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amiante désamiantage des
parties communes et privatives travaux portant
atteinte aux parties privatives unanimité
nécessaire (oui) ; décision majoritaire insuffisante Responsabilité du
syndic (oui) ; Quitus inopérant Cassation
civile 3e 27 mars 2007 Rejet Cour d’appel de
Versailles (4e chambre civile) 10-01-2005 N° de pourvoi :
05-14326 Sur le premier
moyen, ci-après annexé : Attendu, d’une
part, que la cour d’appel a souverainement retenu que les documents joints
aux convocations s’ils comportaient l’ensemble de la documentation relative
aux travaux du conseil syndical, étaient en décalage par rapport à ce qui
était voté et ne permettaient pas aux copropriétaires de savoir à quoi la
décision les engageait ; Attendu, d’autre
part, qu’ayant relevé que selon le maître d’œuvre de l’opération « après
la phase d’éradication de l’amiante et la mise en sécurité, l’immeuble serait
inexploitable inlouable et correspondrait à une non-valeur », et que si
la décision prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
de l’assemblée générale du 31 mai 2001 portant sur des travaux plus
importants que ceux imposés réglementairement, avait néanmoins recueilli la
majorité qualifiée prévue à l’article 26 de la loi, n’était pas susceptible
d’être annulée pour méconnaissance des conditions de majorités légales, la
cour d’appel a exactement retenu que les travaux en cause, dans la mesure où
ils conduisaient à rendre l’immeuble “brut de béton”, portaient
nécessairement atteintes aux parties privatives et relevaient par conséquent
d’une décision prise à l’unanimité des membres du syndicat ; D’où il suit que
le moyen n’est pas fondé ; Sur le second
moyen, ci-après annexé : Attendu que la
cour d’appel a exactement retenu que les décisions d’approbation des comptes
et de quitus de sa gestion donné au syndic par l’assemblée générale du 26 mai
2004, se rapportant aux comptes présentés par celui-ci, n’étaient pas de
nature à établir la régularité des décisions sur la base desquelles les
travaux avaient été effectués et les dépenses engagées ; D’où il suit que
le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi
; Condamne le
syndicat des copropriétaires de la Tour Aurore aux dépens; Vu l’article 700
du nouveau code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires
de la Tour Aurore à payer à la société Immo 200 la somme de 2 000 euros ; COMMENTAIRES Cet arrêt porte sur les suites d’une opération de désamiantage qui s’est avérée particulièrement catastrophique. L’arrêt de la Cour d’appel en expose de manière très détaillée les circonstances de fait. Nous nous proposons d’en reproduire ultérieurement des extraits permettant une meilleure compréhension de l’arrêt de la Cour de cassation. En l’état, contentons nous de noter que les travaux de désamiantage ont rendu l’immeuble (à destination commerciale) inexploitable dès lors que ses parties communes et privatives étaient revenues à l’état « brut de béton ». Le lot de la société Immo était loué. La société locataire s’est trouvée dans l’obligation relativement immédiate de libérer les lieux. La société bailleresse est ainsi tenue à lui verser une importante indemnité. Elle a jugé que le syndicat des copropriétaires et le syndic étaient responsables du préjudice qu’elle avait subi. La Cour d’appel de Versailles avait accueilli favorablement sa demande. La Cour de cassation rejette le pourvoi. En l’espèce le désamiantage n’avait pas été limité aux parties communes mais étendu aux parties privatives. On retrouve ici un problème d’application des textes réglementaires qui a fait couler beaucoup d’encre. Il est bien certain que le syndicat des copropriétaires n’avait pas qualité pour décider l’exécution de travaux affectant les parties privatives. S’il pouvait apparaître opportun de procéder en même à l’ensemble des travaux imposés, l’opération devait être réalisée dans un cadre conventionnel autre que celui du régime des assemblées générales, réserve faite d’une décision unanime. La Cour de cassation relève ainsi qu’une décision majoritaire était vicieuse. Par ailleurs le syndic se prévalait de l’approbation des comptes et de l’octroi du quitus pour tenter de dégager sa responsabilité. Sur ce point la réponse de la Cour de cassation exige une interprétation. Elle affirme que l’approbation des comptes et le quitus « n’étaient pas de nature à établir la régularité des décisions ». Nous reviendrons sur cette question dont le traitement exige une meilleure connaissance des faits de la cause. |
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