Responsabilité du syndic

Travaux urgents et nécessaires

Refus par l’assemblée de faire exécuter les travaux

Responsabilité du syndic (Non)

 

Cassation  civile 3e   6 février 2002                                        Cassation partielle.

N° de pourvoi : 00-17324

(Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 24/02/2000)

 

Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lauves et à la société Cabinet Gonnu du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. Yves Verdier et la société Cabinet Verdier ;

 

Sur le premier moyen : (Publication sans intérêt) ;

 

Mais sur le second moyen :

 

Vu l’article 18, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Attendu qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que les époux Claude et les époux Richaud, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, se plaignant de désordres affectant gravement le gros oeuvre, et ayant entraîné la signature, en 1981, d’arrêtés municipaux de péril, ont, après le dépôt d’un rapport d’expertise ordonnée en référé en avril 1981, assigné, par acte du 10 décembre 1985, le syndicat des copropriétaires (le syndicat) et M. Yves Verdier, gérant de la société Cabinet Verdier, syndic de l’immeuble, en réparation de leur préjudice ; que la société Cabinet Gonnu, se présentant aux droits du Cabinet Verdier, est intervenue volontairement à la procédure ;

 

Attendu que, pour déclarer la société Cabinet Verdier, représentée par la société Cabinet Gonnu, responsable des préjudices causés par sa carence et la condamner in solidum avec le syndicat au paiement de diverses sommes, l’arrêt retient que l’ensemble des éléments versés aux débats, procès-verbaux d’assemblées générales, rapport d’expertise, lettres de copropriétaires, arrêtés de péril pris par la Ville, manifestent une situation de gravité et d’urgence indéniables, l’ancienneté du désordre n’étant pas forcément incompatible avec l’urgence à le réparer et qu’il est évident que le syndic, nommé par l’assemblée générale du 29 décembre 1980 et qui est chargé en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative, à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, a, sur ce seul fondement, engagé sa responsabilité personnelle, et est fautif de n’avoir pris aucune initiative pour la conduite des travaux et pour la réunion des appels de fonds nécessaires au financement que postérieurement à l’ordonnance de référé du 11 décembre 1984 ;

 

Qu’en statuant ainsi, tout en constatant que l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 1982, informée par l’expert judiciaire de toutes les diligences déjà effectuées, avait refusé l’exécution des travaux de remise en état du bâtiment A, cage n° 3, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

 

Par ces motifs :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la société Cabinet Verdier, désormais représentée par le Cabinet Gonnu est responsable des préjudices causés par sa carence et qu’il a condamné le Cabinet, in solidum avec le syndicat, à verser aux époux Claude et Richaud des sommes à titre de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 24 février 2000, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier.

 

 

 

COMMENTAIRES

 

Dans un lointain passé, quelques décisions judiciaires avaient imputé aux syndics la responsabilité de l’inexécution de travaux prescrits par l’administration ( des ravalements en particulier)) malgré le refus opposé par les copropriétaires aux propositions d’exécution. Ce courant n’a pas prospéré.

On est donc surpris de constater que la Cour d’appel d’Aix en Provence avait adopté une solution identique. La cassation de son arrêt sur ce point n’est donc pas surprenante.

 

Les victimes reprochaient au syndic de n’avoir pas utilisé la procédure d’urgence prévue  par l’article L 18 et organisée par l’article D 37. Mais l’assemblée générale du 22 juin 1982 avait refusé l’exécution des travaux préconisés par un expert judiciaire. Il est évident que le syndic ne pouvait passer outre. Dans le cadre de la procédure d’urgence, le syndic ne peut faire exécuter dans un tel cas que des travaux conservatoires. Il doit convoquer immédiatement l’assemblée générale et ne peut faire exécuter les réparations complètes en présence d’une décision négative de l’assemblée.

 

La généralisation récente de la responsabilité pénale des personnes morales incite à formuler quelques réflexions sur les incriminations susceptibles d’intervenir, le cas échéant, dans une telle hypothèse.

Les Parquets, les juges d’instruction et les juridictions pénales devront se référer au statut de la copropriété pour déterminer les responsabilités diverses. On peut craindre alors des divergences d’interprétation entre les juridictions civiles et pénales, dès lors qu’il en existe entre les juridictions civiles sur nombre de questions. Elles pourront se perpétuer jusqu’au niveau de la Cour de Cassation jusqu’à ce que des arrêts pris en Assemblée plénière y mettent un terme.

Cette perspective est peu plaisante pour les praticiens. On peut toutefois espérer que les copropriétaires réunis en assemblée générale veilleront à ne pas prendre des décisions susceptibles de leur revenir comme un boomerang.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

14/06/2006