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Recouvrement des
charges Saisie
immobilière (ancien régime) Clause de
solidarité insérée dans le cahier des charges Défaut de
contestation de la clause Opposabilité à
l’acquéreur (OUI) Cassation civile 2e 21 décembre 2000 Cour d’appel de Montpellier (1re chambre civile, section
D) 14/10/1998 N° de pourvoi : 99-11333 Rejet Sur le pourvoi formé par M. Thomas Mendez, demeurant 6, lotissement Les Salines, La Pointe des Pies, 97118 Saint-François, en cassation d’un arrêt rendu le 14 octobre 1998 par la cour d’appel de Montpellier (1re chambre civile, section D), au profit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Malardeau, représenté par son syndic en exercice, l’agence du Soleil, dont le siège est 217, avenue Pierre Brossolette, 11210 Port-La-Nouvelle, défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l’article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 22 novembre 2000, où étaient présents : M. Buffet, président, Mme Borra, conseiller rapporteur, M. Séné, conseiller, M. Kessous, avocat général, Mme Claude Gautier, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Borra, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. Mendez, de Me Spinosi, avocat du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Malardeau, les conclusions de M. Kessous, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 14 octobre 1998), que, dans une poursuite de saisie immobilière portant sur des lots dépendant d’un immeuble en copropriété, le syndicat a fait insérer par dire au cahier des charges, une clause prévoyant que l’adjudicataire devrait payer, en sus du prix d’adjudication, une certaine somme représentant un arriéré de charges dû par le débiteur saisi ; que M. Mendez, déclaré adjudicataire, a ensuite fait assigner le syndicat pour faire prononcer la nullité de la clause ; Attendu que M. Mendez fait grief à l’arrêt de le condamner au paiement d’une certaine somme au titre des charges, alors, selon le moyen : 1 ) que les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers et le prix s’en distribue entre eux par contribution, à moins qu’il n’y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence, qui sont les privilèges et les hypothèques ; qu’en l’espèce, l’article 19 bis du cahier des charges aux termes de laquelle l’adjudicataire sera tenu de payer au syndicat des copropriétaires les charges impayées en sus du prix de vente, avantageait spécialement le syndicat au détriment des autres créanciers ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les articles 2093 et 2094 du Code civil ; 2 ) que le cahier des charges ne peut modifier directement ou indirectement l’ordre dans lequel le prix des biens du débiteur, qui constitue le gage commun des créanciers, doit être réparti entre eux ; qu’en faisant droit à la demande en paiement du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 19 bis du cahier des charges, en retenant que celui-ci était devenu définitif, la cour d’appel a violé les articles 1134, 2093 et 2094 du Code civil ; Mais attendu qu’ayant relevé que l’adjudicataire avait eu connaissance du cahier des charges dont il avait accepté toutes les clauses et conditions et qui n’avait pas été contestées en temps utile, la cour d’appel a exactement retenu qu’il ne pouvait en discuter leur exécution qui s’imposait à lui ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Mendez aux dépens ; Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Mendez à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Malardeau la somme de 14 000 francs ; COMMENTAIRES / La clause de solidarité, fréquemment insérée dans les anciens règlements de copropriété, imposait, en toute circonstance, à l’acquéreur d’un lot de payer les charges impayées par l’ancien propriétaire, vendeur ou débiteur saisi, lorsque l’insolvabilité générale de celui-ci, jointe à la présence de créanciers inscrits, rendaient vaine pour le syndicat créancier les mesures édictées par l’article L 20. Nous ne reviendrons pas sur la controverse qui a perduré au sujet de la validité de cette clause, qui n’avait comme véritable inconvénient que celui de permettre aux syndics un certain laxisme dans le recouvrement des charges, assurés qu’ils étaient d’être payés un jour à l’occasion d’un transfert de la propriété du lot. Il faut quand même rappeler que l’argument principal des adversaires de la clause était qu’il portait atteinte à l’égalité des créanciers en conférant au syndicat un privilège non prévu par la loi. La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, en créant le privilège spécial du syndicat, a consacré la légitimité de ce privilège qui évite aux syndicats de se voir primés par les établissements financiers. Au nom de cette atteinte, la clause de solidarité était réputée non écrite comme contraire à l’ordre public ! Un autre argument était que la clause de solidarité avait pour effet de conférer à l’obligation au paiement des charges les vertus d’une obligation réelle. Or, de nos jours encore, il est admis que cette obligation trouve son fondement dans le règlement de copropriété qui est une convention. On se trouvait alors dans le cas des associations syndicales où l’obligation de contribuer aux dépenses communes est effectivement une obligation réelle passant sur la tête de l’acquéreur. La controverse a cessé faute de combattants, bien que les garanties apportées par le privilège soient inférieures à celles qu’assurait la clause de solidarité, dont la portée s’étendait à toutes les créances syndicales. Mais la question se présentait sous un aspect particulier lorsque le syndicat, pour le recouvrement des charges impayées, avait pris l’initiative de procéder à l’exécution de la décision judiciaire obtenue contre le copropriétaire débiteur par voie de saisie immobilière du lot. Le syndicat ayant la maîtrise de la procédure de saisie, pouvait insérer dans le cahier des charges une clause mettant à la charge de l’acquéreur la créance impayée. Il est évident que tout acquéreur avisé veillait à réduire en conséquence son offre et qu’il en résultait un préjudice incontestable pour les créanciers inscrits. En présence de cette situation, on pouvait se demander · si les créanciers inscrits pouvaient demander l’exclusion de la clause · si l’acquéreur lui-même, après l’adjudication, pouvait en demander la nullité Des réponses divergentes ont été apportées à ces questions mais l’arrêt relaté nous rappelle qu’en toute hypothèse l’acquéreur intéressé doit respecter les délais prévus pour la contestation des clauses du cahier des charges. A défaut, il doit tout à la fois payer la totalité du prix et, en sus, les charges impayées par son vendeur. Il serait prématuré d’annoncer le maintien de cette solution après la réforme récente de la procédure de saisie immobilière. |
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