|
00043608 CHARTE Ne sont
autorisées que 2) les analyses et courtes citations
dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
droit de jouissance exclusif sur une partie commune affectation
d’une quote-part des parties communes assimilation à un droit de propriété (non) partie privative d’un lot de copropriété (non) Cassation civile 3e 27 mars 2008 Rejet Cour d’appel
d’Aix-en-Provence du 24 novembre 2006 N° de pourvoi:
07-11801 Sur le moyen
unique : Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 novembre 2006), que la société à
responsabilité limitée Maison Azur (la société Maison Azur), copropriétaire
qui avait procédé à la restructuration d’un ancien hôtel et à la
commercialisation des “lots” créés, a assigné le syndicat des copropriétaires
de l’immeuble La Piscine à Menton en annulation de la décision de l’assemblée
générale des copropriétaires du 28 septembre 2001 autorisant le syndic à agir
à son encontre et contre les copropriétaires auxquels cette société avait
vendu des lots au rez-de-chaussée, en restitution de jardins et terrasses et
en libre accès d’un espace paysager, parties communes ; que le syndicat a
formé reconventionnellement la demande en restitution et en libre accès, et a
sollicité l’allocation de dommages-intérêts ; Attendu que la
société Maison Azur fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande du syndicat
alors, selon le moyen : 1°/ que la
qualification de “lot” auquel sont affectés des millièmes de parties communes
caractéristiques d’une partie privative est nécessairement exclusive de celle
de partie commune quand bien même le règlement de copropriété mentionnerait
ce lot dans les parties communes ; qu’en l’espèce “l’emplacement de la
piscine et ses annexes au-dessous en regardant la mer, à l’aplomb du
transformateur, teinté en mauve au plan ci-annexé” ont été désignés par le
règlement de copropriété du 18 mars 1963 en lot n° 80 auquel l’état
descriptif de division inséré dans ledit règlement a affecté trente-six
millièmes de parties communes ; qu’il s’ensuivait nécessairement que le lot
n° 80 était une partie privative ; qu’en décidant le contraire, motifs pris
que le droit de jouissance exclusif d’un copropriétaire peut être affecté
d’une quote-part de parties communes correspondant aux charges que son
titulaire doit supporter, sans pour autant être assimilé à un droit de
propriété, l’attribution des tantièmes n’étant faite que pour déterminer le
mode de répartition des charges, la cour d’appel, qui a statué par des motifs
inopérants, a violé l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ qu’en l’état
d’une ambiguïté ou d’une obscurité entachant le règlement de copropriété, il
appartient au juge du fond de l’interpréter ; qu’en l’espèce, le règlement de
copropriété qualifiait de partie commune toutes les parties communes qui ne
sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux sauf ce qui a été dit
plus haut concernant les jardins, terrasses et balcons, lesquels demeurent
parties communes malgré l’usage privatif de certains copropriétaires (...) ;
qu’il précisait également que les parties communes comprenaient notamment le
sol les jardins, les fondations, gros murs, murs pignons et de refend, les
balcons et terrasses et stipulait encore que le lot n° 80 relatif à
l’emplacement de la piscine et de ses annexes était constitué par un
emplacement tant en sous-sol qu’au rez-de-chaussée destiné à la construction
d’une piscine par l’attributaire de ce lot qui en aura la jouissance
exclusive avec la cour intérieure ; qu’il en résultait que le règlement de
copropriété était ambigu dès lors qu’il qualifiait de partie commune toutes
les parties qui n’étaient pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux ;
qu’en énonçant que le règlement de copropriété, bien qu’ancien, n’était pas
ambigu et que le fait qu’il soit indiqué que le propriétaire de l’hôtel ou le
gérant a la jouissance exclusive de la piscine et de la cour intérieure
n’établirait nullement l’existence d’un droit de propriété de la SARL Maison
Azur sur le sol et le sous-sol de l’emplacement de son lot, la cour d’appel a
dénaturé ledit règlement de copropriété en violation de l’article 1134 du
code civil ; 3°/ qu’en toute
hypothèse en l’état d’une ambiguïté ou d’une obscurité du règlement de
copropriété, il appartient aux juges du fond de l’interpréter notamment en se
référant à l’état descriptif de division ; qu’en l’espèce, en énonçant que le
règlement de copropriété, qui qualifiait de partie commune toutes les parties
communes qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux sauf ce
qu’il a été dit plus haut concernant les jardins, terrasses et balcons,
lesquels demeurent parties communes malgré l’usage privatif de certains
copropriétaires (...) et précisait également que les parties communes
comprenaient notamment le sol, le jardin, les fondations, gros murs, murs
pignons et de refend, les balcons et terrasses bien qu’ancien n’était pas
ambigu et que le fait qu’il soit indiqué que le propriétaire de l’hôtel ou le
gérant avait la jouissance exclusive de la piscine et de la cour intérieure
n’établirait nullement l’existence d’un droit de propriété de la SARL Maison
Azur sur le sol et le sous-sol de l’emplacement de son lot tout en refusant
de se référer à l’état descriptif de division qui affectait dans un tableau
récapitulatif des charges des millièmes de partie commune au lot litigieux n°
80, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article
1134 du code civil ; 4°/ que la SARL
Maison Azur avait fait valoir dans ses conclusions récapitulatives d’appel
que par délibération en date du 9 juillet 1998, les copropriétaires avaient
donné par 6.058 / 6.104 voix leur accord de principe sur l’opération immobilière
envisagée par la SARL Maison Azur et sur le changement de destination des
parties privatives qu’induisait une telle opération ; que de surcroît lors de
l’assemblée générale du 26 mai 1999, les copropriétaires ne s’étaient
nullement opposés à la démolition de la piscine ; qu’en énonçant que la SARL
Maison Azur avait procédé à une opération de restructuration dans l’immeuble
en copropriété avec affouillement du sol, démolition de la dalle formant
toiture terrasse et ce, sans autorisation de l’assemblée générale des
copropriétaires, contrairement à ce qu’elle soutient et qu’elle s’était
accaparé des parties communes, jardin et terrasses et en sous-sol,
commercialisant des biens immobiliers créés en emprise sur ces parties
communes sans répondre à ces conclusions péremptoires qui étaient de nature à
démontrer que la SARL Maison Azur avait obtenu l’autorisation de l’assemblée
générale des copropriétaires, la cour d’appel a violé l’article 455 du
nouveau code de procédure civile ; 5°/ que
subsidiairement, à supposer pour les seuls besoins du raisonnement que le lot
n° 80 soit une partie commune, le droit de jouissance exclusif et privatif
attribué par le règlement de copropriété au lot n° 80 correspondant à
l’ancienne piscine et à ses abords a alors un caractère réel et perpétuel ;
que l’usage de ce droit est sans incidence sur la pérennité de celui-ci ;
qu’en outre ce droit ne peut être remis en cause sans le consentement de son
bénéficiaire ; que dès lors en refusant d’annuler la délibération litigieuse
de l’assemblée générale des copropriétaires sur ce point et en confirmant le
jugement ayant condamné la SARL Maison Azur, qui en avait pourtant la
jouissance exclusive, “à restituer les jardins et terrasses constituant des
parties communes créés à l’emplacement de la piscine et de l’ancienne cour et
à laisser libre l’accès à l’espace annoncé comme paysager constituant une
partie commune sous astreinte”, la cour d’appel a violé les articles 8, 9, 15
et 42 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble le principe de non ingérence du
juge dans l’administration d’un immeuble en copropriété ; 6°/ que
subsidiairement, il résulte des propres constatations de la cour d’appel que
par une délibération en date du 28 septembre 2001, l’assemblée générale des
copropriétaires de l’immeuble La Piscine avait autorisé le syndic à ester en
justice non seulement contre la SARL Maison Azur mais également à l’encontre
des acquéreurs des lots du rez-de-chaussée aux fins notamment d’obtenir leur
condamnation solidaire à restituer les jardins et terrasses, parties communes
qu’ils se sont indûment appropriés et à laisser libre accès à l’espace
paysager, de dire et juger que ce dernier constitue une partie commune
conformément au règlement de copropriété ; qu’en condamnant la SARL Maison Azur
seule à restituer les jardins et terrasses constituant les parties communes
créés à l’emplacement de la piscine et de l’ancienne cour, à laisser libre
l’accès à l’espace annoncé comme paysager constituant une partie commune sous
astreinte, tout en constatant que le syndicat des copropriétaires avait été
autorisé à agir à l’encontre des acquéreurs des lots litigieux, ce qu’il n’a
pas fait, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses
propres constatations au regard de l’article 32 du code de procédure civile ; Mais attendu d’une
part, que la société Maison Azur n’ayant pas soutenu devant les juges du fond
que le syndicat avait été autorisé à agir à l’encontre des acquéreurs des
lots du rez-de-chaussée et ne l’avait pas fait, le moyen est nouveau, mélangé
de fait et de droit ; Attendu d’autre
part, qu’ayant relevé que le règlement de copropriété ne stipulait pas que le
titulaire du lot n° 80 était propriétaire du sol et du sous-sol correspondant
à l’assise de ce lot ainsi que des anciens abords de la piscine transformés
en jardins et que le fait qu’il ait été question d’un “droit de passage” des
copropriétaires pour accéder au front de mer ou qu’il soit indiqué que “le
propriétaire de l’hôtel ou le gérant de l’immeuble a la jouissance exclusive
de la piscine et de la cour intérieure” n’établissait pas l’existence d’un
droit de propriété de la société Maison Azur sur le sol ou le sous-sol de son
lot et exactement retenu que le droit de jouissance exclusif d’un
copropriétaire pouvait être affecté d’une quote-part de parties communes
correspondant aux charges que son titulaire devait supporter sans pour autant
être assimilé à un droit de propriété, la cour d’appel a pu en déduire, sans
dénaturation, que la société Maison Azur avait procédé à une opération de
restructuration dans l’immeuble en copropriété sans l’autorisation de
l’assemblée générale, qu’elle s’était accaparé des parties communes en
commercialisant des biens immobiliers créés en emprise sur ces parties
communes et que la décision adoptée lors de l’assemblée générale du 28
septembre 2001 était régulière ; D’où il suit que
le moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi
; Condamne la
société Maison Azur aux dépens ; Vu l’article 700
du code de procédure civile, condamne la société Maison Azur à payer 2 500
euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Piscine à Menton ;
rejette la demande de la société Maison Azur ; commentaires De cet arrêt, nous
ne retiendrons que l’essentiel, soit l’affirmation par la Cour de cassation
« qu’un droit de jouissance
exclusif sur une partie commune, fût-il affecté d’une quote-part de partie
communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter, ne peut
être assimilé à un droit de propriété et ne peut constituer la partie
privative d’un lot de copropriété ». Sur l’existence de
« tantièmes », la Cour d’appel d’Aix en Provence avait jugé
« que le droit de jouissance exclusif d’un copropriétaire pouvait être
affecté d’une quote-part de parties communes correspondant aux charges que
son titulaire devait supporter sans pour autant être assimilé à un droit de
propriété ». Elle reçoit l’approbation des Hauts Conseillers. Il n’en reste pas
moins que dans certains règlements de copropriété anciens, les tantièmes
attachés à un lot constitué par un droit de jouissance exclusif sur une
partie commune sont clairement définis comme des tantièmes de la propriété
indivise des parties communes. C’est en cette qualité qu’ils déterminent accessoirement
la contribution aux charges communes générales du propriétaire du
« lot ». Un des vices de la
loi du 10 juillet 1965 est d’avoir traité avec mépris les travaux antérieurs
des praticiens, qui méritaient un meilleur sort. Voir aussi
Cassation civile 3e 16 janvier 2008
(n° 06-15.314) |
Mise à jour |