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Responsabilité du syndic Autorisation donnée à un
copropriétaire (installation d’une véranda) Action en suppression
engagée par le syndicat Date de la manifestation du dommage à l’égard de l’auteur
de l’installation 1) Date de l’assignation tendant à la suppression
(non) 2) Date de la décision judiciaire définitive
ordonnant la suppression (oui) Cassation civile 2e
10 février 2011 Décision attaquée : Cour d’appel
d’Aix-en-Provence du 6 novembre 2009 N° de pourvoi:
10-11775 Cassation Sur le moyen unique
du pourvoi principal : Vu l’article 2270 du
code civil applicable en l’espèce ; Attendu, selon
l’arrêt attaqué, que M. X... a édifié une véranda, après avoir obtenu
l’autorisation du syndic de sa copropriété, le cabinet Espargillière ; que,
le syndicat des copropriétaires, ayant demandé la démolition de cette
véranda, a été débouté par un tribunal ; que par arrêt du 15 avril 2004, le
jugement a été infirmé et la démolition ordonnée ; que M. X... a alors engagé
la responsabilité du syndic et obtenu sa condamnation à lui payer une
certaine somme ; Attendu que, pour
déclarer irrecevable l’action comme prescrite, l’arrêt énonce que, si à la
date à laquelle est engagée une action en justice, le fait dommageable
consistant en une condamnation n’est pas consacré, il n’en demeure pas moins
qu’il est réalisé, en sorte que le défendeur ne peut prétendre que ce fait
dommageable n’est pas réalisé et ne lui est pas révélé ; Qu’en statuant ainsi,
alors que le dommage ne s’était manifesté à M. X... qu’à compter de la
décision du 15 avril 2004 ordonnant la démolition de la véranda, la cour
d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et
sans qu’il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel : Met hors de cause le
syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Roi soleil ; CASSE ET ANNULE, dans
toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 6 novembre 2009, entre les parties,
par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et
les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence,
autrement composée ; Condamne la société
Cabinet Espargillière aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette les demandes respectives de la société
Cabinet Espargillière et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble
immobilier Le Roi soleil ; condamne la société Cabinet Espargillière à payer
à M. X... la somme de 2 500 euros ; Commentaires : L’espèce relatée consacre un élargissement sensible du
champ de la responsabilité du syndic de copropriété. D’une part quant à la nature de la faute :
ici l’octroi d’une autorisation donnée à un copropriétaire d’édifier une
véranda alors que cette autorisation ne pouvait être accordée que par
l’assemblée générale. Le copropriétaire finalement tenu de détruire la
véranda obtient une indemnité réparatrice mise à la charge du syndic. D’autre part en reportant le point de
départ de la prescription de l’action en responsabilité engagée contre le
syndic par le copropriétaire victime de cette bévue à la date de la décision
judiciaire définitive l’obligeant à supprimer la véranda litigieuse. Nous
rappelons qu’en vertu du texte visé, dans sa rédaction antérieure à la loi du
17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, « les actions en responsabilité civile extracontractuelle se
prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de
son aggravation ». M. X… a édifié une
véranda après avoir obtenu le 14 juillet 1989 ( !!!) l’accord du syndic. Divers
copropriétaires et le syndicat ont demandé la démolition de cette véranda pas
assignation en date du 7 avril 1993. Le Tribunal a débouté
le syndicat par jugement du 6 janvier 1998. Par arrêt du 15 avril
2004, la Cour d’appel d’Aix en Provence a infirmé le jugement du Tribunal et
ordonné la démolition de la véranda. M. X… a engagé une
action responsabilité contre le syndic par assignation du 18 juillet 2005. Par arrêt du 6
novembre 2009 la Cour d’appel d’Aix en Provence a déclaré l’action de M. X…
irrecevable comme prescrite en énonçant « que, si à la date à laquelle
est engagée une action en justice, le fait dommageable consistant en une
condamnation n’est pas consacré, il n’en demeure pas moins qu’il est réalisé,
en sorte que le défendeur ne peut prétendre que ce fait dommageable n’est pas
réalisé et ne lui est pas révélé ». L’arrêt d’appel est
cassé. La Cour de
cassation juge « que le dommage
ne s’était manifesté à M. X... qu’à compter de la décision du 15 avril 2004
ordonnant la démolition de la véranda » et qu’en conséquence , la cour
d’appel a violé l’article 2270 (dans sa rédaction antérieure à la loi du 17
juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile). La solution adoptée par la Cour de cassation aura une portée générale d droit commun mais elle présente un aspect particulier dans le cas des syndics de copropriété. Les polices
d’assurance de la responsabilité civile des syndics comportaient dans le
passé des clauses draconiennes limitant l’étendue de la garantie aux
sinistres connus de l’assuré (le syndic) dans un délai maximum de douze mois. Présentement les
assureurs peuvent limiter leur garantie aux réclamations formulées pendant un
période comportant la durée du contrat et un délai subséquent (Code des
assurances art. L 124-5 créé par la loi n° 2003-706 du 1er août
2003 art. 80). Le décret d’application de cette loi impose une durée minimum
de 10 ans pour le délai subséquent de garantie. L’article 13-6 du projet de loi portant réforme de l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières est ainsi conçu : « Tout manquement
aux lois, règlements et prescriptions du code de déontologie, toute
négligence grave, tout manquement à la probité ou à l’honneur, même se
rapportant à des faits commis en dehors de l'activité habituelle des
personnes mentionnées à l’article 1er, peut donner lieu à sanction disciplinaire. « La cessation des fonctions du mandataire ne fait pas obstacle aux poursuites disciplinaires pour des faits commis pendant l’exercice de ses fonctions. « L’action disciplinaire se prescrit par
cinq ans à compter de la commission des faits ou, lorsque les faits se
rapportent à l'exercice professionnel, à compter de l'achèvement des mandats
à l'occasion desquels ces faits ont été commis. » On ne connaît pas
très bien l’étendue du domaine d’application de ce texte. Pourrait-on
prétendre que le fait de donner une autorisation prévue par un règlement de
copropriété ancien mais prohibée par un courant jurisprudentiel très
majoritaire est une négligence grave ? Pour l’essentiel,
l’arrêt relaté doit être pleinement approuvé. Pour autant, il n’est
pas interdit de penser que M. X… aurait dû mettre en cause le syndic dès
qu’il a été assigné par certains copropriétaires et le syndicat aux fins de
la suppression de la véranda. On peut aussi se
demander si, dans un tel cas, comme dans bien d’autres, le syndicat ne
devrait pas être initialement déclaré responsable de la faute commise par son
syndic, sauf à se faire garantir par lui des condamnations prononcées au profit
de la victime. Il est assez
déplaisant de songer que le syndic fautif a pu ensuite diligenter l’action du
syndicat tendant à la suppression d’une installation qu’il avait autorisée !
Mais le syndicat a peut-être changé de syndic après la révélation de cette
faute ? MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour M. X... Il est fait grief à
l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir déclaré irrecevable comme étant prescrite
l’action de Monsieur Armand X... ; AUX MOTIFS QUE « la
faute imputable au syndic ayant consisté en une autorisation qu’il n’avait
pas le pouvoir d’accorder ou à tout le moins en un avis erroné qui a conduit
Monsieur Armand X... à édifier illicitement la véranda litigieuse a été
commise le 14 juillet 1989 et que le 7 avril 1993 divers copropriétaires et
le syndicat ont engagé contre Monsieur Armand X... l’action en démolition ; que ce n’est que le
18 juillet 2005, c’est-à-dire plus de dix années après l’engagement de cette
action, que Monsieur Armand X... a lui-même engagé l’action en responsabilité
qui a donné lieu au jugement entrepris ; que pour soutenir que son action
n’est pas prescrite, Monsieur Armand X... fait valoir que le dommage ne s’est
réalisé que lorsque la Cour a prononcé l’arrêt infirmatif du 15 avril 2004
lui imposant la démolition ; mais que la prescription ne commence à courir
qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est
révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu
précédemment connaissance ; or attendu que cette
circonstance qu’à la date à laquelle est engagée une action en justice le
fait dommageable consistant en une condamnation du défendeur n’est pas
consacré, il n’en demeure pas moins qu’il est réalisé dès lors que la
décision définitive ne fera que procéder à cette consécration, en sorte que
ce défendeur ne peut prétendre que ce fait dommageable n’est pas réalisé et
ne lui est pas révélé ; que, par ailleurs, le
principe selon lequel la prescription ne court pas contre celui qui n’est pas
en mesure d’agir n’est pas applicable en l’espèce, où Monsieur Armand X...
avait tout loisir d’agir contre la SAS Cabinet ESPARGILLIERE dès
l’introduction de l’action du syndicat des copropriétaires LE ROI SOLEIL à
son encontre ; qu’ainsi, infirmant
le jugement entrepris, il y a lieu de déclarer irrecevable comme étant
prescrite l’action de Monsieur Armand X... » ; ALORS QUE les actions
en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à
compter de la manifestation du dommage ; que lorsque le
dommage naît d’une condamnation judiciaire, il ne se manifeste qu’au jour de
cette condamnation ; qu’en l’espèce, Monsieur X... a assigné le 18 juillet
2005 le Cabinet ESPAGILLIERE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble
LE ROI SOLEIL pour obtenir réparation du dommage subi à la suite de l’arrêt
infirmatif rendu par la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE le 12 avril 2004 lui
ordonnant de procéder à la destruction de sa véranda ; qu’en décidant que
l’action de Monsieur X... engagée le 18 juillet 2005 était prescrite au motif
qu’il aurait dû agir en réparation dès l’introduction de l’action ayant
abouti à l’arrêt infirmatif du 12 avril 2004, bien que cette action avait
donné lieu à un jugement en date du 6 janvier 1998 donnant gain de cause à
Monsieur X..., en sorte qu’à cette date aucun dommage ne s’était encore
manifesté, la Cour d’appel a violé l’article 2270 du Code civil dans sa
rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la
prescription en matière civile, applicable en la cause. |
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