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Scission de
copropriété Modalités de présentation de la demande à l’assemblée Projet ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques et financières Rejet
de la demande par l’assemblée ; Abus
de majorité (non) Nous
présentons l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 17 mars 2009 Cour d’appel de Nîmes Chambre civile 1e
A 17 mars 2009 Décision attaquée : Tribunal de grande
instance de Nîmes du 14 mars 2007 N° de RG: 07/01824 APPELANTE : SA FDI HABITAT INTIMÉES : SYNDICAT DE LA
COPROPRIÉTÉ LE PHILEMON & BAUCIS SELARL DEIMON &
ASSOCIES, notaires associés ARRÊT : **** La société FDI
HABITAT est propriétaire du lot no93 de la copropriété «Les Terrasses de PHILEMON
ET BAUCIS» à NÎMES. Aux termes du règlement de copropriété du 6 décembre
1993, la copropriété allait comprendre 2 bâtiments à construire : - le bâtiment A,
bâtiment collectif de 4 étages à usage d’habitation divisé en 92 lots - le bâtiment B, bâtiment
collectif à usage d’habitation, commercial ou professionnel constituant le
93ème lot à diviser ultérieurement. Suite à l’évolution
du plan d’urbanisme local, la société FDI HABITAT a envisagé, au lieu et
place de la construction d’un bâtiment collectif de 4 étages, la réalisation
de 5 logements. Le 5 octobre 2005,
l’assemblée générale spéciale des copropriétaires a rejeté à l’unanimité des
copropriétaires présents ou représentés autre que la société FDI HABITAT les
deux résolutions qui lui étaient soumises et qui portaient: - la première sur
l’acquisition par le syndicat des copropriétaires du lot 93 pour un montant
de 250 000 € - la seconde sur
l’approbation, en cas de refus de cette acquisition, du protocole d’accord autorisant
la société FDI HABITAT à réaliser le projet d’aménagement comportant scission
et construction suivant les documents et plans joints. La société FDI
HABITAT a fait assigner d’une part le syndicat de la copropriété LE PHILEMON
ET BAUCIS, d’autre part la SELARL DEIMON et ASSOCIES, notaire, en sa qualité
de rédacteur du règlement de copropriété de l’immeuble, devant le tribunal de
grande instance de NÎMES afin de voir : - prononcer
l’annulation de la deuxième résolution, - condamner sous
astreinte le syndicat à mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale
spéciale, aux fins de vote, une résolution prévoyant la scission du lot no 93
des autres lots de la copropriété et l’autorisation de construire
conformément au projet exposé et aux plans annexés dans sa lettre adressée au
syndicat le 25 novembre 2004 - condamner le
syndicat à lui régler la somme de 200 000 € en réparation de son préjudice
économique, sauf à ordonner une expertise pour chiffrer ce préjudice - déclarer commune sa
décision à l’égard de la SELARL DEIMON. Par jugement du 14
mars 2007, le tribunal a débouté la société FDI HABITAT de son action ; elle
a relevé appel de ce jugement, et par conclusions du 11 juillet 2007
auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses
prétentions et de ses moyens, elle demande à la cour de : VU l’article 1134 du
Code civil VU l’article 331 du
Nouveau Code de Procédure Civile, VU l’article 28 de la
loi du 10 juillet 1965, VU la Jurisprudence
citée, DECLARER la société
FDI HABITAT recevable en son appel ; Y FAISANT DROIT : INFIRMER le jugement
rendu le 14 mars 2007 par le Tribunal de Gronde Instance de NÎMES en ce qu’il
a dit et jugé que la décision de refus par l’assemblée générale des
copropriétaires de la COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS du projet de retrait
présenté par la société FDI HABITAT n’était pas susceptible d’un recours en
annulation pour abus de majorité CONSTATANT la
légitimité du droit de construire et du droit de retrait de la société FDI
HABITAT, CONSTATANT l’abus de
droit imputable au SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS, INFIRMER encore le
jugement entrepris et DIRE la société FDI HABITAT recevable et fondée en sa
demande en annulation de la résolution no 2 adoptée par l’assemblée générale
du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS du 05 octobre 2005 En conséquence, - CONDAMNER le
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS à mettre à l’ordre du jour
d’une assemblée générale spéciale, aux fins de vote, une résolution prévoyant
la scission et l’autorisation des constructions prévues du lot no93 telles
que résultant des plans annexés au courrier de la société FDI HABITAT en date
du 25 novembre 2004 - DIRE que le
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS sera condamné à une
astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de six mois de la
signification du jugement à intervenir, à défaut d’exécution de l’obligation
de faire précitée - CONDAMNER le
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS à payer à la société FDI
HABITAT une somme qui ne saurait être inférieure à 200.000 € au titre de son
préjudice économique Si mieux n’aime à la
Cour, ORDONNER une expertise afin de chiffrer ledit préjudice constitué de
l’impossibilité de réaliser l’opération de promotion immobilière projetée CONFIRMER le jugement
sur l’appel en cause de la SELARL DEIMON ET ASSOCIES et lui DECLARER l’arrêt
à intervenir commun CONDAMNER le SYNDICAT
DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMON ET BAUCIS au paiement d’une somme qui ne
saurait être inférieure à 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du
nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens DIRE que la société
FDI HABITAT sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et
honoraires exposés par le Syndicat dans la présente procédure, au titre des
charges générales d’administration, conformément aux dispositions de
l’article 10-1 de la loi no 65 - 557 du 10 juillet 1965 et condamner tout
succombant aux dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Philippe
PERICCHI, Avoué. Par conclusions du 30
novembre 2007 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de
ses prétentions et de ses moyens, le Syndicat de la Copropriété PHILEMON ET
BAUCIS demande à la cour de : Vu l’assignation en
date du 12 décembre 2005, Vu le règlement de
copropriété et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, Vu les éléments
de l’espèce et les pièces versées au débat, Vu le jugement rendu
le 10 janvier 2007, - Dire l’appel
recevable mais non fondé, - Constater que les
conditions du droit au retrait invoqué par la demanderesse ne sont pas
réunies. - Constater que la
demanderesse ne peut valablement prétendre en l’espèce obtenir du syndicat
une quelconque autorisation d’avoir à réaliser une construction en l’absence
de tout élément permettant à celui-ci de se prononcer utilement tant sur
l’opportunité que sur la régularité d’un tel projet. - Constater que
l’existence même d’un préjudice causé par l’attitude du concluant à
l’encontre de la demanderesse n’est pas caractérisée - Confirmer en toutes
ces dispositions le décisions entreprise, - Y ajoutant,
condamner l’appelante à verser au concluant une somme de 3000 Euros sur le
fondement des dispositions de l’article 700 du N.C.P.C. - Condamner
l’appelante aux entiers dépens de la procédure de 1ère instance et d’appel,
dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP CURAT JARRICOT. Par conclusions du 27
juin 2008 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses
prétentions et de ses moyens, la SELARL DEIMON et ASSOCIES demande à la cour
de : Statuer ce que de
droit sur le mérite de l’action opposant la Société FDI HABITAT au Syndicat
de la copropriété LE PHILEMON ET BAUCIS, Prendre acte de ce
que le notaire concluant s’en rapporte à justice sur l’opportunité ou non de
lui déclarer la décision opposable, la Société concluante contestant toute
responsabilité. Constatant
l’inutilité de mise en cause du notaire dans la procédure, le contraignant à
constituer avocat devant le Tribunal et avoué devant la Cour, Condamner la Société
FDI HABITAT à payer à la SELARL DEIMON par application de l’article 700 du
N.C.P.C. la somme de 2.000 €, Condamner la partie
succombante aux entiers dépens de première instance et d’appel ces derniers
distraits au profit de la SCP GUIZARD SERVAIS avoué soussigné. La mise en état a été
clôturée par ordonnance du 19 décembre 2008. SUR QUOI, LA COUR : Attendu que la
société FDI Habitat a soumis au vote de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires
du 5 octobre 2005 un projet sommaire comportant le plan de masse pour cinq
logements et un protocole prévoyant la hauteur maximale par rapport au
terrain naturel, la clôture aux frais du constructeur et un apport de terre
végétale sur 0,50 m d’épaisseur sur l’emprise repérée sur un plan annexé. Attendu que si
l’article 28 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 permet à la copropriété
de se prononcer d’abord sur le principe de la scission et de n’examiner
qu’ensuite ses modalités, il ne peut lui être imposé de se prononcer
uniquement sur le principe ; qu’en soumettant à l’assemblée générale un
projet ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques et
financières, le copropriétaire concerné s’expose à ce qu’elle exerce par la
négative et sans commettre aucun abus son droit de ne pas consentir à une
opération dont elle ne peut vérifier si elle respectera les intérêts
collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires. Attendu que si
dommageable que puisse être pour la société FDI Habitat la situation du lot
no 93, elle n’est pas le produit du vote des copropriétaires mais la
conséquence du propre fait de l’appelante qui a laissé le permis de
construire venir à caducité ; que l’appelante, en ne soutenant aucune
irrégularité et en fondant sa réclamation sur la notion d’abus de droit,
demande au juge de substituer sinon sa décision du moins son appréciation à
celle de l’assemblée générale, alors que l’article 28 de la loi susvisée du
10 juillet 1965 ne donne pas au juge le pouvoir de statuer sur une demande de
retrait de la copropriété qui relève de la seule assemblée générale des
copropriétaires ; que c’est par une exacte application de ce texte que le
tribunal a débouté la société FDI Habitat de son action ; que le jugement
entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions. Attendu que le
présent arrêt doit être déclaré opposable à la SELARL DEIMON ET ASSOCIES. Attendu que la
société FDI Habitat qui succombe doit supporter les dépens ; que pour
défendre sur son appel, les intimés ont dû exposer des frais non compris dans
les dépens, au titre desquels il doit être alloué au syndicat des
copropriétaires la somme de 2000,00 € et à la SELARL DEIMON et ASSOCIES la
somme de 1000,00 €. PAR CES MOTIFS, la
Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile, en
dernier ressort, En la forme, reçoit
la société FDI HABITAT en son appel et le dit mal fondé. Confirme le jugement
déféré. Déclare le présent
arrêt opposable à la SELARL DEIMON et ASSOCIES. Condamne la société
FDI HABITAT à payer, en application de l’article 700 du Code de procédure
civile, au syndicat de la copropriété PHILEMON et BAUCIS la somme de 2000,00
€ et à la SELARL DEIMON et ASSOCIES la somme de 1000,00 €, au titre des frais
exposés en appel. Condamne la société
FDI HABITAT aux dépens et alloue à la SCP GUIZARD-SERVAIS et à la SCP
CURAT-JARRICOT le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de
procédure civile. * * * Cassation civile 3e 26 mai 2010 Décision attaquée : Cour d’appel de Nîmes
, du 17 mars 2009 N° de pourvoi:
09-15002 Rejet Sur le moyen unique,
ci-après annexé : Attendu qu’ayant
retenu qu’en soumettant à l’assemblée générale des copropriétaires du 5
octobre 2005 un projet de construction sommaire ne comportant pas les
conditions matérielles, juridiques et financières de sa réalisation, la
société FDI Habitat s’exposait à ce que cette assemblée refuse, sans
commettre d’abus de droit, de consentir à une opération dont elle ne pouvait
vérifier si elle respectait les intérêts collectifs et individuels de la
copropriété et des copropriétaires, la cour d’appel, abstraction faite d’un
motif surabondant et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que
ses constatations rendaient inopérante, a, sans modifier l’objet du litige,
légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société
FDI Habitat aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette les demandes ; commentaires On ne peut qu’approuver la motivation de la Cour d’Appel : Attendu que si l’article 28 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 permet à la copropriété de se prononcer d’abord sur le principe de la scission et de n’examiner qu’ensuite ses modalités, il ne peut lui être imposé de se prononcer uniquement sur le principe ; qu’en soumettant à l’assemblée générale un projet ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques et financières, le copropriétaire concerné s’expose à ce qu’elle exerce par la négative et sans commettre aucun abus son droit de ne pas consentir à une opération dont elle ne peut vérifier si elle respectera les intérêts collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires. C’est ce qu’ a fait
la Cour de Cassation. La solution peut être
étendue à d’autres propositions de résolution présentées aux copropriétaires,
qu’il s’agisse de demandes présentées par des copropriétaires ou tout aussi
bien de projets présentés par le syndic ou le conseil syndical. MOYEN ANNEXE au
présent arrêt Moyen produit par la
SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société FDI Habitat Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé le jugement déféré et débouté la société FDI
HABITAT de l’ensemble de ses demandes, AUX MOTIFS QUE « la
société FDI Habitat a soumis au vote de l’assemblée générale spéciale des
copropriétaires du 5 octobre 2005 un projet sommaire comportant le plan de
masse pour cinq logements et un protocole prévoyant la hauteur maximale par
rapport au terrain naturel, la clôture aux frais du constructeur et un apport
de terre végétale sur 0,50m d’épaisseur sur l’emprise repérée sur un plan
annexé ; que si l’article 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 permet à
la copropriété de se prononcer d’abord sur le principe de la scission et de
n’examiner qu’ensuite ses modalités, il ne peut lui être imposé de se
prononcer uniquement sur le principe ; qu’en soumettant à l’assemblée
générale un projet ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques
et financières, le copropriétaire concerné s’expose à ce qu’elle exerce par
la négative et sans commettre aucun abus son droit de ne pas consentir à une
opération dont elle ne peut vérifier si elle respectera les intérêts
collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires ; que si
dommageable que puisse être pour la société FDI Habitat la situation du lot
n°93, elle n’est pas le produit du vote des copropriétaires mais la
conséquence du propre fait de l’appelante qui a laissé le permis de
construire venir à caducité ; que l’appelante, en ne soutenant aucune
irrégularité et en fondant sa réclamation sur la notion d’abus de droit,
demande au juge de substituer sinon sa décision du moins son appréciation à
celle de l’assemblée générale, alors que l’article 28 de la loi susvisée du
10 juillet 1965 ne donne pas au juge le pouvoir de statuer sur une demande de
retrait de la copropriété qui relève de la seule assemblée générale des
copropriétaires ; que c’est par une exacte application de ce texte que le
tribunal a débouté la société FDI Habitat de son action », ET AUX MOTIFS ADOPTES
QU’ « il apparaît que : - le copropriétaire qui souhaite que son lot sorte de
la copropriété n’a pas à proprement parler un « droit de retrait » mais le
droit de saisir l’assemblée générale d’une demande de retrait ; - l’assemblée
générale est libre d’accepter ou non la modification de la copropriété
d’origine et sa décision ne peut faire l’objet d’un recours devant les
tribunaux pour abus de majorité ; qu’en l’espèce, l’assemblée générale, à
laquelle il a été demandé d’approuver un protocole d’accord autorisant la
société FDI HABITAT à réaliser un projet d’aménagement comportant scission et
construction, s’est prononcée par une seule délibération sur le principe de
la scission et sur les modalités de la scission de la copropriété ; qu’aussi,
l’autorisation de scission relevant de la seule compétence de l’assemblée
générale, à supposer même qu’une délibération portant sur les seules
modalités de la scission puisse être annulée pour abus de majorité, le
tribunal peut en l’état que rejeter la demande d’annulation de cette
résolution, sans avoir à rechercher si les éléments communiqués par la
société demanderesse permettaient à l’assemblée générale de se prononcer
utilement tant sur l’opportunité que sur la régularité du projet qui lui
était soumis », 1°/ ALORS QUE la
société FDI HABITAT sollicitait de la cour d’appel qu’elle annule la
résolution n°2 adoptée par l’assemblée générale pour abus de majorité et
condamne le syndicat des copropriétaires à mettre à l’ordre du jour d’une
assemblée générale spéciale une résolution prévoyant la scission et
l’autorisation de construction prévue ; qu’en considérant que la société FDI
HABITAT demandait au juge de substituer sa décision du moins son appréciation
à celle de l’assemblée générale, la cour d’appel a méconnu les termes du
litige et violé l’article 4 du code de procédure civile, 2°/ ALORS QUE toute
décision de l’assemblée des copropriétaires en ce compris celle prise sur le
fondement de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 est susceptible de
donner lieu à un abus de majorité ; qu’en décidant le contraire, la cour
d’appel a violé ensemble les articles 1382 du code civil et 28 de la loi du
10 juillet 1965, 3°/ ALORS QU’ en ne
justifiant pas en quoi le projet qualifié de sommaire et dont elle relevait, par
ailleurs, qu’il comportait un certain nombre d’informations, ne permettait
pas à l’assemblée générale d’apprécier les conditions matérielles, juridiques
et financières de l’opération, la cour d’appel a privé sa décision de base
légale au regard des articles 1382 du code civil et 28 de la loi du 10
juillet 1965, ALORS QU’ en
considérant que les conséquences dommageables de la situation du lot n°93
n’étaient pas imputables a u vote des copropriétaires mais la conséquence du
propre fait de la société FDI HABITAT qui avait laissé le permis de
construire venir à caducité sans rechercher, comme elle y était pourtant
invitée, si la société FDI HABITAT n’avait pas dû arrêter son projet compte
tenu des nouvelles règles d’urbanisme, la cour d’appel a privé sa décision de
base légale au regard de l’article 1382 du code civil. |
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