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Travaux urgents décidés par le syndic Défaut de convocation immédiate de l’ assemblée
générale Ratification implicite générée par l’approbation
des comptes (non) Action en recouvrement des charges liées ;
débouté du syndicat Cassation
Chambre civile 3e 17
janvier 2007 Cassation Tribunal d’instance de Neuilly-sur-Seine 13-04-2005 N° de pourvoi :
05-17119 Attendu, selon le
jugement attaqué (tribunal d’instance de Neuilly-sur-Seine, 13 avril 2005),
rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires de la résidence
Suchet II Lyautey-Suchet-Auteuil à Paris a fait assigner Mme X...,
propriétaire d’un studio, en paiement d’un arriéré de charges de copropriété
comprenant notamment le paiement de travaux réalisés à l’initiative du syndic
; Sur le premier
moyen : Vu l’article 37,
alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que
lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à
l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en
informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale
; Attendu que pour
accueillir cette demande, le jugement retient que ces travaux n’ont pas été
votés mais effectués à l’initiative du syndic et qu’ils ont été implicitement
mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi,
l’approbation des comptes valant ratification des travaux ; Qu’en statuant
ainsi, le tribunal, qui a retenu l’urgence des travaux sans constater que le
syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des
copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter
implicitement de l’approbation des comptes, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE,
dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 13 avril 2005, entre les
parties, par le tribunal d’instance de Neuilly-sur-Seine ; remet, en
conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant
ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal
d’instance de Puteaux : Condamne le
syndicat des copropriétaires de la résidence Suchet II Lyautey-Suchet-Auteuil
à Paris aux dépens ; Vu l’article 700
du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires
de la résidence Suchet II Lyautey-Suchet-Auteuil à Paris à payer à Mme X...
la somme de 2 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires
de la résidence Suchet II Lyautey-Suchet-Auteuil à Paris ; COMMENTAIRES Sur la question
fort importante pour les praticiens des travaux urgents décidés par le
syndic, la jurisprudence de la Cour de cassation est singulièrement
erratique. L’arrêt du 12
février 2003, rendu à propos d’une importante fuite d’eau, reprochait
au syndic de n’avoir pas convoqué immédiatement l’assemblée ! Sur les
faits, on doit se contenter de cette indication laconique. Peut-on concevoir
un syndic, informé d’une importante fuite d’eau, laisser l’eau envahir les
parties communes et privatives pour se consacrer à la convocation immédiate
d’une assemblée générale ? Certainement non, mais il est vrai que c’est
alors le texte qui est en cause. L’article D 37, en
effet, ne tient aucun compte de la diversité des situations. La procédure à
respecter est la même pour une importante fuite d’eau, qui nécessite
l’exécution sans aucun délai de l’ensemble des travaux nécessaires, et pour
la destruction partielle d’une toiture qui nécessite en un premier temps le
bâchage de la toiture et ensuite une étude des travaux importants à réaliser. L’arrêt du 1er
février 2005 écarte, de son côté, la possibilité d’une ratification implicite
des travaux effectués, générée par l’approbation des comptes de l’exercice,
en l’absence d’une assemblée générale immédiatement convoquée. On veut bien
admettre ici que, dans ce cas, le syndic aurait mieux fait de provoquer une
ratification explicite en faisant rapport précis de ses interventions au
cours de l’exercice comme le suggère opportunément Me Lebatteux dans une
récente étude sur l’octroi du quitus [1] Il nous semble que l’on peut trouver une nouvelle évolution
dans l’arrêt rapporté ci dessus. La Cour de cassation note en effet :
« alors que la ratification des
travaux ne peut résulter implicitement de l’approbation des comptes ».
On peut en déduire a contrario que la ratification explicite a posteriori est
possible même en l’absence d’une assemblée générale immédiatement convoquée.
Cette solution serait juridiquement correcte et pratiquement raisonnable. La
ratification postérieure d’un excès de pouvoir éventuel est une solution
admise très généralement et il est alors possible d’éviter les frais et
soucis d’une assemblée générale qui s’avère dépourvue d’intérêt quand
l’ensemble des travaux a déjà été réalisé, pour la plus grande satisfaction
des copropriétaires. Dans l’attente d’un nouvel arrêt, les syndics doivent néanmoins demeurer prudents. |
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