00043608 CHARTE Ne
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Extinction du mandat du syndic sans renouvellement Actes de gestion postérieurs à la date d’extinction Remboursement des impenses (non) Retard à l’entrée en fonction du successeur
inopérant Gestion d’affaires (non) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 16 octobre 2013 Décision
attaquée : Juridiction de proximité de Versailles , du
16 mars 2012 N° de
pourvoi: 12-20881 Cassation Sur le
moyen unique : Vu
l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l’article 1372 du code
civil ; Attendu,
selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Versailles, 16 mars
2012) que la société Sergic, syndic dont le mandat
a été résilié par une décision d’assemblée générale du 30 juin 2009 ayant
désigné un nouveau syndic, a fait opposition à l’ordonnance d’injonction de
payer l’ayant condamnée à payer la somme de 1 960,80 euros au profit du
syndicat des copropriétaires de la résidence Les Monnaies d’Europe (le
syndicat) ; Attendu que
pour rejeter la demande en payement du syndicat, le jugement retient que le
nouveau syndic n’ayant pas pris ses fonctions immédiatement après le 30 juin
2009, la société Sergic a été contrainte de
continuer la gestion des affaires courantes pour le compte de la copropriété
au titre de la gestion d’affaires et qu’elle se trouvait alors dans la même
situation que si elle avait reçu un mandat exprès ; Qu’en
statuant ainsi, alors que le mandat du syndic est exclusif de l’application
des règles de la gestion d’affaires, la juridiction de proximité a violé les
textes susvisés ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 16 mars 2012,
entre les parties, par la juridiction de proximité de Versailles ; remet, en
conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant
ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de
proximité de Saint-Germain-en-Laye ; Condamne la
société Sergic Viroflay aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sergic Viroflay à payer au syndicat des copropriétaires
de la résidence Les Monnaies d’Europe la somme de 3 000 euros ; rejette la
demande de la société Sergic Viroflay ; Commentaires : Il est
navrant de voir une affaire de ce type encombrer les rôles de la Cour de
cassation, Et tout
aussi navrant de constater que le syndic successeur n’a pas eu l’autorité
suffisante pour obtenir une solution amiable, raisonnable et confraternelle. Bref :
il est vrai que l’extinction du mandat du syndic le prive de qualité pour
gérer et qu’en toute hypothèse il doit s’abstenir de tout mouvement
financier, tant pour encaisser que pour décaisser, a fortiori à on profit. En l’espèce
il semble établi que le successeur ne s’était manifesté qu’au retour des
vacances soit deux mois après le début de son mandat ; dans ce cas les
associations de consommateurs prévoient l’amputation des honoraires à concurrence
de deux douzièmes ! Le syndic
sortant aurait dû le convoquer en juillet pour la remise des pièces et
abandonner l’immeuble à son triste sort. Solution navrante mais juridiquement
impeccable. Voyez également
les commentaires suivants : Recueil Dalloz, n°37, 31
octobre 2013, Actualité / droit immobilier, p. 2465, note Yves Rouquet (“Syndic (résiliation du mandat): exclusion des
règles de la gestion d’affaires”). La Gazette du Palais, n°331-332,
27-28 novembre 2013, Chronique de jurisprudence de droit civil des affaires,
p.19-20, note Stéphane Bénilsi (“L’impossible
gestion d’affaires du syndic”), Revue Loyers et
copropriété, n°12, décembre 2013, commentaire n°351, p.29-30, note Guy
Vigneron (“Mandat du syndic”), Revue des loyers, n°942,
décembre 2013, Jurisprudence, p.513 à 515, note Vivien Zalewski-Sicard
(“Le syndic sortant et la gestion d’affaires”). MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour le syndicat des
copropriétaires de la résidence les Monnaies d’Europe Il est fait
grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de la
résidence Les Monnaies d’Europe de sa demande tendant à ce que la société Sergic Viroflay soit condamnée à lui payer la somme de
1960,80 euros ; AUX MOTIFS
QU’il ressort des éléments versés aux débats que le mandat du syndic donné
par le syndicat des copropriétaires à la société Sergic
a été résilié le 30 juin 2009 tandis qu’un autre syndic a simultanément été
élu ; que le nouveau syndic désigné par le syndicat des copropriétaires n’a
pas immédiatement pris ses fonctions ; que la
société Sergic a continué à assurer la gestion des
affaires courantes jusqu’au 30 septembre 2009 comme en attestent les pièces
comptables versées au dossier ; que parmi les opérations portées au crédit ou
au débit du compte de copropriété pour le compte du syndicat des
copropriétaires, la société Sergic a crédité une
indemnité d’assurance de 3.249,40 euros versée par la MAF en règlement d’un
sinistre ; que les pièces comptables et administratives n’ont été transmises
au nouveau syndic qu’en août 2009 de même que le solde du compte de
copropriété viré le 30 septembre 2009 ; qu’il
apparaît que le nouveau syndic n’ayant pas pris ses fonctions immédiatement
après le 30 juin 2009, la société Sergic a été
contrainte de continuer la gestion des affaires courantes pour le compte du
syndicat des copropriétaires jusqu’à la reprise de la gestion par le nouveau
syndic fin août 2009, et ce, au titre de la gestion d’affaires visée par les
articles 1372 et suivants du code civil, se trouvant alors dans la même
situation que si elle avait reçu un mandat exprès conformément aux règles des
articles 1372 et suivants du code civil. Il en résulte que l’encaissement de
l’indemnité d’assurance litigieuse pour le compte du syndicat des
copropriétaires est fondée ; que le détail du compte de gestion correspond à
des opérations nécessaires et est justifié par les factures ou pièces
comptables correspondantes de sorte qu’il ne peut être reproché à la société Sergic de faute dans la gestion ; qu’il en résulte que le
solde du compte de 1.288,60 euros, transféré au nouveau syndic, vaut solde de
tout compte dans les rapports entre Sergic et le
syndicat des copropriétaires ; qu’en conséquence, le syndicat des
copropriétaires n’est pas fondé à lui demander remboursement d’un quelconque
reliquat ; ALORS, 1°),
QUE le mandat de syndic de copropriété, dont le contenu est défini par les
dispositions de la loi du 10 juillet 1965, est exclusif de l’application des
règles de la gestion d’affaires ; que, par suite, le syndic ne peut,
postérieurement à la résiliation de son mandat et à son remplacement,
continuer à assurer la gestion des affaires courantes de la copropriété ;
que, par suite, en rejetant, sur le fondement de la gestion d’affaires, la
demande tendant à ce que le syndic soit condamné à restituer dans son
intégralité une indemnité d’assurance qu’il avait encaissée pour le compte du
syndicat des copropriétaires postérieurement à la résiliation de son mandat
et à son remplacement par un autre syndic, la juridiction de proximité a
violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article
1372 du code civil ; ALORS, 2°),
QUE le syndicat des copropriétaires qui, le même jour, résilie le mandat de
son syndic et en désigne un autre, s’oppose nécessairement à ce que le syndic
évincé continue à gérer les affaires courantes de la copropriété ; qu’en
faisant dès lors, au profit de celui-ci, application des règles de la gestion
d’affaires au titre de la période ayant précédé la prise de fonctions
effective du nouveau syndic, la juridiction de proximité a violé les articles
17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1372 du code civil. |
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