|
00043608 CHARTE Ne sont
autorisées que 2) les analyses et courtes citations
dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Règlement de copropriété Restriction de la faculté de location des lots à l’activité
de para hôtellerie Défaut d’activité para hôtelière pendant plus de
dix années Décision de l’assemblée constatant la caducité de
la clause Décision
de « mise en conformité du règlement de copropriété avec la réalité » Modification
du règlement de copropriété exigeant l’unanimité (oui) Annulation
de la décision de l’assemblée (oui) En
présence d’une clause du règlement de copropriété restreignant le droit de
louer à l’exercice d’une activité déterminée, la constatation du défaut d’exercice
de cette activité pendant plus dix ans ne permet pas de « constater »
la caducité de la clause pour mettre en conformité le règlement avec la nouvelle
réalité « créatrice de droit ».
Le premier moyen relatif à la régularité de la
convocation n’est pas traité. Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du 19 octobre 2011 Décision attaquée : Cour d’appel de Pau
du 30 mars 2010 N° de pourvoi:
10-20634 Cassation partielle Attendu, selon l’arrêt
attaqué (Pau, 30 mars 2010, RG 08/04858), que M. X... et la société Leca,
copropriétaires, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la
Résidence Club Engaly I (le syndicat) en annulation de trois décisions de
l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2006 ayant notamment
décidé la suppression de la clause de para hôtellerie de l’immeuble et
mandaté le syndic pour faire modifier le règlement de copropriété en
conséquence ; Sur le premier moyen
: Attendu que M. X...
et la société Leca font grief à l’arrêt de rejeter l’exception de nullité
tirée du défaut de convocation et de les débouter de leur demande alors,
selon le moyen : 1°/ que d’une part,
selon les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée
générale est notifiée au moins 15 jours avant la date de la réunion et le
délai qu’elle fait courir a pour point de départ le lendemain du jour de la
première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ;
que la convocation à l’assemblée générale du 28 janvier 2006 a été déposée à
la poste le 10 janvier 2006 et présentée à M. X... en personne ou es qualités
de gérant de la SCI Leca le 13 janvier 2006 à Saint-Jean-de-Luz ; qu’il
résulte donc de ces constatations que le délai de 15 jours n’a pas été
respecté entre les 14 et 28 janvier 2006 et qu’en conséquence la nullité de
l’assemblée générale devait être prononcée ; qu’en énonçant dès lors que le
délai de convocation avait été respecté, la cour d’appel a violé les articles
9 et 64 du décret du 17 mars 1967 ; 2°/ que, d’autre part
et en toute occurrence, pour sa validité, la notification de la convocation
doit être faite au domicile déclaré par les copropriétaires ; qu’il résulte
des constatations de l’arrêt que la convocation à l’assemblée générale a été
libellée à l’adresse déclarée par M. X... et la SCI Leca au syndic, à
Aragnouet, et qu’elle leur a été présentée à Saint-Jean-de-Luz ; qu’en
décidant cependant que le délai de convocation courrait du jour de la
présentation de la lettre au bureau de poste du lieu de l’adresse déclarée
pour en déduire que le moyen de nullité tiré du défaut de respect du délai de
convocation de quinze jours avait été écarté à bon droit par le premier juge,
quand il résultait de ses propres constatations que la convocation avait été
libellée à l’adresse déclarée par M. X... et la SCI Leca au syndic à
Aragnouet et qu’elle leur avait été présentée à Saint-Jean-de-Luz ce dont il
résultait que le délai n’avait pu commencer à courir, la cour d’appel a violé
les articles 9, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 ; Mais attendu qu’ayant
relevé que les convocations pour l’assemblée générale du 28 janvier 2006
avaient été libellées à l’adresse déclarée par M. X... et la société Leca au
syndic et que les courriers avaient été présentés à M. X... le 13 janvier
2006 à une autre adresse, la cour d’appel a exactement retenu que le délai de
convocation courrait à compter du jour de la présentation de la lettre au
bureau de poste du lieu de l’adresse déclarée ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; Mais sur le second
moyen : Vu l’articles 26 de
la loi du 10 juillet 1965, ensemble son article 42 ; Attendu que
l’assemblée générale peut prendre à la majorité des membres du syndicat
représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant la
modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la
jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; Attendu que, pour
débouter M. X... et la société Leca de leur demande d’annulation de la
décision n° 5 de l’assemblée générale du 28 janvier 2006, l’arrêt relève que
l’article 9 du règlement de copropriété rappelle la liberté de jouissance des
copropriétaires de leurs lots par la location sous condition de respecter le
règlement de copropriété ainsi que la destination de l’immeuble telle que
définie à l’article 6 prévoyant la destination de l’immeuble à l’usage
d’habitation avec possibilité d’offrir les logements à la location
commerciale en renvoyant au chapitre II comprenant l’article 7, seule
disposition à faire référence aux règles de la para hôtellerie et que cette
dernière n’est plus pratiquée dans l’immeuble depuis 1985 et retient qu’il
s’agissait par la décision, non pas de modifier la destination de l’immeuble
mais de constater une modification de cette destination intervenue depuis
plus de dix ans de sorte que M. X... et la société Leca sont sans droit pour
exiger de la copropriété le respect de la destination initiale de l’immeuble
en raison de la prescription décennale prévue à l’article 42, alinéa 1er de
la loi du 10 juillet 1965 et donc pour imposer un vote contraire à celui
visant à adapter le règlement de copropriété à la nouvelle réalité créatrice
de droits ; Qu’en statuant ainsi,
alors que le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses
stipulations relatives à la destination de l’immeuble que par une décision de
l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité, la cour d’appel
a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais
seulement en ce qu’il rejette la demande d’annulation de la résolution n° 5
de l’assemblée générale, l’arrêt rendu le 30 mars 2010, entre les parties,
par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et
les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Pau, autrement
composée ; Condamne le syndicat
des copropriétaires de la Résidence Club Engaly I aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires
de la Résidence Club Engaly I ; Commentaire : En l’espèce l’article
9 du règlement de copropriété établi. le 17 décembre1979 rappelle la liberté
de jouissance de chaque copropriétaire de ses lots par la location sous
condition de respecter les conditions du règlement ainsi que la destination « de
l’immeuble telle que définie à l’article 6 » prévoyant la destination de
l’immeuble à l’usage d’habitation avec possibilité d’offrir les logements à
la location commerciale en renvoyant au chapitre II comprenant l’article 7,
seule disposition à faire référence aux règles de la para hôtellerie ; Il est précisé que
cette restriction à la faculté de louer avait été édictée en contemplation
d’un bail à construction signé entre la SCI qui avait construit l’immeuble et
la commune d’Aragnouet sur un terrain situé en zone d’aménagement concerté
créée pour l’aménagement de la station de Piau Engaly ; Il faut sans doute considérer que la destination à usage d’activité de para hôtellerie présentait un intérêt pour la commune au titre de l’activité touristique ou d’une activité connexe. La majorité des
copropriétaires a fait valoir que la para hôtellerie a cessé d’être pratiquée
dans cette résidence depuis 1985, étant relevé qu’il n’est justifié d’aucune
organisation conforme aux prescriptions réglementaires pour la gestion para
hôtelière pour tout ou partie des lots de la résidence et qu’il n’est fourni
par les appelants aucun contrat postérieur à cette date pour justifier d’une
telle gestion. L’assemblée générale
du 28 janvier 2006 a constaté l’inapplication de la clause de para hôtellerie au regard du
classement administratif ainsi que sa caducité
au vu de l’article 9 du règlement de copropriété et a décidé de sa
suppression mandatant le syndic pour faire suivre jusqu’en Mairie la validité
de cette présente résolution et de faire modifier le règlement en conséquence. M. X… et la SCI LECA
ont contesté cette décision n’ayant pas recueilli l’unanimité car ils
souhaitaient conserver le maintien de la possibilité d’exercer une activité
para hôtelière. Le jugement du
Tribunal de Grande Instance de TARBES du 20 novembre 2008 a débouté Monsieur
X... et la SCI LECA de leurs demandes d’annulation des résolutions 3, 4 et 5.
; Le tribunal a tiré de la constatation du
défaut d’exploitation d’une activité para hôtelière depuis 1985 la nécessité
de mettre en conformité le règlement avec la réalité et a validé la
résolution qui a officialisé ce changement de destination en estimant que
seule la commune d’Aragnouet aurait pu se prévaloir de la violation de la
destination para hôtelière ; La Cour d’appel de
Pau a confirmé le jugement du TGI de Tarbes. Elle a admis qu’un
changement de destination de l’immeuble relève d’une décision à l’unanimité des copropriétaires prévue à l’article
26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Mais elle a jugé « Que toutefois,
il s’agit en l’espèce par la décision querellée non de modifier la
destination de l’immeuble mais de constater une modification de cette
destination intervenue depuis plus de dix ans même pour les propres lots des
appelants « […] que ces derniers sont bien recevables à contester la
résolution n° 5 pour avoir engagé leur action dans les deux mois de la
notification du procès-verbal de l’assemblée générale qui l’a votée, « [mais] étaient en revanche sans droit pour exiger de la
copropriété le respect de la destination initiale de l’immeuble en raison de
la prescription décennale prévue à l’article 42 alinéa 1 er de la loi du 10
juillet 1965 et donc pour imposer un vote contraire à celui visant à adapter
le règlement de copropriété à la nouvelle réalité créatrice
de droits Que l’opposition de Monsieur
X... et la SCI LECA aurait été dans ces circonstances constitutives d’un abus
de minorité les rendant mal fondés à contester cette résolution. La Cour de cassation
a cassé l’arrêt de la Cour d’appel. Elle a jugé Qu’en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l’immeuble que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Pour apprécier la
portée de l’arrêt de cassation, il faut retenir qu’il ne s’agissait pas ici
du simple défaut d’exercice d’une activité autorisée par le règlement. En l’espèce l’exercice
d’une activité déterminée constituait le support d’une dérogation à la clause
fixant la destination de l’immeuble. Il est vraisemblable que le but de la
majorité était de faire disparaître le risque potentiel de l’exercice d’une
activité de type commercial et, de toute manière, susceptible de perturber la
tranquillité de l’immeuble. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour M. X... et autre PREMIER MOYEN DE
CASSATION Le moyen fait grief à
l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé par moyens propres ou adoptés le jugement du
Tribunal de Grande Instance de TARBES du 20 novembre 2008 en ce qu’il a
rejeté le moyen de nullité de l’assemblée générale du 28 janvier 2006 tiré du
défaut de convocation et débouté Monsieur X... et la SCI LECA de leurs
demandes d’annulation des résolutions 3, 4 et 5. AUX MOTIFS ADOPTES
DES PREMIERS JUGES QU’ aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967,
la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins 15 jours avant la
date de réunion ; L’article 64 du même
décret précise que ce délai de 15 jours a pour point de départ le lendemain
de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du
destinataire, étant précisé qu’en vertu de l’article 65, il appartient à
chaque copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu et qu’en
outre, les notifications sont valablement faites au dernier domicile notifié
au syndic ; En l’espèce, il n’est
pas contesté que le domicile réel ou élu notifié au syndic par Monsieur X...
et la SCI LECA se situe à PIAU ENGALY 65170 ARAGNOUET ; II n’est pas
davantage contesté que les convocations pour l’assemblée générale du 28
janvier 2006 ont été déposées à la poste le 10 janvier 2006 et que Monsieur
X... et la SCI LECA ne se sont vus présenter les lettres que le 13 janvier
2006 à SAINT JEAN DE LUZ ; Les parties
s’opposent sur l’existence d’un ordre de réexpédition donné par Monsieur X...
; Ce dernier produit un
document portant un tel ordre libellé jusqu’au 30 novembre 2005 ; II ne peut être
cependant contesté que les lettres recommandées portant convocation ont été
présentées le 13 janvier 2006 à SAINTJEAN DE LUZ, qu’il s’agisse d’une erreur
des services postaux ou non ; Monsieur X... et la SCI
LECA ne peuvent à ce jour s’en plaindre, alors même que les différents ordres
de réexpédition donnés à la Poste et le changement de domicile qu’ils
supposaient n’ont jamais été notifiés au Syndicat des copropriétaires qui
était donc fondé à adresser ces lettres au domicile porté à sa connaissance ; Il convient de
considérer que le délai de convocation a en conséquence été respecté
(jugement p. 3 alinéas 4 à 10 et p. 5 alinéas 1 et 2). ET AUX MOTIFS PROPRES
QU’il est constant que les convocations pour l’assemblée générale des
copropriétaires de la résidence CLUB ENGALY I prévue le 28 janvier 2006 ont
bien été libellées à l’adresse déclarée par les appelants au syndic à
Aragnouet et déposées à la poste le 10 janvier 2006 ; qu’il est tout aussi
constant que les courriers correspondants ont été présentés à Monsieur X...
en personne ou es qualités de gérant de la SCI LECA le 13 janvier 2006 à
Saint-Jean-de-Luz ; que ce soit par l’effet d’un ordre de réexpédition
effectif donné par les intéressés et jamais porté à la connaissance du syndic
ou par l’erreur de la poste ayant poursuivi l’exécution d’un tel ordre devenu
caduc, le délai de convocation court du jour de la présentation de la lettre
au bureau de poste du lieu de l’adresse déclarée ; que dès lors le moyen
de nullité tiré du défaut de respect du délai de convocation de 15 jours a
été écarté à bon droit par le « premier juge » (arrêt p. 5 alinéas 4 et 5). ALORS QUE, D’UNE
PART, selon les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, la convocation à
l’assemblée générale est notifiée au moins 15 jours avant la date de la
réunion et le délai qu’elle fait courir a pour point de départ le lendemain
du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du
destinataire ; que la convocation à l’assemblée générale du 28 janvier 2006 a
été déposée à la poste le 10 janvier 2006 et présentée à Monsieur X... en
personne ou es qualité de gérant de la SCI LECA le 13 janvier 2006 à SAINT
JEAN DE LUZ ; qu’il résulte donc de ces constatations que le délai de 15
jours n’a pas été respecté entre les 14 et 28 janvier 2006 et qu’en
conséquence la nullité de l’assemblée générale devait être prononcée ; qu’en
énonçant dès lors que le délai de convocation avait été respecté, la Cour
d’appel a violé les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967. ALORS QUE, D’AUTRE
PART et en toute occurrence, pour sa validité, la notification de la
convocation doit être faite au domicile déclaré par les copropriétaires ;
qu’il résulte des constatations de l’arrêt que la convocation à l’assemblée
générale a été libellée à l’adresse déclarée par Monsieur X... et la SCI LECA
au syndic, à ARAGNOUET, et qu’elle leur a été présentée à SAINT JEAN DE LUZ ;
qu’en décidant cependant que le délai de convocation courrait du jour de la
présentation de la lettre au bureau de poste du lieu de l’adresse déclarée
pour en déduire que le moyen de nullité tiré du défaut de respect du délai de
convocation de quinze jours avait été écarté à bon droit par le premier juge,
quand il résultait de ses propres constatations que la convocation avait été
libellée à l’adresse déclarée par les exposants au syndic à ARAGNOUET et
qu’elle leur avait été présentée à SAINT JEAN DE LUZ ce dont il résultait que
le délai n’avait pu commencer à courir, la Cour d’appel a violé les articles
9, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967. SECOND MOYEN DE
CASSATION Le moyen fait grief à
l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé par moyens propres ou adoptés le jugement du
Tribunal de Grande Instance de TARBES du 20 novembre 2008 en ce qu’il a
débouté Monsieur X... et la SCI LECA de leurs demandes d’annulation des
résolutions 3, 4 et 5. ; AUX MOTIFS QU’il
convient de rappeler que par sa résolution n° 5 présentée comme répondant à
une nouvelle demande de la SCI LECA recherchant à faire respecter la
destination para hôtelière de l’immeuble, l’assemblée générale du 28 janvier
2006 a constaté l’inapplication de la clause de para hôtellerie au regard du
classement administratif ainsi que sa caducité au vu de l’article 9 du
règlement de copropriété et a décidé de sa suppression mandatant le syndic
pour faire suivre jusqu’en Mairie la validité de cette présente résolution et
de faire modifier le règlement en conséquence ; Qu’en l’espèce,
l’article 9 du règlement de copropriété établi. le 17 décembre1979 rappelle
la liberté de jouissance de chaque copropriétaire de ses lots par la location
sous condition de respecter les conditions du règlement ainsi que la
destination “de l’immeuble telle que définie à l’article 6» prévoyant la
destination de l’immeuble à l’usage d’habitation avec possibilité d’offrir
les logements à la location commerciale en renvoyant au chapitre II
comprenant l’article 7, seule disposition à faire référence aux règles de la
para hôtellerie ; Qu’il est constant
que cette restriction à la faculté de louer avait été édictée en
contemplation d’un bail à construction signé entre la SCI qui avait construit
l’immeuble et la commune d’Aragnouet sur un terrain situé en zone
d’aménagement concerté créée pour l’aménagement de la station de Piau Engaly
; qu’il ne peut être sérieusement contesté que la para hôtellerie a cessé
d’être pratiquée dans cette résidence depuis 1985 étant relevé qu’il n’est
justifié d’aucune organisation conforme aux prescriptions réglementaires pour
la gestion para hôtelière pour tout ou partie des lots de la résidence et
qu’il n’est fourni par les appelants aucun contrat postérieur à cette date
pour justifier d’une telle gestion ; que le tribunal a tiré de cette
constatation la nécessité de mettre en conformité le règlement avec la
réalité et a validé la résolution qui a officialisé ce changement de
destination en estimant que seule la commune d’Aragnouet aurait pu se
prévaloir de la violation de la destination para hôtelière ; Qu’il est certain
qu’un changement de destination de l’immeuble relève d’une décision à
l’unanimité des copropriétaires prévue à l’article 26 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 à savoir de tous les membres de la copropriété et non
seulement des copropriétaires présents à l’assemblée générale ; Que toutefois, il
s’agit en l’espèce par la décision querellée non de modifier la destination
de l’immeuble mais de constater une modification de cette destination
intervenue depuis plus de dix ans même pour les propres lots des appelants de
telle sorte que ces derniers qui sont bien recevables à contester la
résolution n° 5 pour avoir engagé leur action dans les deux mois de la
notification du procès-verbal de l’assemblée générale qui l’a votée, étaient
en revanche sans droit pour exiger de la copropriété le respect de la
destination initiale de l’immeuble en raison de la prescription décennale
prévue à l’article 42 alinéa 1 er de la loi du 10 juillet 1965 et donc pour
imposer un vote contraire à celui visant à adapter le règlement de copropriété
à la nouvelle réalité créatrice de droits ; Qu’en effet, une
telle opposition aurait été dans ces circonstances constitutives d’un abus de
minorité rendant Monsieur X... et la SCI LECA mal fondés à contester cette
résolution ; Qu’il convient en
conséquence de confirmer, par motifs propres ou adoptés, le jugement du
Tribunal de Grande Instance de TARBES du 20 novembre 2008 dans toute ses
dispositions non « contraires » (arrêt p. 6 alinéas 3 à 8 et p. 9 alinéa 1
er). ALORS QUE la
destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété ne peut être
modifiée que par décision de l’assemblée générale prise à l’unanimité des
copropriétaires ; que le règlement de copropriété établi le 17 décembre 1979
stipulait la destination para hôtelière de l’immeuble ; que par sa résolution
n°5, l’assemblée générale a constaté l’inapplication de la clause de
parahôtellerie ; que pour débouter Monsieur X... et la SCI LECA de leur
demande d’annulation de cette résolution qui, modifiant la destination de
l’immeuble, ne pouvait être prise qu’à l’unanimité des copropriétaires, la
Cour d’appel a considéré que la parahôtellerie ayant cessé en 1985, et que la
décision querellée avait pour objet de constater une modification de la
destination intervenue depuis plus de dix ans, ils étaient sans droit pour
exiger de la copropriété le respect de la destination initiale de l’immeuble
en raison de la prescription décennale prévue à l’article 42 de la loi du 10
juillet 1965 ; qu’en statuant ainsi quand la destination de l’immeuble prévue
par le règlement de copropriété ne pouvait être modifiée que par décision de
l’assemblée générale prise à l’unanimité des copropriétaires et sans
constater l’existence d’une telle décision en 1985 pour faire cesser la
destination para-hôtelière de l’immeuble, la Cour d’appel a violé les
articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965. |
Mise à jour |