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Organisation initiale de l’immeuble en syndicats
secondaires Condition de pluralité des bâtiments Intrication des bâtiments ; condition non
respectée Annulation des syndicats secondaires (oui) Rétroactivité
de l’annulation (non) Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du 20 mai 2009 Cour d’appel de Paris
du 11 octobre 2007 N° de pourvoi: 07-22051 ; 08-10043 ; 08-10495 Joint les pourvois n°
P 07-22.051, H 08-10.043 et Y 08-10.495 ; Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2007), que la société civile immobilière
de l’immeuble avenue d’Italie et Mme X..., à laquelle se sont joints des
membres de sa famille (la SCI et les consorts X...), propriétaires indivis de
lots de copropriété, ont assigné le syndicat principal des copropriétaires de
l’immeuble 133-139 avenue d’Italie à Paris (le syndicat principal) et les
syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments A et B des immeubles
133-139 avenue d’Italie (les syndicats secondaires) pour voir déclarer non
écrit l’article 33 du règlement de copropriété constituant un syndicat
principal pour l’administration générale et des syndicats secondaires par
bâtiments et dire ces syndicats secondaires inexistants ; Sur la recevabilité
des pourvois n° P 07-22.051, H 08-10.043 et Y 08-10.495 contestée par la
défense : Attendu que les
pourvois n° P 07-22.051 et H 08-10.043 ont été formés le 31 décembre 2007 et
le 3 janvier 2008, d’une part, par des personnes dépourvues de pouvoir pour
agir au nom des syndicats secondaires supprimés, d’autre part, par des
copropriétaires qui étaient seulement intervenus à titre accessoire devant la
cour d’appel ; que ces pourvois ne sont pas recevables ; Attendu dès lors que
les pourvois incidents aux pourvois n° P 07-22.051 et H 08-10.043, formés
après l’expiration du délai donné pour agir à titre principal, sont
irrecevables ; Et attendu que le pourvoi
n° Y 08-10.495 a été formé le 14 janvier 2008, dans le délai de l’article 612
du code de procédure civile, d’une part, par le mandataire
ad hoc spécialement désigné pour agir au nom des syndicats
secondaires, d’autre part, par des copropriétaires ; que ce pourvoi est
recevable ; Sur le moyen unique
du pourvoi principal n° Y 08-10.495 : Attendu que les
syndicats secondaires et certains copropriétaires font grief à l’arrêt
d’accueillir les demandes de la SCI et des consorts X... de déclarer non écrite
la clause n° 33 du règlement de copropriété et d’ordonner la suppression des
syndicats secondaires, alors, selon le moyen : 1°/ que la faculté,
lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, pour les copropriétaires des
lots composant l’un ou plusieurs de ces bâtiments, de décider, en assemblée
spéciale, la constitution d’un syndicat secondaire, n’exclut pas la
possibilité, pour le règlement de copropriété fondateur, de créer dès
l’origine des syndicats secondaires aux fins pour ceux-ci d’assurer la gestion
interne de certains bâtiments identifiés par ce règlement de copropriété ;
qu’en retenant, après avoir constaté que la création des syndicats
secondaires pour les bâtiments A et B résultait du règlement de copropriété,
que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 déterminait les conditions de
fond applicables à la création des syndicats secondaires et était applicable
à la présente espèce, la cour d’appel a violé ce texte, ensemble l’article
1134 du code civil ; 2°/ que l’existence
de plusieurs bâtiments peut résulter de la désignation effectuée par le
règlement de copropriété et de l’organisation expressément stipulée par ce
même document qui en prévoit également la gestion séparée ; qu’en retenant
que la condition de distinction des bâtiments prévue par la loi pour la
création de syndicats secondaires n’était pas remplie en l’espèce, sans
s’expliquer sur l’organisation architecturale et administrative de l’ensemble
immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions expresses du
règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de
trente ans, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu’ayant
retenu à bon droit que la liberté contractuelle était limitée par les
dispositions d’ordre public de la loi et que le législateur avait voulu qu’il
ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque l’immeuble comporte
plusieurs bâtiments et souverainement relevé qu’il résultait des
photographies, y compris aériennes, des plans et schémas, que les “bâtiments
A et B” étaient d’un seul tenant et n’en constituaient qu’un seul, même si
une partie du bâtiment avait deux étages de plus que l’autre, la cour
d’appel, qui a constaté que la condition matérielle de distinction des
bâtiments prévue par la loi pour permettre la création de syndicats
secondaires n’était pas caractérisée, a légalement justifié sa décision de ce
chef ; Sur le moyen unique
du pourvoi incident n° Y 08-10.495 : Attendu que la SCI et
les consorts X... ainsi que divers copropriétaires font grief à l’arrêt de
rejeter leur demande tendant à voir déclarer inexistants les syndicats
secondaires, alors, selon le moyen, que toute clause du règlement de
copropriété qui est réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, de
sorte qu’elle ne peut produire aucun effet, pour le passé comme pour l’avenir
; qu’il s’ensuit que le syndicat secondaire institué par une clause réputée
non écrite du règlement de copropriété est censé n’avoir jamais existé ;
qu’en l’espèce, il résulte des constatations de l’arrêt attaqué que l’article
33 du règlement de copropriété est réputé non écrit, en tant qu’il institue
des syndicats secondaires, en violation de l’article 27 de la loi du 10
juillet 1965 qui en subordonne la création à l’existence de bâtiments
matériellement distincts ; qu’en décidant que les syndicats secondaires
doivent être supprimés pour l’avenir seulement, et non pour le passé comme le
soutenaient la SCI et les consorts X..., tout en considérant qu’ils n’étaient
pas inexistants pour avoir acquis la personnalité morale à l’égard des tiers
et que l’irrégularité de leur constitution ne préjudiciait pas aux droits des
tiers, la cour d’appel a violé l’article 43, aliné 1er, de la loi du 10
juillet 1965 ; Mais attendu que
l’arrêt retient à bon droit que, même s’ils ont été institués par une clause
du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats
secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu’à la
décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux
tiers ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : DECLARE irrecevables
les pourvois principaux et incidents n° P 07-22.051 et H 08-10.043 ; REJETTE le pourvoi n°
Y 08-10.495 ; Laisse à chacune des
parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette les demandes ; Commentaires : La Cour de cassation
présente dans le présent arrêts des solutions juridiques importantes : La condition de
pluralité des bâtiments, qui doivent être matériellement séparés, s’applique
uniformément dans tous les cas de constitution de syndicats secondaires. Et
donc à celui d’une organisation conventionnelle initiale comme en l’espèce. Elle s’applique même aux organisations initiales conventionnelles antérieures à la promulgation de la loi du 10 juillet 1965. Notons qu’en l’espèce était invoquée l’organisation architecturale et administrative de l’ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de trente ans. Dans ce cas
particulier la demande de la SCI et
des consorts X... ainsi que divers copropriétaires tendait à voir déclarer inexistants les syndicats secondaires. La Cour de cassation rejette cette prétention et juge que « même s’ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers ; » Certains y voient une
application de la théorie de l'apparence, selon laquelle, au nom de la
sécurité juridique, les tiers de bonne foi qui agissent sous l'empire de
l'erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent ni du
propriétaire véritable, mais en sont investis par l'effet de la loi (Civ. 1re, 22 juill. 1986, Bull. civ. I, n° 214 ; R., p. 161 ; Gaz. Pal. 1987. 1. Somm. 60,
obs. Piedelièvre ; 9 janv. 1996, Bull. civ. I, n° 15 ; JCP 1997. I. 4010, n°
3, obs. Périnet-Marquet).
Cela est admissible
pour des entrepreneurs ou fournisseurs ayant traité avec les syndicats
secondaires. Mais les copropriétaires ne sont pas des tiers entre eux. Nous n’entrerons pas
ici plus avant dans la controverse relative à la théorie des clauses réputées
non écrites, considérées comme n’ayant jamais existé, mais dont les effets
antérieurs sont néanmoins maintenus jusqu’à la décision ordonnant leur
suppression. Contentons nous de noter que le présent arrêt constituera un
élément nouveau et important de la « dispute ». L’immeuble 133-139
avenue d’Italie à Paris a été organisé en un syndicat principal et deux syndicats
secondaires des copropriétaires des bâtiments A et B dès la création de la
copropriété (article 33 du règlement de copropriété). Nous avons indiqué
(2-3-5-2) que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi conçu : « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments, réunis en assemblée spéciale, peuvent décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire » permet d’adopter
cette organisation à tout moment de
la vie de la copropriété, sous réserve que l’immeuble comporte plusieurs
bâtiments. Nous avons ajouté que cette organisation était connue et pratiquée
bien avant la loi de 1965 et qu’il demeurait possible de l’adopter dès la
création de la copropriété, soit lors de la construction du groupe de
bâtiments soit lors de la division de la propriété d’un groupe existant. La société civile
immobilière de l’immeuble avenue d’Italie et Mme X..., à laquelle se sont
joints des membres de sa famille (la SCI et les consorts X...), propriétaires
indivis de lots de copropriété, ont assigné le syndicat principal des
copropriétaires de l’immeuble 133-139 avenue d’Italie à Paris (le syndicat
principal) et les syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments A
et B des immeubles 133-139 avenue d’Italie (les syndicats secondaires) pour
voir déclarer non écrit l’article 33 du règlement de copropriété constituant
un syndicat principal pour l’administration générale et des syndicats
secondaires par bâtiments et dire ces syndicats secondaires inexistants Cette demande était
fondée sur le fait que les “bâtiments A et B” étaient d’un seul tenant et
n’en constituaient qu’un seul, même si une partie du bâtiment avait deux
étages de plus que l’autre. Il s’avère que cette affirmation est exacte. Il
n’existe qu’un seul bâtiment avec intrication complexe des parties communes
dépendant ces « bâtiments » A et B. Les syndicats
secondaires faisaient valoir : 1) Que les dispositions de l’article 27
ne trouvaient application que dans le cas particulier qu’il prévoit, c’est à
dire la création de syndicats secondaires après la naissance de la
copropriété. 2) Que l’existence de plusieurs
bâtiments peut résulter de la désignation effectuée par le règlement de
copropriété et de l’organisation expressément stipulée par ce même document
qui en prévoit également la gestion séparée Le premier argument
n’est pas dépourvu d’intérêt en ce qui concerne les copropriétés antérieures
à la loi de 1965. Nous pensons en particulier aux bâtiments accolés en
« bande » comportant en commun des fondations uniques et une
couverture commune. On parle alors de « copropriétés par
escaliers », chaque bâtiment étant doté d’un accès et d’un escalier
unique et généralement d’un numéro de voie propre. Réserve faite de ces
cas particuliers, mais assez nombreux, il est évident que l’organisation en
syndicats secondaires ne pouvait, dès avant 1965, présenter d’intérêt qu’en
présence de bâtiments physiquement séparés. En l’espèce,
l’intrication des bâtiments s’opposait dans la pratique, avant comme après
1965, à la création d’une organisation en syndicats secondaires. Il n’en est
pas moins exact que l’on trouve dans certaines anciennes copropriétés des
montages complexes constituant des syndicats secondaires en fonction de la
nature et de la destination de certains lots. Quant au second argument, il ne peut être retenu, le cas échéant, que pour
la création de parties communes à certains copropriétaires seulement, déjà
connue et pratiquée avant 1965, et même avant la loi du 28 juin 1938. C’est donc fort logiquement que la Cour d’appel a déclaré non écrite
la clause de l’article 33 du règlement de copropriété, ce qui entraîne la
disparition des syndicats secondaires. La SCI et les
consorts X... ainsi que divers copropriétaires souhaitaient également voir
déclarer inexistants les syndicats secondaires » […] dès lors que
« toute clause du règlement de copropriété qui est réputée non écrite
est censée n’avoir jamais existé, de sorte qu’elle ne peut produire aucun
effet, pour le passé comme pour l’avenir » Sur ce point la Cour de cassation approuve encore la Cour d’appel qui
a rejeté cette prétention : « Mais attendu que l’arrêt retient à bon droit que, même s’ils ont été
institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée
non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur
constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une
personnalité juridique opposable aux tiers ; » Nous trouvons donc ici une exception à la règle voulant
qu’une clause réputée non écrite n’ait jamais existé. A notre avis,
il devrait en exister bien d’autres, sans parler des cas dans lesquels une
clause réputée non écrite en 1980 a été déclarée à nouveau licite vingt ans
après ! Certains juristes y voient une application de la théorie de
l’apparence. Ainsi Jean-Marc Roux, dans la Revue des loyers (juin
2009, jurisprudence, p. 296) écrit : « la solution rappelle l'hypothèse de la société de
fait consécutive au prononcé d'une nullité par une juridiction ». Il en
évoque les conséquences : « Non seulement les contrats et autres
actes passés par les syndicat secondaires seront-ils maintenus, mais leurs
patrimoines (actif et passif) seront transférés au syndicat principal,
désormais seul et unique personne morale à conserver l'entier immeuble et à
administrer les parties communes ». Cette solution est séduisante pour ce qui est des rapports des
syndicats secondaires avec des tiers externes (fournisseurs et prestataires
de services notamment). Elle ne saurait s’appliquer aux relations juridiques
internes. Il est théoriquement vrai que « les patrimoines des syndicats
secondaires seront transférés au syndicat principal », mais on sait que
le patrimoine d’un syndicat de copropriétaires est purement virtuel. Les
biens mobiliers et immobiliers sont indivis entre les copropriétaires et il
en va de même pour la trésorerie dont ils sont propriétaires, chacun pour son
solde à un instant donné. La liquidation des syndicats secondaires est donc
dépourvue d’incidence sur les patrimoines des copropriétaires. Mais les décisions prises par les assemblées des syndicats secondaires
conserveront leurs effets. Ainsi pour des autorisations accordées à des
copropriétaires par exemple. Il ne s’agit plus alors d’une fiction juridique
mais de l’effet palpable d’une décision reportée dans un procès-verbal
d’assemblée qui conservera sa valeur initiale. Au final, le principal enseignement de l’arrêt tient à la
relativisation de cette fiction ! La vérité est que rien ne peut
faire qu’une clause inscrite dans un règlement de copropriété n’ait jamais existé. En cas de litige, les effets de sa suppression doivent dépendre avant
tout de sa licéité, et a fortiori de son illégalité, à la date de la
rédaction du règlement de copropriété ou de son insertion dans le règlement. Qui peut sérieusement prétendre qu’une clause d’un règlement de
copropriété établi en 1926, devenue illicite en vertu de la loi de 1965,
enfin réputée non écrite en 1982 par une décision judiciaire n’a jamais
existé ? S’agissant de la clause de solidarité entre les propriétaires indivis
d’un lot pour le paiement des charges, un courant majoritaire de
jurisprudence l’a réputée non écrite pendant des dizaines d’années. Par un
arrêt du 1er décembre 2004, la Cour de cassation a jugé que cette
clause est licite dans le cas d’une indivision conventionnelle. La solution a
ensuite été étendue aux indivisions successorales. Les juristes prudents ont
bien fait de maintenir les clauses « douteuses » à l’occasion des
adaptations de règlements de copropriété ! Il faudra enfin s’intéresser aux opérations pratiques rendues
nécessaires par l’arrêt : modifications du règlement de copropriété et
de l’état descriptif de division, liquidation des syndicats secondaires,
adaptation de certains contrats avec des tiers, etc… MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit par la
SCP ROGER et SEVAUX, avocat aux Conseils pour M. Y..., ès qualités, et les
quatorze autres demandeurs au pourvoi principal n° Y 08-10.495 Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir déclaré non écrite la clause n°33 du règlement de copropriété
instituant les syndicats secondaires des bâtiments A, B, D et E de l’immeuble
sis 133-139 avenue d’Italie à Paris 13ème, ordonné la suppression des
syndicats secondaires ainsi que la publication de la décision à la
Conservation des hypothèques de Paris aux frais du syndicat des
copropriétaires de l’immeuble situé 133-139 avenue d’Italie ; 1°) Aux motifs
propres que comme le disent eux-mêmes les appelants intervenants, la
copropriété est un « espace limité de liberté contractuelle » ; que la liberté
contractuelle est limitée par les dispositions d’ordre public de la loi ; que
celle-ci définit les conditions de fond qui doivent être remplies pour que
des syndicats secondaires puissent être créés ; qu’il n’y a aucune raison que
ces conditions de fond ne s’appliquent pas lorsque les syndicats sont créés
selon des conditions de forme non prévues par la loi, c’est-à-dire en fait de
manière irrégulière quant à la forme ; que le texte a une portée générale ;
que le législateur a voulu qu’il ne puisse y avoir de syndicats secondaires
que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ; qu’il ne peut avoir
voulu, ce qui n’aurait aucune raison d’être, qu’il puisse y avoir des
syndicats secondaires lorsque la copropriété comporte un seul bâtiment,
pourvu que ce soit le syndicat principal qui l’ait décidé ; Et aux motifs,
adoptés des premiers juges, que l’article 33 du règlement de copropriété
prévoit qu’« il est constitué, pour l’administration générale de l’ensemble
immobilier, objet du présent règlement de copropriété, un syndicat principal
et, pour gestion interne de chacun des bâtiments de cet ensemble immobilier
un syndicat secondaire pour le bâtiment A, un autre pour le bâtiment B et un
autre pour les deux bâtiments D et E » ; que l’article 27 de la loi du 10
juillet 1965 prévoit que « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments,
les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces
bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de
majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit
secondaire » ; que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise que
toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de cette loi
sont réputées non écrites ; qu’il ne peut être contesté que l’article 43 de
la loi s’applique aux clauses des règlements de copropriété existants et
qu’en vertu de cet article, les dispositions de l’article 27 sus-visé sont
d’ordre public, qu’en conséquence, toute clause d’un règlement de copropriété
qui lui serait contraire doit être réputée non écrite ; Alors, d’une part,
que la faculté, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, pour les
copropriétaires des lots composant l’un ou plusieurs de ces bâtiments, de
décider, en assemblée spéciale, la constitution d’un syndicat secondaire,
n’exclut pas la possibilité, pour le règlement de copropriété fondateur, de
créer dès l’origine des syndicats secondaires aux fins pour ceux-ci d’assurer
la gestion interne de certains bâtiments identifiés par ce règlement de
copropriété ; qu’en retenant, après avoir constaté que la création des
syndicats secondaires pour les bâtiments A et B résultait du règlement de
copropriété, que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 déterminait les
conditions de fond applicables à la création des syndicats secondaires et
était applicable à la présente espèce, la Cour d’appel a violé ce texte,
ensemble l’article 1134 du Code civil ; 2°) Aux motifs
propres qu’il résulte des photographies y compris aérienne, des plans et des
schémas versés aux débats que les bâtiments A et B sont d’un seul tenant et
n’en constituent qu’un seul, même si une partie du bâtiment a deux étages de
plus que l’autre ; que la photographie de face fait apparaître un seul
bâtiment, dont le quart inférieur est occupé par un garage Citroën, et les
trois quarts supérieurs, légèrement en forme de S, par des logements ; que le
syndicat principal remarque que l’ensemble des bâtiments sont imbriqués les
uns dans les autres et communiquent entre eux, que les deux sous-sols des
bâtiments A, B et E sont d’un seul tenant, que le rez-de-chaussée et le 1er
étage sont également d’un même tenant et que les niveaux supérieurs qui
s’élèvent jusqu’à 14 niveaux en une partie, 16 niveaux en une autre partie de
la surface occupée par le sous-sol, sont structurellement uniques et d’un
seul tenant ; que la SCI de l’immeuble Avenue d’Italie et les consorts X...
indiquent aussi que les deux sous-sols sont d’un seul tenant, qu’au
rez-de-chaussée il n’y a aucune séparation entre les bâtiments théoriques A,
B, D et E, que ce dernier s’arrête au premier niveau mais qu’au second
niveau, il n’y a aucune séparation dans ce qui est appelé bâtiment A, B et D,
que les sous-sols, rez-de-chaussée, 1er et 2ème niveaux du local commercial
s’étendent sur toute la copropriété, qu’aucune circulation n’est possible à
pied ou en voiture sans traverser en permanence l’ensemble des quatre espaces
; que l’autonomie de gestion administrative issue des parties communes
spéciales concernent deux groupes de copropriétaires, le groupe habitation et
le groupe commercial ; que ceux-ci ne
correspondent pas à la réunion en bâtiments et en syndicats secondaires ; que
les locaux commerciaux se situent aux niveaux inférieurs de l’ensemble de
l’immeuble et les locaux d’habitation aux niveaux supérieurs de celui-ci ;
que les différentes parties de l’immeuble appelées bâtiments apparaissent
physiquement constituer un seul bâtiment et sont interdépendantes ; que les
éléments que font valoir les appelants et intervenants, notamment le fait que
l’un des bâtiments ait 16 étages et l’autre 14, que l’un soit légèrement en
retrait par rapport à l’autre, donnant en fait seulement aux étages
supérieurs du bâtiment son apparence d’une structure en S, ne sont pas de
nature à combattre efficacement les autres éléments rappelés ci-dessus et par
les intimés ; que la condition matérielle de distinction des bâtiments prévue
par la loi pour permettre la création des syndicats secondaires n’est pas
réunie en l’espèce ; Et aux motifs,
adoptés des premiers juges, que Maître Z..., huissier a, par constat du 15
décembre 2003, dressé un état descriptif de l’ensemble immobilier sis 133-139
avenue d’Italie dont il résulte que : - au deuxième sous-sol, les lieux sont
d’un seul tenant et d’un seul ensemble et sont utilisés dans leur intégralité
à usage d’entrepôt de voitures neuves en ce qui concerne les bâtiments A, B,
D et E ; - le premier sous-sol se compose d’une partie utilisée à usage
d’entrepôt de voitures (bâtiment E et D) et une zone cloisonnée utilisée à
usage d’entrepôt de pièces détachées (bâtiment A et B) et qu’il n’y a aucune
séparation entre les bâtiments A et B et les bâtiments D et E ; - au premier
étage, constitué d’un atelier de réparation et d’une zone d’exposition de
voitures, aucune séparation n’est apparente entre les bâtiments D et E et
entre les bâtiments A et B qui sont d’un seul tenant ; - au deuxième étage,
utilisé à usage de stockage de voitures, aucune séparation n’est apparente
entre les bâtiments A, B et D ; - au rez-dechaussée, il n’y a aucune
séparation entre les bâtiments A et D et les bâtiments A et B utilisés comme
hall d’exposition de voitures, de même qu’il n’existe aucune séparation entre
les bâtiments D et E, le constat précisant que les séparations dans les
bâtiments A et B se font par zone d’activité et non par bâtiment ; - au 5ème
étage, aucune séparation entre les bâtiments A et B ; - les rampes d’accès
permettant aux voitures d’accéder depuis le rez-de-chaussée aux deux
sous-sols et aux deux niveaux supérieurs sont situés uniquement dans le
bâtiment D ; qu’il résulte de ce constat que l’ensemble immobilier sis
133-139 avenue d’Italie sont sic étroitement imbriqués notamment du fait d’un
même local commercial à usage de garage qui s’étend sur les deux sous-sols,
le rez-de-chaussée, les premiers et seconds niveaux des quatre bâtiments
connexes ; qu’en conséquence, la condition de l’existence de bâtiments
distincts autonomes permettant une gestion séparée au sens de l’article 27 de
la loi justifiant la création de syndicats secondaires n’est pas remplie en
l’espèce ; Alors, d’autre part,
que l’existence de plusieurs bâtiments peut résulter de la désignation
effectuée par le règlement de copropriété et de l’organisation expressément
stipulée par ce même document qui en prévoit également la gestion séparée ;
qu’en retenant que la condition de distinction des bâtiments prévus par la
loi pour la création de syndicats secondaires n’était pas remplie en
l’espèce, sans s’expliquer sur l’organisation architecturale et administrative
de l’ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions
expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété
pendant plus de trente ans, la Cour d’appel a privé sa décision de base
légale au regard de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965. Moyen produit par la SCP BOULLEZ, avocat aux Conseils pour la SCI de l’immeuble avenue d’Italie à Paris et les consorts X..., demandeurs au pourvoi incident Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la SCI de l’immeuble avenue d’Italie, Mmes
Renée, Geneviève et Catherine X..., Mme Brigitte A..., les syndicats
secondaires des copropriétaires des bâtiments D et E de l’immeuble 133/139 de
l’avenue d’Italie, de la demande qu’ils avaient formées afin de voir déclarer
inexistants les syndicats secondaires des bâtiments A, B, D et E ; AUX MOTIFS PROPRES
QUE le Tribunal en a tiré les justes conséquences ; que la Cour ne peut,
comme le lui demandent la SCI et les consorts X..., dire que les syndicats
secondaires sont réputés n’avoir jamais existé ; que l’irrégularité de leur
constitution ne peut préjudicier aux droits des tiers ; qu’ils ont acquis la
personnalité juridique de manière opposable aux tiers et ne sont pas
inexistants ; qu’ils doivent seulement être supprimés, comme l’a ordonné le
Tribunal, cette suppression entraînant le transfert de leur patrimoine actif
et passif au syndicat principal dont ils sont des émanations irrégulières ; ALORS QUE toute
clause du règlement de copropriété qui est réputée non écrite, est censée
n’avoir jamais existé, de sorte qu’elle ne peut produire aucun effet, pour le
passé comme pour l’avenir ; qu’il s’ensuit que le syndicat secondaire
institué par une clause réputée non écrite du règlement de copropriété est
censé n’avoir jamais existé ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations de
l’arrêt attaqué que l’article 33 du règlement de copropriété est réputé non
écrit, en tant qu’il institue des syndicats secondaires, en violation de
l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui en subordonne la création à
l’existence de bâtiments matériellement distincts ; qu’en décidant que les
syndicats secondaires doivent être supprimés pour l’avenir seulement, et non
pour le passé comme le soutenaient les exposants, tout en considérant qu’ils
n’étaient pas inexistants pour avoir acquis la personnalité morale à l’égard
des tiers et que l’irrégularité de leur constitution ne préjudiciait aux
droits des tiers, la Cour d’appel a violé l’article 43, alinéa 1er, de la loi
du 10 juillet 1965. |
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