00043608 CHARTE Ne sont
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Révocation du syndic Copropriété
résidence services Faute dans l’application du régime de la TVA Redressement fiscal Refus de convoquer une assemblée générale Cour d’appel de
Versailles Audience
publique du 26 septembre 2005 N° de RG: 04/02401 AU NOM DU
PEUPLE FRANCAIS COUR D’APPEL DE
VERSAILLES 4ème chambre ARRET N°
CONTRADICTOIRE DU 26 SEPTEMBRE 2005 R.G. N° 04/02401 AFFAIRE : Cabinet XXX C/
S.D.C.DE L’ IMMEUBLE LES JARDINS D’ARCADIE A RUEIL MALMAISON Décision déférée à
la cour : Jugement rendu le 25 février 2004 par le Tribunal de Grande
Instance de NANTERRE N° Chambre : 5 ème N° Section : B N° RG : 03/543 La cour d’appel de
VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre : Cabinet XXX Ayant
son siège ... pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en
cette qualité audit siège SYNDICAT DES
COPROPRIÉTAIRES DE L’ IMMEUBLE LES JARDINS D’ARCADIE sis ... représenté par
son syndic le Cabinet YYY Ayant son siège Centre Commercial des Trois
Fontaines 95000 CERGY lui-même pris en la personne de ses représentants
légaux domiciliés en cette qualité audit siège Composition de la
cour : RAPPEL DES FAITS
ET DE LA PROCEDURE : L’immeuble les
Jardins d’Arcadie est une résidence de services pour les personnes âgées
soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. A partir de 1997, le
Cabinet XXX a été nommé aux fonctions de syndic de l’immeuble et son contrat
a été renouvelé pour une durée de trois ans par une assemblée générale de
copropriétaires tenue le 23 mars 2000. Le président du conseil syndical de la
copropriété a demandé au syndic de convoquer une assemblée générale destinée
à se prononcer sur la révocation de son mandat et, devant son refus a
convoqué lui-même l’assemblée générale qui, dans sa séance du 9 novembre
2001, a révoqué le Cabinet XXX et nommé le Cabinet YYY en qualité de nouveau
syndic. Sur l’assignation
du syndicat des copropriétaires de la résidence (le SDC ou le syndicat), le
Cabinet XXX a été condamné par ordonnance de référé du 5 mars 2002, à
remettre au Cabinet YYY l’ensemble des documents et archives du syndicat, la
situation de trésorerie, la totalité des fonds disponibles après apurement
des comptes, l’état des comptes des copropriétaires, celui des comptes du
syndicat et les intérêts dus depuis le 28 décembre 2001, la même décision
ayant rejeté la demande reconventionnelle du Cabinet XXX tendant à la
désignation d’un administrateur provisoire. L’assemblée
générale du 28 juin 2002 a autorisé le syndic à agir en justice contre le
Cabinet XXX en remboursement des honoraires indûment perçus au titre des
quatrième trimestre 2001 et premier trimestre 2002, et toutes autres sommes
susceptibles d’être dues au titre de préjudices occasionnés à la copropriété
par des fautes de gestion. La procédure a été
introduite par assignation du 31 décembre 2002. Le tribunal de grande
instance de Nanterre, par jugement du 25 février 2004 a : - condamné le
Cabinet XXX à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 13.193,59 en
remboursement des honoraires de gestion et de contentieux indûment facturés,
avec les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2002 ainsi qu’une
somme de 125.000 à titre de dommages & intérêts, - ordonné
l’exécution provisoire du jugement, - débouté le
Cabinet XXX de sa demande reconventionnelle en dommages & intérêts pour
révocation abusive de son mandat et pour préjudice moral, - condamné le
Cabinet XXX à payer une indemnité de procédure de 3.000 au SDC ainsi qu’aux
dépens. Le Cabinet XXX a
relevé appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe le 31 mars
2004. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 17 mai
2005. PRETENTIONS DES
PARTIES : Dans ses dernières
conclusions déposées le 8 avril 2005, le Cabinet XXX, appelant poursuivant la
réformation du jugement demande à la Cour : - de débouter le
SDC de ses demandes, - d’ordonner la
restitution des sommes qu’il a payées au SDC en application du jugement
déféré, - de constater que
sa révocation était abusive - en conséquence
de condamner le SDC à lui payer la somme de 27.038,36 à titre de solde de ses
honoraires jusqu’au terme de son mandat, soit au 31 mars 2003, - de condamner le
SDC à lui verser une somme de 100 à titre de dommages & intérêts au titre
de son préjudice moral - et de condamner
le SDC à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 ainsi qu’aux dépens
d’appel. Dans ses dernières
conclusions déposées le 15 mars 2005, le SDC, intimé, demande à la Cour de
confirmer le jugement et, y ajoutant, de condamner le Cabinet XXX à lui payer
une indemnité de procédure de 4.000 ainsi qu’aux dépens d’appel. SUR QUOI, LA
COUR : -I- Sur la demande
principale du SDC : Considérant que le
contrat de syndic conclu entre le SDC et le Cabinet XXX prévoit en son
article I intitulé Durée que le contrat est consenti et accepté pour une
durée de trois années et qu’il ne pourra être résilié pendant cette période
par le syndicat que pour motifs graves et légitimes, portés préalablement à
la connaissance du syndic, puis soumis au vote de l’assemblée générale des
copropriétaires qui devra alors statuer à la majorité prévue à l’article 25
de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’il n’est pas
contesté que l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2000 a
renouvelé le mandat du syndic pour une même durée de trois ans ; que par
lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 septembre 2001, le
conseil syndical de la résidence a porté à la connaissance du Cabinet XXX
quatre séries de reproches qui lui étaient adressés pour lui demander de
convoquer une assemblée générale destinée à se prononcer sur la révocation de
son mandat pour motif grave et légitime ; que le courrier en
question se référait à deux rapports respectivement établis par le Cabinet
IRIS et par le Cabinet A2C dont copie était jointe ; que l’assemblée générale
du 9 novembre 2001, convoquée par le président du conseil syndical, a décidé,
dans sa première résolution, de la révocation du syndic en se référant au
courrier du conseil syndical du 27 septembre 2001 ; Considérant que le
Cabinet XXX soutient en premier lieu qu’aucune faute ne peut lui être
reprochée qui justifierait sa révocation ; Considérant que la
lettre que le Conseil syndical a adressée au Cabinet XXX le 27 septembre 2001
fait état de quatre séries de critiques relatives à la sécurité, à la
comptabilité, au service paramédical et pour avoir diffusé un compte rendu de
réunion du conseil syndical non validé par sa présidente ; Que, sur le
premier point, le conseil syndical invoque les conclusions du Cabinet IRIS
CONSEIL du 4 juillet 2002 mais reconnaît dans son courrier les mesures
entreprises de nature à améliorer le respect des règles de sécurité après
mise en demeure du conseil syndical ; que le Cabinet XXX produit le procès
verbal de visite de la Commission communale de sécurité de la ville de
Rueil-Malmaison du 31 octobre 2001 qui, sous réserve de la réalisation de
sept prescriptions, émet un avis favorable à la poursuite de l’exploitation
des parties communes de la résidence ; Qu’il ressort de
ces éléments que ce qui peut être reproché au syndic est de n’avoir pris les
mesures nécessaires que sur la demande du conseil syndical ; qu’un tel
reproche ne justifie pas à lui seul la révocation du syndic en cours de
mandat ; Que pour la
question de la gestion comptable, le conseil syndical évoquait dans sa lettre
du 27 septembre 2001 l’audit comptable et fiscal des comptes réalisé par le
Cabinet A2C et fait valoir que la copropriété a fait l’objet d’un
redressement fiscal ; qu’en réponse et avant la tenue de l’assemblée générale
convoquée par le président du Conseil syndical, le Cabinet XXX a adressé aux
copropriétaires une lettre reprenant des courriers antérieurs pour expliquer
la décision de sous-traiter les prestations de restauration et les
conséquences qui en ont découlé en matière notamment fiscale, la méthode
appliquée permettant de récupérer la TVA ; Qu’il ressort de
la notification de redressement de la direction générale des impôts du 10
octobre 2003 que le redressement porte sur deux éléments, soit la différence
entre la TVA collectée et la TVA déclarée sur les trois années 2000, 2001 et
2002 et la TVA déductible ; que, sur le premier élément, qui représente la part
importante du redressement, la différence tient pour l’essentiel à ce que la
TVA déclarée n’inclut pas dans la base d’imposition l’ensemble des frais
forfaitaires (mise à disposition de personnel et prestations annexes), les
frais relatifs à la femme de ménage du sous-traitant et l’entretien du
matériel de cuisine aux taux qui leur
est applicable soit, 20,6% ou 19,6% ; que ce n’est donc ni la méthode
employée reposant sur la différence du taux de la TVA facturée par le
prestataire extérieur et celui applicable aux copropriétaires et ayant généré
un crédit de TVA, ni l’application d’un taux de TVA de 5,5% aux prestations
de repas qui ont été sanctionnées par le redressement mais la non prise en
compte régulière des frais autres que la seule prestation de repas du
sous-traitant dans la base de l’impôt et au taux qui lui est applicable ; Que le compte
rendu de mission du Cabinet A2C Expertise du 4 juillet 2001 détaillait les
services facturés par le sous-traitant en trois prestations, soit les repas
du personnel, les repas proprement dits et les frais forfaitaires et femme de
ménage, leur appliquait les taux tels que retenus par les services des impôts
et indiquait pour les frais forfaitaires et femme de ménage : taux 19,6%. Ces
frais sont refacturés forfaitaires et femme de ménage : taux 19,6%. Ces frais
sont refacturés dans les charges de copropriété et réparties par tantième,
donc sans TVA. Le montant de ces frais a été de 1.684.800 francs en 2000,
soit un montant de TVA correspondante de 333.029 francs. D’autres frais
concernant la restauration sont inclus dans les charges de copropriété : il
s’agit de l’entretien des matériels liés à la restauration (incidence HT sur
l’année 2000 de 60.462 francs et TVA pour 9.130 francs ; que le rapport
évaluait la TVA sur le contrat du sous-traitant et sur les divers entretiens
récupérée mais non collectée à la somme de 342.159 francs, chiffre peu
éloigné de celui de 373.171,94 francs retenu par l’administration fiscale
pour la même année ; Qu’il ressort de
ces éléments que l’erreur commise par le syndic ayant justifié le
redressement fiscal dans sa majeure partie avait été identifiée par le
Cabinet A2C Expertise ; que le Cabinet XXX ne peut pas invoquer les
incertitudes du régime fiscal applicable
avant l’instruction du 5 mai 1998 dans la mesure où l’instruction
précédente du 14 novembre 1988 faisait rentrer dans le champ d’application de
la TVA l’activité des organismes chargés d’assurer des prestations de
services à titre onéreux ou des ventes de biens tels qu’ils sont fournis dans
les résidences services et précisait que la base d’imposition est constituée
de toutes les sommes quelle que soit leur dénomination (prix, cotisations
fixes ou variables, part des charges communes de copropriété afférentes aux
services) qui sont destinées à financer le coût des services rendus aux
adhérents et limitait l’application du taux de TVA réduit à la seule
fourniture de repas ; que l’instruction
du 5 mai 1998 fait de même entrer dans la base d’imposition les sommes payées
par les utilisateurs au titre de ces services mais aussi la quote-part des
charges de copropriété relatives à ces services et distingue dans les taux
les prestations de services et les livraisons, les soins et la fourniture de
repas, seule soumise à un taux réduit ; qu’en outre, les
deux réponses à questions ministérielles des 21 mars 1994 et 30 janvier 1995
précisent toutes deux, en des termes identiques, que les syndicats de
copropriétaires doivent soumettre à la TVA les services supplémentaires
qu’ils rendent aux copropriétaires ; que, par ailleurs, la décision de
l’administration fiscale de ne pas appliquer au syndicat de pénalités ou
d’intérêts de retard n’est pas motivée en fait et ne permet pas d’établir que
la solution retenue par le syndic était sujette à discussion ; Qu’en tout état de
cause, l’existence du rapport du Cabinet A2C obligeait le Cabinet XXX à
répondre précisément sur la difficulté mise en évidence plutôt que de
justifier de ses diligences et méthodes auprès des copropriétaires ; que le
SDC remarque avec raison que le syndic a d’autant plus engagé sa
responsabilité qu’il a été élu en considération de sa compétence
professionnelle en matière comptable et fiscale ; Qu’enfin, les deux
autres séries de critiques dont le Cabinet XXX conteste la réalité ne sont
étayées par aucun élément autre que les écrits échangés entre les parties ;
que toutefois et en vertu des dispositions de l’article 8 du décret du 17
mars 1967, la convocation de l’assemblée générale ainsi demandée par le
conseil syndical était de droit, que le syndic ne pouvait pas s’y opposer et
que son refus n’a pu qu’inciter l’assemblée générale à prendre acte de la
réalité des difficultés soulevées par le conseil syndical ; Considérant qu’il
ressort de cet ensemble d’éléments que le syndicat peut se prévaloir d’un
motif grave et légitime justifiant la rupture anticipée du mandat qu’il avait
confié au Cabinet XXX ; Considérant que le
Cabinet XXX soutient en deuxième lieu que le syndicat n’a pas subi de
préjudice du fait du redressement fiscal puisque celui-ci aboutit à faire
payer à la copropriété des sommes qu’elle devait et qu’aucune pénalité de
retard ou pénalité n’a été appliquée ; Qu’en effet, le
préjudice du syndicat n’est pas constitué par les sommes objet du
redressement et qu’il aurait dû acquitter ; qu’en revanche, le syndicat
invoque à juste titre les difficultés résultant de ce que des lots ont été
vendus et de l’incertitude quant au recouvrement de la quote-part au titre du
redressement auprès des vendeurs propriétaires pendant les années sur
lesquelles celui-ci a porté ; que l’état des
ventes pour les années 2000 à 2003 et le montant des quotes-parts incombant
aux vendeurs, soit 38.556,77 n’est pas utilement contesté par le Cabinet XXX
; que la Cour dispose des éléments d’appréciation suffisants pour évaluer à
la somme de 30.000 le préjudice subi par le SDC ; Considérant, en
troisième lieu, que le Cabinet XXX conclut à l’infirmation du jugement du
chef de sa condamnation à payer au SDC une somme de 13.193,59 en remboursement
des honoraires de gestion et de contentieux indûment facturés et au débouté
de la demande mais ne produit aux débats aucun élément de nature à remettre
en cause la décision prise par les premiers juges par des motifs que la Cour
fait siens ; -II- Sur la demande reconventionnelle du
Cabinet XXX : Considérant que la
demande du Cabinet XXX tendant à l’allocation de dommages & intérêts et
au payement du solde de ses honoraires jusqu’au terme de son mandat reposant
sur le caractère abusif de la rupture de son mandat par le syndicat ne peut
qu’être rejetée puisque la rupture est fondée par un motif grave et légitime
; -III- Sur les
autres demandes : Considérant que le
jugement sera confirmé du chef de l’application des dispositions de l’article
700 du nouveau Code de procédure civile et du chef des dépens ; Qu’en cause
d’appel, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat
l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint
d’engager dans la présente procédure ; que le Cabinet XXX sera condamné à lui
payer une somme de 3.000 au titre de l’article 700 du nouveau Code de
procédure civile, la demande de l’appelant étant rejetée ; Que le Cabinet XXX
qui succombe en ses prétentions d’appel supportera les dépens ; PAR CES MOTIFS : Statuant
publiquement et contradictoirement : CONFIRME le
jugement déféré, sauf en ce qu’il condamne le Cabinet XXX à payer au syndicat
des copropriétaires de l’immeuble Les Jardins d’Arcadie la somme de 125.000 à
titre de dommages & intérêts ; STATUANT À NOUVEAU
: CONDAMNE le
Cabinet XXX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Jardins
d’Arcadie la somme de 30.000 à titre de dommages & intérêts ; Y AJOUTANT : ORDONNE la
restitution des sommes versées en sus de la présente condamnation en
exécution du jugement avec les intérêts à compter du présent arrêt ; CONDAMNE le
Cabinet XXX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Jardins
d’Arcadie la somme de 3.000 en application des dispositions de l’article 700
du nouveau Code de procédure civile ; DEBOUTE toute
demande autre, plus ample ou contraire, CONDAMNE le
Cabinet XXX aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux
dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile. Commentaire : Le cabinet XXX
était syndic d’une résidence services placée sous le régime de la copropriété. Le conseil syndical lui a régulièrement demandé de convoquer une assemblée générale ayant pour objet principal la révocation de son mandat ; il n’a pas déféré à cette demande. L’assemblée générale, convoquée par le président du conseil syndical a décidé la révocation. La faute principale imputée au cabinet XXX était le traitement de l’assujettissement du syndicat au régime de la TVA, consécutif à la concession à une entreprise extérieure du service de la restauration. Le TGI de Nanterre avait - condamné le
Cabinet XXX à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 13.193,59 en
remboursement des honoraires de gestion et de contentieux indûment facturés,
avec les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2002 ainsi qu’une
somme de 125.000 à titre de dommages & intérêts, - ordonné
l’exécution provisoire du jugement, - débouté le
Cabinet XXX de sa demande reconventionnelle en dommages & intérêts pour
révocation abusive de son mandat et pour préjudice moral, - condamné le
Cabinet XXX à payer une indemnité de procédure de 3.000 au SDC ainsi qu’aux
dépens. La condamnation au paiement d’une somme de 125 000 F à
titre de dommages et intérêts, avec exécution provisoire était
surprenante La Cour d’appel estime la révocation justifiée sans avoir
à la valider puisqu’il s’agit d’une révocation ad nutum. Elle réduit à 30 000
F e montant des dommages et intérêts. Le préjudice résulte de l’impossibilité,
ou pour le moins des difficultés à récupérer les sommes imputables aux
copropriétaires ayant vendu, au titre du rappel fiscal. On note à ce propos qu’est ainsi retenue l’exonération à
ce titre des copropriétaires acquéreurs. Cette question n’a pas été plaidée.
Il est vrai que les intéressés seraient alors intervenus dans la procédure
pour être indemnisés. |
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