nouvelle
répartition des tantièmes ! Cette solution
laissait planer le risque de désaccords importants entre les parties, voire
même entre les copropriétaires. On comprend d’autant moins la solution exprimée que par un arrêt
du 11 février 2009, la 3e
chambre avait fort bien exprimé, dans une espèce voisine, « la Cour
d’appel a souverainement
retenu que la détermination
de la quote-part de parties communes afférente au bien vendu constituait pour
les parties un élément essentiel de la convention, a pu en déduire qu’en
l’absence de détermination suffisante de l’objet de la vente, celle-ci
n’était pas parfaite ». (Voir l’arrêt) Or le
moyen de cassation invoquée précisait fort bien « que s’agissant de la
vente de parties communes d’un immeuble placé sous le statut de la
copropriété, l’objet n’est déterminé que lorsque ces parties communes ont été
constituées en lots, le consentement des parties sur les conditions
essentielles de la vente n’étant réalisé que lorsqu’une décision de
l’assemblée générale des copropriétaires devenue définitive, a approuvé
l’état descriptif de division créant le nouveau lot affecté de tantièmes de
copropriété ». MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me
Spinosi, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de
l’immeuble 50 rue de la Justice, 75020 Paris Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir estimé parfaite la vente du local partie commune au
profit des consorts X... et Y... faisant l’objet de la résolution n° 14
adoptée le 3 mai 2001 par l’assemblée générale des copropriétaire de
l’immeuble situé 50 RUE DE LA JUSTICE, d’avoir considéré que cette vente
n’est assortie d’aucune condition particulière et d’avoir condamné le
syndicat des copropriétaires à payer à ces dernières la somme de 10. 000
euros à titre de dommages et intérêts ; Aux motifs que «
préalablement à l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2001, par
une note du 3 avril 2001, le conseil syndical a informé chacun de ces
derniers que les consorts X...- Y... souhaitaient se porter acquéreurs d’un
local dont l’aménagement leur permettrait d’améliorer l’accueil des patients
en créant deux cabinets distincts, qu’à la suite de différents contacts avec
le conseil syndical, le choix du local s’était porté sur celui d’une
superficie de 80 mètres carrés, situé au rez-de-chaussée du bâtiment C, avec
accès direct dans le hall, que le prix de vente avait été fixé, en accord
avec les intéressés, à la somme de 800 000 francs (nets de tout frais) et que
“ la vente précitée sera inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée
générales “ ; Considérant que, conformément à cette note d’information,
l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 mai 2001 mentionnait en n° 14 “ décision
à prendre quant à la vente du local commun situé au rez-de-chaussée du
bâtiment C, d’une surface de 80 m2 au profil des docteurs Y... et X.... Le
prix de ladite cession s’élevant à 800 000 F net vendeur (majorité de
l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965) “ et en n° 15 : “ autorisation à
donner au syndic à l’effet de passer et signer tous actes liés à la cession
ci-dessus énoncée, et généralement faire le nécessaire, étant précisé que les
frais afférents à cette vente (modification du règlement de copropriété,
publicité foncière, frais de cession) seront à la charge des docteurs Y... et
X... ” ; Considérant qu’en
faisant inscrire, par l’intermédiaire du conseil syndical, à l’ordre du jour
de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2001, seule habilitée à
prendre la décision en vertu des articles 17 et 26 de la loi du 10 juillet
1965, leur souhait d’acquérir la partie commune précitée au prix de 800 000
E, les consorts X...- Y... ont régulièrement formalisé une offre d’achat ; Considérant qu’au
cours de l’assemblée générale réunie le 3 mai 2001, les copropriétaires ont
voté, d’une part, une résolution n° 14 aux termes de laquelle ils ont décidé
de “ vendre le local commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C, d’une
surface de 80 m2 aux docteurs Y... et X.... Le prix de cession s’élevant à
800 000 net vendeur “, d’autre part, une résolution n° 15 aux termes de
laquelle ils ont autorisé “ le syndic à passer et signer tous actes liés à la
cession ci-dessus énoncée, et généralement faire le nécessaire, étant précisé
que les frais afférents à cette vente (modification du règlement de
copropriété, publicité foncière, frais de cession) resteront à la charge des
docteurs Y... et X... ”, étant en outre ajouté en note “ la nouvelle grille
de répartition des charges rendue nécessaire par la création d’un nouveau lot
sera présentée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale “ ; Considérant que, par
les résolutions n° 14 et 15, l’assemblée générale des copropriétaires, seule
habilitée par la loi à le faire comme il vient d’être dit, a accepté l’offre
d’achat des consorts X...- Y... en décidant de leur vendre le local précité
au prix qui avait été convenu ; Considérant que la
chose vendue était déterminée par la description qui en est faite dans
l’ordre du jour et la délibération de l’assemblée générale : “ le local
commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C d’une surface de 80 m2 “, dès
lors que la vente portait sur une partie commune et que la modification du
règlement de copropriété et des tantièmes ne pouvaient intervenir que
postérieurement à la décision de principe relative à la cession ainsi que
l’a, d’ailleurs, décidé l’assemblée générale en précisant que ` les frais
afférents à cette vente (modification du règlement de copropriété, publicité
foncière, frais de cession) resteront à la charge des docteurs Y... et X... ”
et que “ la nouvelle grille de répartition des charges rendue nécessaire par
la création d’un nouveau lot sera présentée à l’ordre du jour de la prochaine
assemblée générale “ ; Considérant qu’il
ressort de ces éléments que la vente au profit des consorts X...- Y... était
parfaite dès le 3 mai 2001, de sorte que les moyens du syndicat des
copropriétaires relatif à l’inexistence de l’offre de vente et au défaut
d’acceptation des intimées sont inopérants ; qu’il convient d’ajouter que,
dans le cadre de la procédure introduite par une copropriétaire et dont il va
être fait état ci-après, le syndicat des copropriétaires, représenté par son
syndic de l’époque, la société Bazin, a soutenu la validité de la résolution
n° 14 de l’assemblée générale du 3 mai 2001 ; Considérant que
l’assemblée générale des copropriétaires n’ayant assorti la vente d’aucune
condition particulière, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires
formulée à cette fin ; Considérant qu’un copropriétaire, Mme B... ayant
poursuivi en justice l’annulation des résolution 14 et 15 de l’assemblée
générale du 3 mai 2001 et cette demande ayant été déclarée mal fondée par
arrêt confirmatif de cette Cour du 7 avril 2005, c’est sans faute que les
consorts X...- Y... ont attendu l’issue de cette instance pour réclamer la
formalisation de la vente ; que le syndicat des
copropriétaires ne justifiant pas avoir porté à leur connaissance l’arrêt du
7 avril 2005, c’est dans un délai raisonnable et sans retard que celles-ci
ont réclamé la réitération de la vente par la lettre de leur notaire du 14
décembre 2005 ; Considérant qu’à
compter de l’assignation du 27 mars 2006, le syndicat des copropriétaires a résisté
fautivement à la demande de réitération de la vente des intimées, les
contraignant à demeurer dans une situation précaire ; que, cependant, le
préjudice de ces dernières n’équivaut pas au montant des loyers acquittés
depuis cette date dès lors qu’en tant que copropriétaires elles auraient dû
payer les charges de copropriété ; qu’au vu de ces éléments, il y a lieu
d’évaluer leur préjudice à la somme de 10 000 E ; Considérant,
qu’ajoutant au jugement, il sera précisé que le local commun vendu d’une contenance
de 80 mètres carrés est situé au rez-de-chaussée du bâtiment C dans le second
hall de l’immeuble sis à Paris 20 `, 50 rue de la Justice, cadastré section
BN numéro 67 ; Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet
de la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
du syndicat des copropriétaires ; Considérant que l’équité commande qu’il
soit fait droit à la demande des consorts X...- Y... sur le fondement de
l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel comme il est dit
dans le dispositif du présent arrêt » ; 1 / Alors que la
vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à
l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du
prix, quoi que la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que
s’agissant de la vente de parties communes d’un immeuble placé sous le statut
de la copropriété, l’objet n’est déterminé que lorsque ces parties communes
ont été constituées en lots, le consentement des parties sur les conditions
essentielles de la vente n’étant réalisé que lorsqu’une décision de
l’assemblée générale des copropriétaires devenue définitive, a approuvé
l’état descriptif de division créant le nouveau lot affecté de tantièmes de
copropriété ; qu’en l’espèce, en
retenant cependant que la chose vendue était déterminée par la description
qui en était faite par l’ordre du jour et la délibération de l’assemblée
générale-le local commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C d’une surface
de 80m2- pour en conclure que la vente du local partie commune était
parfaite, tout en constatant qu’aucune décision de l’assemblée générale des
copropriétaires n’était intervenue pour approuver l’état descriptif de
division créant le nouveau lot affecté de tantièmes de copropriété, la cour
d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé
l’article 1583 du Code civil ; 2 / Alors qu’en tout
état de cause, la vente est parfaite en cas d’accord sur les conditions
essentielles de l’opération ; que, par une note du 3 avril 2001, le président
du Conseil syndical a transmis aux copropriétaires l’offre d’achat du local
de 80 m2 au prix de 800. 000 francs des consorts X...- Y..., précisant que
cette opération serait sans nuisance pour la copropriété dès lors que les
deux cabinets médicaux distincts seraient tenus en alternance par les deux
médecins ; qu’en retenant que la vente était parfaite dans la mesure où
l’assemblée générale, réunie le 3 mai 2001, avait accepté l’offre des
consorts X...- Y..., tout en refusant de considérer que les modalités
d’utilisation de la chose vendue, prévues dans l’offre d’achat et
nécessairement déterminantes du consentement des copropriétaires, étaient
rentrées dans le champ contractuel, peu important que ces modalités n’aient
pas été reprises dans la délibération de l’assemblée générale, la Cour
d’appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres
constatations et a ainsi violé les articles 1134 et 1583 du Code civil. |
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