00043608 CHARTE Ne
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Responsabilité du syndicat (art 14 de la loi de 1965) Isolation
thermique insuffisante à raison de la conception initiale de l’immeuble
(1970) Dommage invoqué résultant d’un défaut d’entretien de l’immeuble
(oui) Défaut de réhabilitation assimilable à un défaut d’entretien Défaut d’entretien de la partie privative par son propriétaire
(oui) Responsabilité partagée Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 15 octobre 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel de Nîmes , du 14 mars 2013 N° de pourvoi:
13-18343 Cassation
partielle Donne acte
à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé à l’encontre
de la société Foncia république SAS ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 14 mars 2013) que M. X..., copropriétaire, a assigné
le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Fayol (le syndicat) en
réalisation des travaux sur les parties communes de l’immeuble et payement de
dommages-intérêts en réparation des désordres subis dans son appartement et
de son trouble de jouissance ; Sur le
moyen unique du pourvoi incident : Attendu que
le syndicat fait grief à l’arrêt de le condamner à faire procéder aux travaux
d’isolation thermique du comble du bâtiment C, du pignon Nord et des façades
Est et Ouest de celui-ci, alors, selon le moyen : 1°/ que la
responsabilité prévue à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
ne peut être mise en oeuvre qu’à raison des
dommages causés par le vice construction ou le défaut d’entretien des parties
communes ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que l’humidité et les
moisissures dont M. X... demandait réparation provenaient de la condensation
de l’air ambiant sur les parois froides dépourvues d’isolation thermique de
l’immeuble ; qu’en jugeant que le dommage invoqué résultait d’un défaut
d’entretien de l’immeuble, cependant que son insuffisante isolation ne
résultait pas d’une dégradation des parties communes mais des matériaux
employés lors de sa construction et de sa conception, la cour d’appel a violé
l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 2°/ que le
syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Fayol faisait valoir que les
désordres de M. X... demandait réparation étaient imputables à celui-ci dans
la mesure où il n’avait pas entrepris les travaux d’isolation interne qui
auraient permis de limiter la condensation et l’humidité dans son appartement
; qu’en énonçant qu’aucune cause d’exonération n’était établie sans justifier
plus précisément des raisons pour lesquelles elle considérait que M. X...
n’était pas responsable des désordres qu’il invoquait, la cour d’appel a
violé l’article 455 du code de procédure civile ; Mais
attendu qu’ayant constaté que les moisissures et l’humidité présentes dans le
logement de M. X... provenaient de la condensation de l’air ambiant sur les
parois froides dépourvues d’isolation thermique du bâtiment et que l’immeuble
n’avait fait l’objet d’aucun gros travaux de réhabilitation, la cour d’appel
a pu retenir que les désordres avaient pour cause, d’une part, l’étanchéité
insuffisante des fenêtres ainsi qu’une ventilation inefficace relevant de la
responsabilité de M. X..., d’autre part, un défaut d’entretien des parties
communes et en a exactement déduit qu’étaient réunies les conditions de la
responsabilité du syndicat prévues par l’article 14 de la loi du 10 juillet
1965 ; Attendu,
d’autre part, que la cour d’appel a retenu, sans violer l’article 455 du code
de procédure civile, que le fait que certains copropriétaires aient procédé à
des travaux d’isolation intérieure ne pouvait pas être opposé à M. X... et a
pu en déduire qu’aucune cause d’exonération répondant aux critères de
l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’était établie ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur la
seconde branche du pourvoi principal : Attendu que
M. X... fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande en payement d’une
certaine somme en réparation de son préjudice lié à l’impossibilité de louer
son appartement, alors, selon le moyen, que les dommages causés à un
copropriétaire par le défaut d’entretien des parties communes doivent être
intégralement réparés ; qu’en se fondant, pour débouter M. X... de sa demande
de dommages-intérêts en réparation de son préjudice lié à l’impossibilité de
louer son appartement, sur la circonstance qu’il n’avait réalisé, depuis de
nombreuses années, aucun travaux relevant de ses obligations de propriétaire,
y compris ceux qui ne nécessitent pas d’isolation thermique préalable, tout
en constatant que l’humidité et les moisissures affectant l’appartement de M.
X... avaient pour origine, fût-ce pour partie seulement, le défaut
d’entretien de l’immeuble, ce dont il résultait que le syndicat des
copropriétaires était, au moins partiellement, à l’origine de l’impossibilité
de louer l’appartement, la cour d’appel n’a pas tiré de ses constatations les
conséquences légales qui s’en évinçaient et, partant, a violé l’article 14 de
la loi du 10 juillet 1965, ensemble le principe de la réparation intégrale du
préjudice ; Mais
attendu qu’ayant relevé que M. X... n’avait effectué, depuis de nombreuses
années, aucun des travaux qui relevaient de ses obligations de propriétaire,
y compris ceux qui ne nécessitaient pas d’isolation thermique préalable, la
cour d’appel a souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le non-respect
de ses obligations par la copropriété ait constitué un obstacle à la location
si M. X... avait lui-même respecté les obligations lui incombant et a
légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais, sur
le premier moyen du pourvoi principal : Vu
l’article 4 du code civil ; Attendu
que, pour rejeter la demande en payement de dommages-intérêts au titre des
travaux de remise en état de l’appartement de M. X..., l’arrêt retient que
ceux-ci ne comprennent que des travaux relevant des obligations du
propriétaire et ne sont pas la conséquence du non respect des obligations du
syndicat ; Qu’en
statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que les moisissures et l’humidité
constatées dans le logement provenaient de la condensation de l’air ambiant
sur les parois froides dépourvues d’isolation thermique du bâtiment et
avaient pour conséquence la dégradation des peintures et de la qualité de
l’air et retenu la responsabilité du syndicat pour le défaut d’entretien des
parties communes, la cour d’appel, qui a refusé d’évaluer un dommage dont
elle avait constaté l’existence, a violé le texte susvisé ; Et attendu
qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la deuxième branche du moyen unique du
pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi
; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute M. X... de sa demande en payement
de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance, l’arrêt rendu
le 14 mars 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ; remet, en
conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se
trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la
cour d’appel de Nîmes, autrement composée ; Condamne le
syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Frayol
aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble Le Frayol à payer à
M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des
copropriétaires de l’immeuble Le Frayol ; commentaires Aux termes
de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 « le syndicat est
responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice
de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice
de toutes actions récursoires ». De l’arrêt
nîmois (cité dans les moyens) on peut extraire ce qui suit : « qu’en
l’état des constatations de l’expert, il est établi que les désordres
invoqués par M. X... ont pour origine, « d’une
part, une étanchéité insuffisante des fenêtres et une ventilation inefficace,
lesquelles relèvent de sa responsabilité s’agissant de parties privatives,
et, « d’autre part, d’un défaut d’entretien des parties communes,
l’immeuble n’ayant fait l’objet d’aucun travaux de réhabilitation,
telle l’isolation thermique du comble, du pignon nord et des façades, depuis
sa construction dans les années 1950-1960 ; « qu’en
conséquence, c’est à bon droit que M. X... recherche la responsabilité du
syndicat des copropriétaires et sollicite la réalisation de travaux sur les
parties communes, qui sont un préalable indispensable afin de faire cesser la
source des désordres qu’il invoque ; « qu’au
vu des constatations de l’expert, il est indispensable de procéder à l’isolation
thermique du comble, à l’isolation thermique du pignon nord et des façades
ouest et est qui sont fissurées ; » La Cour de
cassation approuve. Chaudement ou pas ? Peu importe : « Mais
attendu qu’ayant constaté que les moisissures et l’humidité présentes dans le
logement de M. X... provenaient de la condensation de l’air ambiant sur les
parois froides dépourvues d’isolation thermique du bâtiment et que l’immeuble n’avait fait l’objet d’aucun gros travaux
de réhabilitation » C’est
l’enseignement primordial de l’arrêt. La réhabilitation de l’immeuble relève de
l’entretien. Les décisions nécessaires devraient être prises à la majorité de
l’article 24 alors même que les travaux comporteraient nécessairement des
améliorations. Nous
rappelons les dispositions des articles 44 et 45 du décret du 17 mars
1967 : Article 44 Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 31 et 32 JORF 4 juin 2004 Les dépenses non comprises
dans le budget prévisionnel sont celles afférentes : 1° Aux travaux de conservation
ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux
de maintenance ; 2° Aux travaux portant sur les
éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ; Article 45 Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 31 et 32 JORF 4 juin 2004 Les travaux de maintenance
sont les travaux d’entretien courant, exécutés
en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un
élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations. Il pourrait
être opportun de vérifier la cohérence terminologique à l’occasion des
décrets ALUR Dans la
pratique la solution est incontestable. Le syndicat doit assurer à chaque
copropriétaire la bonne jouissance de sa partie privative. Juridiquement,
c’est peut être dans cette voie que pourrait
lui être trouvé un fondement
juridique. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament,
avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi principal. M. X...
reproche à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de sa demande en paiement d’une
indemnité de 25.000 € au titre des travaux de remise en état de son
appartement et d’une somme de 30.000 € en réparation de son préjudice lié à
l’impossibilité de louer son appartement ; AUX MOTIFS
QUE M. X..., qui se plaint depuis 2003 d’humidité et moisissures affectant
son appartement, recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires
sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en l’état
des constatations de l’expert, il est établi que les désordres invoqués par
M. X... ont pour origine, d’une part,
une étanchéité insuffisante des fenêtres et une ventilation inefficace,
lesquelles relèvent de sa responsabilité s’agissant de parties privatives,
et, d’autre
part, d’un défaut d’entretien des parties communes, l’immeuble n’ayant fait
l’objet d’aucun travaux de réhabilitation, telle l’isolation thermique du
comble, du pignon nord et des façades, depuis sa construction dans les années
1950-1960 ; qu’en
conséquence, c’est à bon droit que M. X... recherche la responsabilité du
syndicat des copropriétaires et sollicite la réalisation de travaux sur les
parties communes, qui sont un préalable indispensable afin de faire cesser la
source des désordres qu’il invoque ; qu’au vu des
constatations de l’expert, il est indispensable de procéder à l’isolation
thermique du comble, à l’isolation thermique du pignon nord et des façades
ouest et est qui sont fissurées ; que la
copropriété sera condamnée à réaliser ces travaux ; que M. X... demande en
outre le paiement d’une somme de 25.000 € au titre des travaux de remise en
état de l’appartement et d’une autre de 30.000 € en réparation du préjudice
de jouissance lié au fait qu’il n’a pu relouer son appartement depuis 2007 ;
que s’agissant des travaux de remise en état chiffrés par l’expert à la somme
ci-dessus, ils ne comprennent que des travaux relevant des obligations du
propriétaire et ne sont pas la conséquence du non-respect des obligations de
la copropriété ; quant au préjudice lié à l’impossibilité de louer le
logement, dès lors qu’il est établi que M. X... n’a effectué, depuis de
nombreuses années, aucun travaux relevant de ses obligations de propriétaire,
y compris ceux qui ne nécessitent pas d’isolation thermique préalable (réfection
de l’installation électrique, remplacement des sanitaires et des revêtements
du sol et installation d’une ventilation mécanique), sa demande de
dommages-intérêts de ce chef sera rejetée ; qu’en effet, il n’est pas établi
que le non-respect de ses obligations par la copropriété ait constitué un
obstacle à la location si lui-même avait respecté les obligations lui
incombant ; 1°) ALORS
QUE les juges sont tenus d’évaluer le dommage dont ils constatent l’existence
en son principe ; qu’en se fondant, pour débouter M. X... de sa demande en
paiement d’une indemnité de 25.000 ¿ au titre des travaux nécessaires à la
remise en état de son appartement, sur la circonstance que cette somme
correspond à celle à laquelle l’expert avait fixé le montant de travaux de remise
en état qui n’étaient pas la conséquence du non-respect de ses obligations
par le syndicat des copropriétaires, la cour d’appel, qui a ainsi refusé
d’évaluer le dommage dont elle avait pourtant constaté l’existence, mais
aussi le lien de causalité avec le défaut d’entretien de l’immeuble en
relevant que l’humidité et les moisissures affectant l’appartement de M. X...
avaient pour origine, fût-ce pour partie seulement, « un défaut d’entretien
des parties communes, l’immeuble n’ayant fait l’objet d’aucun travaux de
réhabilitation, telle l’isolation thermique du comble, du pignon nord et des
façades, depuis sa construction dans les années 1950-1960 », a violé
l’article 4 du code civil. 2°) ALORS
QUE les dommages causés à un copropriétaire par le défaut d’entretien des
parties communes doivent être intégralement réparés ; qu’en se fondant, pour
débouter M. X... de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son
préjudice lié à l’impossibilité de louer son appartement, sur la circonstance
qu’il n’avait réalisé, depuis de nombreuses années, aucun travaux relevant de
ses obligations de propriétaire, y compris ceux qui ne nécessitent pas
d’isolation thermique préalable, tout en constatant que l’humidité et les
moisissures affectant l’appartement de M. X... avaient pour origine, fût-ce
pour partie seulement, le défaut d’entretien de l’immeuble, ce dont il
résultait que le syndicat des copropriétaires était, au moins partiellement,
à l’origine de l’impossibilité de louer l’appartement, la cour d’appel n’a pas
tiré de ses constatations les conséquences légales qui s’en évinçaient et,
partant, a violé l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble le
principe de la réparation intégrale du préjudice. Moyen
produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat
aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Frayol, demandeur au pourvoi incident. IL EST FAIT
GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir condamné, sous astreinte, le syndicat des
copropriétaires de la résidence le FRAYOL à faire procéder aux travaux
d’isolation thermique du comble du bâtiment C ainsi qu’à l’isolation
thermique extérieure du pignon Nord et des façades Est et Ouest de ce même
bâtiment ; AUX MOTIFS
QUE, s’agissant de la responsabilité du syndicat, l’article 14 alinéa 4 de
ladite loi édicte une responsabilité sans faute en énonçant que le syndicat,
qui a pour objet la conservation de l’immeuble, est responsable des dommages
causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le
défaut d’entretien des parties communes ; que le
syndicat ne peut échapper à sa responsabilité qu’en apportant la preuve de la
faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou d’un cas de force majeure ;
qu’en l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que : - l’appartement de
monsieur X..., qui n’est plus occupé depuis août 2007, est en très mauvais
état général et totalement obsolète, aucun travaux de mise aux normes de
sécurité, d’hygiène et de confort n’a été réalisé depuis 50 ans, date de
construction de l’immeuble ; - que les menuiseries de l’appartement sont
obsolètes, non isolantes et non étanches à l’eau et à l’air ; - que la
ventilation des pièces de l’appartement est totalement obsolète et inefficace
; - que l’appartement litigieux est le plus froid de l’immeuble, exposé sur 4,5
faces sur 6 en contact direct avec les parois extérieures froides et non
isolées et plafond sous comble ; - que l’immeuble dans un état de vétusté
important (façades, toitures et isolation du comble) est dépourvu de toute
isolation thermique des parois extérieures en béton d’épaisseur de 38 cm ; -
que l’immeuble présente des fissures en façade ouest, est et sur le pignon
Nord ; - que l’isolation thermique posé sur le plancher du comble est
totalement dégradée ou absente ; - que la toiture et la faîtière, en état
médiocre, ne paraissent pas poser de problème d’étanchéité ; - que le défaut
de pose de la tôle de fermeture entre tubage et conduit est très probablement
à l’origine de quelques entrées d’eau et peut expliquer la présente d’une
petite auréole constatée dans le séjour ; - que les moisissures et humidités
constatées dans le logement de M. X... proviennent de la condensation de
l’air ambiant sur les parois froides dépourvues d’isolation thermique, avec
pour conséquence la dégradation des peintures et la qualité de l’air ; - que, en
l’état de ces constatations, il est établi que les désordres invoqués par M.
X... ont pour origine d’une part, une étanchéité insuffisante des fenêtres et
une ventilation inefficace, lesquelles relèvent de sa responsabilité
s’agissant des parties privatives, d’autre part, d’un défaut d’entretien des
parties communes, l’immeuble n’ayant fait l’objet d’aucun gros travaux de
réhabilitation, tels l’isolation thermique du comble, du pignon Nord et des
façades depuis sa construction dans les années 1950-1960 ; que, en
conséquence, c’est à bon droit que M. X... recherche la responsabilité du
syndicat des copropriétaires et sollicite la réalisation de travaux sur les
parties communes, qui sont un préalable indispensable afin de faire cesser la
source des désordres qu’il invoque ; que le fait que certains copropriétaires
aient procédé à des travaux d’isolation intérieure ne saurait lui être
opposé, dès lors que les conditions de la responsabilité prévues par
l’article 14 de la loi susvisée sont réunies, d’autant que l’expert précise
que l’isolation par l’extérieur est la meilleure solution technique ;
qu’enfin, il n’est pas établi de causes d’exonération répondant aux critères
rappelés plus haut ; que, quand au préjudice lié à l’impossibilité de louer
le logement, dès lors qu’il est établi que M. X... n’a effectué depuis de
nombreuses années aucun travaux relevant de ses obligations de propriétaire
dans cet appartement, y compris ceux qui ne nécessitaient pas d’isolation
thermique préalable : réfection de l’installation électrique, remplacement
des sanitaires et des revêtements de sol, et installation d’une ventilation
mécanique, sa demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée ; qu’en
effet, il n’est pas établi que le non respect de ses obligations par la
copropriété ait constitué un obstacle à la location si lui-même avait
respecté les obligations lui incombant ; 1°) ALORS
QUE la responsabilité prévue par l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 ne peut être mise en oeuvre qu’à
raison des dommages causés par le vice de construction ou le défaut
d’entretien des parties communes ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté
que l’humidité et les moisissures dont monsieur X... demandait réparation
provenaient de la condensation de l’air ambiant sur les parois froides
dépourvues d’isolation thermique de l’immeuble ; qu’en jugeant que le dommage
invoqué résultait d’un défaut d’entretien de l’immeuble, cependant que son
insuffisante isolation ne résultait pas d’une dégradation des parties
communes mais des matériaux employés lors de sa construction et de sa
conception, la cour d’appel a violé l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 ; 2°) ALORS,
en tout état de cause, QUE la cour d’appel a considéré qu’il n’était pas
établi que le non-respect de ses obligations par la copropriété ait constitué
un obstacle à la location de l’appartement de monsieur X... si celui-ci avait
respecté les obligations lui incombant (arrêt, p. 6 § 8) ; qu’en énonçant,
pour juger que monsieur X... était fondé à rechercher la responsabilité du
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE FRAYOL, que les travaux sur les
parties communes constituaient un préalable indispensable pour faire cesser
les désordres, cependant qu’il résultait de ses propres constatations que
monsieur X... pouvait faire cesser les désordres en effectuant des travaux
dans son appartement, la cour d’appel a violé l’article 14 de la loi du 10
juillet 1965 ; 3°) ALORS,
subsidiairement, QUE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE FRAYOL
faisait valoir que les désordres dont monsieur X... demandait réparation
étaient imputables à celui-ci dans la mesure où il n’avait pas entrepris les
travaux d’isolation interne qui auraient permis de limiter la condensation et
l’humidité dans son appartement ; qu’en énonçant qu’aucune cause
d’exonération n’était établie sans justifier plus précisément des raisons
pour lesquelles elle considérait que monsieur X... n’était pas responsable
des désordres qu’il invoquait, la cour d’appel a violé l’article 455 du code
de procédure civile. |
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