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Syndic personne morale (société commerciale) Fusion absorption
Transmission universelle du patrimoine de l’absorbée désignation anticipée de l’absorbante en qualité de
syndic (oui) Transmission de plein droit du mandat de syndic
(oui) Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du 24 avril 2013 Décision attaquée : Cour d’appel de Paris
, du 28 février 2008 N° de pourvoi:
08-14987 Cassation partielle Donne acte à M. X...,
ès qualités, de sa reprise d’instance ; Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Paris, 28 février 2008), que le syndicat des copropriétaires
188-190 avenue Jean Lolive (le syndicat) a assigné la société Horizons
technologies en paiement d’un arriéré de charges arrêté, après actualisation,
au 5 janvier 2007 ; que la société Horizons technologies a soulevé le défaut
de qualité du syndic pour représenter le syndicat résultant de la nullité de
plein droit de son mandat ; Sur le premier moyen :
Attendu que la
société Horizons technologies fait grief à l’arrêt de la débouter de sa
demande tendant à voir dire nul le mandat du syndic, alors, selon le moyen : 1°/ que seul
responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer et doit
remplir lui-même le mandat qui lui est confié ; qu’il s’ensuit que les
copropriétaires ne peuvent être dessaisis de leur pouvoir exclusif de
désignation d’un syndic, par le moyen d’une opération de fusion-absorption
ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui
substituer la société absorbante, personne morale distincte ; qu’en l’espèce, il
n’est pas contesté que l’assemblée générale des
copropriétaires du 28 mars 2007 a désigné en qualité de syndic la société
Lamy Le Pré et que, le 17 août 2007, la SA Lamy a absorbé la société Lamy Le
Pré ; que pour considérer
que la SA Lamy pouvait valablement représenter le syndicat des
copropriétaires, la cour d’appel a relevé “ que la fusion n’a entraîné la nullité
ou même la caducité ou l’expiration d’aucun acte ou d’aucun contrat passé par
la SA Lamy Le Pré et que la société absorbante, la SA Lamy, est devenue
titulaire de tous les contrats passés par la société Lamy Le Pré, y compris
les contrats de syndic, avec effet à la date de la réalisation de l’opération
de fusion entre les parties, de sa publication à l’égard des tiers “, si bien
que “ la SA Lamy est devenue titulaire de tous les droits et de toutes les
obligations afférentes au contrat de syndic conclu entre la société Lamy Le
Pré et le syndicat précité, y compris la dispense d’ouvrir un compte séparé,
dans l’état où ils se trouvaient à la date de réalisation de l’opération de
fusion ; qu’il s’ensuit que toute
l’argumentation de la société Horizons technologies sur les conséquences de
la fusion entre les sociétés SA Lamy et Lamy Le Pré est totalement infondée,
ne tenant aucun compte du droit spécifique des fusions, que le législateur a
mis en place, en exécution d’une directive de l’Union européenne, précisément
pour éviter des difficultés du type de celles qui soulève l’appelante “ ;
qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les articles 416 du code de
procédure civile, 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble
l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ; 2°/ que, sauf dans
l’hypothèse où il existe au sein d’un syndicat des copropriétaires des
syndicats secondaires, l’assemblée des copropriétaires ne peut être appelée
qu’à désigner un seul syndic pour la gestion d’une même copropriété ; qu’elle ne
saurait, à l’avance, autoriser le syndic à se substituer un autre syndic, les
copropriétaires devant, au moment où le premier syndic entend cesser ses
fonctions, être, d’une part, informés des conditions du contrat proposé par
celui qui se propose de lui succéder et, d’autre part, appelés à émettre un
vote ; qu’en l’espèce,
l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2007 a désigné en qualité
de syndic la société Lamy Le Pré et que, le 17 août 2007, la société Lamy a
absorbé la société Lamy Le Pré ; que, pour considérer
que la SA Lamy pouvait valablement représenter le syndicat des
copropriétaires, la cour d’appel a relevé “ que l’assemblée générale du
syndicat du 188-190 avenue Jean Lolive à Pantin a clairement exprimé, par une
résolution n° 5 de l’assemblée générale du 28 mars 2007, sa volonté
d’accepter le transfert du mandat de syndic à la SA Lamy ; qu’elle pouvait
parfaitement le faire in futurum “ ; qu’en statuant ainsi, sans même avoir
constaté que l’assemblée des copropriétaires avait été informée des
conditions du contrat proposé par la SA Lamy et appelée à émettre un vote, la
cour d’appel a violé les articles 416 du code de procédure civile, 17, 18 et
25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 11 et 28 du décret du
17 mars 1967 ; 3°/ que le syndic
doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel
sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le
compte du syndicat ; que l’assemblée générale peut en décider autrement, à la
majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, en dispensant le
syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat en fixant
la durée pour laquelle la dispense est donnée ; que la méconnaissance par le
syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à
l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu’il s’ensuit
qu’à l’expiration de ce délai, le syndic est dépourvu de qualité pour
représenter le syndicat des copropriétaires ; qu’en l’espèce, ainsi
que le rappelait la société Horizons technologies dans ses conclusions
d’appel, d’une part, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé, aux
termes de la 6e résolution, de dispenser le syndic d’ouvrir un compte
bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que “ cette dispense est
donnée jusqu’à l’expiration du contrat de syndic de la société Lamy Le Pré
précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa société mère, la SA
Lamy “, et d’autre part, la SA Lamy, qui prétendait avoir pris la succession
de la société Lamy Le Pré en août 2007, n’a pas été personnellement dispensée
d’ouvrir un compte séparé ; que la société en
déduisait que le mandat de la société Lamy était nul de plein droit à
l’expiration d’un délai de trois mois de sa prise de fonction et était donc
dépourvu de qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires ; qu’en
ne recherchant pas, ainsi qu’elle y était expressément invitée par les
conclusions d’appel de la société Horizons technologies, si la SA Lamy avait
obtenu du syndicat des copropriétaires une dispense de l’obligation d’ouvrir
un compte séparé au nom du syndicat, la cour d’appel a privé sa décision de
base légale au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 29-1 du
décret du 17 mars 1967, ensemble les articles 32 et 416 du code de procédure
civile ; 4°/ que le juge doit,
à peine de nullité de sa décision, répondre à l’ensemble des moyens qui lui
sont soumis ; qu’en l’espèce, ainsi que le rappelait la société Horizons
technologies dans ses conclusions d’appel, d’une part, l’assemblée générale
des copropriétaires a décidé, aux termes de la 6e résolution, de dispenser le
syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que
“ cette dispense est donnée jusqu’à l’expiration du contrat de syndic de la
société Lamy Le Pré précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa
société mère, la SA Lamy “, et d’autre part, la SA Lamy, qui prétendait avoir
pris la succession de la société Lamy Le Pré en août 2007, n’a pas été
personnellement dispensée d’ouvrir un compte séparé ; que la société en
déduisait que le mandat de la SA Lamy était nul de plein droit à l’expiration
d’un délai de trois mois de sa prise de fonction et était donc dépourvu de
qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires ; qu’en ne répondant
pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure
civile ; 5°/ que le juge ne
peut dénaturer le sens clair et précis des documents qui lui sont soumis ;
qu’en l’espèce, aux termes de la 6e résolution, l’assemblée générale des
copropriétaires du 28 mars 2008 a décidé de dispenser le syndic d’ouvrir un
compte bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que “ cette dispense
est donnée jusqu’à l’expiration du contrat de syndic de la société Lamy Le
Pré précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa société mère,
la SA Lamy “ ; qu’il est constant
que la SA Lamy, qui prétendait avoir pris la succession de la société Lamy Le
Pré en août 2007, n’a pas été personnellement dispensée d’ouvrir un compte
séparé ; qu’en affirmant que “
la décision de dispense est une décision de gestion de l’assemblée qui n’est
pas intuitu personae, que l’assemblée avait clairement exprimé sa volonté de
dispense en 2003 et l’a réitérée en 2004, que le texte ne dispose pas que le
dispense de compte séparé devienne caduque à chaque renouvellement de syndic
“, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de la 6e résolution
du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2007 et violé l’article
1134 du code civil “ ; Mais attendu qu’ayant relevé que l’assemblée générale du 28 mars 2007
avait, dans une cinquième décision, exprimé sa volonté d’accepter le
transfert du mandat de syndic confié à la société Lamy Le Pré au bénéfice de
la société Lamy, ce qu’elle pouvait faire “ in futurum “, la cour d’appel,
qui a procédé à la recherche et répondu aux conclusions prétendument omises,
a retenu, à bon droit, sans dénaturation et abstraction
faite d’un motif erroné mais surabondant relatif aux effets de l’opération de
fusion sur le mandat du syndic de la société absorbée, que la société
Lamy était devenue titulaire de tous les droits et obligations afférents au
contrat de syndic conclu avec la société Lamy Le Pré, y compris la dispense
d’ouvrir un compte séparé, dans l’état où ils se trouvaient à la date de la
réalisation de l’opération de fusion ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; Mais sur le second
moyen : Vu les articles 10 et
43 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que, pour
condamner la société Horizons technologies à payer une certaine somme au
syndicat, l’arrêt retient que les charges de réfection des escaliers sont des
charges communes ; Qu’en statuant ainsi,
sans rechercher, ainsi qu’il le lui était demandé, si le règlement de
copropriété ne classait pas les escaliers dans la catégorie de charges
relatives à des parties communes spéciales auxquelles les lots de la société
Horizons technologies n’étaient pas assujettis, la cour d’appel n’a pas donné
de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais
seulement en ce qu’il condamne la société Horizons technologies au paiement
de la somme en principal de 39 734, 12 euros outre les intérêts, l’arrêt
rendu le 28 février 2008, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;
remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où
elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie
devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ; Condamne le syndicat
des copropriétaires 188-190 avenue Jean Lolive à Pantin aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires 188-190
avenue Jean Lolive à Pantin à payer à la société Horizons technologies,
représentée par M. X..., ès qualités, la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les
diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera
transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement
cassé ; Commentaires : Nous avons déjà
publié et commenté l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 28 février 2008. (Voir l’arrêt) Nous avons aussi
publié et commenté l’arrêt de la Cour de cassation du 29 février 2012 (Voir l’arrêt) Le syndicat des copropriétaires 188-190 avenue Jean Lolive (le
syndicat) a assigné la société Horizons technologies en paiement d’un arriéré
de charges. La société Horizons technologies a soulevé le défaut de qualité
du syndic pour représenter le syndicat résultant de la nullité de plein droit
de son mandat. Elle faisait valoir
que l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2007 a désigné en
qualité de syndic la société Lamy Le Pré et que, le 17 août 2007, la SA Lamy
a absorbé la société Lamy Le Pré ; Elle invoquait un
courant de jurisprudence écartant la possibilité d’un transfert automatique
des mandats de syndic par le biais d’une opération de fusion absorption. Cette
solution était fondée sur la dispositions de l’article 18 de la loi du 10
juillet 1965 interdisant au syndic de se faire substituer. La Sté Lamy prétendait
au contraire qu’aux termes de l’article L 236-3 du Code de commerce « la
fusion ou la scission entraîne la transmission universelle du patrimoine des
sociétés qui disparaissent aux sociétés bénéficiaires (la société absorbante
en cas de fusion) dans l’état où il se trouve à la date de réalisation
définitive de l’opération ». La Cour d’appel de
Paris a adopté cette solution. On a considéré qu’ainsi elle prenait à contre
pied la Cour de cassation. L’arrêt de la Cour de
cassation du 24 avril 2013 valide très opportunément la solution pratique (le
syndic a bien qualité pour agir en recouvrement) mais avec une tout autre
motivation !!! La Cour d’appel avait
relevé comme support complémentaire de sa solution « qu’au surplus
l’assemblée générale du syndicat du 188/190 avenue Jean Lolive à Pantin a
clairement exprimé par une résolution no 5 de l’assemblée générale du 28 mars
2007, sa volonté d’accepter le transfert du mandat de syndic à la SA LAMY ;
qu’elle pouvait parfaitement le faire in futurum ; que la SA LAMY est devenue
titulaire de tous les droits et de toutes les obligations afférents au
contrat de syndic conclu entre la SA LAMY LE PRE et le syndicat précité, y
compris la dispense d’ouvrir un compte séparé, dans l’état où ils se
trouvaient à la date de la réalisation de l’opération de fusion » La Cour de cassation
reprend bien au contraire cette décision de l’assemblée comme motivation
principale : « Mais attendu
qu’ayant relevé que l’assemblée générale du 28 mars 2007 avait, dans une
cinquième décision, exprimé sa volonté d’accepter le transfert du mandat de
syndic confié à la société Lamy Le Pré au bénéfice de la société Lamy, ce
qu’elle pouvait faire “ in futurum “, la cour d’appel, qui a procédé à la
recherche et répondu aux conclusions prétendument omises, a retenu, à bon
droit, sans dénaturation et abstraction faite d’un
motif erroné mais surabondant relatif aux effets de l’opération de fusion sur
le mandat du syndic de la société absorbée, que la société Lamy était
devenue titulaire de tous les droits et obligations afférents au contrat de
syndic conclu avec la société Lamy Le Pré, y compris la dispense d’ouvrir un
compte séparé, dans l’état où ils se trouvaient à la date de la réalisation
de l’opération de fusion ; » Quant aux termes de l’article L 236-3 du Code de commerce ? Il s’agit d’un motif erroné mais
surabondant relatif aux effets de l’opération de fusion sur le mandat du
syndic de la société absorbée. Erroné ? Cela
veut dire que la Cour de cassation maintient que l’article 18 de la Loi de
1965 écarte le transfert automatique des mandats. En l’espèce c’est l’acceptation
« in futurum » de la fusion-absorption par l’assemblée qui permet à
la société absorbante de se prévaloir de la qualité de syndic. Sa portée est
universelle : la société bénéficie de la dispense d’ouvrir un compte séparé. En l’espèce la
solution est incontestable. On trouve ici un guide sur pour la régularité des
opérations de ce genre. Mais le conflit entre
l’article 18 de la loi de 1965 et l’article L 236-3 du Code de commerce subsiste. MOYENS ANNEXES au
présent arrêt Moyens produits par
Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour la SCI Horizons technologies aux
droits de laquelle vient M. X... ès qualités. PREMIER MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt attaqué AVOIR débouté la SOCIÉTÉ HORIZONS TECHNOLOGIES de sa demande
tendant à voir dire nul le mandat du syndic et jugé que le Syndicat des
copropriétaires 188/ 190 avenue Jean Lolive 93500 Pantin était régulièrement
représenté à l’instance par la Société LAMY, AUX MOTIFS QUE “ la
SCI HORIZONS TECHNOLOGIES soutient que le syndicat n’a plus la capacité
d’ester en justice, que le mandat du syndic est nul de plein droit du fait de
la disparition de la SA LAMY LE PRE, absorbée par sa société mère la SA LAMY
; mais qu’aux termes de l’article L. 236-3 du Code de commerce “ la fusion ou
la scission entraîne la transmission universelle du patrimoine des sociétés
qui disparaissent aux sociétés bénéficiaires (la société absorbante en cas de
fusion) dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de
l’opération “ ; que le patrimoine se définit comme l’ensemble des droits et
obligations ; que la transmission universelle est celle de l’ensemble du
patrimoine, y compris les droits et obligations afférents aux contrats et
mandats ; que la fusion n’a entraîné la nullité ou même la caducité ou
l’’’expiration “ d’aucun acte ou d’aucun contrat passé par la SA LAMY LE PRE
; que la société absorbante, la SA LAMY, est devenue titulaire de tous les
contrats passés par la SA LAMY LE PRE, y compris les contrats de syndic, avec
effet à la date de la réalisation de l’opération de fusion entre les parties,
de sa publication à l’égard des tiers ; qu’au surplus l’assemblée générale du
syndicat du 188/ 190 avenue Jean Lolive à Pantin a clairement exprimé par une
résolution n° 5 de l’assemblée générale du 28 mars 2007, sa volonté
d’accepter le transfert du mandat de syndic à la SA LAMY ; qu’elle pouvait
parfaitement le faire in futurum ; que la SA LAMY est devenue titulaire de
tous les droits et de toutes les obligations afférents au contrat de syndic
conclu entre la SA LAMY LE PRE et le syndicat précité, y compris la dispense
d’ouvrir un compte séparé, dans l’état où ils se trouvaient à la date de la
réalisation de l’opération de fusion ; qu’il s’ensuit que toute
l’argumentation de la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES sur les conséquences de la
fusion entre les SA LAMY et LAMY LE PRE est totalement infondée, ne tenant
aucun compte du droit spécifique des fusions, que le législateur a mis en place,
en exécution d’une directive de l’Union Européenne, précisément pour éviter
des difficultés du type de celles que soulève l’appelante ; Que sur la prétendue
nullité du mandat du syndic pour d’autres raisons et celle par voie de
conséquence des assemblées de 2003 et 2004, que le syndicat remarque
justement que les assemblées générales du 24 avril 2003 et du 5 mai 2004 ont
voté la dispense d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé prévue par
l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l’assemblée du 24 avril 2003
a été validée par un arrêt de cette Cour devenu définitif ; que l’appelante
soutient que le nouveau syndic désigné par l’assemblée du 5 mai 2003, elle
aussi définitivement validée, a vu son mandat annulé de plein droit au bout
de 3 mois faute de réitération de la dispense dans les 3 mois de sa
nomination, et que de ce fait il n’avait pas qualité pour convoquer
l’assemblée générale de mai 2004 ; mais que la décision de dispense est une
décision de gestion de l’assemblée qui n’est pas intuitu personae que
l’assemblée avait clairement exprimé sa volonté de dispense en 2003 et l’a
réitérée en 2004 ; que le texte ne dispose pas que la dispense de compte
séparé devienne caduque à chaque renouvellement de syndic ; que la “
méconnaissance de l’obligation “ entraînant la nullité du mandat est celle de
ne pas avoir ouvert un compte séparé lorsqu’il n’y a pas de dispense, et non
celle de ne pas avoir demandé le renouvellement de la dispense précédemment
votée demeurant en vigueur “ (arrêt, p. 3 et 4), ALORS, D’UNE PART,
QUE seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer et
doit remplir lui-même le mandat qui lui est confié ; qu’il s’ensuit que les
copropriétaires ne peuvent être dessaisis de leur pouvoir exclusif de désignation
d’un syndic, par le moyen d’une opération de fusion absorption ayant pour
résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la
société absorbante, personne morale distincte ; Qu’en l’espèce, il n’est
pas contesté que l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2007 a
désigné en qualité de syndic la Société LAMY LE PRE et que le 17 août 2007,
la Société LAMY a absorbé la Société LAMY LE PRE ; Que, pour considérer
que la Société LAMY pouvait valablement représenter le Syndicat des
copropriétaires, la Cour d’appel a relevé « que la fusion n’a entraîné la
nullité ou même la caducité ou l’” expiration “ d’aucun acte ou d’aucun
contrat passé par la SA LAMY LE PRE et que la société absorbante, la SA LAMY,
est devenue titulaire de tous les contrats passés par la SA LAMY LE PRE, y
compris les contrats de syndic, avec effet à la date de la réalisation de
l’opération de fusion entre les parties, de sa publication à l’égard des
tiers », si bien que « la SA LAMY est devenue titulaire de tous les droits et
de toutes les obligations afférents au contrat de syndic conclu entre la SA
LAMY LE PRE et le syndicat précité, y compris la dispense d’ouvrir un compte
séparé, dans l’état où ils se trouvaient à la date de la réalisation de
l’opération de fusion ; qu’il s’ensuit que toute l’argumentation de la SCI
HORIZONS TECHNOLOGIES sur les conséquences de la fusion entre les SA LAMY et
LAMY LE PRE est totalement infondée, ne tenant aucun compte du droit spécifique
des fusions, que le législateur a mis en place, en exécution d’une directive
de l’Union Européenne, précisément pour éviter des difficultés du type de
celles que soulève l’appelante » ; Qu’en statuant ainsi,
la Cour d’appel a violé les articles 416 du Code de procédure civile, 17, 18
et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 55 du décret du 17
mars 1967 ; ALORS, D’AUTRE PART,
QUE, sauf dans l’hypothèse où il existe au sein d’un syndicat des
copropriétaires des syndicats secondaires, l’assemblée des copropriétaires ne
peut être appelée qu’à désigner un seul syndic pour la gestion d’une même
copropriété ; qu’elle ne saurait, à l’avance, autoriser le syndic à se
substituer un autre syndic, les copropriétaires devant, au moment où le premier
syndic entend cesser ses fonctions, être, d’une part, informés des conditions
du contrat proposé par celui qui se propose de lui succéder et, d’autre part,
appelés à émettre un vote ; Qu’en l’espèce,
l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2007 a désigné en qualité
de syndic la Société LAMY LE PRE et que le 17 août 2007, la Société LAMY a
absorbé la Société LAMY LE PRE ; Que, pour considérer
que la Société LAMY pouvait valablement représenter le Syndicat des
copropriétaires, la Cour d’appel a relevé « que l’assemblée générale du
syndicat du 188/ 190 avenue Jean Lolive à Pantin a clairement exprimé par une
résolution n° 5 de l’assemblée générale du 28 mars 2007, sa volonté
d’accepter le transfert du mandat de syndic à la SA LAMY ; qu’elle pouvait
parfaitement le faire in futurum » ; Qu’en statuant ainsi,
sans même avoir constaté que l’assemblée des copropriétaires avait été
informée des conditions du contrat proposé par la SA LAMY et appelée à
émettre un vote, la Cour d’appel a violé les articles 416 du Code de
procédure civile, 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les
articles 11 et 28 du décret du 17 mars 1967 ; ALORS, AU SURPLUS,
QUE le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs
reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; que l’assemblée générale peut
en décider autrement, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet
1965, en dispensant le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au
nom du syndicat en fixant la durée pour laquelle la dispense est donnée ; que
la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de
plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation
; qu’il s’ensuit qu’à l’expiration de ce délai, le syndic est dépourvu de
qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires ; Qu’en l’espèce, ainsi
que le rappelait la SOCIÉTÉ HORIZONS TECHNOLOGIES dans ses conclusions
d’appel (p. 6 et 7), d’une part, l’assemblée générale des copropriétaires a
décidé, aux termes de la 6ème résolution, de dispenser le syndic d’ouvrir un
compte bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que « cette dispense
est donnée jusqu’à l’expiration du contrat de syndic de la Société LAMY LE
PRE précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa société mère la
Société LAMY », et d’autre part, la SA LAMY, qui prétendait avoir pris la
succession de la Société LAMY LE PRE en août 2007, n’a pas été personnellement
dispensée d’ouvrir un compte séparé ; que la SOCIÉTÉ en déduisait que le
mandat de la SA LAMY était nul de plein droit à l’expiration d’un délai de
trois mois de sa prise de fonction, et était donc dépourvu de qualité pour
représenter le syndicat des copropriétaires ; Qu’en ne recherchant
pas, ainsi qu’elle y était expressément invitée par les conclusions d’appel
de la SOCIÉTÉ HORIZONS TECHNOLOGIES, si la SA LAMY avait obtenu du Syndicat
des copropriétaires une dispense de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au
nom du syndicat, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard
des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 29-1 du décret du 17 mars
1967, ensemble les articles 32 et 416 du Code de procédure civile ; ALORS, DE SURCROIT,
QUE le juge doit, à peine de nullité de sa décision, répondre à l’ensemble
des moyens qui lui sont soumis ; Qu’en l’espèce, ainsi
que le rappelait la SOCIÉTÉ HORIZONS TECHNOLOGIES dans ses conclusions
d’appel (p. 6 et 7), d’une part, l’assemblée générale des copropriétaires a
décidé, aux termes de la 6ème résolution, de dispenser le syndic d’ouvrir un
compte bancaire séparé au nom du syndicat en précisant que cette dispense est
donnée jusqu’à l’expiration du contrat de syndic de la Société LAMY LE PRE
précédemment approuvé et de son transfert au profit de sa société mère la
Société LAMY », et d’autre part, la SA LAMY, qui prétendait avoir pris la
succession de la Société LAMY LE PRE en août 2007, n’a pas été
personnellement dispensée d’ouvrir un compte séparé ; que la SOCIÉTÉ en
déduisait que le mandat de la SA LAMY était nul de plein droit à l’expiration
d’un délai de trois mois de sa prise de fonction, et était donc dépourvu de
qualité pour représenter le syndicat dès copropriétaires ; Qu’en ne répondant
pas à ce moyen, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure
civile ; ALORS,
SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis des
documents qui lui sont soumis ; Qu’en l’espèce, aux
termes de la 6ème résolution, l’assemblée générale des copropriétaires du 28
mars 2007 a décidé de dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé
au nom du syndicat en précisant que « cette dispense est donnée jusqu’à
l’expiration du contrat de syndic de la Société LAMY LE PRE précédemment
approuvé et de son transfert au profit de sa société mère la Société LAMY » ;
qu’il est constant que la SA LAMY, qui prétendait avoir pris la succession de
la Société LAMY LE PRE en août 2007, n’a pas été personnellement dispensée
d’ouvrir un compte séparé ; Qu’en affirmant que «
la décision de dispense est une décision de gestion de l’assemblée qui n’est
pas intuitu personae que l’assemblée avait clairement exprimé sa volonté de
dispense en 2003 et l’a réitérée en 2004 ; que le texte ne dispose pas que la
dispense de compte séparé devienne caduque à chaque renouvellement de syndic
», la Cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de la 6ème
résolution du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2007 et violé
l’article 1134 du Code civil. SECOND MOYEN DE
CASSATION (Subsidiaire) Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné la Société HORIZONS TECHNOLOGIES au paiement
de la somme de 39. 734, 12 € avec intérêts au taux légal à compter du 16
juillet 2003 sur le montant figurant dans l’assignation de cette date, du 5
janvier 2007 sur la différence entre cette somme et le montant de la
condamnation de première instance diminuée des intérêts, des conclusions du 9
janvier 2008 pour le surplus, AUX MOTIFS QUE “ sur
le montant de la somme due que l’appelant fait une contestation générale mais
ne conteste pas les décomptes produits par le syndicat d’une manière circonstanciée
; que le syndicat produit les appels de fonds et procès-verbaux d’assemblée
générale correspondantes ; qu’il remarque que les charges ont été votées en
assemblée générale ; que c’est dans le cadre de ces assemblées qu’il
appartenait à la SCI HORIZONS TECHNOLOGIES de demander toutes explications
utiles sur leur répartition, le contenu et les modalités d’applications des
divers contrats, y compris d’assurance que le syndicat remarque justement que
les charges de réfection d’escalier sont des charges communes “ (arrêt, p.
4), ALORS, D’UNE PART,
QUE pour condamner la Société HORIZONS TECHNOLOGIES, propriétaire de
plusieurs lots dépendant d’un immeuble en copropriété, à payer au syndicat
des copropriétaires un solde de charges, la Cour d’appel a relevé que « le
syndicat produit les appels de fonds et procès-verbaux d’assemblée générale
correspondantes » et retenu que le syndicat rapportait la preuve de sa
créance à l’égard du copropriétaire par les décomptes produits aux débats ; Qu’en se fondant,
ainsi, seulement sur un document établi par le syndicat demandeur, la Cour
d’appel a violé l’article 1315 du Code civil ; ALORS, D’AUTRE PART,
QUE le règlement de copropriété, qui fixe la quote-part afférente à chaque
lot dans chacune des catégories de charges, peut mettre à la charge de
certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de
l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément
d’équipement, qui constituent alors des parties communes spéciales ; Qu’en l’espèce, la
Société HORIZONS TECHNOLOGIES faisait valoir dans ses conclusions d’appel que
le règlement de copropriété classe bien les escaliers comme parties communes
spéciales. Ils figurent dans ce règlement avec une répartition des charges
qui leur est propres (règlement pages 135 à 141). HORIZONS TECHNOLOGIES est
propriétaire des lots 502 557, qui ne figurent pas sur la liste de
répartition » ; Qu’en se bornant à
énoncer péremptoirement que « les charges de réfection d’escalier sont des
charges communes », sans rechercher si le règlement de copropriété ne les
classait pas dans la catégorie des charges relatives à des parties communes
spéciales et si les lots appartenant à la Société HORIZONS TECHNOLOGIES
figuraient sur la lite de répartition desdites charges, la Cour d’appel a
privé sa décision au regard des articles 10, dernier alinéa, 24, dernier
alinéa, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1er du décret
du 17 mars 1967. |
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