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Assemblée
générale Représentation
des copropriétaires Limitation
du nombre des mandats Époux
communs en bien ou indivisaires Question N° : 34796 de M. Giraud Joël Réponse publiée au JO le : 09/11/2004 page
: 8881 Ministère interrogé : équipement, transports et
logement Ministère attributaire : logement et ville Note
JPM : Voir l’arrêt de
CA Paris 23 13/06/2007-1 qui reprend la solution donnée par la réponse. Texte de la QUESTION : M. Joël Giraud souhaite attirer l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur la nécessité de clarifier et d'adapter les articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés. En effet, cet article autorise la délégation du droit de vote par un copropriétaire à un mandataire pouvant cumuler jusqu'à trois délégations ou plus selon des cas expressément prévus. Or, des mandataires peu scrupuleux (syndics professionnels ou encore gérants de biens locatifs) usent souvent de cette possibilité pour abuser de personnes rendues vulnérables par leur âge, leur handicap ou leur absence, créant ainsi une situation de népotisme au sein des assemblées générales et des conseils syndicaux. Dénoncées vivement par des associations de défense des intérêts de copropriétaires, ces pratiques sont aujourd'hui devenues inacceptables. Aussi, il souhaiterait un aménagement de ces articles afin d'interdire au mari et à la femme d'un même couple de détenir chacun et de manière simultanée des mandats en assemblée générale et de se faire élire tous les deux au même conseil syndical et également limiter à un le nombre de copropriétaires représentés en assemblée générale par les personnes physiques et morales extérieures à la copropriété. Il le remercie de bien vouloir lui indiquer quels sont les aménagements qu'il envisage de mettre en oeuvre pour tenter de remédier à ces pratiques abusives. - Question transmise à M. le ministre délégué au logement et à la ville. Texte de la REPONSE : L'article 22 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis contient des dispositions précises sur la délégation du droit de vote
d'un copropriétaire à un mandataire en assemblée générale. Le copropriétaire
peut mandater la personne de son choix, membre ou non de la copropriété.
Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si
le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des
voix du syndicat, ou s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat
principal et si tous ses mandats appartiennent à un même syndicat secondaire.
En outre, l'article 22 exclut de donner mandat au syndic, à son conjoint
ou à ses préposés. Sous cette réserve, chaque copropriétaire est libre de
déléguer son droit de vote à la personne de son choix et notamment à des
conjoints copropriétaires. Les règles de l'article 22 s'appliquent à la
communauté des conjoints ou à chaque conjoint individuellement si chacun est
copropriétaire. L'article 21 ne permet de désigner au conseil syndical
que des copropriétaires. Si chaque conjoint est copropriétaire,
l'article 21 ne s'oppose pas à leur candidature individuelle au conseil
syndical. En revanche, si le couple est propriétaire d'un seul lot, seul un
des conjoints peut être candidat au conseil syndical. Commentaire Notons d’abord le caractère abusivement militant de la question posée à un Ministre dont les attributions (équipement, transports, logement, tourisme et la mer) sont relativement étrangères aux exercices d’interprétation des textes du statut de la copropriété. La saisine du Ministère de la Justice aurait peut-être été plus opportune. L’honorable parlementaire fait valoir que « des mandataires peu scrupuleux (syndics professionnels ou encore gérants de biens locatifs) usent souvent de cette possibilité pour abuser de personnes rendues vulnérables par leur âge, leur handicap ou leur absence, créant ainsi une situation de népotisme au sein des assemblées générales ». Le Ministre aurait pu lui signaler que les syndics professionnels ne peuvent être mandataires à l’occasion des assemblées des syndicats dont ils ont la charge et que les gérants de biens locatifs se bornent à représenter en toute liberté les propriétaires qui leur ont confié la gestion de leurs biens. Il n’est pas question pour un copropriétaire de déléguer son droit de vote « à des conjoints copropriétaires ». Il ne peut le déléguer qu’à une seule personne. à propos de l’article 21, relatif au conseil syndical, il faut distinguer : Si le couple est propriétaire d'un seul lot, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical. C’est le cas de la communauté. Si chaque conjoint est copropriétaire, l'article 21 ne s'oppose pas à leur candidature individuelle au conseil syndical. C’est le cas de l’indivision A propos de l’article 22, relatif à la limitation du nombre des voix, la réponse indique : « Les règles de l'article 22 s'appliquent à la communauté des conjoints ou à chaque conjoint individuellement si chacun est copropriétaire » Il ne s’agit plus d’interpréter la loi mais la réponse ministérielle elle-même. Il faut entendre semble-t-il que, dans le cas du « couple », - chacun des époux étant présent à l’assemblée -, la limitation s’applique indistinctement à celui qui va voter comme à celui qui va assister passivement. Pour l’un comme pour l’autre, il y a lieu de décompter les voix attachées au lot. Cela aboutit à une double prise en compte du nombre des voix. Dans le cas de l’indivision, la limitation s’applique à chaque conjoint individuellement. Faut-il comprendre que pour un lot auquel sont attachées 100 voix, il faut décompter 50 voix à chaque époux indivis ? Ou bien que l’on décompte les cent voix à celui qui va voter (mandataire commun) et aucune voix pour l’autre ? L’une de ces interprétations doit être adoptée puisque le Ministre établit une distinction entre les deux cas (indivision et communauté). Autant dire que la solution pratique à retenir reste confuse. La réponse néglige l’arrêt de la Cour de cassation du 20/07/1994 [1]. « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 janvier 1992), que les époux Steib et Nicco, étant respectivement propriétaires indivis de lots dépendant d'un immeuble en copropriété, M. Steib et M. Nicco ont, le 3 novembre 1988, exercé, l'un et l'autre, à l'assemblée générale du syndicat secondaire, le droit de vote avec les voix correspondant aux biens indivis, tandis que Mme Steib et Mme Nicco participaient à cette même assemblée avec plus de trois mandats, dépassant chacune la limite de 5 % des voix du syndicat, en comprenant les droits indivis dont elles disposaient dans ce syndicat ; que les époux Marchesseau ont assigné le syndicat secondaire, dont ils sont membres, en nullité de cette assemblée générale ; « Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les voix attachées au lot indivis doivent être prises en compte pour chacun des copropriétaires indivis et non pas pour l'un d'eux seulement et que Mmes Steib et Nicco, l'une et l'autre membre du syndicat et ayant reçu chacune plus de trois délégations de vote, n'ont pu voter valablement la limite de 5 % des voix du syndicat ayant été dépassée pour chacune d'elles ; « Qu'en statuant ainsi, alors que Mmes Steib et Nicco ne disposaient pas du droit de vote attaché aux lots dont elles étaient indivisément propriétaires avec leurs époux qui avaient, au nom de l'indivision, exercé ce droit à l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé Commentant l’arrêt, M. Capoulade écrit : « Il résulte de l’arrêt commenté que l’époux ou le mandataire commun utilise sans partage toutes les voix attribuées au lot commun, libérant d’autant le conjoint ou les autres indivisaires de la limitation légale des voix. L’unité de vote, voulue par le législateur dans l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 correspond ainsi à l’indivisibilité du lot ». Il ajoute que « cette solution favorise la représentation aux assemblées générales mais elle encourt cependant la critique de faciliter les coalitions et, par voie de conséquence, les abus de majorité. » Il précise enfin les modalités d’application de la solution : « L’époux qui exerce le droit de vote peut donc recevoir trois délégations de vote et même davantage, à la condition que le total des voix du lot commun et des voix de ses mandants ne dépasse pas 5% des voix du syndicat. « En revanche, son conjoint, bien que copropriétaire, mais n’exerçant pas le droit de vote à l’assemblé, peut recevoir plus de trois procurations, dès lors que l’ensemble des voix de ses mandants ne dépasse pas les 5 % , les voix du lot commun n’étant pas alors décomptées ». Au final, le problème posé est bien celui de la contradiction interne entre : - favoriser la représentation aux assemblées générales - faciliter les coalitions Les risques de l’absentéisme sont permanents et vont en croissant. Les risques de coalition ne sont pas négligeables mais sont statistiquement faibles. Il est de plus évident que mari et femme forment un couple quel que soit leur régime matrimonial et leur qualité de propriétaire ou pas ; et qu’on peut en dire autant à propos de concubins. La conclusion n’est pas difficile à tirer. |
Mise à jour |
[1] Cass. civ. 3 20/07/1994 Loyers et copropriété 1994-488 ; RDI 1994 697 et la note de M. Capoulade