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Garantie financière Détermination du préjudice Caractère contradictoire de l’expertise ;
nécessité (oui) Cour de cassation chambre civile 1 Audience publique du 24 avril 2013 Décision attaquée : Cour d’appel de Grenoble
, du 13 décembre 2011 N° de pourvoi:
12-15246 Cassation partielle Attendu, selon l’arrêt
attaqué, que les syndicats de copropriétaires des ensembles immobiliers 20
rue de Lesdiguières, 18 rue Lachmann, Le Rabelais
et L’Emeraude 28 rue Gay Lussac, ont été victimes
de détournements de fonds commis par leur syndic, la société Soges immobilier, mise en liquidation judiciaire le 22
août 1997, qu’au cours de l’information pénale ouverte à la suite de ces
faits, le juge d’instruction a commis un expert judiciaire, que la Société de
caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF), qui avait
publié la cessation de sa garantie le 4 avril 1997, a été assignée en
remboursement des sommes détournées et condamnée à payer aux syndicats les
sommes calculées par l’expert et arrêtées au 22 août 1997 ; Sur le moyen unique,
pris en sa première branche : Vu l’article 16 du code
de procédure civile ; Attendu que le juge,
tenu de faire respecter et de respecter lui-même le principe de la
contradiction, ne peut se fonder exclusivement, pour déterminer le montant de
l’obligation d’une partie, sur un rapport d’expertise non contradictoire à
son égard, dont celle-ci soutenait expressément qu’il lui était inopposable ;
Que, pour condamner la
SOCAF à payer aux syndicats les sommes retenues par l’expert, l’arrêt énonce
que le fait que celle-ci n’ait pas participé aux opérations d’expertise,
alors que le rapport a été versé aux débats et soumis ainsi à la discussion
contradictoire des parties, ne saurait caractériser une atteinte aux
principes essentiels du droit ; Qu’en statuant ainsi,
alors que cette société avait soulevé l’inopposabilité à son égard de
l’expertise à laquelle elle n’avait pas été convoquée, la cour d’appel a
violé le texte susvisé ; Et sur le moyen unique,
pris en sa troisième branche : Vu l’article 3. 2 de la
loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 44, 45 et 46 du décret
n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la cause ; Attendu que, pour
condamner la SOCAF à garantir l’intégralité des créances des syndicats
trouvant leur origine dans les détournements de fonds commis par le syndic,
l’arrêt retient que, si cette société justifie bien de la publication de
l’avis de cessation de sa garantie dans les Affiches de Grenoble et dans Le
Dauphiné du 4 avril 1997, elle ne démontre pas avoir informé les présidents
ou membres des conseils syndicaux, de sorte qu’elle ne peut revendiquer
l’opposabilité de sa cessation de garantie au 7 avril 1997 ; Qu’en statuant ainsi, alors
que les formalités de notification de la cessation de garantie par le garant
prévues à l’article 46 du décret du 20 juillet 1972 ont pour seul effet de
déterminer le point de départ du délai de trois mois imparti au créancier
pour présenter sa réclamation et sont sans incidence sur la cessation de
garantie qui intervient, en application de l’article 44, alinéa 3, du décret,
à l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant sa publication dans
deux journaux, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans
qu’il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche du moyen : CASSE ET ANNULE, sauf en
ce qu’il déclare la SOCAF irrecevable en son exception d’incompétence,
l’arrêt rendu le 13 décembre 2011, entre les parties, par la cour d’appel de
Grenoble ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties
dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d’appel de Chambéry ; Condamne les syndicats
de copropriétaires des ensembles immobiliers20 rue de Lesdiguières,18 rue Lachmann, Le
RabelaisetL’Emeraude28 rue Gay Lussac, aux dépens ; Vu l’article 700 du code
de procédure civile, rejette la demande des syndicats de copropriétaires des
ensembles immobiliers20 rue de Lesdiguières,18 rue Lachmann, Le Rabelaiset L’Emeraude 28 rue Gay Lussac; les condamne à verser à la
SOCAF la somme de 3 200 euros ; Commentaires : L’affaire Soges Immobilier a trouvé son épilogue alors que la
probabilité d’une mesure législative imposant la généralisation de la gestion
par compte bancaire séparé va faire disparaître la raison d’être du régime de
la garantie financière. Le syndic professionnel Soges Immobilier, bénéficiant de la garantie financière
de la SOCAF, a été mis en liquidation judiciaire le 22 août 1997. La SOCAF
avait publié la cessation de sa garantie le 4 avril 1997. Dix sept ans
après, des copropriétaires apprennent qu’ils ne récupéreront par la
trésorerie de leur syndicat et qu’ils devront en outre verser à la SOCAF une
indemnité de 3200 € en vertu de l’art. 700 du Code de procédure civile. Juridiquement, on ne
peut qu’approuver l’arrêt de cassation. Il est vrai qu’une expertise n’est
opposable à un plaideur que lorsqu’il a été attrait d’une manière ou d’une
autre à y participer. Il est vrai aussi que les formalités
de notification de la cessation de garantie par le garant prévues à l’article
46 du décret du 20 juillet 1972 [avis aux conseils syndicaux] ont pour seul
effet de déterminer le point de départ du délai de trois mois imparti au
créancier pour présenter sa réclamation et qu’ils sont sans incidence sur la
cessation de garantie qui intervient, en application de l’article 44, alinéa
3, du décret, à l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant sa
publication dans deux journaux. La Cour d’appel avait
privilégié l’équité en tentant de lui fournir un appui juridique :
« le fait qu’elle n’ait pas participé aux opérations d’expertise, alors
que le rapport a été versé aux débats, ne saurait caractériser une atteinte
aux principes essentiels de notre droit ; que la SOCAF n’a pas discuté les
conclusions de l’expertise, qui s’avèrent claires, détaillées et argumentées
; » Elle avait quelque peu
placé l’affaire sur la place publique : « les détournements ont été
possibles en raison de la mauvaise tenue des diverses comptabilités ce qui ne
saurait permettre à la SOCAF d’échapper à ses obligations de caution du
syndic indélicat » ; c’était une allusion à l’obligation qu’à le
garant de contrôler la bonne tenue de la comptabilité « la SOCAF est une société
coopérative de caution mutuelle dont l’objet est de garantir, dans le cadre
des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972,
le remboursement ou la restitution des sommes versées ou remises à ses
adhérents, agents immobiliers ou gérants d’immeuble » Nous reprenons cette
balle au bond. Après avoir approuvé
l’arrêt de cassation avec une grande amertume, c’est l’institution que nous
nous proposons de critiquer. Peu de temps après la mise en place du régime
Hoguet il a été posé en principe que la convention de garantie financière
avait pour objet primordial de permettre au professionnel garanti d’obtenir
la délivrance de la carte professionnelle. La protection des
intérêts financiers des mandants est tout à fait secondaire. L’arrêt de la Cour de
cassation rendu le 28 juin 1977 dans l’affaire Seevagen
permet de constater que la SOCAMAB, garant du cabinet Seevagen,
avait payé à différents mandants une somme totale de 446.000 francs. Elle a
prétendu ensuite produire entre les mains de l’administrateur judiciaire de
la succession de M. Seevagen et demander la
communication de l’état des créances contre ladite succession. Plus clairement
la SOCAF prétendait récupérer dans la succession tout ou partie des
indemnités versées. Ces prétentions ont été écartées. La Cour de cassation a jugé « QUE LA CAUTION NE PEUT CONCOURIR AVEC LES
CRÉANCIERS DU CABINET SEEVAGEN QUI N’ONT ÉTÉ QUE PARTIELLEMENT DÉSINTÉRESSÉS
DES LORS QUE CETTE INTERVENTION SERAIT CONTRAIRE A
L’OBJET MEME DE L’ENGAGEMENT DE LA SOCAMAB CRÉÉE EN APPLICATION DE L’ARTICLE
8 DU DÉCRET DU 25 MARS 1965 EN VUE D’ASSURER LE REMBOURSEMENT DES SOMMES
D’ARGENT, EFFETS OU VALEURS REçUS
PAR SES ADHÉRENTS ; » Un autre aspect du
désintérêt des garants financiers a été curieusement une grande carence dans
l’exécution des contrôles de comptabilité chez les professionnels garantis. On en trouve la trace
dans un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 25
janvier 1984 (82-15680) MAIS
SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI INCIDENT DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES : VU
LES ARTICLES 3 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, 29, 31, 86 ET 91 DU DÉCRET DU 20
JUILLET 1972 ; ATTENDU
QUE POUR DÉCIDER QUE LA CAISSE DE GARANTIE DE LA FNAIM N'AVAIT PAS COMMIS UNE
FAUTE GÉNÉRATRICE DE RESPONSABILITÉ A L'ÉGARD DU SYNDICAT BIEN QUE S'ÉTANT
ABSTENUE D'EXERCER LES CONTROLES PRÉVUS PAR LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET SON
DÉCRET D'APPLICATION DU 20 JUILLET 1972, L'ARRET RETIENT QUE SI CES TEXTES
DONNENT A L'ORGANISME GARANT UN POUVOIR DE CONTRôLE JUSTIFIÉ PAR LA GARANTIE FINANCIERE DES SOMMES
EFFECTIVEMENT DÉTENUES POUR LE COMPTE DE TIERS, L'EXERCICE DE CE POUVOIR DE
CONTROLE DEMEURE UNE SIMPLE FACULTÉ POUR CET ORGANISME ET NE CONSTITUE PAS
UNE OBLIGATION LÉGALE ; ATTENDU
QU'EN SE PRONONCANT AINSI, ALORS QUE L'ORGANISME GARANT NE PEUT DONNER,
RENOUVELER OU MODIFIER SA GARANTIE SANS S'ASSURER QUE CELLE-CI EST AU MOINS
ÉGALE AU MONTANT DES SOMMES DÉTENUES PAR L'AGENT IMMOBILIER POUR LE COMPTE DE
TIERS, LA COUR D'APPEL A VIOLÉ, PAR FAUSSE APPLICATION, LES TEXTES SUSVISÉS ; Par la suite
la jurisprudence a eu l’occasion maintes fois de sanctionner les garants
financiers pour le même motif, en les condamnant à indemniser les mandants
victimes au delà du plafonnement de la garantie. On trouve un
des principaux vices de la mise en œuvre du mécanisme de garantie financière
dans la difficulté pour les syndicats sinistrés d’établir le montant de leur
préjudice correspondant à la non restitution des fonds détenus. Plus généralement on peut parler
de l’abandon dans lequel sont laissées les victimes face à un mandataire
désemparé et parfois malhonnête, à des administrateurs provisoire ou judiciaire
indifférents et à des garants financiers qui exigent des situations de
trésorerie au mieux empilées dans des cartons qui ne sont pas voués à une
ouverture prochaine. Au mieux ? Oui, car
parfois il y a des mois, voire des années,
que la comptabilité du syndic est en décomposition progressive, sans
que le garant financier soit au courant parce qu’il n’a pas fait effectuer
les contrôles périodiques. En cas de dépôt de bilan, il arrive que le siège
de l’activité ait été libéré très rapidement pour faire cesser le cours du
loyer. Les archives sont parties au pilon ! En l’espèce, on lit dans les moyens de
cassation : « l’expert explique qu’au vu des pièces en sa
possession, ses évaluations, retenues par les juridictions pénales
tant de première instance qu’en appel, ne peuvent être que des évaluations
minimales ». L’extravagance du délai que nous avons relevée s’explique
par la multiplicité des procédures et, très certainement, par une gestion
défectueuse tout au long de la procédure d’indemnisation. Les experts comptables
classiques ne sont pas toujours les plus aptes à reconstituer la comptabilité
d’un syndicat de copropriétaires. Il est parfois nécessaire de prendre
contact avec les fournisseurs et les copropriétaires pour faire le point des
positions respectives. Cette méthode permet de faire l’inventaire des «
chèques en tiroir » enregistrés mais jamais envoyés. Elle permet au
final de déterminer le « trou » financier d’une manière opposable
au garant dès lors qu’il est possible de reconstituer les positions des
fournisseurs et des copropriétaires à la date du sinistre. Il est
généralement possible de conforter cette situation par comparaison avec les
derniers documents comptables envoyés par le syndic, à l’occasion d’une
assemblée par exemple. Nous avons montré ci
dessus un aspect particulièrement rebutant du fonctionnement de la garantie
financière. Il existe d’autres exemples. Il ne faudrait pas
généraliser abusivement mais, à notre connaissance, il n’y a jamais eu
présentation d’un bilan annuel du mécanisme de la garantie financière des
professionnels immobiliers, tous garants confondus. Compte tenu des coûts
très importants générés par ce mécanisme, on ne regretterait pas sa
disparition. Il semble possible de
mettre en place une garantie pour les risques de détournement qui
subsisteraient avec la généralisation des comptes séparés. Ils
ne pourra s’agir que d’actions volontaires et délictueuses. MOYENS ANNEXES au
présent arrêt Moyen produit par la SCP
Piwnica et Molinié,
avocat aux Conseils, pour la Société de caution mutuelle des professions
immobilières et foncières Il est fait grief à
l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné la SOCAF à payer au syndicat des
copropriétaires de l’ensemble immobilier20 rue Lesdiguières à GRENOBLEla somme de 1. 832, 07 €, au syndicat des
copropriétaires de l’ensemble immobilierLe Rabelais,55 rue du Boutet à VOREPPE la
somme de 2. 8831, 19 €, au syndicat des copropriétaires de l’ensemble
immobilier18 rue Lachmann à GRENOBLEla
somme de 10. 827, 03 € et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble
immobilier L’Emeraude,28
rue Gay Lussac à GRENOBLEla somme de 12. 346, 01 €,
dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du
11 juin 2007 et débouté la SOCAF de l’ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE la SOCAF
ne démontre aucune cause de nullité du rapport d’expertise ; que le fait qu’elle
n’ait pas participé aux opérations d’expertise, alors que le rapport a été
versé aux débats, ne saurait caractériser une atteinte aux principes
essentiels de notre droit ; que la SOCAF n’a pas discuté les conclusions de
l’expertise, qui s’avèrent claires, détaillées et argumentées ; qu’il convient de
relever que les détournements ont été possibles en raison de la mauvaise
tenue des diverses comptabilités ce qui ne saurait permettre à la SOCAF
d’échapper à ses obligations de caution du syndic indélicat ; qu’il n’y a pas lieu à
annulation ni à déclaration d’inopposabilité de l’expertise à l’égard de la
SOCAF ; que la SOCAF est une société coopérative de caution mutuelle dont
l’objet est de garantir, dans le cadre des dispositions de la loi du 2
janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, le remboursement ou la
restitution des sommes versées ou remises à ses adhérents, agents immobiliers
ou gérants d’immeuble ; La SOCAF prétend, au
soutien de son refus de garantie, que les intimés ne sont pas en mesure de
rapporter la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible ; elle
allègue notamment le caractère approximatif des sommes retenues par l’expert,
au surplus déterminées jusqu’au 22 août 1997 alors que sa garantie a cessé au
7 avril 1997 ; si la SOCAF justifie
bien de l’avis de cessation de sa garantie dans les Affiches de Grenoble et
dans le Dauphiné le 4 avril 1997, elle ne démontre pas avoir informé les
présidents ou membres des conseils syndicaux, de sorte qu’elle ne peut
revendiquer l’opposabilité de sa cessation de garantie au 7 avril 1997, étant
relevé par ailleurs que l’expert explique qu’au vu des pièces en sa
possession, ses évaluations, retenues par les juridictions pénales tant de
première instance qu’en appel, ne peuvent être que des évaluations minimales
; dès lors, il convient de
retenir ces chiffrages ; ainsi, les syndicats justifient bien d’une créance
certaine, liquide et exigible, telle que présentée dans leurs écritures ;
pour limiter sa garantie, la SOCAF prétend encore à l’application de
l’article 46 du décret du 20 juillet 1972 qui stipule « si plusieurs demandes
sont reçues, une répartition a lieu au marc le franc dans le cas où le
montant total des demandes excéderait le montant de la garantie » ; la SOCAF
démontre avoir consenti une garantie d’un montant de 167. 694, 00 € suivant
attestation de garantie corroborée par la photocopie de la carte
professionnelle de la SOGES ; le total des demandes des syndicats de
copropriété au litige s’élève à la somme de 27. 836, 30 € ; au soutien de sa
prétention, la SOCAF se prévaut de sa pièce 7, établie par elle-même et
intitulée « tableau de réclamations » listant 26 réclamants pour un total de
réclamations de 230. 919, 93 € ; elle produit également les courriers de
réclamations de : *la société VALLET IMMOBILIER pour la copropriété les
ancolies à FONTAINE pour la somme de 2. 357, 79 €, *la société VERCORS
IMMOBILIER pour la copropriété,1 rue Lazare Carnotpour la somme de 2. 275, 78 €, *la société VALLET
IMMOBILIER pour la copropriété11 rue Clémentpour la
somme de 524, 41 €, *la société VALLET IMMOBILIER pour la copropriété28 rue Emile Zolapour la somme de 3.
351, 74 €, *la société VALLET IMMOBILIER pour la copropriété 17 rue Farconnetpour la somme de 900, 13 €, *Mme Y... pour la
copropriété 3 allée des lilas pour la somme de 3. 380, 17 €, *les
copropriétaires du8 rue Jules Ferry pour une somme non chiffrée, *la société
les clefs de l’immobilier dauphinois pour la copropriété la Chantourne pour
la somme de 41. 418, 13 €, le conseil syndical pour la copropriété la Pagerie pour une somme non chiffrée, la société Grenette
immobilier pour la copropriété 25 rue Lachmann pour
2. 649, 27 €, *monsieur Haziza pour la copropriété
la République pour la somme de 1. 372, 04 € ; il convient de relever
que la SOCAF d’une part, ne justifie que d’une partie minoritaire des
réclamations visées dans son tableau mais surtout, que les chiffres portés
dans celui-ci, ne correspondent que pour 4 copropriétés, les chiffres retenus
par ailleurs par la SOCAF étant outrageusement exagérés ; à titre d’exemple,
la copropriété les ancolies a formé une réclamation pour la somme de 2. 357,
79 € alors que la SOCAF mentionne une
réclamation de 26. 413, 00 € ou encore, le
copropriété les Lilas qui revendique la somme de 3. 380, 17 € alors que la
SOCAF se prévaut d’une revendication de 25. 010, 02 € ; les réclamations
justifiées s’élèvent à la somme de 58. 229, 46 € auxquelles il convient
d’ajouter les réclamations des syndicats de copropriétés au litige pour la
somme de 27. 836, 30 € ; dès lors, le montant
total des réclamations justifiées s’élevant à la somme de 86. 065, 76 €, est
inférieur à la garantie consentie de sorte qu’il n’y a pas lieu à application
de l’article 46 du décret du 20 juillet 1972 ni à répartition au marc le
franc ; par voie de conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré,
sauf sur le montant des indemnités de procédure allouées ; il sera fait droit
aux demandes principales des syndicats de copropriétaires en la cause, sauf
pour la copropriété Le Rabelais qui sollicite la somme de 5. 575, 27 € qui ne
correspond ni à sa demande initiale ni au chiffrage de l’expert s’élevant à
la somme de 2. 831, 19 €, montant auquel la SOCAF sera condamnée ; 1°- ALORS QUE le juge
doit en toutes circonstances respecter et faire respecter le principe du
contradictoire ; que le juge ne peut se déterminer au seul vu d’une expertise
établie non contradictoirement ; que la cour d’appel a constaté que la SOCAF
n’avait pas été appelée aux opérations d’expertise de M. X... ; qu’en se
fondant cependant sur le seul rapport de ce dernier pour fixer les sommes
dues aux différents copropriétés et débouter la SOCAF de sa demande tendant à
une répartition au marc le franc, la cour d’appel a violé l’article 16 du
code de procédure civile ; 2°- ALORS QUE en tout
état de cause la SOCAF faisait valoir que l’expert n’avait pu réunir les
documents nécessaires à la rédaction de son rapport et que le tableau du
préjudice subi par les copropriétés n’était étayé d’aucun justificatif
comptable ; qu’elle ajoutait que l’expert n’avait pas tenu compte de
versements qu’elle avait opérés entre les mains de la SOGES ; qu’en énonçant
cependant que la SOCAF n’avait pas discuté les conclusions de l’expertise, la
cour d’appel a violé les articles 4 et 455 du code de procédure civile ; 3°- ALORS QUE les
formalités de notification de la cessation de garantie par le garant aux
personnes désignées aux articles 45 et 46 du décret du 20 juillet 1972 ont
pour seul effet de limiter à trois mois à compter de cette notification le
droit pour ces personnes d’invoquer la garantie financière du garant et sont
sans incidence sur la cessation de garantie qui intervient, en application de
l’article 44, alinéa 3, du décret, à l’expiration d’un délai de trois jours
francs suivant sa publication dans deux journaux ; qu’en considérant que la
cessation de garantie publiée dans les Affiches de Grenoble et dans le
Dauphiné le 4 avril 1997 par la société SOCAF n’était pas opposable aux
présidents ou membres des conseils syndicaux dès lors que la SOCAF n’avait
pas notifié cette cessation de garantie, la cour d’appel a violé les articles
44, 45 et 46 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 par fausse application,
ensemble avec l’article 3. 2 de la loi du 2 janvier 1970. |
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