|
|
Assemblée
générale Ordre du jour Encadrement
des pouvoirs de l’assemblée Notion
d’amendement ; conception restrictive (oui) Décision
sur une question non inscrite ; nullité (oui) Question
évoquée dans les commentaires : Les modalités
d’exercice par le syndic de son obligation de conseil au cours d’une
assemblée générale. Cassation civile 3e 7 novembre 2007 Cassation
partielle Cour d’appel
d’Aix-en-Provence (4e chambre C) 30-05-2006 N° de pourvoi :
06-18882 Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 mai 2006), que la société civile
immobilière Le Lys (la SCI), propriétaire du lot de copropriété n° 103, a
assigné le syndicat des copropriétaires de “l’ensemble immobilier Le Cézanne
à Cassis” en annulation de deux décisions de l’assemblée générale des
copropriétaires du 3 juillet 1998, la première donnant mandat au syndic pour
engager une procédure contre la SCI sur ce lot, faire cesser les dégradations
provoquées sur les parties communes, en empêcher l’usage privatif et exiger
la remise en état des lieux, et la seconde disant que ce lot en l’état de
terrasse délimitée en partie privative sur la toiture de l’immeuble C1 devait
être maintenu en terrasse ; Sur le second
moyen, ci-après annexé : Attendu qu’ayant,
par motifs propres et adoptés, relevé que l’article 11 du règlement de
copropriété indiquait que “les copropriétaires qui bénéficient de la
jouissance exclusive des terrasses devront les maintenir en parfait état” et
constaté que la SCI payait à proportion de millièmes correspondant à une
terrasse et non à un appartement, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de
répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu
en déduire, sans se contredire, que les terrasses étaient des parties
communes à usage privatif et condamner la SCI à remettre dans son état
initial le lot n° 103 et les gaines parties communes modifiées ; D’où il suit que
le moyen n’est pas fondé ; Mais, sur le
premier moyen : Vu l’article 13,
alinéa 1er, ensemble l’article 9, du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction
applicable à la cause ; Attendu que
l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites
à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites
conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret ; Attendu que pour
débouter la SCI de cette demande, l’arrêt retient qu’elle ne saurait invoquer
la nullité en soutenant qu’il existait une différence entre l’ordre du jour
figurant sur la convocation et les questions posées à l’assemblée générale,
que l’ordre du jour était clair et explicite et concernait les travaux
d’aménagements effectués sur la terrasse et à son usage, que les résolutions
portées au procès-verbal de l’assemblée générale répondaient aux questions
évoquées dans la convocation, que l’assemblée générale était en droit
d’amender ou d’améliorer les résolutions qui lui étaient soumises et que la
deuxième résolution était une suite logique de la première résolution qui
n’était nullement dénaturée mais complétée ; Qu’en statuant
ainsi, alors qu’une décision qui a été votée conformément à l’ordre du jour
ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite, la cour
d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE,
mais seulement en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation du
procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juillet 1998, l’arrêt rendu le 30
mai 2006, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet en
conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se
trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la
cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne le
syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Cézanne à Cassis aux
dépens ; Vu l’article 700
du nouveau code de procédure civile, condamne le syndicat des Copropriétaires
de l’ensemble immobilier Le Cézanne à Cassis à payer à la SCI Le Lys la somme
de 2 000 euros ; Rejette la demande
du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Cézanne à Cassis
; commentaires : Cet arrêt présente
l’intérêt de condamner à nouveau les emballements excessifs d’une assemblée
générale, en rappelant qu’il ne faut pas confondre « amendement »
et « improvisation » En présence d’une
SCI détentrice d’un droit de jouissance exclusif sur la terrasse de
l’immeuble, qui ne respectait pas les conditions d’usage stipulées dans le
règlement de copropriété, l’assemblée était appelée à conférer au syndic
l’habilitation d’agir en justice pour obtenir le respect de ces obligations. Elle a pris deux décisions : - la première donnant mandat au syndic pour
engager une procédure contre la SCI sur ce lot, faire cesser les dégradations
provoquées sur les parties communes, en empêcher l’usage privatif et exiger
la remise en état des lieux - la seconde
disant que ce lot en l’état de terrasse délimitée en partie privative sur la
toiture de l’immeuble C1 devait être maintenu en terrasse Faute d’indication
précise de l’arrêt, qui se borne à rappeler la motivation de la Cour d’appel,
selon laquelle « l’ordre du jour était clair et explicite et concernait
les travaux d’aménagements effectués sur la terrasse et à son usage »,
on peut raisonnablement supposer que l’autorisation d’agir à donner au
syndic, seule, était inscrite à l’ordre du jour. La Cour de
cassation valide l’adoption de la première question et la condamnation de la
SCI à remettre en son (sic !) état initial la terrasse et les gaines
parties communes modifiées. Mais l’assemblée,
dans la foulée, a décidé en outre que « ce lot en l’état de terrasse
délimitée en partie privative sur la toiture de l’immeuble C1 devait être
maintenu en terrasse ». Cette décision était dépourvue d’intérêt réel.
Le syndicat aura été, sans doute, satisfait amplement par le rejet du pourvoi
sur la question principale. Les assemblées ont
la mauvaise habitude de pratiquer des ajouts de ce genre après l’adoption
d’une décision incontestable. Il n’est pas toujours facile pour les syndics
d’user à cet égard de leur obligation de conseil. Preuve en est ici que la
Cour d’appel d’Aix avait considéré « que l’assemblée générale était en
droit d’amender ou d’améliorer les résolutions qui lui étaient soumises et
que la deuxième résolution était une suite logique de la première résolution
qui n’était nullement dénaturée mais complétée ». Le droit
d’amendement d’une résolution est reconnu. Mais l’amendement doit rester dans
le cadre strict de la question inscrite à l’ordre du jour. Dans le cas d’un
ravalement, l’assemblée peut modifier les modalités de préfinancement
proposées, mais elle ne peut pas décider d’étendre l’objet du chantier à une
partie commune non prévue dans le projet, dès lors que cette extension
entraînerait une augmentation du coût prévu. L’arrêt donne
l’occasion d’évoquer les problèmes posés par l’obligation qui est faite au
syndic d’user de son devoir de conseil pour attirer l’attention des
copropriétaires réunis en assemblée sur un risque de fourvoiement. La lecture d’une
certaine presse et la consultation de certains sites montrent qu’il est
souvent conseillé aux présidents des assemblées générales de veiller à
maintenir le syndic, en principe secrétaire de l’assemblée, dans un rôle
effacé. Il ne pourrait alors que répondre aux questions qui lui sont posées.
Il faudrait éviter toute initiative de sa part et a fortiori lui interdire de
prendre d’autorité la parole pour tenter de recadrer un débat erratique. À l’encontre, la
jurisprudence ne manque pas de retenir la responsabilité du syndic n’ayant
pas signalé les risques d’une décision manifestement illégale ou illicite. Il
y a d’autres cas justifiant une intervention du syndic usant de son
expérience pour signaler le caractère inopportun d’un choix technique par
exemple. Heureusement,
nombreux sont les syndics dotés de l’autorité nécessaire pour écarter les
obstacles. Mais d’autres, plus soucieux de la conservation de leur mandat,
sont moins audacieux. Un autre problème
est que le syndic doit veiller à la conservation d’une trace de son
intervention. Or certains présidents refusent de signer un projet de procès
verbal comportant la mention nécessaire. Ils commettent alors une faute
grave. Le syndic peut
alors (et doit, à notre avis), joindre au procès-verbal une note rappelant
son intervention et ses réserves éventuelles et le refus qui lui a été
opposé. |
Mise à jour |