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00043608 CHARTE Ne
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Copropriété prescription des actions Modification de locaux
existants avec utilisation du COS commun Action réelle fondée sur
le droit de l’urbanisme Prescription de 10 ans
(art. 42) (non) Nécessité d’une
autorisation de l’assemblée (oui) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience
publique du 10 janvier 2001 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris , du 29 octobre 1998 N° de
pourvoi: 99-11607 Cassation. Premier
président :M. Canivet, président., président Sur le
premier moyen : Vu
l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que
les actions personnelles, nées de l’application de la loi fixant le statut de
la copropriété des immeubles bâtis, entre les copropriétaires, se prescrivent
par un délai de dix ans ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 29 octobre 1998), que M. X..., propriétaire
d’un lot dans un immeuble en copropriété, dont les deux seuls autres lots
appartenaient à la société Arthème Y..., qui les a
aménagés en bureaux, reprochant à cette société d’avoir illicitement modifié
la destination de parties privatives, et utilisé le coefficient d’occupation
des sols (COS) de tout l’immeuble, et d’avoir indûment annexé des parties
communes l’a assignée en rétablissement des lieux en leur état antérieur ; Attendu que
pour retenir qu’était acquise la prescription en ce qui concerne la
modification des locaux du rez-de-chaussée et des deux premiers étages
compris dans les lots appartenant à la société Arthème
Y..., l’arrêt retient que, si les transformations opérées à ces trois niveaux
sur des locaux à usage de dépôt de livres et de magasins, à l’effet de leur
donner un usage de bureaux, ont utilisé les droits à construire attachés à
l’immeuble réglementé par le COS, ces modifications ont été réalisées entre
1966 et 1976 ; Qu’en
statuant ainsi, alors que la réalisation par un copropriétaire de
modifications dans l’utilisation de locaux existants ayant une incidence sur
le COS constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes, et
que l’action fondée sur un tel droit exercée par M. X... contre un autre copropriétaire
est dès lors une action réelle née de la réglementation de l’urbanisme, la
cour d’appel a violé le texte susvisé ; Et sur le
deuxième moyen : Vu
l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que
le syndicat peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs
copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; Attendu que
pour déclarer irrecevable l’action de M. X... tendant à la condamnation de la
société Arthème Y... à remettre les locaux des
troisième et quatrième étages dans leur état antérieur aux travaux réalisés,
l’arrêt retient que c’est de façon régulière que cette société a conféré un
usage de bureaux à l’ensemble de ses locaux situés dans les lots 2 et 3
anciennement à usage de magasin et d’habitation ; Qu’en
statuant ainsi, alors que le droit à transformation de l’usage d’un
appartement lorsqu’il est limité par un COS calculé sur le sol, partie
commune de l’immeuble, est un droit accessoire à une partie commune, que ce
droit ne peut être exercé qu’après autorisation de l’assemblée générale et
qu’un copropriétaire peut agir en justice pour obtenir la restitution aux
parties communes de ce qu’un autre copropriétaire s’est indûment approprié,
la cour d’appel a violé le texte susvisé ; Et sur le
troisième et le cinquième moyens, réunis : Vu les
articles 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que
le syndicat peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs
copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; que
les actions personnelles nées de l’application de la loi fixant le statut de
la copropriété des immeubles bâtis entre des copropriétaires ou entre un
copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ; Attendu que
pour déclarer irrecevables les demandes en restitution de parties communes,
l’arrêt retient, d’une part, que l’action en démolition de l’emprise en
surplomb de 1,75 mètre carré sur la courette au niveau du premier et du
deuxième étages est prescrite par application de l’article 42 de la loi de
1965, les actes constitutifs de cette emprise remontant à une période
antérieure à 1971 et, d’autre part, que la cour est, selon le règlement de
copropriété, à l’usage exclusif de la société Arthème
Y... et que M. X... n’a pas caractérisé l’intérêt légitime à agir à raison
d’un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété des
parties communes ; Qu’en
statuant ainsi, après avoir constaté la création d’un escalier ayant une
emprise sur deux niveaux de 1,75 mètre carré sur la courette intérieure et
l’extension des bureaux de la société Arthème Y...
sur une certaine superficie de la cour commune, alors, d’une part, que la
construction de l’escalier en surplomb de la courette a pour effet de priver
l’ensemble des copropriétaires de la jouissance d’une fraction de parties
communes et que l’action ayant pour but de restituer aux parties communes ce
qu’un autre copropriétaire s’est indûment approprié n’est pas soumise à la
prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part,
que même réservée à la jouissance privative d’un copropriétaire, une partie
commune ne peut faire l’objet d’aucune appropriation et que l’action
individuelle d’un copropriétaire, en vue du respect du règlement de
copropriété, est recevable sans qu’il soit astreint à démontrer qu’il subit
un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la
collectivité des membres du syndicat, la cour d’appel a violé les textes
susvisés ; PAR CES
MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen : CASSE ET
ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 29 octobre 1998, entre
les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause
et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles. commentaires (Mis à jour au 20/06/2014) L’article 42 de la loi
du 10 juillet 1965 est ainsi conçu en son premier alinéa : « Sans préjudice de l’application
des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles
nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre
un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix
ans. » Ce délai de prescription est
spécifique aux actions personnelles. Elles tendent à l’exercice d’un droit
personnel résultant d’un contrat ou d’un quasi-contrat, d’un délit ou d’un
quasi-délit ou de la loi elle-même, opposable à une personne déterminée. Encore faut-il que l’action
personnelle soit née de la présente loi (du 10 juillet 1965) ; le
contentieux de la copropriété, au sens large, peut comporter des actions
fondées sur les dispositions du Code civil par exemple. La loi ALUR comporte
des dispositions qui ont été insérées dans le Code de la construction et de
l’habitation. La prescription de dix ans ne sera pas applicable aux actions
fondées sur ces dispositions. Il faut enfin que l’action oppose des
copropriétaires entre eux ou un copropriétaire au syndicat. Ce délai n’a pas été modifié par la
loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière
civile. Les actions
réelles sont au contraire fondées sur un droit réel. Il s’agit par exemple de
faire reconnaître et protéger le droit de propriété. La loi du 17 juin 2008 a
fixé à trente ans la durée de la prescription pour les actions réelles. Elle
a ainsi écarté la solution jurisprudentielle de la perpétuité de l’action
réelle. Il n’est
pas toujours très simple de déterminer la nature de l’action exercée dans
certains cas. On comprend aisément l’importance de cette détermination
puisque la durée de recevabilité de l’action varie de 10 à 30 ans selon la
solution adoptée. L’arrêt
commenté apporte des enseignements nouveaux en cette matière. M X… est
propriétaire d’un lot dans une copropriété. Il n’existe que deux autres lots
qui appartiennent à la Sté Arthème Fayard. Il
existe une courette intérieure et d’autre part une cour commune qui est à
l’usage exclusif de la société en vertu du règlement de copropriété Celle-ci a
réalisé certains aménagements. Elle a modifié les locaux du rez-de-chaussée
et des deux premiers étages, transformés en bureaux alors qu’ils étaient à
usage de magasins et dépôt de livres, et aussi les locaux des troisième et
quatrième étages. Elle a construit un escalier en surplomb de la courette
avec emprise sur deux niveaux de 1,75 m². Ces
aménagements ont généré une emprise sur les parties communes mais de plus une
absorption du COS (ancien Coefficient d’occupation du sol) résiduel qui est
lui aussi commun à tous les copropriétaires. M. X… a
assigné la société pour obtenir la suppression des modifications effectuées
et la remise des lieux en l’état antérieur. Attendu que
pour retenir qu’était acquise la prescription En ce qui concerne la modification des locaux du
rez-de-chaussée et des deux premiers étages, la Cour d’appel a jugé que les transformations opérées à ces
trois niveaux sur des locaux à usage de dépôt de livres et de magasins, à
l’effet de leur donner un usage de bureaux, ont bien utilisé les droits à
construire attachés à l’immeuble réglementé par le COS, ces modifications ont
été réalisées entre 1966 et 1976 ; que la prescription prévue par l’article
42 était donc acquise. La Cour de cassation considère
au contraire qu’il s’agit bien d’une action réelle et que le
prescription n’est pas acquise « Qu’en statuant ainsi,
alors que la réalisation par un copropriétaire de modifications dans
l’utilisation de locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue
l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes, et que l’action fondée
sur un tel droit exercée par M. X... contre un autre copropriétaire est dès
lors une action réelle née de la réglementation de l’urbanisme, la cour
d’appel a violé le texte susvisé ; » En ce qui concerne les locaux des troisième et
quatrième étages la Cour d’appel déclare irrecevable l’action de
M. X... tendant à la condamnation de la société Arthème
Y... à remettre les lieux dans leur
état antérieur aux travaux réalisés. Elle juge que c’est de façon régulière
que cette société a conféré un usage de bureaux à l’ensemble de ses locaux
situés dans les lots 2 et 3 anciennement à usage de magasin et d’habitation ; La Cour de cassation accueille
au contraire ce moyen de cassation : Qu’en statuant ainsi, alors
que le droit à transformation de l’usage d’un appartement lorsqu’il est
limité par un COS calculé sur le sol, partie commune de l’immeuble, est un
droit accessoire à une partie commune, que ce droit ne peut être exercé
qu’après autorisation de l’assemblée générale et qu’un copropriétaire peut
agir en justice pour obtenir la restitution aux parties communes de ce qu’un
autre copropriétaire s’est indûment approprié, la cour d’appel a violé le
texte susvisé ; Il faut rappeler ici que pour
une copropriété classique (art. 1er alinéa 1 de la loi de 1965) le
coefficient d’occupation des sols est calculé en fonction de la superficie du
terrain d’assiette de l’immeuble (CE 24/07/1987 SCI 46 Quai de Jemmapes JCP N
1987 II p. 269 note Vandermeeren). Sur la demande de restitution des parties
communes appréhendées, la Cour d’appel déclare irrecevables les
demandes en restitution de parties communes. L’arrêt retient, d’une
part, que l’action en démolition de l’emprise en surplomb de 1,75 mètre
carré sur la courette au niveau du premier et du deuxième étages est
prescrite par application de l’article 42 de la loi de 1965, les actes
constitutifs de cette emprise remontant à une période antérieure à 1971 et, d’autre
part, que la cour est, selon le règlement de copropriété, à l’usage
exclusif de la société Arthème Y... et que M. X...
n’a pas caractérisé l’intérêt légitime à agir à raison d’un préjudice
personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété des parties communes ; La Cour de cassation accueille
encore ce moyen de cassation : « Qu’en statuant ainsi,
après avoir constaté la création d’un escalier ayant une emprise sur deux
niveaux de 1,75 mètre carré sur la courette intérieure et l’extension des
bureaux de la société Arthème Y... sur une certaine
superficie de la cour commune, alors, d’une part, que la
construction de l’escalier en surplomb de la courette a pour effet de priver
l’ensemble des copropriétaires de la jouissance d’une fraction de parties
communes et que l’action ayant pour but de restituer aux parties communes ce
qu’un autre copropriétaire s’est indûment approprié n’est pas soumise à la
prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, que même
réservée à la jouissance privative d’un copropriétaire, une partie commune ne
peut faire l’objet d’aucune appropriation et que l’action individuelle d’un
copropriétaire, en vue du respect du règlement de copropriété, est recevable
sans qu’il soit astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et
spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du
syndicat, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Il n’est
pas douteux que l’action ayant pour but de restituer aux parties communes ce
qu’un autre copropriétaire s’est indûment approprié est une action
réelle ; Mais en
outre la Cour de cassation juge que le copropriétaire demandeur n’a pas à
démontrer qu’il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui
dont souffre la collectivité des membres du syndicat. Elle confirme une
évolution satisfaisante de la jurisprudence supérieure. Voir aussi Loyers
et copropriété 2001 n° 105 note Vigneron AJDI 2001p.
438 note Giverdon |
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