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dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
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Assemblée générale 1) Plafonnement de la capacité de représentation
des coïndivisaires notion de « communauté des indivisaires » (non) rattachement des voix du lot à
l’exercice du droit de vote 2) Sort des voix en déshérence (copropriétaires
ayant quitté l’assemblée) comptabilisation au nombre des copropriétaires présents (oui) 3) Pluralité de candidatures à la fonction de
syndic Renouvellement du mandat du
syndic à la majorité requise Obligation de voter sur les
autres candidatures (non) Cassation civile 3e
1 juillet 2009 Cour d’appel d’Orléans du 2 juin 2008 N° de pourvoi:
08-18109 Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Orléans, 2 juin 2008), que Mme X..., M. Y..., Mme Z... et
les consorts A..., copropriétaires opposants aux décisions de l’assemblée
générale du 13 janvier 2004 renouvelant le mandat du syndic et décidant
d’acquérir un local privatif, ont assigné le syndicat des copropriétaires de
l’immeuble Horizon 80 à Orléans en annulation de cette assemblée générale et
étendu leur demande aux assemblées des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005,
faute pour celles-ci d’avoir été convoquées par un syndic régulièrement
désigné ; Sur le premier moyen
: Attendu que M. Y..., Mme
Z... et les consorts A... font grief à l’arrêt de rejeter l’ensemble de leurs
demandes en nullité, alors, selon le moyen : 1° / qu’un
copropriétaire indivis qui exerce le droit de vote attaché au lot indivis est
réputé être titulaire d’un mandat tacite de représentation ; qu’en
considérant dès lors que Mme B... n’avait pas reçu plus de trois mandats
après avoir relevé, d’une part qu’elle avait exercé le droit de vote attaché
au lot dont elle est copropriétaire indivise avec M. C..., et d’autre part, qu’elle
avait reçu trois délégations de vote de la part de M. D..., de la Société
générale et de Mme E..., la cour d’appel a violé les articles 22 et 23 de la
loi du 10 juillet 1965 ; 2° / qu’un
copropriétaire indivis ne peut recevoir personnellement trois mandats qu’à la
double condition, d’une part, que le total de ses voix et de celles de ses
mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat et, d’autre part, de ne pas
détenir un mandat tacite de représentation de l’indivision ; qu’en retenant
dès lors que Mme B..., qui avait exercé au nom de l’indivision le droit de
vote attaché au lot indivis, n’avait pas enfreint la prohibition du cumul de
plus de trois mandats énoncée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965
sans avoir recherché, si le total de ses voix ajoutées à celles de ses
mandants n’excédait pas 5 % des voix du syndicat, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard de l’article 22 de la loi du 10 juillet
1965 ; 3° / qu’en présence
d’un couple indivisaire c’est le total des pouvoirs qu’il détient qui doit
être pris en considération au regard des limites fixés à 5 % des voix du
syndicat ; qu’en l’espèce, le total des voix détenues par Mme B... et M.
C..., coindivisaires, dépassant manifestement les 5 % des voix du syndicat,
la cour d’appel a violé l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en
infirmant le jugement entrepris et en décidant que l’assemblée générale du 13
janvier 2004 était régulière ; Mais attendu qu’ayant
relevé que Mme B..., seule, avait exercé, au nom de l’indivision, le droit de
vote attaché au lot indivis, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de
procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a
exactement déduit qu’aucun indivisaire n’avait excédé la limite de trois
mandats fixée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et que le nombre
de tantièmes représentés par chacun d’eux était indifférent ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; Sur le deuxième moyen
: Attendu que M. Y...,
Mme Z... et les consorts A... font grief à l’arrêt de rejeter leur demande
d’annulation de la décision n° 10 de l’assemblée générale du 13 janvier 2004,
alors, selon le moyen : 1° / que la censure à
intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera par voie de
conséquence la cassation de l’arrêt attaqué en ce qu’il a débouté les
consorts Y... et autres de leur demande d’annulation de la délibération n° 10
de l’assemblée générale du 13 janvier 2004 ; 2° / que l’arrêt qui
refuse d’annuler cette délibération, tout en constatant que les voix de deux
copropriétaires, en l’occurrence MM. F... et G..., ont été comptabilisées
bien qu’ils aient quitté l’assemblée générale, a ainsi violé l’article 16 de
la loi du 10 juillet 1965, le fait que leur vote aurait été sans incidence
sur la majorité requise n’étant pas de nature à conférer à la décision
attaquée un fondement légal ; 3° / que l’objet du
syndicat de copropriétaires étant légalement limité à la conservation de
l’immeuble et à l’administration des parties communes, la cour d’appel ne
pouvait tenir pour valable la résolution n° 10 par laquelle l’assemblée
générale a décidé de l’acquisition du lot de l’un des copropriétaires dans le
but de le donner en location, ce qui manifestement constitue une opération
contraire à la mission du syndicat ; que dès lors, l’arrêt qui considère que
la résolution d’acquisition avait été valablement adoptée, les
copropriétaires ayant été complètement et suffisamment informés des avantages
qui en résulteraient pour la copropriété, sans spécifier quels étaient ces
avantages, ce qui ne permet pas à la Cour de cassation d’exercer son contrôle
et de vérifier que l’objet de l’acquisition n’était pas contraire aux
intérêts des copropriétaires, qu’ainsi l’arrêt manque de base légale au
regard de l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu, d’une
part, que le premier moyen est rejeté et que M. Y..., Mme Z... et les
consorts A... n’ayant pas soutenu devant les juges au fond que l’acquisition
d’un local pour le donner à bail constituait manifestement une opération
contraire à la mission du syndicat, le moyen est nouveau, mélangé de fait et
de droit ; Attendu, d’autre
part, qu’ayant retenu que, dès lors que le départ de MM. F... et G... n’avait
pas été signalé au moment où il était intervenu, ces derniers avaient pu,
sans irrégularité, être comptabilisés au nombre des copropriétaires présents
et qu’au surplus, et en tout état de cause, l’absence de comptabilisation des
votes de MM. F... et G... aurait été sans conséquence sur le résultat du
scrutin, la cour d’appel a pu en déduire que la “ résolution “ aurait de
toute façon été adoptée ; D’où il suit que le
moyen, pour partie sans objet et irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus
; Sur le troisième
moyen : Attendu que M. Y...,
Mme Z... et les consorts A... font grief à l’arrêt de rejeter l’ensemble de
leurs demande d’annulation des assemblées générales des copropriétaires des 2
décembre 2004 et 28 novembre 2005, alors, selon le moyen : 1° / que la censure à
intervenir sur le premier moyen de cassation formulé entraînera, par voie de
conséquence, de l’annulation de l’assemblée générale du 13 janvier 2004,
celle des assemblées générales subséquentes des 2 décembre 2004 et 28
novembre 2005 convoquées par un syndic dépourvu d’investiture ; 2° / que la cour
d’appel ne pouvait tenir pour valable le renouvellement du contrat de la
société Logis gestion centre en qualité de syndic, et considérer qu’il n’y
avait pas lieu de statuer sur la désignation du cabinet Pargest, candidat à
cette fonction ; résolution qui serait devenue sans objet, sans répondre aux
conclusions des consorts Y... et autres faisant expressément valoir que par
application des dispositions de l’article 12 du décret n° 2004-479 du 27 mai
2004, un principe d’égalité de traitement entre les différents candidats
devait être respecté, ce qui impliquait que les candidatures soient mises en
concurrence, ce qui n’avait pas été respecté, qu’ainsi l’arrêt viole les
article 10, 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 19-2, 28 du décret du
17 mars 1967 et 12 du décret du 27 mai 2004, ensemble 455 du code de
procédure civile ; Mais attendu que le
premier moyen est rejeté et qu’ayant retenu que le renouvellement du contrat
de la société Logis gestion centre avait été adopté à la majorité de 6 461
tantièmes par l’assemblée générale du 2 décembre 2004 alors que l’ordre du
jour prévoyait à la suite un ordre du jour complémentaire proposant la
désignation du cabinet Pargest et relevé qu’aucun grief spécifique n’était
formulé contre les opérations effectuées lors de l’assemblée générale du 28
novembre 2005, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des
conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire
qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur cette seconde résolution, devenue
sans objet par suite de l’adoption, en connaissance de cause de la première ;
D’où il suit que le
moyen, pour partie sans objet, n’est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, M.
Y..., Mme Z... et les consorts A... aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, condamne solidairement M. Y..., Mme Z... et les
consorts A... à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Horizon
80 à Orléans la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y..., Mme
Z... et des consorts A... ; Ainsi fait et jugé
par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le
président en son audience publique du premier juillet deux mille neuf. Commentaires : Sur le plafonnement en voix de la capacité de représentation des époux indivis Dans un arrêt du 20 juillet 1994, la Cour de cassation, en
présence d’époux indivis, le mari ayant exercé le droit de vote pour le lot
dont ils étaient propriétaires, a jugé que l’épouse ne détenait aucune voix
au titre de ce lot et pouvait en conséquence détenir trois pouvoirs ou plus
si le nombre total des voix liées aux pouvoirs n’excédait pas 5% du total des
voix des copropriétaires. (Voir l’arrêt) Par un arrêt du 13
juin 2007, la 23e chambre de la Cour d’appel de Paris a adopté une
solution contraire. Elle a jugé « qu’il importe peu que M. X ait
été bénéficiaire de trois mandats et Mme X d’un mandat puisqu’aussi bien ce
sont les époux X qui sont indivisément copropriétaires de leurs lots et non
chacun de lots différents et que, dans ces conditions, le nombre des mandats
doit s’apprécier au regard des dispositions de l’article 22 de la loi du 10
juillet 1965, par rapport au couple X qui a effectivement
bénéficié de quatre mandats, rendant ainsi l’assemblée générale des
copropriétaires nulle ; que le total des voix du couple X et de leurs
quatre mandants excèdent la limite de 5 % des voix du syndicat ». Elle a repris ainsi la solution exprimée confusément dans
une réponse du Ministère de l’équipement, des transports, du logement, du
tourisme et de la mer ( !!) du 9 novembre 2004 : « les règles
de l'article 22 s'appliquent à la communauté des
conjoints ou à chaque conjoint individuellement si chacun est
copropriétaire ». (Voir RM n° 34796) Nous avons critiqué
la réponse ministérielle et l’arrêt. La Cour de cassation
maintient sa position antérieure (20-07-1994) dans l’arrêt relaté. Les copropriétaires
opposants aux décisions de l’assemblée générale du 13 janvier 2004 faisaient
valoir « qu’en présence d’un couple indivisaire c’est le total des
pouvoirs qu’il détient qui doit être pris en considération au regard des
limites fixés à 5 % des voix du syndicat ; qu’en l’espèce, le total des voix
détenues par Mme B... et M. C..., coïndivisaires, dépassant manifestement les
5 % des voix du syndicat, la cour d’appel a violé l’article 22 de la loi du
10 juillet 1965 en infirmant le jugement entrepris et en décidant que l’assemblée
générale du 13 janvier 2004 était régulière ». La Cour de cassation
rejette le pourvoi. Elle juge « qu’ayant relevé que Mme B..., seule, avait exercé, au nom de l’indivision, le droit de vote attaché au lot indivis, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit qu’aucun indivisaire n’avait excédé la limite de trois mandats fixée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et que le nombre de tantièmes représentés par chacun d’eux était indifférent ». En n’indiquant pas le
cheminement de son raisonnement, elle renvoie à l’arrêt du 20 juillet 1994. Certains craignent
que cette « règle » puisse permettre à quelques couples de se constituer
en une majorité organisée au sein de l’assemblée. C’est omettre la
possibilité recommandée de prévoir des formules d’instructions de vote à
joindre aux pouvoirs que ceux qui n’ont pas la possibilité de mandater une
personne de confiance adressent au syndic ou au conseil syndical et leur
laissant le soin de les distribuer. Au final, la « règle » permet
d’éviter que certains pouvoirs ne demeurent inutilisés pour des raisons
diverses. Sur ce point, voir
aussi les commentaires suivants : Loyers et copropriété, n° 10, octobre 2009, commentaire n° 243,
p. 25-26, note Jean-Marc Roux ("Epoux indivis et mandats de
vote"). Revue des loyers, n°
901, novembre 2009, jurisprudence, p. 458 à 461, note Laurence Guégan
("Représentation et présence en assemblée générale") La Semaine juridique, édition notariale et immobilière, n° 45, 6 novembre 2009, Chronique de droit des
biens, n° 1305, p. 30, note Hugues Périnet-Marquet ("Influence de
l'attitude des copropriétaires à une assemblée générale sur leurs
possibilités d'en remettre en cause la validité"). Sur le sort des voix en déshérence des copropriétaires ayant quitté l’assemblée : La Cour de cassation
écarte encore ce moyen : « qu’ayant retenu que, dès lors que le
départ de MM. F... et G... n’avait pas été signalé au moment où il était
intervenu, ces derniers avaient pu, sans irrégularité, être comptabilisés au
nombre des copropriétaires présents et qu’au surplus, et en tout état de
cause, l’absence de comptabilisation des votes de MM. F... et G... aurait été
sans conséquence sur le résultat du scrutin, la cour d’appel a pu en déduire
que la “ résolution “ aurait de toute façon été adoptée ». On peut ici reprocher
à la Cour de cassation de valider la pratique courante et déplorable de
décompter les voix favorables à la résolution soumise au vote, par simple
déduction des voix des opposants et abstentionnistes. Cela revient à faire
voter favorablement des absents. Cette pratique est
désormais explicitement interdite par l’article 24 de la loi du 10 juillet
1965. On ne saurait prétendre sérieusement que, s’agissant des votes exigeant
la majorité absolue ou la majorité renforcée, l’expression effective
des voix ne fût pas nécessaire. Il faudrait alors admettre une solution aussi
laxiste lorsque l’unanimité est nécessaire, ce qui serait absurde. Le président doit
donc veiller à ce que les scrutins soient effectués par appel nominal ou par
bulletins. Sur les modalités des scrutins portant sur des candidatures ou propositions concurrentes Sur ce point, l’arrêt
est important. L’assemblée était
invitée soit à renouveler le mandat du syndic en place soit à désigner un
autre syndic. Les opposants
demandeurs au pourvoi prétendaient que « la cour d’appel ne pouvait
tenir pour valable le renouvellement du contrat de la société Logis gestion
centre en qualité de syndic, et considérer qu’il n’y avait pas lieu de
statuer sur la désignation du cabinet Pargest, candidat à cette fonction ;
résolution qui serait devenue sans objet, sans répondre aux conclusions des
consorts Y... et autres faisant expressément valoir que par application des
dispositions de l’article 12 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, un
principe d’égalité de traitement entre les différents candidats devait être
respecté, ce qui impliquait que les candidatures soient mises en concurrence,
ce qui n’avait pas été respecté ». Ils invoquaient
l’article 12 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, qui est en réalité
l’alinéa 2 de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret
invoqué : « Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un
contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats,
elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la
loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la
majorité de l'article 25 de la même loi. » Il va de soi qu’il
n’y a lieu d’examiner une « candidature suivante » que lorsque la
première, puis éventuellement la seconde, et ainsi de suite, n’a pas obtenu
la majorité exigée par l’article 25. En l’espèce, le renouvellement du mandat
du syndic en place avait été adopté à la majorité nécessaire. La question inscrite
à l’ordre du jour était donc épuisée. On peut certes
prétendre que la première candidature ou proposition examinée est favorisée.
Ce scrupule est sans intérêt pour ce qui est du renouvellement du mandat du
syndic en place. Il doit sans nul doute être examiné en premier. C’est donc à juste
titre que la Cour ce cassation écarte le moyen en jugeant : « qu’ayant retenu que le renouvellement du contrat de la société Logis gestion centre avait été adopté à la majorité de 6 461 tantièmes par l’assemblée générale du 2 décembre 2004 alors que l’ordre du jour prévoyait à la suite un ordre du jour complémentaire proposant la désignation du cabinet Pargest et relevé qu’aucun grief spécifique n’était formulé contre les opérations effectuées lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2005, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur cette seconde résolution, devenue sans objet par suite de l’adoption, en connaissance de cause de la première » MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me
Rouvière, avocat aux Conseils pour M. Y..., Mme Z... et les consorts A..., PREMIER MOYEN DE
CASSATION Le moyen fait grief à
l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur Michel Y..., Madame
Micheline Z... et les consorts A... de l’ensemble de leurs demandes tendant à
l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence «
Horizon 80 » du 13 janvier 2004 et à l’annulation consécutive des assemblées
générales en date du 2 décembre 2004 et du 28 novembre 2005 AUX MOTIFS QUE Sur
l’assemblée générale du 13 janvier 2004 : Sur le cumul des mandats : qu’en
vertu des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dans
leur rédaction issue de la loi du 31 décembre 1985, tout copropriétaire peut
déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre
du syndicat, mais que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois
délégations de vote, sauf si le total de ses propres voix et de celles de ses
mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat ; que, contrairement à ce qu’a
retenu le tribunal, le mandataire peut ainsi recevoir trois délégations de
vote en sus des voix dont il dispose à titre personnel ; que, dans le cas de
copropriétaires indivis, chacun d’eux peut recevoir personnellement trois
délégations de vote ; qu’il résulte, en l’espèce, de l’examen de la feuille
de présence que les époux B... / C..., propriétaires indivis d’un lot
représentant 135 tantièmes au sein de la copropriété, ont reçu chacun trois
délégations de vote :- monsieur B... de la part de mademoiselle I... (109
tantièmes), monsieur J... (114) et monsieur K... (108)- madame B... de la
part de monsieur D... (132), la SOCIETE GENERALE (182) et madame E... (116)
étant observé que madame B..., seule, a exercé, au nom de l’indivision, le
droit de vote attaché au lot indivis ; qu’aucun des indivisaires n’ayant
excédé la limite de trois mandats fixée par l’article 22 précité, le nombre
de tantièmes représentés par chacun d’eux est indifférent, de sorte que le
vote intervenu est à cet égard parfaitement régulier ; que le jugement sera
donc infirmé de ce chef ; Sur le mode de scrutin : que les décisions de
l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les
copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par
la loi (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) ; qu’en l’occurrence, il
résulte des mentions du procès-verbal que la candidature aux fonctions de
président de séance de monsieur Y... a recueilli 5. 805 / 8. 702 tantièmes,
tandis que celle de madame B... a recueilli 6. 144 / 8223 tantièmes ; qu’en
vertu du principe majoritaire ci-dessus rappelé, madame B... a été régulièrement
déclarée élue ; que le mode opératoire utilisé (votes successifs) est
conforme aux dispositions précitées de l’article 24 de la loi du 10 juillet
1965 et est exempt de toute critique ; Sur les mandats détenus par monsieur
A... : qu’il résulte des propres écritures des intimés que monsieur A... a
demandé, pendant le décompte des suffrages, que soient pris en compte trois
votes contre la candidature de madame B..., qu’il déclarait tenir des
pouvoirs à lui confiés par madame X..., monsieur L... et la SCI MAGNON ; que,
dès lors que le scrutin était clos, peu important que le résultat des votes
n’ait pas encore été proclamé, c’est à bon droit que la prise en compte de
ces suffrages a été refusée ; qu’en conséquence, le jugement entrepris sera
infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 13
janvier 2004 ; 1° / ALORS QU’UN
copropriétaire indivis qui exerce le droit de vote attaché au lot indivis est
réputé être titulaire d’un mandat tacite de représentation ; qu’en considérant dès
lors que Madame B... n’avait pas reçu plus de trois mandats après avoir
relevé, d’une part qu’elle avait exercé le droit de vote attaché au lot dont
elle est copropriétaire indivise avec Monsieur C..., et d’autre part qu’elle
avait reçu trois délégations de vote de la part de Monsieur D..., de la
SOCIETE GENERALE et de Madame E..., la Cour d’appel a violé les articles 22
et 23 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2° / ALORS QU’UN
copropriétaire indivis ne peut recevoir personnellement trois mandats qu’à la
double condition, d’une part que le total de ses voix et de celle de ses
mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat et d’autre part de ne pas
détenir un mandat tacite de représentation de l’indivision ; qu’en retenant
dès lors que Madame B..., qui avait exercé au nom de l’indivision le droit de
vote attaché au lot indivis, n’avait pas enfreint la prohibition du cumul de
plus de trois mandats énoncée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965
sans avoir recherché, si le total de ses voix ajoutées à celle de ses
mandants n’excédaient pas 5 % des voix du syndicat, la Cour d’appel a privé
sa décision de base légale au regard de l’article 22 de la loi du 10 juillet
1965 ; 3° / ALORS ENFIN
QU’EN présence d’un couple indivisaire c’est le total des pouvoirs qu’il détient
qui doit être pris en considération au regard des limites fixées à 5 % des
voix du syndicat ; qu’en l’espèce, le total des voix détenues par Madame B...
et Monsieur C..., coindivisaires, dépassant manifestement les 5 % des voix du
syndicat, la cour d’appel a violé l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965
en infirmant le jugement entrepris et en décidant que l’assemblée générale du
13 janvier 2004 était régulière. DEUXIEME MOYEN DE
CASSATION Le moyen fait grief à
l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur Y..., Madame Z... et les
consorts A... de leur demande tendant à l’annulation de la délibération n° 10
prise par l’assemblée générale du 13 janvier 2004, par laquelle le syndicat
des copropriétaires a acquis les lots appartenant à l’un des copropriétaires,
a savoir La Société Générale AUX MOTIFS QUE Sur
l’adoption de la résolution n° 10 relative à l’acquisition par le syndicat
des lots de la SOCIETE GENERALE : que, si le départ de messieurs F... et G...
en cours d’assemblée générale n’est pas contesté, dès lors que les intéressés
l’ont expressément reconnu dans leurs courriers, postérieures à l’assemblée
générale, aux termes desquels ils indiquaient être partis avant le vote, mais
être d’accord sur l’adoption de la résolution n° 10 ; que toutefois, dès lors
que le départ des intéressés n’a pas été signalé au moment où il est
intervenu, ces derniers ont pu, sans irrégularité, être comptabilisés au
nombre des copropriétaires présents, étant observé que l’article 17 du décret
du 17 mars 1967 n’exige pas que soit recensé le nombre des voix « pour »,
celui-ci pouvant se calculer par différence entre le nombre total des voix de
l’assemblée et le nombre de voix des copropriétaires qui ont voté contre ou
se sont abstenus ; qu’au surplus, et en tout état de cause, l’absence de
comptabilisation des votes de messieurs F... (128) et G... (108) aurait été
sans conséquence sur le résultat du scrutin, puisque, même avec une majorité
de 52 / 81 copropriétaires et de 6. 599 / 10. 000 tantièmes, au lieu de celle
de 54 / 81 et de 6. 835 / 10. 000 retenue, la résolution litigieuse aurait de
toutes façons été adoptée ; qu’ensuite, les intimés prétendent à tort que le
projet de résolution ne comporterait pas les conditions essentielles de
l’opération, alors que les pièces produites démontrent que le projet soumis
aux copropriétaires mentionnait précisément :- l’objet de l’acquisition :
lots 1, 166, 167 et 168 appartenant à la SOCIETE GENERALE ;- le prix
d’acquisition 68. 600, soit un budget maximum compte-tenu des frais d’acte de
76. 500 ;- le mode de financement de l’acquisition, en particulier les dates
successives d’appels de fonds ;- le mode de répartition entre les
copropriétaires ;- l’utilisation envisagée du local ;- le recours envisagé à
un emprunt collectif ; que le procès-verbal d’assemblée générale établit que
le vote de la résolution a été précédé des interventions de monsieur M...,
opposant au projet, qui a pu exposer les arguments contre, de monsieur H...
qui a fait valoir les arguments en faveur de l’acquisition et de celle du
syndic, qui, usant sur certains aspects de la question de son devoir de
conseil, a attiré l’attention des copropriétaires sur les conséquences
juridiques de leurs éventuelles décisions ; qu’il doit encore être relevé que
l’assemblée générale avait été précédé d’une note du conseil syndicat en date
du 23 octobre 2003 adressé aux copropriétaires, exposante de manière très
complète les motifs de l’acquisition envisagée et les avantages qui en
résulteraient pour la copropriété ; qu’il résulte de ce qui précède que les
copropriétaires ont été complètement et suffisamment informés des enjeux et
des conditions exactes de l’acquisition envisagée, de sorte qu’ils ont été
mis en mesure de se prononcer en pleine connaissance de cause sur le projet
de résolution dont s’agit ; que celle-ci a été valablement adoptée par
l’assemblée générale et n’encourt pas la nullité ; qu’en conséquence, le
jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de
l’assemblée générale du 13 janvier 2004 ; 1° / ALORS QUE la
censure à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera par voie de
conséquence la cassation de l’arrêt attaqué en ce qu’il a débouté les
consorts Y... et autres de leur demande d’annulation de la délibération n° 10
de l’assemblée générale du 13 janvier 2004 ; 2° / ALORS QUE
l’arrêt qui refuse d’annuler cette délibération, tout en constatant que les
voix de deux copropriétaires, en l’occurrence Messieurs F... et G..., ont été
comptabilisées bien qu’ils aient quitté l’assemblée générale a ainsi violé
l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le fait que leur votre aurait été
sans incidence sur la majorité requise n’étant pas de nature à conférer à la
décision attaqué un fondement légal ; 3° / ALORS QUE
l’objet du syndicat de copropriétaires étant légalement limité à la
conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes, la
Cour d’appel ne pouvait tenir pour valable la résolution n° 10 par laquelle
l’assemblée générale a décidé de l’acquisition du lot de l’un des
copropriétaires dans le but de le donner en location, ce qui manifestement
constitue une opération contraire à la mission du syndicat ; que dès lors,
l’arrêt qui considère que la résolution d’acquisition avait été valablement
adoptée, les copropriétaires ayant été complètement et suffisamment informés
des avantages qui en résulteraient pour la copropriété, sans spécifier quels
étaient ces avantages, ce qui ne permet pas à la Cour de cassation d’exercer
son contrôle et de vérifier que l’objet de l’acquisition n’était pas
contraire aux intérêts des copropriétaires qu’ainsi, l’arrêt manque de base
légale au regard de l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIEME MOYEN DE
CASSATION Le moyen fait grief à
l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur Michel Y..., Madame Z...
et les consorts A... de l’ensemble de leurs demandes tendant à l’annulation
des assemblées générales des copropriétaires de la résidence « Horizon 80 »
des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005 AUX MOTIFS QUE Sur
les assemblées générales du 2 décembre 2004 et du 28 novembre 2005 : que dès
lors que l’assemblée générale du 13 janvier 2004 n’est pas annulée, les
intimés ne peuvent plus prétendre que les convocations pour les assemblées
subséquentes ont été effectuées par un syndic dépourvu de mandat et qu’elles
encourent de ce chef la nullité ; que pour le surplus, les intimés formulent
pour l’essentiel les mêmes griefs que concernant la précédente assemblée
générale ; qu’il convient de constater l’absence de fondement, pour les motifs
déjà exposés, de ces griefs, étant spécialement observé que :- les
dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées,
contrairement à ce que prétendent les intimés, dès lors qu’ainsi qu’il
résulte du procès-verbal de constat d’huissier établi à l’initiative de ces
derniers, les époux R... ont obtenu : monsieur trois délégations de vote
représentant 476 tantièmes et madame, quatre délégations représentant 473
tantièmes, soit chacun un nombre inférieur à la limite de 5 % des voix du
syndicat (500), étant souligné que le mandat donné par monsieur O... a, ainsi
que le mandataire en avait la possibilité, été transmis à monsieur P... ;-
monsieur Q... a été régulièrement élu président de séance, à la majorité de
6. 103 tantièmes sur 8. 784, soustraction ayant été faite des votes « contre
» (2. 041 tantièmes) et des abstentions (néant) ;- le renouvellement du
contrat de la société LOGIS GESTION CENTRE ayant été adopté à la majorité de
6 461 tantièmes, après soustraction des votes « contre » (2 041 tantièmes) et
des abstentions (496 tantièmes), alors que l’ordre du jour prévoyait à la
suite un ordre du jour complémentaire proposant la désignation du cabinet
PARGEST, il a, à bon droit, été considéré qu’il n’y avait pas lieu de statuer
sur cette seconde résolution, devenue sans objet par suite de l’adoption, en
connaissance de cause, de la première ;- les copropriétaires ont été informés
des conditions essentielles de l’acquisition envisagée des lots appartenants
à la Société Générale, à nouveau soumise aux votes de l’assemblée générale,
le compromis de vente ayant été annexé à la convocation, les conditions et
motifs de la vente ayant été annexé à la convocation, les conditions et
motifs de la vente ayant été à nouveau rappelés et un large débat s’étant
instauré devant l’assemblée, qui a permis aux copropriétaires d’obtenir,
avant de passer au vote, toutes les explications et précisions
complémentaires qu’ils souhaitaient ; qu’aucun grief spécifique n’est formulé
contre les opérations effectuées lors de l’assemblée du 28 novembre 2005 ;
qu’il convient, en conséquence, d’infirmer, en toutes ses dispositions, le
jugement entrepris et de dire n’y avoir lieu à prononcer la nullité des
assemblées des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005 ; 1° / ALORS QUE la
censure à intervenir sur le premier moyen de cassation formulé entraînera,
par voie de conséquence, de l’annulation de l’assemblée générale du 13
janvier 2004, celle des assemblées générales subséquentes des 2 décembre 2004
et 28 novembre 2005 convoquées par un syndic dépourvu d’investiture ; 2° / ALORS QUE la
cour d’appel ne pouvait tenir pour valable le renouvellement du contrat de la
société LOGIS GESTION CENTRE en qualité de syndic, et considérer qu’il n’y
avait pas lieu de statuer sur la désignation du cabinet PARGEST, candidat à
cette fonction ; résolution qui serait devenue sans objet, sans répondre aux
conclusions des consorts Y... et autres faisant expressément valoir que par
application des dispositions de l’article 12 du décret n° 2004-479 du 27 mai
2004, un principe d’égalité de traitement entre les différents candidats
devait être respecté, ce qui impliquait que les candidatures soient mises en
concurrence, ce qui n’avait pas été respecté, qu’ainsi l’arrêt viole les
articles 10, 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 19-2, 28 du décret du
17 mars 1967 et 12 du décret du 27 mai 2004, ensemble 455 du code de
procédure civile. |
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