00043608 CHARTE Ne sont
autorisées que 2) les analyses et courtes citations
dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Vente d’une fraction générant la division de
l’immeuble Absence d’état descriptif de division Défaut de mention des parties communes de la
copropriété Défaut de mention de la quote-part attachée au lot
vendu Perfection
de la vente (non) Nous évoquons dans nos commentaires l’incidence éventuelle de l’arrêt sur les modalités d’exercice du droit de préemption du locataire à l’occasion d’une première vente après division de l’immeuble. Cassation civile 3e 11 février 2009 Cour d’appel de Chambéry du 3 juillet 2007 N° de pourvoi:
07-20237 LA COUR DE CASSATION,
TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : Donne acte à
l’association “ A chacun son Everest “ de son intervention ; Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Chambéry, 3 juillet 2007), que, par acte sous seing privé du
12 juillet 2003, les époux X..., aux droits desquels vient Mme X..., ont
vendu aux époux Y... un appartement situé au premier étage d’un chalet leur
appartenant ; que les vendeurs ayant refusé de réitérer la vente par acte
authentique, les acquéreurs les ont assignés en réitération forcée ; Attendu que les époux
Y... font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le
moyen, qu’est admise la validité du contrat lorsque le corps certain est
déterminable au regard des termes de la convention ou des circonstances de la
cause ; qu’il résulte de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 que “ dans
le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes
afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque
partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties,
telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété,
de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à
leur utilisation “ ; que la cour d’appel, qui a jugé que dans le compromis de
vente “ il n’est fait mention ni de la consistance des parties communes ni de
la quote-part de ces parties communes attachée à la propriété de
l’appartement vendu’”, pour estimer “ qu’il n’est donc pas établi que les
époux X..., d’une part, et les époux Y..., d’autre part, se sont accordés sur
la quote-part des parties communes attachée à la propriété de l’appartement
objet de la vente ; que cette quote-part constitue un élément essentiel de la
vente, ce d’autant plus que la superficie du terrain où est édifié le chalet
est de plus de 1 400 mètres carrés, de sorte que Mme X... est bien fondée à
soutenir que, son objet étant insuffisamment déterminé, la vente n’est pas parfaite,
alors qu’il est admis qu’en l’absence de précision contractuelle, la
répartition des parties communes est fixée par application de l’article 5 de
la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel a violé les
articles 1129 et 1583 du code civil, ensemble l’article 5 de la loi du
10 juillet 1965 ; Mais attendu qu’ayant
relevé qu’il n’était fait mention dans la promesse de vente ni de la
consistance des parties communes, ni de la quote-part de ces parties communes
attachées à la propriété de l’appartement et que les lacunes du projet d’acte
authentique, qui désignait les biens vendus comme “ un appartement et espace
laissé en blanc de la propriété du sol et des parties communes générales “ ne
pouvaient être comblées par la mention selon laquelle l’immeuble avait fait
l’objet d’états descriptifs de division réalisés par le notaire et par M.
Z..., géomètre-expert, dès lors qu’il n’était pas prétendu que le notaire
avait établi un tel document et que celui dressé par M. Z... ne pouvait pas
valoir état descriptif de division, la cour d’appel, qui, prenant en compte
la superficie du terrain qui était de plus de 1 400 mètres carrés, a
souverainement retenu que la détermination de la quote-part de parties
communes afférente au bien vendu constituait pour les parties un élément
essentiel de la convention, a pu en déduire qu’en l’absence de détermination
suffisante de l’objet de la vente, celle-ci n’était pas parfaite ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux
Y... aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... et les condamne à
payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; Commentaires : Par acte sous seing
privé du 12 juillet 2003, les époux X..., aux droits desquels vient Mme X...,
ont vendu aux époux Y... un appartement situé au premier étage d’un chalet
leur appartenant. Il n’est pas douteux
que l’exécution de l’acte sous seing privé du 12 juillet 2003 impliquait la
répartition entre Madame X..., d’une part, et les époux Y..., d’autre part,
de la propriété de l’immeuble bâti où est situé l’appartement objet de cette
vente et, par voie de conséquence, l’application à cet immeuble de la loi du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La vente ne pouvait
porter que sur un lot de copropriété comportant une fraction privative
clairement décrite et le nombre des tantièmes des parties communes attribués
à ce lot. Elle supposait
fatalement l’établissement préalable d’un état descriptif de division et d’un
règlement de copropriété. Dans le cas d’espèce,
ce sont les vendeurs qui ont refusé de réitérer la vente par acte
authentique. Les acquéreurs ont
tenté de faire valoir qu’à défaut d’avoir été déterminée,
la répartition des tantièmes de copropriété était déterminable, par
application de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965. L’argument a été
justement rejeté par la Cour de cassation. On peut noter ici que
M. Z.., acquéreur, était lui-même géomètre-expert. Il ne pouvait ignorer les
règles élémentaires de la copropriété et il est désagréable de constater
qu’il a tenté de se prévaloir d’un état descriptif qu’il aurait établi
lui-même avec le concours du notaire. Ces faits
particuliers donnent à l’affaire une coloration glauque. Force est de
remarquer qu’on retrouve des anomalies de même type dans maintes opérations
de division de la propriété d’une maison. Ces copropriétés à deux sont
fréquemment dépourvues de règlement de copropriété, ce qui fait apparaître
des chicanes qui perturbent les relations entre les copropriétaires. Il est
vrai que dans les temps anciens, - et encore maintenant en Corde -, les
copropriétés n’étaient pas organisées. Mais il s’agissait alors de fractions
superposées quasiment indépendantes … jusqu’à ce que surviennent des
difficultés techniques affectant la structure générale du bâtiment. Dans la présente
affaire, la venderesse survivante a obtenu la mise à néant de l’acte
litigieux. On peut en être satisfait. A propos du droit de
préemption accordé au locataire à l’occasion de la première vente après
division de l’immeuble ou de subdivision de la propriété de l’immeuble par
lots
(loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 art. 10 et décret n° 77-742 du 30 juin
1977 ), la Cour de cassation a jugé qu’il n’est pas nécessaire de joindre à
la notification au locataire de la vente le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de
l’immeuble [1] Nous avons contesté
cette solution. En effet elle prive le locataire bénéficiaire d’informations
qui sont nécessaires à la description du bien vendu. L’arrêt relaté ci dessus
fait valoir ainsi que « la détermination de la
quote-part de parties communes afférente au bien vendu constituait pour les
parties un élément essentiel de la convention ». De la même
manière, certaines clauses du règlement de copropriété ont pour objet de
préciser la destination de l’immeuble et, le cas échéant, celle des lots (par
exemple possibilité ou non d’exercice de certaines activités dans
l’immeuble). Ces dispositions entrent dans la détermination du contenu du lot
vendu. Préalablement à l’arrêt de la Cour de cassation Madame Vial-Pedroletti [2] n’a pas manqué de relever l’importance de cette mention. Elle fait le point de la controverse en cours : le bailleur procédant à la division de la propriété de son immeuble doit-il établir le règlement de copropriété et l’état descriptif de la future copropriété avant de faire l’offre de vente aux locataires en place prévue par les articles 22 de la loi du 23 décembre 1986 et 11 de la loi du 22 juin 1982 ? La 6e Chambre B de la Cour d’appel de Paris a répondu par l’affirmative, estimant que le règlement de copropriété, au moins, fait partie des « conditions de la vente » au sens de l’article 15-II, alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989. [3] La 6e Chambre C de la même Cour a répondu par la négative : « ces documents n’ont pas d’incidence sur l’identification de chacun des lots concernés, ni sur les conditions de la vente, qui s’entendent des modalités de paiement du prix ». [4] Nous rappelons que dans le cas d’une « vente à la découpe », l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 modifié par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 63 comporte les dispositions suivantes : I.-A.-Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L. 111-23 du code de la construction et de l'habitation ou par un architecte au sens de l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur. Plus généralement,
nous considérons - que le lot de copropriété est un bien
immobilier - que l’état descriptif est un élément
capital pour l’identification du lot - que les dispositions
du règlement de copropriété précise les droits et obligations attachés au
lot, qui doivent être considérés comme des qualités intrinsèques du lot
vendu. L’arrêt du 11 février 2009 nous paraît conforter cette position. MOYEN
ANNEXE au présent arrêt. Moyen
produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour
les époux Y.... Il est fait grief à
l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté les époux Gilles Y... et Sylvette
B... de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE
l’exécution de l’acte sous seing privé du 12 juillet 2003 implique la
répartition entre Madame X..., d’une part, et les époux Y..., d’autre part,
de la propriété de l’immeuble bâti où est situé l’appartement objet de cette
vente et, par voie de conséquence, l’application à cet immeuble de la loi du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que dans cet acte il
n’est fait mention ni de la consistance des parties communes ni de la
quote-part de ces parties communes ni de la quote-part de ces parties
communes attachée à la propriété de l’appartement vendu ; qu’un projet d’acte
authentique a été rédigé où les biens vendus sont désignés en ces termes : «
un appartement … et les espace laissé en blanc de la propriété du sol et des
parties communes générales » ; que c’est à tort que les époux Y... prétendent
faire combler ces lacunes par la mention du projet d’acte authentique aux
termes de laquelle « l’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un
état descriptif de division établi par Maître C..., notaire, ce jourd’hui
même et dès avant les présentes » et par un « état descriptif de division »
daté du 22 septembre 2003 et établi par Monsieur Stéphane Z... géomètre
expert ; qu’en effet, il n’est même pas prétendu qu’un état descriptif de division
a effectivement été dressé par Maître C..., notaire ; que, par ailleurs, bien
qu’il soit mentionné sur « l’état descriptif de division » établi par
Monsieur Stéphane Z... géomètre expert qu’il a été fait « à la requête de
Madame et Monsieur X... », ce que conteste Madame X..., il n’est pas démontré
qu’il soit l’expression de la volonté des époux X... ; que ce document ne
vaut donc pas état descriptif de division ; qu’il n’est donc pas
établi que les époux X..., d’une part, et les époux Y..., d’autre part, se
sont accordés sur la quote-part des parties communes attachée à la propriété
de l’appartement objet de la vente ; que cette quote-part constitue un
élément essentiel de la vente, ce d’autant plus que la superficie du terrain
où est édifié le chalet est de plus de 1 400 mètres carrés, de sorte que
Madame X... est bien fondée à soutenir que, son objet étant insuffisamment
déterminé, la vente n’est pas parfaite ; ALORS QU’est admise
la validité du contrat lorsque le corps certain est déterminable au regard
des termes de la convention ou des circonstances de la cause ; qu’il résulte de
l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 que « dans le silence ou la
contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à
chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie
privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que
ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la
consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur
utilisation » ; que la Cour d’appel,
qui a jugé que dans le compromis de vente « il n’est fait mention ni de la
consistance des parties communes ni de la quote-part de ces parties communes
ni de la quote-part de ces parties communes attachée à la propriété de
l’appartement vendu » ; pour estimer « qu’il n’est donc pas établi que les
époux X..., d’une part, et les époux Y..., d’autre part, se sont accordés sur
la quote-part des parties communes attachée à la propriété de l’appartement
objet de la vente ; que cette quote-part
constitue un élément essentiel de la vente, ce d’autant plus que la
superficie du terrain où est édifié le chalet est de plus de 1 400 mètres
carrés, de sorte que Madame X... est bien fondée à soutenir que, son objet
étant insuffisamment déterminé, la vente n’est pas parfaite », alors qu’il
est admis qu’en l’absence de précision contractuelle, la répartition des
parties communes est fixée par application de l’article 5 de la loi du 10
juillet 1965, la Cour d’appel a violé les articles 1129 et 1583 du Code
civil, ensemble l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965. |
Mise à jour |