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00043608 CHARTE Ne
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Changement
de syndic Remise
des documents et archives Obligations de l’ancien syndic ; étendue Livres comptables Cassation civile
3e 4 juin 2009 Cour
d’appel de Paris 14e ch. du 19 mars 2008 N° de
pourvoi: 08-15737 Rejet Sur le
moyen unique : Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 19 mars 2008), rendu en matière de référé, que
le syndicat des copropriétaires de l’Ile de Flandre
à Paris et Mme X..., administrateur provisoire qui soutenait n’avoir pas reçu
de la société NNN, ancien syndic, l’intégralité des documents que celle-ci
était tenue de détenir, l’ont assignée en référé pour obtenir d’elle sous
astreinte la remise de certaines pièces comptables et bancaires de la
copropriété ; Attendu que
le syndicat des copropriétaires et la société CDB gestion, nouveau syndic
intervenant volontaire à la procédure, font grief à l’arrêt de rejeter cette
demande alors, selon le moyen, qu’eu égard à l’obligation faite au syndic de
détenir l’ensemble des documents nécessaires à la gestion de la copropriété,
il incombe à celui-ci de remettre au nouveau syndic la situation de
trésorerie ainsi que les documents comptables et archives du syndicat, ceci
sans exception ; qu’en déboutant le syndicat des copropriétaires de sa
demande tendant à voir ordonner au cabinet NNN de remettre à la société GDB gestion,
nouveau syndic, les grands livres, journaux, situations de trésorerie et
l’état des comptes individuels des copropriétaires, arrêtés au 31 décembre
2005 et au 9 janvier 2006, sans constater que les documents ainsi réclamés
n’auraient pas existé alors même que le cabinet NNN était tenu tant
légalement que contractuellement d’établir ces documents et sans dire en
quoi, à supposer même qu’ils n’existassent pas, le cabinet NNN n’aurait plus été en mesure de procéder à
leur établissement aux fins de les transmettre au nouveau syndic, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 18-2 de la
loi du 10 juillet 1965 ; Mais
attendu qu’ayant retenu à bon droit que l’article 18-2 de la loi du 10
juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic
des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’a pas
pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son
dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même
s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle
dont il n’appartenait pas à la juridiction des référés de connaître, la cour
d’appel a légalement justifié sa décision ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne le
syndicat des copropriétaires de l’Ile de Flandre à
Paris et la société CDB gestion aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société NNN ; MOYEN ANNEXE au
présent arrêt
Moyen
produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour le
syndicat des copropriétaires de l’Ile de Flandre et
autre Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté le syndicat des copropriétaires de la
Résidence ILE DE FLANDRE et la société CDB GESTION de leurs demandes tendant
à voir ordonner sous astreinte au Cabinet NNN
de remettre à CDB GESTION en sa qualité de syndic de la copropriété
les grands livres arrêtés au 31 décembre 2005 et au 09 janvier 2006, les
journaux arrêtés au 31 décembre 2005 et au 09 janvier 2006, les situations de
trésorerie au 31 décembre 2005 et au 09 janvier 2006, l’état des comptes
individuels des copropriétaires après répartition des charges 2005, soit au
31 décembre 2005, et au 09 janvier 2006, le compte des dépenses et des
recettes au 31 décembre 2005 et au 9 janvier 2006 et l’état des dépenses et
des créances au 31 décembre 2005 et au 9 janvier 2006, et à voir condamner le
Cabinet NNN à verser au syndicat des
copropriétaires de la Résidence ILE DE FLANDRE la somme de 15.000 en
dommages-intérêts pour résistance abusive, Aux motifs
qu’ « il résulte des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet
1965 qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre
au nouveau syndic dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses
fonctions « la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement
disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat » et dans le
délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus le solde
des fonds disponibles après apurement des comptes et « l’état des comptes des
copropriétaires ainsi que celui des comptes du Syndicat », et qu’après mise
en demeure restée infructueuse le syndic nouvellement désigné peut demander
au juge statuant en référé d’ordonner sous astreinte « la remise des pièces
et des fonds » sus mentionnée ; qu’à la
suite de la désignation de Maître X... en qualité d’administrateur
provisoire, la société NNN a convenu
avec elle d’un rendez-vous le 13 février 2006 à l’occasion duquel devaient
lui être remises les très volumineuses archives du syndicat ; que ce n’est
qu’après plusieurs relances de la société NNN
que Maître X... les a effectivement récupérées le 22 mars 2006 ; que dans
l’intervalle, au prétexte de la procédure de référé-rétractation de
l’ordonnance qui la désignait, elle a demandé à la société NNN de continuer à assurer la gestion courante
(paiement des factures, ordres de service), ce qui explique des arrêtés de
comptes à la date du 21 mars 2006 ; que s’agissant des documents dont les
appelants demandent la remise sous astreinte, répondant à Maître X... qui
sollicitait, le 10 mars 2006, « un tirage du grand livre comptable » pour
l’exercice 2005 (au 31 décembre 2005) et pour l’exercice 2006 (« du 1er
janvier 2006 à ce jour ») et un tirage de la situation des copropriétaires
sur appels de fonds arrêtés à la date la plus rapprochée, la société NNN lui a adressé le 16 mars 2006, sous les
mêmes intitulés, des pièces estimées inexploitables par Maître X... comme ne
constituant pas un « grand livre » et ne permettant pas le contrôle des
versements par les copropriétaires ; que pour
prétendre obtenir la remise desdits documents et de divers autres, les
appelants font valoir que l’ancien syndic qui avait l’obligation, légale ou
conventionnelle, de les établir, ne peut s’y soustraire ; que l’article 18-2
de la loi du 10 juillet 1965 qui sert de base à la demande n’est destiné qu’à
organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et
comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce
dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il
n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever
de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la
juridiction des référés de connaître ; qu’il y a lieu en conséquence de
confirmer l’ordonnance entreprise, dont la société NNN affirme exactement qu’elle l’a exécutée en
remettant le rapprochement mensuel au 31 janvier 2006 et ses trois relevés de
compte pour le mois de janvier 2006 puisque, contrairement à ce que soutiennent
les appelants, l’injonction ne portait pas sur deux situations, l’une au 31
décembre 2005 et l’autre au 9 janvier 2006, mais sur la période du 31
décembre 2005 au 9 janvier 2006 » Alors qu’eu
égard à l’obligation faite au syndic de détenir l’ensemble des documents
nécessaires à la gestion de la copropriété, il incombe à celui-ci de remettre
au nouveau syndic la situation de trésorerie ainsi que les documents
comptables et archives du syndicat, ceci sans exception ; qu’en déboutant le
syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir ordonner au Cabinet
NNN de remettre à la société GDB GESTION, nouveau syndic, les grands livres,
journaux, situations de trésorerie et l’état des comptes individuels des
copropriétaires, arrêtés au 31 décembre 2005 et au 9 janvier 2006, sans
constater que les documents ainsi réclamés n’auraient pas existé alors même
que le Cabinet NNN était tenu tant légalement que contractuellement d’établir
ces documents et sans dire en quoi, à supposer même qu’ils n’existassent pas,
le Cabinet NNN n’aurait plus été en mesure de procéder à leur établissement
aux fins de les transmettre au nouveau syndic, la Cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard de l’article 18-e2 de la loi du 10 juillet
1965. Commentaire : Arrêt fort
surprenant que celui relaté ci-dessus ! Un
« ancien syndic » est ainsi conforté dans sa position de ne pas
remettre à son successeur, - en l’espèce un administrateur provisoire -, les
grands livres, journaux, situations de trésorerie et l’état des comptes
individuels des copropriétaires, arrêtés au 31 décembre 2005 et au 9 janvier
2006 !!! Il faut
noter, certes, qu’il y a controverse apparente sur les éléments de la cause.
Il résulte des indications figurant dans le moyen que « l’injonction ne
portait pas sur deux situations, l’une au 31 décembre 2005 et l’autre au 9
janvier 2006, mais sur la période du 31 décembre 2005 au 9 janvier
2006 ». Pour cette courte période l’ancien syndic « affirme
exactement qu’elle l’a exécutée en remettant le rapprochement mensuel au 31
janvier 2006 et ses trois relevés de compte pour le mois de janvier
2006 ». Dans le
moyen, il est de plus indiqué qu’au prétexte de la procédure de
référé-rétractation de l’ordonnance qui la désignait, elle [l’administrateur
provisoire] a demandé à la société NNN de continuer à assurer la gestion
courante (paiement des factures, ordres de service), ce qui explique des
arrêtés de comptes à la date du 21 mars 2006. On trouve ici une pratique
courante qui montre une lacune évidente des textes du statut : que
doit-on faire dans le cas d’un référé-rétractation ? Compte tenu
des confusions de l’affaire, nous en tiendrons aux principes généraux
exprimés. La Cour de
cassation énonce : « Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que
l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la
transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables
détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à
établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas
tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa
responsabilité professionnelle dont il n’appartenait pas à la juridiction des
référés de connaître, la cour d’appel a légalement justifié sa décision
; » En clair : un ancien syndic peut se prévaloir de n’avoir pas tenu la comptabilité du syndicat pendant un exercice entier pour échapper aux obligations de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait. Il est bien évident que le délai complémentaire de deux mois accordé à l’ancien syndic par l’article 18-2 doit lui permettre de mettre à jour une comptabilité qui n’aurait pas été tenue ponctuellement. Nous reproduisons ci-dessous l’article 18-2
( les modifications apportées par la loi n°2009-526
du 12 mai 2009 figurent en rouge ; le
texte ancien supprimé en bleu barré) « En
cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau
syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions,
la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles
et l’ensemble des documents et archives du syndicat. [Dans
l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des
archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est
tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en
communiquant les coordonnées du nouveau syndic.] « Dans le délai de deux
mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est
tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après
apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des
copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. « Après
mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le
président du conseil syndical pourra demander au Le texte précise que dans le
délai de trois mois à compter de l’expiration de ses fonctions, l’ancien
syndic doit fournir « l’état
des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du
syndicat ». L’article 18 a
toujours imposé au syndic de tenir pour chaque syndicat une comptabilité
séparée qui doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à
l’égard du syndicat. L’ancien syndic est tenu de remettre l’état des comptes
des copropriétaires et celui des comptes du syndicat. L’article 14-3 de
la loi, issu de la loi du 13 décembre 2000 précise : « Les comptes du syndicat
comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la
situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont
établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par
décret. » En janvier 2006
les dispositions du décret et de l’arrêté du 14 mars 2005 étaient entrées en
vigueur en vertu de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 reportant au 1er janvier 2006 la date d’entrée en vigueur du
nouveau régime comptable. La loi ENL du 13 juillet 2006 a reporté à nouveau
ce délai au 1er janvier 2007. Présentement, la remise des comptes du syndicat s’entend
sans nul doute de celles des livres comptables énumérés par l’arrêté du 14
mars 2005 : grand-livre, journaux et balance. On doit y ajouter les
pièces comptables bien entendu. Dans la pratique ancienne, il en allait de même. Sur ce
point, les textes comptables n’ont fait pour l’essentiel que « codifier »
les modalités traditionnelles de tenue de la comptabilité des syndicats. L’arrêt relaté
mentionne que « la Cour d’appel a retenu à bon droit que l’article 18-2
de la loi du 10 juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la transmission au
nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien
et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à
son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même
s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle
dont il n’appartenait pas à la juridiction des référés de connaître, la cour
d’appel a légalement justifié sa décision ». La tenue des comptes entre dans la mission du syndic.
Elle est en principe effectuée au jour de jour et il est en principe possible
de la clôturer, - serait-ce provisoirement -, à tout moment pour figer la
situation du syndicat. Si, par impossible, le syndic n’a pas respecté cette
obligation de tenue ponctuelle, il dispose, en vertu de l’article 18-2, d’un
délai de trois mois pour régulariser la situation ! Autant dire que le
Législateur a tenu compte des difficultés couramment constatées dans la
pratique. La loi n°2009-526
du 12 mai 2009 a substitué la procédure de référé au fond (cf. « au
président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de
référé ») à celle du référé ordinaire initialement prévue. Cette
modification fait écho à la remarque incluse dans l’arrêt : « ce qui pourrait relever de sa
responsabilité professionnelle dont il n’appartenait pas à la juridiction
des référés de connaître ». Désormais, le Magistrat peut en
connaître mais on ne saurait admettre que l’allocation de dommages et
intérêts puisse se substituer à la remise de documents comptables
indispensables. Avant cette
réforme, le Magistrat pouvait sans nul doute ordonner la remise sous
astreinte des documents comptables tels que grands livres, journaux,
situations de trésorerie et l’état des comptes individuels des
copropriétaires, en écartant l’argument tiré par l’ancien syndic du fait
qu’il ne les avait pas établis. La Cour de
cassation a, semble-t-il, suivi le fil de sa jurisprudence relative à des
documents administratifs ou techniques qu’il aurait dû détenir mais que, de
fait, il n’a jamais détenu. Ainsi pour des plans de constructions
[1]. Il est alors admis qu’il ne peut pas
restituer des documents qu’il n’a jamais détenu et
qu’il ne pouvait reconstituer. On ne saurait confondre ces deux catégories. Les documents
comptables sont le produit d’une prestation personnelle imposée au syndic par
le mandat social qui lui a été conféré. Quant aux documents administratifs et techniques, le
syndic en est le dépositaire d’un genre particulier. Réserve faite de l’espèce évoquée, nous estimons que
l’article 18-2 permet de contraindre
l’ancien syndic, sous astreinte, à établir postérieurement à son
dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement et à les
remettre à son successeur. |
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