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Résidence services Ensemble de deux copropriétés Association
syndicale libre gestionnaire des services Licéité
de l’objet de l’association répartition
des charges des services Défaut
d’occupation du lot Application
des statuts de l’association syndicale Cour d’appel d’Angers 1ère
CHAMBRE A 25 novembre 2008 Décision attaquée : Tribunal d’instance du Mans , du 30 janvier 2008 N° de RG: 08/00484 APPELANTE : L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE
RENAISSANCE CROIX DE PIERRE-ASL INTIMES : Monsieur Sylvain Y... Madame Thérèse F... épouse Y... ARRET : contradictoire A la suite de la construction au
MANS par la SCI LE MANS RENAISSSANCE I et par la SCI LE MANS RENAISSANCE II
d’une résidence constituée de deux bâtiments situés de part et d’autre de la
rue Maurice Loutreil avec services pour personnes âgées, une copropriété a
été constituée dans chacun des immeubles tandis que l’organisation et la
gestion des services des deux immeubles ont été confiées à une association
syndicale libre, l’ASL RENAISSANCE CROIX DE PIERRE constituée des deux SCI. Monsieur et Madame Y... sont
propriétaires d’un appartement formant le lot... avec cave formant le lot...
acquis par acte notarié en date du 15 décembre 1998 dans l’immeuble résidence
Renaissance II. Indiquant que malgré les rappels
et mises en demeure qui lui ont été adressés, notamment par lettre
recommandée avec accusé de réception du 28 juin 2006 monsieur et madame Y...
se refusent de régler leur quote part des charges spécifiques de service,
l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE RENAISSANCE CROIX DE PIERRE a, par acte du 31
août 2006, fait assigner monsieur et madame Y..., devant le Tribunal
d’Instance du MANS, aux fins d’obtenir leur condamnation conjointe et
solidaire à lui verser la somme de 4. 780 € au titre de l’arriéré des charges
arrêté à juin 2006 compris, majorée des intérêts conventionnels de retard au
taux de 1 % par mois à compter du 29 juillet 2006, outre la somme de 800 € en
application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement en date du 30 janvier
2008, le Tribunal d’Instance du MANS a prononcé la nullité de l’assignation
et condamné l’association syndicale libre à payer à Monsieur Y... Sylvain et
Madame Thérèse Y... née F... la somme de 1. 500 € en application de l’article
700 du Code de Procédure Civile. L’Association syndicale libre
Renaissance Croix de Pierre a interjeté appel de cette décision le 25 février
2008. Les parties ont constitué avoué et
l’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2008. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Vu les dernières conclusions
déposées par l’Association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre, le 4
juin 2008, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application
des articles 455 et 954 du code de procédure civile, et aux termes desquelles
il est demandé à la cour : - de la recevoir en son appel
ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, déclarés fondés
; y faisant droit, - d’infirmer le jugement entrepris
; - de débouter les époux Y... de
leurs demandes, fins et conclusions déclarés, irrecevables en tout cas non
fondées ; - de constater que l’assignation
délivrée par l’ASL concluante n’encourt aucune nullité ; - de condamner les époux Y... à
verser à l’ASL la somme de 4. 780 € au titre de l’arriéré des charges
spéciales arrêté au 30 juin 2006, avec intérêts de retard au taux de 1 % à
compter du 29 juillet 2006 ; - de condamner les époux Y... à
verser à l’ASL concluante la somme de 2. 000 € en application de l’article
700 du Code de Procédure Civile ; - de rejeter toutes prétentions
contraires comme non recevables en tout cas non fondée ; - de condamner les époux Y... aux
entiers dépens, tant de première instance que d’appel, lesquels seront
recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure
civile. Vu les dernières conclusions
déposées par monsieur et madame Y..., le 29 mai 2008, auxquelles il est
renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du
code de procédure civile, et aux termes desquelles il est demandé à la cour : - déclarer l’ASSOCIATION SYNDICALE
LIBRE RENAISSANCE CROIX DE PIERRE non recevable en son action et en ses
prétentions, fins et conclusions ; - l’en débouter ; - confirmer le jugement entrepris
en ses dispositions non contraires ; Très subsidiairement au fond et en
toute hypothèse : - débouter l’ASSOCIATION SYNDICALE
LIBRE de toutes ses demandes, fins et conclusions comme non recevables, en
tout cas non fondées ; - l’en débouter ; En toute hypothèse : - condamner l’ASL RÉSIDENCE CROIX
DE PIERRE à restituer à Monsieur et Madame Y... la somme de 5 769 € indûment
payée ; - condamner l’ASL à payer à
Monsieur et Madame Y... la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts
pour procédure abusive ; - condamner l’ASL à payer à
Monsieur et Madame Y... la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC et
en tous les dépens de l’instance ; - condamner l’ASL aux entiers
dépens qui seront recouvrés, pour ceux d’appel, par l’avoué soussigné
conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION 1- Sur la recevabilité des
conclusions de l’association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre Monsieur et madame Y...
soutiennent liminairement que les conclusions de l’ASSOCIATION SYNDICALE
LIBRE RENAISSANCE CROIX DE PIERRE seraient irrecevables en application de
l’article 961 du Code de Procédure Civile, au motif que la présidente de
l’association syndicale libre aurait vendu ses biens le 27 décembre 1997,
perdant de ce fait toute qualité de copropriétaire et membre de l’association
syndicale libre. Force est de constater que les
dernières conclusions signifiées sont conformes aux dispositions des articles
960 et 961 du code de procédure civile comme mentionnant, s’agissant d’une
personne morale, sa forme : Association Syndicale, sa dénomination : ASL
RENAISSANCE CROIX DE PIERRE, son siège social :..., et l’organe qui la
représente légalement “ agissant en la personne de sa présidente, madame
Sylviane B..., et de ses représentants légaux et domiciliés en cette qualité
audit siège “. Le fait que la précédente
présidente de l’association ainsi désignée ait pu vendre le bien qu’elle
possédait au sein de la Résidence RENAISSANCE II le 27 décembre 2007 est dès
sans incidence sur la recevabilité des conclusions de la personne morale qui
reste valablement représentée. Monsieur et madame Y... contestent
encore la validité de la désignation comme présidente de madame B...,
intervenue lors d’une assemblée générale du 10 mars 2008 au motif d’une part
que cette assemblée générale n’aurait pas été valablement convoquée
puisqu’elle l’aurait été par une présidente qui avait perdue toute qualité de
copropriétaire donc de membre de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE RENAISSANCE
CROIX DE PIERRE et a fortiori de présidente de cette dernière et d’autre part
que l’assemblée générale aurait voté en violation de l’article 13 des statuts
en n’accordant pas à chacun le nombre de voix auquel il a droit. Toutefois le défaut de convocation
d’une assemblée générale ordinaire par le président alors démissionnaire
d’office ne peut entraîner la nullité des délibérations alors qu’il
appartenait aux autres organes de direction de l’ASL de provoquer, dans des
conditions dont la régularité n’est par ailleurs pas valablement contestée,
la réunion statutaire annuelle de l’assemblée générale. Les statuts précisent
d’ailleurs, en leur article 18, qu’en cas d’incapacité du directeur
(président), le directeur adjoint (vice-président) exerce ses pouvoirs
jusqu’à la prochaine assemblée générale. Ce moyen de procédure infondé ne
pourra en conséquence qu’être rejeté et les conclusions régulièrement
signifiées pour le compte de l’association syndicale libre Renaissance Croix
de Pierre doivent être retenues. 2- Sur les exceptions de nullité Le tribunal pour déclarer l’assignation
nulle a considéré : - que la SCI RENAISSANCE II
n’avait pu donner mandat valable de constituer l’ASL RENAISSANCE CROIX DE
PIERRE et n’avait pas repris l’engagement de constitution de l’ASL
RENAISSANCE CROIX DE PIERRE de sorte que le consentement unanime des associés
exigé à l’article 25 de la Loi du 21 juin 1865 devenu 7 de l’ordonnance du
1er juillet 2004 n’avait pas été valablement donné. - que la SCI RENAISSANCE II
n’ayant pas donné son consentement, la constitution de l’ASL RENAISSANCE
CROIX DE PIERRE était irrégulière, celle-ci n’avait dès lors pas la
personnalité morale et ne pouvait ester en Justice. Monsieur et madame Y...
sollicitent la confirmation faisant en outre successivement valoir que
l’action de l’association syndicale libre serait nulle pour défaut de
capacité d’ester en justice en raison de la nullité de son acte constitutif
au regard de l’article 1 de la loi du 21 juin 1865 repris à l’article 7 de
l’ordonnance du 1er juillet 2004, au regard de l’article 5 de la loi du 21
juin 1865 et de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et au regard des articles 6
et 7 de la loi du 21 juin 1865 et pour défaut de pouvoir de son représentant
légal. 2-1- Sur la nullité de l’acte
constitutif de l’association syndicale libre Monsieur et madame Y...
soutiennent que l’acte constitutif de l’association syndicale libre serait
nul au regard de la loi du 21 juin 1865 en raison successivement de l’absence
de la qualité de propriétaire de l’une des parties, de l’absence de
consentement unanime lors de sa création le 12 avril 1989. - Pour absence de la qualité de
propriétaire de l’une des parties Le jugement doit être confirmé sur
ce point en ce qu’il a rejeté cette exception de nullité. En effet si
monsieur et madame Y... indiquent que lors de la constitution de l’ASL le 12
avril 1989 la SCI Renaissance II n’était pas propriétaire de la parcelle
cadastrée section ... puisqu’elle ne le serait devenue qu’en vertu d’un acte
d’acquisition des 31 octobre et 6 novembre 1989 de sorte qu’elle ne pouvait
pas disposer légalement des droits de propriété et que l’association
syndicale libre n’a pas d’existence légale au regard des dispositions de
l’article 1er de la loi du 21 juin 1965 repris par les articles 1 et 7 de
l’ordonnance du 1er juillet 2004, cette argumentation est inopérante. En
effet, il ressort des statuts de l’association syndicale libre que la SCI
RENAISSANCE II s’était au jour de la constitution de l’ASL engagée à acquérir
la partie de la parcelle formant l’assiette foncière du bâtiment à construire
de sorte qu’elle pouvait sous réserve de la régularisation ultérieure de la
vente, laquelle n’est en l’espèce pas contestée, valablement s’engager dans
la constitution d’une association syndicale. - Pour absence de consentement
unanime lors de la création le 12 avril 1989 Monsieur et madame Y... font
valoir que l’acte constitutif de l’ASL antérieur à l’immatriculation de la
SCI RENAISSANCE II n’aurait pas été repris par cette dernière postérieurement
à son immatriculation et que la SCI LE MANS RENAISSANCE II n’a pas
valablement donné son consentement écrit à la création de l’ASL comme l’exige
l’article 5 de la loi du 21 juin 1965 et repris à l’article 7 de l’ordonnance
du 1er juillet 2004. Il est constant qu’une Société en
formation peut reprendre après son immatriculation les engagements souscrits
par les personnes ayant agi en son nom lors de sa formation en reprenant
lesdits engagements. Ces engagements doivent alors être mentionnés dans un
état présenté aux associés avant la signature des statuts et annexé à ces
derniers sauf dans l’hypothèse où les engagements ont été accomplis en
exécution d’un mandat en déterminant les modalités précises.
L’immatriculation de la société emporte dans ce cas reprise des engagements. En l’espèce, les statuts de la SCI
LE MANS RENAISSANCE II ont été déposés le 12 avril 1989 au Greffe du Tribunal
de Commerce. Il y était porté que le gérant recevait mandat d’accomplir un
certain nombre d’actes, notamment l’établissement d’état descriptif de
division, cahier des charges et règlement de copropriété, la cession de
l’immeuble totalement ou partiellement loué ou non et à cet égard fournir
toutes garanties et accomplir toutes formalités pour la conclusion et la
bonne exécution des dits contrats, l’immatriculation emportant leur reprise
par la SCI. Or, le 10 avril 1989, les associés
de la SCI s’étaient réunis en Assemblée Générale sous la présidence du gérant
pour adopter la résolution unique suivantes : « constitution de l’Association
Syndicale Libre des Résidences Renaissance du MANS ». La constitution d’une
telle association fait bien partie des actes pour lesquels le gérant avait
reçu mandat et elle a été reprise et ratifiée du seul fait de
l’immatriculation de la SCI LE MANS RENAISSANCE II. Il importe peu dans ces
conditions que les statuts de la SCI ne fassent pas expressément référence à
la participation à la constitution d’une association syndicale libre. A tort le tribunal a donc
considéré que la SCI LE MANS RENAISSANCE II n’aurait pas été valablement
représentée par un mandataire ni associé ni gérant et n’aurait pas repris
l’engagement de constitution de l’association syndicale libre. Il est encore soutenu que la
Banque Régionale de l’Ouest, également membre fondateur de l’association
syndicale libre, n’était pas présente ni représentée lors des assemblées
générales du 10 avril 1989 de sorte qu’elle n’a pas pu donner son
consentement écrit à la création de l’association syndicale libre. Ce moyen
est inopérant dès lors que c’était la SCI qui devait donner son accord exprès
à la constitution de l’association syndicale libre lequel a été constaté par
le notaire ayant reçu l’acte constitutif et non chacun des associés des SCI
membres de l’association syndicale libre. Ainsi et alors que la légalité et
la régularité de la délibération de l’assemblée générale telle qu’elle figure
en annexe à la minute de l’acte constitutif des statuts de l’ASL reçu par
maître D..., notaire ne sont pas autrement contestées par l’intimée, le
jugement doit être infirmé en ce qu’il a considéré que l’association
syndicale libre ne disposait pas de la personnalité morale et prononcé la
nullité de l’assignation. Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce
point. - Au regard des articles 6 et 7 de
la loi du 21 juin 1865 Monsieur et madame Y... invoquent
les articles 6 et 7 de la Loi du 21 juin 1865 qui imposent la publication
dans un journal d’annonces légales de l’arrondissement d’un extrait de l’acte
d’association et sa transmission au Préfet pour insertion dans le recueil des
actes de la préfecture. Or, il est justifié par les pièces
que produit l’appelante que les formalités de publicité prévues par la loi du
21 juin 1865 sur les associations syndicales laquelle quoique abrogée par
l’article 58 de l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 était applicables
au jour de la constitution de cette association, à savoir la publicité dans
un journal d’annonces légales dans le délai d’un mois (pièce 3 bis de
l’appelante- annonce légale publiée dans le journal Les Alpes Mancelles du 12
octobre 1989) et une insertion dans le recueil des actes administratifs de la
préfecture (pièce 3 de l’appelante : récépissé de déclaration délivré par la
préfecture de la Sarthe le 19 octobre 1989 précisant que l’extrait des
statuts sera inséré au prochain recueil des actes administratifs de la
préfecture) a été faite dans les formes prescrites. La fin de non recevoir ne pourra
en conséquence qu’être rejetée, l’ASL des résidences Renaissance devenue
l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE RENAISSANCE-CROIX DE PIERRE justifiant ainsi
disposer de la personnalité morale. - Pour défaut de pouvoir de son
représentant légal Monsieur et madame Y...
soutiennent que de l’assemblée générale du 13 juin 1997 jusqu’en 2003
l’association syndicale libre s’est retrouvé sans activité, que sans respect
de l’article 10 des statuts une assemblée générale a été convoquée pour le 8
décembre 2003 à l’initiative du syndic qui n’avait aucune qualité pour ce
faire alors que devait être appliqué l’article 25 des statuts prévoyant la
saisine du président du tribunal de grande instance, que l’assemblée générale
est ainsi entachée d’irrégularité de même que la résolution désignant le
président et les décisions subséquentes. Toutefois la discussion que les
époux Y... tentent d’instaurer quant à la validité de la désignation du
président de l’association lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2003 et
lors des assemblées générales ultérieures est sans effet sur la validité de
la présente procédure dès lors que l’assemblée générale qui s’est
régulièrement tenue le 10 mai 2006 a élu à l’unanimité des présents et
représentés Madame E... en qualité de présidente de sorte que l’association
syndicale libre était valablement représentée lors de l’acte introductif
d’instance et le demeure. 3- Sur le fond Monsieur et madame Y...
soutiennent à titre très subsidiaire qu’étant propriétaires d’un appartement qu’ils
n’occupent pas, ils ne consomment pas les services à la personne qui leur
sont facturés de sorte que l’action en paiement intentée à leur égard ne
serait pas recevable, en tout cas pas fondée, ni au regard des dispositions
du règlement de copropriété ni de l’ordonnance du 1er juillet 2004, ni de la
loi du 10 juillet 1965. Il résulte toutefois de l’acte
authentique du 15 décembre 1998 au terme duquel ils ont acquis de la SCI
RENAISSANCE II les lots 134 (appartement) et 70 (cave) qu’au titre des conditions
particulières (page 10 de leur acte) qu’ils ont reconnu avoir été informés
que par l’effet de la vente ils étaient membres de droit de l’association
syndicale libre des copropriétaires ayant notamment pour objet “ la
souscription du (ou des) contrat (s) services nécessaires à l’utilisation de
l’immeuble conformément à se destination de Résidences Services, à savoir
notamment la direction des immeubles, l’animation, l’accueil, la restauration
“ et qu’ils s’engageaient, à ce titre, à en supporter les charges et
conditions. Il est encore précisé que les acquéreurs reconnaissent recevoir
copie des statuts initiaux de l’association syndicale libre du 12 avril 1989
et de leur modification aux termes d’une assemblée générale extraordinaire du
13 septembre 1991. Monsieur et madame Y...
soutiennent dès lors de manière inopérante que la gestion des charges
spécifiques services relèverait du syndicat de copropriété de RENAISSANCE I. Monsieur et madame Y... affirment
que l’objet social d’une association syndicale libre ne peut porter sur la
prestation de services aux personnes de sorte que l’action aux fins de
recouvrement de charges de services serait dépourvue de fondement légal. Toutefois la gestion des services
aux personnes, telle qu’elle est prévue dans les statuts ne contrevient
nullement à la loi du 10 juillet 1865 alors applicable et aux dispositions de
l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dès lors qu’elle autorise
la constitution d’une association syndicale pour la mise en place de services
collectifs et d’équipements communs destinés à assurer la jouissance de
l’immeuble en fonction de sa destination. L’objet social, tel qu’il est
défini à l’article 3 des statuts de l’ASL RENAISSANCE CROIX DE PIERRE et
qu’il a été unanimement convenu entre les membres fondateurs, n’est donc ni
illicite ni illégal et la demande portant sur les charges relatives aux
services aux personnes s’inscrit dans l’objet social. Monsieur et madame Y... opposent
les dispositions de l’article 20 des statuts de l’association syndicale libre
qui prévoiraient la répartition des charges en fonction du nombre des
personnes occupant un appartement à la demande en paiement. Toutefois
l’article 22 bis des mêmes statuts modifiés prévoit que les charges de
service sont spéciales et obligatoires à chaque copropriétaire et qu’elles
sont exigibles quelle que soit la situation de l’appartement au regard de son
occupation (vacant ou occupé) et en proportion du nombre d’occupants et enfin
qu’en cas d’inoccupation, un appartement vacant compte pour une part. Ainsi chaque copropriétaire est-il
tenu de participer aux frais de ces services et éléments d’équipement dès
lors qu’il a la possibilité de les utiliser, sans qu’il puisse s’en dispenser
au motif que pour une raison personnelle, il s’abstiendrait d’en user. Monsieur et madame Y... invoquent
encore inutilement la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que le demandeur
au paiement ne ferait pas la preuve du bien fondé de sa demande dès lors que
les dispositions de l’article 22 bis du règlement de copropriété seraient
illégales comme contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 10
juillet 1965 et doivent en conséquence être réputées non écrites. En effet
les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis sont étrangères au fonctionnement de
l’association syndicale libre qui est uniquement régi par les dispositions
légales applicables et par l’acte constitutif de l’association syndicale
libre et ses modifications ultérieures. En définitive, il y a lieu de
faire droit à la demande de condamnation au paiement des charges spécifiques
de services dès lors que les modalités de calcul des charges ne sont pas valablement
contestées. La créance de l’association syndicale libre doit, au vu des
justificatifs produits, être fixée à la somme de 4. 780 € au titre de
l’arriéré arrêté au 30 juin 2006, avec intérêts de retard au taux
conventionnel de 1 % par mois de retard à compter du 29 juillet 2006. La demande formée par monsieur et
madame Y... visant à la condamnation de l’Association syndicale libre
Renaissance Croix de Pierre à leur payer la somme de 5. 769 € au titre des
sommes qu’ils auraient indûment versées entre le 1er novembre 2004 et le 30
septembre 2005 ne pourra, au regard de ce qui précède, qu’être rejetée. 4- Sur les autres demandes Il n’apparaît pas que monsieur et
madame Y..., qui succombent et supporteront à ce titre les entiers dépens,
aient fait preuve d’une résistance abusive ou injustifiée de sorte que la
demande de dommages et intérêts faite à leur encontre sera rejetée. La
demande de dommages et intérêts qu’ils ont formée contre l’association
syndicale libre ne pourra au regard de ce qui précède qu’être rejetée. En revanche, il n’existe aucune
considération d’équité qui permette de les dispenser de contribuer aux frais
irrépétibles que leur adversaire a dû exposer. Il convient en conséquence
d’accueillir dans les limites fixées au dispositif du présent arrêt la
demande formée par l’association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre
au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et
contradictoirement, REJETTE la demande tendant à
l’irrecevabilité des conclusions signifiées par l’Association syndicale libre
Renaissance Croix de Pierre ; CONFIRME en ses dispositions non
contraires au présent arrêt le jugement déféré ; Réformant pour le surplus, REJETTE les fins de non-recevoir
tirées de la nullité de l’acte constitutif de l’Association syndicale libre
et du défaut de pouvoir de son représentant légal ; DÉCHARGE l’Association syndicale
libre Renaissance Croix de Pierre des sommes mises à sa charge par le
jugement déféré ; DÉBOUTE monsieur et madame Y... de
leur demande de restitution de la somme de 5. 769 € et de leur demande de
dommages et intérêts ; DÉBOUTE l’Association syndicale
libre Renaissance Croix de Pierre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE monsieur et madame Y... à
payer à l’association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre la somme de
4. 780 € avec intérêt au taux conventionnel de 1 % par mois de retard à
compter du 29 juillet 2006 ; CONDAMNE monsieur et madame Y... à
payer à l’Association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre la somme de
1. 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE monsieur et madame Y...
aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant recouvrés
conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Commentaires : L’arrêt reproduit présente un exemple frappant des
difficultés de gestion que peuvent connaître les résidences services. M. et Mme Y…, parties intimées ont usé de tous les types
de moyens juridiques pour se dérober à l’obligation de participer aux charges
de la résidence pour un lot inoccupé. Ils avaient surpris à la religion du premier Juge une
décision annulant l’assignation en paiement des charges. Devant la Cour d’appel
ils sollicitaient la confirmation de cette annulation, faisant en
outre successivement valoir que l’action de l’association syndicale libre
serait nulle pour défaut de capacité d’ester en justice en raison de la
nullité de son acte constitutif au regard de l’article 1 de la loi du 21 juin
1865 repris à l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, au regard de
l’article 5 de la loi du 21 juin 1865 et de l’ordonnance du 1er juillet 2004
et au regard des articles 6 et 7 de la loi du 21 juin 1865 et pour défaut de
pouvoir de son représentant légal. La Cour d’appel a rejeté toutes les arguties procédurales des intimés. Sur le fond elle a jugé que la demande en paiement de l’association
syndicale était justifiée. L’arrêt présente l’intérêt de montrer l’organisation
particulière de cette résidence services.. La SCI LE MANS RENAISSSANCE I et la SCI LE MANS RENAISSANCE
II ont construit une résidence constituée de deux bâtiments situés de part
et d’autre de la rue Maurice Loutreil avec services pour personnes âgées.
Une copropriété a été constituée dans chacun des immeubles
tandis que l’organisation et la gestion des services des deux immeubles ont
été confiées à une association syndicale libre, l’ASL RENAISSANCE CROIX DE
PIERRE constituée des deux SCI. Il est bien entendu que cette
situation a été modifiée après achèvement des bâtiments. Lors des acquisitions
successives des lots les acquéreurs sont devenus membres de l’Association
syndicale libre. On relève dans l’arrêt que les
intimés faisaient valoir que lors de la constitution de l’ASL le 12 avril
1989 la SCI Renaissance II n’était pas propriétaire de la parcelle cadastrée
section ... puisqu’elle ne le serait devenue qu’en vertu d’un acte
d’acquisition des 31 octobre et 6 novembre 1989 de sorte qu’elle ne pouvait
pas disposer légalement des droits de propriété et que l’association
syndicale libre n’a pas d’existence légale au regard des dispositions de
l’article 1er de la loi du 21 juin 1965 repris par les articles 1 et 7 de
l’ordonnance du 1er juillet 2004. La Cour d’appel a jugé cette
argumentation inopérante. En effet, il ressort des statuts de l’association
syndicale libre que la SCI RENAISSANCE II s’était au jour de la constitution
de l’ASL engagée à acquérir la partie de la parcelle formant l’assiette
foncière du bâtiment à construire de sorte qu’elle pouvait sous réserve de la
régularisation ultérieure de la vente, laquelle n’est en l’espèce pas
contestée, valablement s’engager dans la constitution d’une association
syndicale. Monsieur et madame Y... ont encore
fait valoir que l’acte constitutif de l’ASL antérieur à l’immatriculation de
la SCI RENAISSANCE II n’aurait pas été repris par cette dernière
postérieurement à son immatriculation et que la SCI LE MANS RENAISSANCE II
n’a pas valablement donné son consentement écrit à la création de l’ASL comme
l’exige l’article 5 de la loi du 21 juin 1965 et repris à l’article 7 de
l’ordonnance du 1er juillet 2004. La Cour d’appel rejette également
cette prétention : Il est constant qu’une Société en
formation peut reprendre après son immatriculation les engagements souscrits
par les personnes ayant agi en son nom lors de sa formation en reprenant
lesdits engagements. Ces engagements doivent alors être mentionnés dans un
état présenté aux associés avant la signature des statuts et annexé à ces
derniers sauf dans l’hypothèse où les engagements ont été accomplis en
exécution d’un mandat en déterminant les modalités précises.
L’immatriculation de la société emporte dans ce cas reprise des engagements. En l’espèce, les statuts de la SCI
LE MANS RENAISSANCE II ont été déposés le 12 avril 1989 au Greffe du Tribunal
de Commerce. Il y était porté que le gérant recevait mandat d’accomplir un
certain nombre d’actes, notamment l’établissement d’état descriptif de
division, cahier des charges et règlement de copropriété, la cession de
l’immeuble totalement ou partiellement loué ou non et à cet égard fournir
toutes garanties et accomplir toutes formalités pour la conclusion et la
bonne exécution des dits contrats, l’immatriculation emportant leur reprise
par la SCI. Or, le 10 avril 1989, les associés
de la SCI s’étaient réunis en Assemblée Générale sous la présidence du gérant
pour adopter la résolution unique suivantes : « constitution de l’Association
Syndicale Libre des Résidences Renaissance du MANS ». La constitution d’une
telle association fait bien partie des actes pour lesquels le gérant avait
reçu mandat et elle a été reprise et ratifiée du seul fait de
l’immatriculation de la SCI LE MANS RENAISSANCE II. Il importe peu dans ces
conditions que les statuts de la SCI ne fassent pas expressément référence à
la participation à la constitution d’une association syndicale libre. Au final la Cour d’appel que le
tribunal a donc considéré à tort que la SCI LE MANS RENAISSANCE II n’aurait
pas été valablement représentée par un mandataire ni associé ni gérant et
n’aurait pas repris l’engagement de constitution de l’association syndicale
libre. |
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