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Réseau public de chauffage Obligation de raccordement prévue par le cahier des
charges (ZUP) cahier des charges reproduit dans le règlement de
copropriété Obligation réelle attachée aux immeubles construits
dans le périmètre de la zone (oui) Syndicat tenu de renouveler le contrat d’abonnement
(oui) Cassation civile 3e 22 mai 2007 Rejet Cour d’appel de Paris (19e chambre, section A) 01-06-2005 N° de pourvoi : 05-18172 Sur le premier
moyen, ci-après annexé : Attendu, d’une
part, qu’ayant relevé que l’obligation de raccordement et l’obligation
consécutive de signer une police d’abonnement résultaient pour les
copropriétaires de leur titre de propriété et du règlement de copropriété, la
cour d’appel a légalement justifié sa décision en retenant que la suppression
des zones à urbaniser par priorité n’avait pas modifié cette obligation pour
les copropriétaires, qu’aucune disposition de la loi du 13 juillet 1991 ne
faisait obstacle au renouvellement ou à la négociation d’une nouvelle
concession, et que la loi du 30 décembre 1996 n’avait pas modifié les
situations nées antérieurement ; Attendu, d’autre
part, qu’ayant relevé que l’obligation de raccordement, attachée à l’immeuble
et non à la personne des copropriétaires, était une obligation réelle et retenu
que le syndicat était irrecevable à demander qu’il soit sursis à statuer aux
fins de question préjudicielle sur la légalité des dispositions tarifaires,
la cour d’appel, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant sur le
caractère limité de l’obligation de raccordement par la durée de la
concession, a pu condamner le syndicat à signer la police d’abonnement ; D’où il suit que
le moyen n’est pas fondé ; Et attendu qu’il
n’y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à
permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi
; Condamne le
syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Charcot 2,4,7,11,13,15,17,19
allée Hélène Boucher et 12,14,16 allée Maryse Hilsz, 93270 Sevran, aux dépens
; Vu l’article 700
du nouveau code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires
de l’immeuble Le Charcot à payer à la société Dalkia France la somme de 2 000
euros, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le
Charcot ; Ainsi fait et jugé
par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le
président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille sept. Commentaires : Cet arrêt présente un intérêt évident en trois
branches : juridique, économique et même sociale. Dans le cadre d’une zone à urbaniser en priorité (ZUP),
une société HLM a acquis un terrain pour construire un immeuble en
copropriété. Comme cela est fréquent dans ce contexte particulier, l’acte de
vente reprend les clauses du cahier des charges de la ZUP qui impose à
l’acquéreur de raccorder l’immeuble au réseau public de chauffage et la
souscription à cet effet d’un contrat d’abonnement. Les clauses du cahier des charges sont reproduites en
tête du règlement de copropriété. Elles sont donc opposables aux
copropriétaires. Ces obligations de raccordement à un réseau public de
chauffage sont, à tort ou à raison, fortement contestées par les
copropriétaires (et leurs locataires). Il est allégué que la concession du
service a une entreprise privée se traduit par un coût excessif des
prestations de chauffage et, plus généralement, que le mécanisme prive les
abonnés de toute possibilité d’appel à la concurrence. En l’espèce, à l’expiration de la première période
contractuelle, le syndicat avait refusé son renouvellement. Assigné par la société concessionnaire aux fins de
renouvellement forcée du contrat, le syndicat avait invoqué une argumentation
assez faible, rejetée par la Cour d’appel de Paris en des termes approuvés
par la Cour de cassation : - la suppression
des zones à urbaniser par priorité n’a pas modifié cette obligation pour les
copropriétaires ; - aucune
disposition de la loi du 13 juillet 1991 ne faisait obstacle au
renouvellement ou à la négociation d’une nouvelle concession - la loi du 30 décembre 1996 n’a pas
modifié les situations nées antérieurement Le syndicat contestait également la légalité des
dispositions tarifaires nouvelles. Cette contestation n’entrait pas dans le domaine de
compétence des juridictions judiciaires. Il y a alors exception de question préjudicielle. La recevabilité d’une telle
exception oblige la juridiction civile saisie à surseoir à statuer jusqu’à ce
que la juridiction compétente, - administrative en l’espèce - , ait statué
sur la légalité ou non des dispositions incriminées. La Cour d’appel a
déclaré l’exception irrecevable et elle est encore approuvée sur ce point par
la Cour de cassation. Nous retiendrons surtout que la Cour d’appel a relevé que l’obligation de raccordement, attachée à l’immeuble et
non à la personne des copropriétaires, est une obligation réelle. La Cour de cassation, ici encore, reprend purement et
simplement l’affirmation de la Cour d’appel, qui mérite un examen attentif. Il existe deux catégories principales d’obligations pour
les personnes. L’obligation personnelle résulte
d’un contrat ou d’une convention. Le contrat de location oblige le bailleur à
mettre à disposition le bien loué. Il oblige le locataire au paiement du
loyer. L’obligation réelle
est attachée à un bien déterminé. Elle pèse sur une personne à raison de sa
qualité de propriétaire de ce bien. En cas de vente du bien, l’obligation
passe automatiquement sur la tête de l’acquéreur. La servitude est une
obligation réelle liée à un fonds au profit d’un fonds voisin. Ainsi pour un
droit de passage. On considère habituellement que les obligations incombant
aux copropriétaires sont de nature personnelle parce qu’elles résultent du
règlement de copropriété qui est une convention. La jurisprudence et la
doctrine sont majoritairement en ce sens. Notre opinion est au contraire que les obligations des
copropriétaires sont des obligations réelles. Dans les premiers temps du développement de la
copropriété en France, des personnes physiques se groupaient pour construire
un immeuble et s’en répartir les différents lots. Elles établissaient à cet
effet une convention, - le règlement de copropriété - , qui avait pour objet
de définir leurs droits et obligations respectifs. Depuis bien longtemps, les
règlements de copropriété sont établis par les promoteurs. Les premiers
acquéreurs sont réputés y adhérer en signant le contrat d’acquisition. De nos jours, lors d’une vente de lot, l’acte notarié
fait mention du règlement de copropriété, mais il ne comporte aucune adhésion
de l’acquéreur. Celui ci est automatiquement soumis au statut légal de la
copropriété comme aux dispositions du règlement de copropriété par le seul
fait juridique de son acquisition du lot. Il n’existe donc aucune différence
à cet égard entre l’assujettissement à une servitude et l’assujettissement au
règlement de copropriété. En l’espèce, l’obligation de raccordement au réseau
public de chauffage résulte d’une disposition administrative, incluse dans le
cahier des charges de la ZUP. Cette
disposition administrative s’applique à tous les immeubles bâtis dans son
périmètre, quel que soit leur régime juridique. Dans le cas des immeubles mis
en copropriété, elle est reprise dans le règlement de copropriété pour être
rendue opposable aux copropriétaires. Elle n’est pas vraiment une servitude
mais une disposition relative à l’organisation générale de la ZUP. Lorsqu’un
service collectif de la ZUP est concédé, les prérogatives attachées à la
disposition administrative sont exercées par le concessionnaire. Mais, en fin de compte, ce sont les copropriétaires qui
la supportent et c’est bien l’occasion d’évoquer la transparence
juridique du syndicat. Il est vrai que les copropriétaires se trouvent obligés,
d’une manière générale, à l’égard de tous les fournisseurs du syndicat puisqu’ils
contribuent au paiement des fournitures. Mais le particularisme de
l’obligation de raccordement est qu’elle n’est pas ressentie comme une simple
obligation financière faisant suite à une décision librement prise en
assemblée générale. Elle prive les copropriétaires de cette liberté de choix
sans que cette contrainte soit justifiée par un monopole traditionnel. Elle
affecte donc fondamentalement les droits individuels de copropriété et pas
seulement la gestion collective. On retrouve ce genre de difficulté dans toutes les
grandes opérations immobilières sous des formes diverses. Ainsi pour les
grands ensembles groupant des copropriétés et des monopropriétés locatives,
dont les éléments d’équipement et les services communs sont gérés par une ASL
ou une AFUL. Une dernière observation porte sur le fait que le lien
juridique, initialement constitué entre le concessionnaire et le promoteur,
est passé sur la « tête » du syndicat des copropriétaires. Il est admis que certaines prérogatives et obligations de
la société de construction ou du promoteur passent dans le patrimoine du
syndicat à sa naissance. C’est le cas notamment pour l’assurance
dommages-ouvrages souscrite par le promoteur [1] et
il va de même pour la garantie décennale des constructions. Certaines
obligations contractuelles souscrites par le promoteur peuvent également être
transmises dès lors qu’elles ont été portées à la connaissance des
acquéreurs. Mais ce transfert de prérogatives et d’obligations est
ici sans intérêt puisque l’obligation de souscrire le renouvellement de
l’abonnement est une obligation réelle pesant le sur le syndicat. La solution adoptée par la Cour de cassation est donc
incontestable. Les difficultés d’ordre économique et social que nous
avons évoquées ne peuvent être traitées que par la voie de la négociation
amiable. Toutefois, le caractère manifestement abusif des prétentions du
concessionnaire peut justifier une action judiciaire entrant dans le domaine
de la protection des consommateurs. On connaît à cet égard les solutions
dérogatoires admises dans le secteur de la Défense à Paris. |
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