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00043608 CHARTE Ne sont
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Responsabilité du propriétaire constructeur Infractions aux prescriptions d’urbanisme Preuve de la faute par voie d’expertise (oui) Effet absolutoire du certificat de conformité (non) Préjudice de privation des vues La faute du propriétaire constructeur , résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et recherchée sur le fondement de l’article 1382 C. civ. par un propriétaire voisin, peut être établie par tous moyens, nonobstant la délivrance du certificat de conformité Cassation civile 3e 23 octobre 2013 Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 7 mai 2012 N° de pourvoi: 12-24919 Cassation Sur le moyen unique : Vu l’article 1382 du code civil ; Attendu, selon l’arrêt attaqué
(Aix-en-Provence, 7 mai 2012), que M. X..., estimant que la maison en cours
d’édification sur le terrain voisin, dépassait la hauteur autorisée par le
plan d’occupation des sols et le permis de construire, a obtenu par une
ordonnance du 13 novembre 2002, la désignation d’un expert ; qu’après le dépôt
du rapport, M. X... a assigné M. Y... en démolition du toit de sa maison et
paiement de dommages-intérêts, que ce dernier a appelé en intervention forcée
le maître d’œuvre, la société Techma et Mme Z..., ès qualités de mandataire
liquidateur de cette société ; Attendu que pour débouter M. X...
de sa demande de dommages intérêts, l’arrêt retient que le 4 octobre 2004, M.
Y... s’est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait
l’objet du permis de construire accordé le 12 octobre 2001, que ce
certificat, dont la légalité n’est pas contestée, atteste de la conformité
des travaux au permis de construire, que cette décision administrative, que
le juge de l’ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les
constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve
qu’aucune violation des règles d’urbanisme ne saurait être reprochée à M.
Y... et qu’en l’absence de faute imputable à M. Y... celui-ci ne saurait voir
engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que la
faute de M. Y..., résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et
recherchée sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pouvait être
établie par tous moyens, la cour d ¿ appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses
dispositions, l’arrêt rendu le 7 mai 2012, entre les parties, par la cour
d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties
dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement
composée ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l’article 700 du code de
procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros
; rejette la demande de M. Y... ; Dit que sur les diligences du
procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis
pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de
cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son
audience publique du vingt-trois octobre deux mille treize. Commentaires L’arrêt est important, nonobstant la disparition du certificat de
conformité, remplacé par une déclaration attestant l’achèvement et la
conformité des travaux (DAACT), faite par le propriétaire constructeur.
Sa portée pourrait dépasser les frontières du droit de l’urbanisme. Les faits de la cause sont les
suivants : Monsieur Y... a fait
construire une maison d’habitation à..., en vertu d’un permis de construire
n° PC8306801XC065 qui lui a été accordé par arrêté du 12 octobre 2001 ; le
chantier a été achevé le 29 mars 2004 ; le 4 octobre 2004 Monsieur Y... s’est
vu accorder le certificat de conformité pour les travaux ayant fait l’objet
de ce permis de construire Le fonds de Monsieur X...
ne fait pas partie du lotissement auquel appartient celui de Monsieur Y... ; Monsieur Y... était donc tenu de respecter
en sa qualité de propriétaire de la commune les règles d’urbanisme édictées
par le plan d’occupation des sols de la commune de... Au vu, d’une part, du permis de
construire octroyé à Monsieur Ludovic Y... et, d’autre part, du plan
d’occupation des sols de la commune de..., la construction litigieuse ne
devait pas dépasser une hauteur de 6 mètres au dessus du niveau du sol ; Le rapport d’expertise de Monsieur
Jean-Michel A..., géomètre expert, remis le 11 décembre 2007 conclut que « la
construction édifiée dépasse légèrement le seuil autorisé par le plan
d’occupation des sols de la commune de... et, de la même manière, n’est pas
conforme au permis de construire accordé » ; l’expert a constaté que la
hauteur à l’égout du toit dépassait de 34 cm de hauteur autorisée sur l’angle
sud est de la maison, de 43 cm sur l’angle sud ouest, et un dépassement de 54
cm pour le faîtage ; En outre, le rapport d’expertise
de Monsieur Bernard B..., remis le 25 juin 2004, établissait également que «
les cotes de l’égout du toit trouvées aux deux angles de la toiture... font
apparaître un dépassement en hauteur respectivement de 0, 54 m et de 0, 44 m
» ; Monsieur X... invoquait, d’une part,
de la perte de vue sur la mer dont il disposait antérieurement et, d’autre
part, la perte de valeur de sa propriété résultant de la perte de la vue sur
la mer. Il soutenait que si le permis de
construire régit les rapports du constructeur envers l’administration, qui ne
délivre les autorisations, en fonction des dispositions légales et
réglementaires applicables, que sous réserve des droits des tiers, la
violation de ses dispositions revêt le caractère d’une faute, non seulement à
l’égard de l’administration, mais également envers les voisins ; Et que la
délivrance d’un certificat de conformité ne fait pas disparaître la faute
résultant du non-respect des prescriptions du permis de construire, dès lors
que la responsabilité du propriétaire est recherchée sur le fondement de
l’article 1382 du code civil. La Cour d’appel a jugé que le
certificat de conformité, dont la légalité n’est pas contestée, atteste de la
conformité des travaux au permis de construire du 12 octobre 2001 ; que
cette décision administrative que le juge de l’ordre judiciaire ne saurait remettre
en cause, prévaut sur les constatations effectuées par les experts
judiciaires et apporte la preuve qu’aucune violation des règles d’urbanisme
ne saurait être reprochée à Monsieur Y... La Cour de cassation a rejeté
cette solution et jugé « Qu’en statuant ainsi, alors que la faute de M.
Y..., résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et recherchée sur le
fondement de l’article 1382 du code civil, pouvait être établie par tous
moyens, la cour d’ appel a violé le texte susvisé ; » On ne saurait négliger
le fait que la Cour d’appel d’Aix en Provence ait pu juger en 2012 qu’une
décision administrative comme le certificat de conformité pouvait s’imposer
au Juge de l’ordre judiciaire pour mettre à néant les infractions manifestes au
permis de construire non relevées par l’auteur du certificat de conformité. C’est
investir le fonctionnaire concerné d’un pouvoir absolutoire quasiment
religieux, alors que l’absolution judiciaire se borne à dispenser de peine
sans effacer la faute. MOYEN ANNEXE au
présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et
Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l’arrêt
attaqué d’AVOIR dit que Monsieur X... ne justifiait d’aucun préjudice
personnel à l’appui de sa demande en démolition de l’ouvrage non conforme aux
prescriptions du plan d’occupation des sols de la commune de... en ce qui
concerne la hauteur des constructions, et rejeté en conséquence sa demande en
dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « un
constructeur engage sa responsabilité délictuelle lorsqu’il édifie un ouvrage
en violation d’une règle d’urbanisme et occasionne ainsi un préjudice
personnel à un tiers ; que dans le cas présent Monsieur Y... a fait
construire une maison d’habitation à..., en vertu d’un permis de construire
n° PC8306801XC065 qui lui a été accordé par arrêté du 12 octobre 2001 ; que
le chantier a été achevé le 29 mars 2004 ; que le 4 octobre 2004 Monsieur
Y... s’es vu accorder le certificat de conformité pour les travaux ayant fait
l’objet de ce permis de construire ; que ce certificat de conformité, dont la
légalité n’est pas contestée, atteste de la conformité des travaux au permis
de construire du 12 octobre 2001 ; que cette décision administrative que le
juge de l’ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les
constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve
qu’aucune violation des règles d’urbanisme ne saurait être reprochée à
Monsieur Y... ; qu’en conséquence, en l’absence de faute imputable à Monsieur
Y..., ce dernier ne saurait avoir engagée sa responsabilité sur le fondement
de l’article 1382 du code civil ; que le jugement sera donc confirmé en ce
qu’il a débouté Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts » ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES
DES PREMIERS JUGES, QUE : « il est constant que le fonds de Monsieur X... ne
fait pas partie du lotissement auquel appartient celui de Monsieur Y... ; que
Monsieur Y... était donc tenu de respecter en sa qualité de propriétaire de
la commune les règles d’urbanisme édictées par le plan d’occupation des sols
de la commune de... ; qu’il n’est pas contesté par les parties qu’au vu,
d’une part, du permis de construire octroyé à Monsieur Ludovic Y... et,
d’autre part, du plan d’occupation des sols de la commune de..., la
construction litigieuse ne devait pas dépasser une hauteur de 6 mètres au
dessus du niveau du sol ; que le rapport d’expertise de Monsieur Jean-Michel
A..., géomètre expert, remis le 11 décembre 2007 conclut que « la
construction édifiée dépasse légèrement le seuil autorisé par le plan
d’occupation des sols de la commune de... et, de la même manière, n’est pas
conforme au permis de construire accordé » ; que l’expert a constaté que la
hauteur à l’égout du toit dépassait de 34 cm de hauteur autorisée sur l’angle
sud est de la maison, de 43 cm sur l’angle sud ouest, et un dépassement de 54
cm pour le faîtage ; qu’en outre, le rapport d’expertise de Monsieur Bernard
B..., remis le 25 juin 2004, établissait également que « les cotes de l’égout
du toit trouvées aux deux angles de la toiture... font apparaître un
dépassement en hauteur respectivement de 0, 54 m et de 0, 44 m » ; que les
deux experts missionnés ont donc conclu à un dépassement de la toiture par
rapport à la hauteur maximum autorisée sur le fondement de mesures et
opérations techniques dont le sérieux et les conclusions ne sont pas remises
en cause par l’attestation du constructeur produite par Monsieur Y... non
étayée par une mesure technique ou une critique argumentée des opérations
menées par les experts judiciaires ; que toutefois, le propriétaire voisin
qui se plaint du non-respect d’une règle d’urbanisme doit, pour obtenir la
démolition de l’ouvrage, justifier d’un préjudice personnel ; que Monsieur
Olivier X... invoque, d’une part, de la perte de vue sur la mer dont il
disposait antérieurement et, d’autre part, la perte de valeur de sa propriété
résultant de la perte de la vue sur la mer ; que s’agissant de l’évaluation
de ce préjudice, l’expert B... a constaté sur deux photographies produites
par le demandeur au cours de l’expertise, qu’il existait une gêne à la vue
sur le golfe de.... Monsieur A... s’est rendu sur la terrasse de la maison de
Monsieur X... et a constaté que : « (..) nous nous sommes rendus sur la
terrasse de la maison X..., et avons pu regarder vers la mer et constater que
la maison Y... était peu visible. Depuis ce point, le toit de la maison Y...
interrompt cependant la ligne d’horizon que M. X... voyait auparavant. Comme
nous l’avons dit, cette interruption correspond à 12 degrés de vue environ
sur un panorama de 100 degrés environ, soit 10 % de vue occultée, ainsi qu’un
angle de vue de moins d’un demi degré (0, 48°) sur un plan vertical, du fait
du dépassement de 54 cm de la cote du faîtage au regard de la cote prévue au
permis de construire... » ; qu’il a joint à son rapport une photographie de
la vue depuis la terrasse de la propriété X... ; que Monsieur X... n’apporte
aux débats aucun document ni aucun élément de nature à établir la réalité de
la perte de valeur de son bien après la construction de la maison Y... ;
qu’en ce qui concerne la vue sur la mer, il convient de noter que les
propriétés en litige ne se situent pas en bord de mer mais qu’elles
bénéficient d’une vue lointaine sur le golfe de... ; que Monsieur X... ne
peut revendiquer une servitude de vue sur la mer qui n’est prévue par aucun
texte légal ou conventionnel ; qu’en outre, l’expert judiciaire a déterminé
l’amputation de la vue de façon précise qui démontre que cette dernière est
légère, le golfe de... étant encore visible depuis la terrasse de Monsieur
X..., de même que les collines de SAINT TROPEZ ; que de plus, compte tenu de
l’étendue du dépassement, il n’est pas démontré que l’abaissement de la
hauteur de la construction Y... supprimerait l’obstacle à la vue décrit par
l’expert ; que Monsieur X... ne justifie donc pas d’un préjudice certain en
lien avec la faute de Monsieur Y... qui a édifié une construction dont la
hauteur dépasse celle autorisée par le règlement d’urbanisme ; que sa demande
de démolition et sa demande à titre de dommages-intérêts seront donc rejetées
» ; ALORS 1°) QUE : si le permis de
construire régit les rapports du constructeur envers l’administration, qui ne
délivre les autorisations, en fonction des dispositions légales et
réglementaires applicables, que sous réserve des droits des tiers, la
violation de ses dispositions revêt le caractère d’une faute, non seulement à
l’égard de l’administration, mais également envers les voisins ; que la
délivrance d’un certificat de conformité ne fait pas disparaître la faute
résultant du non-respect des prescriptions du permis de construire, dès lors
que la responsabilité du propriétaire est recherchée sur le fondement de
l’article 1382 du code civil ; qu’en considérant que le certificat de
conformité prévalait sur les constatations non contestées des experts
judiciaires, selon lesquelles la construction de Monsieur Y... présentait des
dépassements de hauteur de respectivement 0, 54 et 0, 44 m par rapport aux
règles d’urbanisme prévoyant une hauteur maximum de 6 mètres, la cour d’appel
a violé l’article 1382 du code civil ; ALORS 2°) QUE : le propre de la
responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible
l’équilibre détruit par le dommage, et de replacer la victime dans la
situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas
produit ; qu’en statuant comme elle l’a fait, après avoir expressément
constaté que la construction de Monsieur Y... présentait des dépassements de
hauteur de respectivement 0, 54 et 0, 44 m, ce dont il résultait que le toit
de la maison Y... interrompait la ligne d’horizon et que Monsieur X...
subissait de ce fait un préjudice personnel et certain résidant dans une
perte de vue de 10 %, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences
légales de ses propres constatations, a violé l’article 1382 du code civil,
ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice. |
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