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Travaux affectant les parties communes Défaut d’autorisation préalable Mise en conformité d’un local
commercial sur injonction administrative Circonstance inopérante Cassation
civile 3e 8 novembre 2006 Rejet Cour d’appel de Paris (23e chambre, section B) 16-06-2005 N° de pourvoi : 05-19141 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 16 juin 2005), que
le syndicat des copropriétaires du 10 rue du Jourdain à Paris 20e a fait
assigner la SCI Ker Rohen, qui avait effectué des travaux sur les parties communes
et les parties privatives, sans l’autorisation préalable de l’assemblée
générale des copropriétaires, aux fins de la voir condamner à leur remise en
l’état initial et à payer des dommages-intérêts ; Sur le premier moyen : Attendu que la SCI Ker Rohen fait grief à l’arrêt
d’accueillir la demande, alors, selon le moyen, que les parties communes
doivent être en état d’assurer le libre usage des parties privatives
conformément à la destination des lieux autorisée par le règlement de
copropriété ; que même en l’absence d’autorisation préalable de
l’assemblée générale, il relève d’une bonne justice de permettre au juge du
fond de valider des travaux réalisés par un copropriétaire sur les parties
communes lorsque, au jour où ceux-ci ont été faits, ils étaient devenus
indispensables à l’exploitation des parties privatives, en l’occurrence une
pâtisserie, en tant qu’exigés par les services administratifs relatifs aux
normes d’hygiène, de réglementation en matière de denrées alimentaires et de
sécurité des personnes, dès lors qu’il a été constaté que ces travaux ont été
effectués dans les règles de l’art, contribuant à renforcer la stabilité du
bâtiment, sans porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits
des autres propriétaires ; qu’en ordonnant néanmoins le remise en état des
lieux avant travaux, au risque de fermeture de l’établissement commercial et
artisanal employant près de trente-cinq personnes, la cour d’appel a violé
l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu que tous travaux effectués par un
copropriétaire sur des parties communes, même s’ils sont exigés par des
services administratifs, doivent être préalablement autorisés ; qu’ayant
relevé par motifs propres et adoptés que la SCI Ker Rohen reconnaissait dans
ses écritures qu’elle aurait dû être préalablement autorisée mais soutenait
que compte tenu de l’urgence elle s’était contentée de l’accord préalable de
l’assistant du syndic, la cour d’appel en a exactement déduit que l’accord
verbal du syndic ne pouvait valablement se substituer à une autorisation
expresse et régulière de l’assemblée générale ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu, d’une part, que la SCI Ker Rohen n’ayant pas
soutenu devant les juges du fond que le changement d’affectation du lot
privatif ne relevait pas de l’autorisation de l’assemblée générale, le moyen
est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ; Et attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, par motifs
propres et adoptés que le lot n° 98 était utilisé à usage de bureau ou de
réserve et provisoirement de chambre à coucher pour un commis mais que cet
usage n’était pas contraire à sa destination d’habitation d’origine et relevé
que le dernier bail faisait état d’un appartement de trois pièces loué du 1er
mai 1987 au 30 avril 1996, la cour d’appel a légalement justifié sa décision
de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière (SCI) Ker Rohen aux
dépens ; Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
condamne la société civile immobilière (SCI) Ker Rohen à payer au syndicat
des copropriétaires du 10 rue du Jourdain à Paris 20e la somme de 1 800 euros
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