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Assurance du syndicat des copropriétaires Surprime liée aux modalités d’usage d’un lot Imputation au propriétaire du lot (clause du
règlement de copropriété) Licéité
de la clause (non) Cassation civile 3e
17 mars 2010 Cour d’appel de Chambéry
du 2 septembre 2008 N° de pourvoi:
09-12196 Rejet Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Chambéry, 2 septembre 2008), que la SCI G & P (la SCI),
propriétaire de lots de copropriété dans lesquels est exploitée une
discothèque, alléguant que la clause du règlement de copropriété mettant à sa
charge la surprime d’assurance de l’immeuble était illégale pour être
contraire aux articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, a assigné le
syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Comtes de Savoie à Chambéry
(le syndicat) pour la voir déclarer non écrite ; Sur le premier moyen
: Attendu que le
syndicat fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le
moyen : 1° / que les
surprimes, consécutives à l’exercice de certaines activités dans une partie
privative, doivent être supportées par le copropriétaire concerné ; que les
juges du fond qui ont jugé qu’une clause mettant à la charge du
copropriétaire le surcoût causé à la copropriété par une surprime d’assurance
liée à l’activité de son locataire dans son lot privatif devait être réputée
non écrite au motif que le paiement des primes d’assurance constituait une
charge relative à la conservation, à l’entretien et l’administration des
parties communes alors que la surprime, parfaitement distinguable de la prime
d’assurance de l’immeuble, correspondait à la garantie spécifique du risque
induit par l’activité de discothèque exercée par le locataire d’un
copropriétaire dans son lot privatif, en soumettant une telle clause aux
dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, a violé l’article
susvisé par fausse application ; 2° / que le
copropriétaire responsable d’une aggravation du risque, doit assumer le coût
d’une telle aggravation subie par la collectivité ; que les juges du fond qui
ont constaté que l’activité de discothèque était exercée par le locataire de
la SCI G & P, et qui ont admis que tout copropriétaire qui de son fait a
contribué à l’aggravation du risque conduisant à la surprime d’assurance,
devait en assumer le coût, mais qui ont refusé de juger justifié le fait que
la SCI G & P doive assumer la charge de la surprime d’assurance liée à
l’activité irrégulière exercée par son locataire dans son lot, n’ont pas tiré
les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des
articles 1147 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° / que par ces
mêmes motifs, les juges du fond qui ont dénaturé les termes de l’article 11
du règlement de copropriété, ont violé l’article 1134 du code civil ; Mais attendu qu’ayant
relevé que l’assurance souscrite par le syndicat visait à garantir l’ensemble
de l’immeuble et portait aussi bien sur les parties communes que sur les
parties privatives, la cour d’appel en a exactement déduit, sans
dénaturation, que le paiement des primes constituait une charge relative à la
conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes et qu’il
résultait des dispositions combinées des articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de
la loi du 10 juillet 1968 que la clause du règlement de copropriété qui avait
pour effet de faire supporter la surprime par le copropriétaire qui en était
responsable devait être réputée non écrite ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; Attendu qu’il n’y a
pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas
de nature à permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble les Comtes de Savoie aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette la demande de la société G & P et celle
du syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Comtes de Savoie ; Commentaires : La résidence des
Comtes de Savoie est un groupe de bâtiments. Les propriétaires des lots sont
constitués en un syndicat unique. Une police
d’assurances garantit l’ensemble de la copropriété. Son coût comporte une
surprime en raison de l’exploitation d’un groupe de lots à usage de
discothèque. Le règlement de copropriété stipule que toute surprime est à la
charge personnelle de celui des copropriétaires qui en est la cause. Le propriétaire du
groupe de lots exploité à usage de discothèque a demandé que cette clause
soit déclarée non écrite comme contraire aux dispositions d’ordre public de
l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les copropriétaires
« sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à
l’entretien et à l’administration des parties communes comprises dans leurs
lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ». L’arrêt de la Cour
d’appel lui a donné satisfaction. La Cour de cassation
rejette le pourvoi du syndicat des copropriétaires par l’arrêt relaté. Dans une espèce
voisine, - demande en annulation des décisions de l’assemblée générale mettant
à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande
la surprime d’assurance exigée par l’assureur de la copropriété en raison de
la présence d’une discothèque dans cette galerie -, la Cour de cassation, par
un arrêt du 4 juin 2009 (voir l’arrêt),
a déjà jugé « qu’ayant relevé que l’article 12 du règlement de copropriété énonçait que les charges générales comprenaient celles qui n’étaient pas considérées comme spéciales aux termes des articles 14, 17, 20 et 21 bis du règlement, c’est-à-dire notamment les primes énumérées au chapitre relatif aux assurances, et retenu qu’il existait bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais qu’elle ne pouvait s’appliquer aux primes d’assurance qui étaient souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, la cour d’appel en a exactement déduit que ces primes d’assurance constituaient des charges générales ». Abstraction faite de son expression défectueuse (ce ne sont pas les primes qui sont souscrites, mais les polices), le critère de la souscription dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires justifie sans doute le principe de la répartition de la prime conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Pour autant, il ne paraît pas devoir interdire l’imputation d’une surprime au propriétaire du lot dont les modalités d’usage imposent un surcoût de l’assurance du syndicat, dès lors que ce copropriétaire a seul le profit de ces modalités. Cette imputation ne contrevient pas aux dispositions de l’article 5 de la loi interdisant la prise en considération de l’utilisation du lot pour la détermination de la quote-part des parties communes attachée au lot. Son propriétaire contribue d’une part au coût de l’assurance du syndicat au prorata de la quote-part également déterminée. D’autre part, et au surplus, il supporte seul une surprime dont le montant ne résulte pas d’une majoration de la quote-part, mais d’un calcul technique de l’assureur indépendant du mécanisme de répartition des charges propre au syndicat. Il ne s’agit pas tant, alors, d’une aggravation des charges fondée sur une faute du copropriétaire, que d’une aggravation objective du risque assuré. C’est sur ce fondement qu’une réponse ministérielle avait admis l’imputation individuelle d’une surprime liée à l’activité professionnelle du copropriétaire [1] En l’espèce, la Cour
de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir déclaré la clause non
écrite : « Mais attendu qu’ayant relevé que l’assurance souscrite par le syndicat visait à garantir l’ensemble de l’immeuble et portait aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives, la cour d’appel en a exactement déduit, sans dénaturation, que le paiement des primes constituait une charge relative à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes et qu’il résultait des dispositions combinées des articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1968 que la clause du règlement de copropriété qui avait pour effet de faire supporter la surprime par le copropriétaire qui en était responsable devait être réputée non écrite ; » Elle relève comme précédemment que « l’assurance souscrite par le syndicat visait à
garantir l’ensemble de l’immeuble », et ajoute qu’elle « portait
aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives ».
Il faut pourtant noter que, dans l’incendie d’un immeuble en copropriété
classique, les parties privatives, simples volumes d’espace, ne brûlent pas.
Elles « périssent provisoirement », si l’on ose dire, du fait de la
destruction du bâtiment. Il en va autrement dans le cas des copropriétés en
volumes, étrangères à la loi du 10 juillet 1965. Les volumes privatifs ne
périssent pas puisqu’ils demeurent des biens immobiliers même en cas de
destruction du bâtiment. Dans le cas d’une
copropriété classique, la police multirisque du syndicat couvre - Essentiellement, au
titre de l’assurance des biens la reconstruction des parties communes qui
permet de redonner vie aux parties privatives - Accessoirement la
reconstitution de l’enveloppe des
parties privatives : sols, plafonds, peintures, etc et en outre la perte
temporaire des loyers ou de l’usage. C’est au concepteur
du règlement de copropriété qu’il appartient de prévenir ce genre de
difficulté. Dans le cas d’un
groupe d’immeubles, il est possible ainsi de constituer des parties communes
spéciales propres à chacun des bâtiments. Cette solution s’impose par exemple
quand un bâtiment est affecté à l’usage de station-service. Le problème se
présente différemment lorsque le lot incriminé fait corps avec un ensemble
d’autres lots à usage d’habitation, de bureaux, ou de locaux commerciaux
classiques non susceptibles de générer un risque particulier. L’expérience
montre que, dans ce cas, l’exigence d’une surprime apparaît généralement avec
un changement d’usage du lot contestable et/ou soumis à une autorisation
préalable de l’assemblée générale. En l’espèce, la
lecture des moyens montre d’ailleurs qu’a été évoqué le caractère irrégulier
de l’exploitation à usage de discothèque par le locataire. La Cour d’appel
aurait jugé sur ce point « qu’il est indifférent que l’activité de
discothèque exercée par le locataire de la S. C. I. G & P puisse
présenter un caractère irrégulier, puisque la seule sanction qui pourrait en
résulter est prévue par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ». Saisie d’une demande
d’autorisation d’exercer une activité incompatible avec les dispositions du
règlement de copropriété, l’assemblée peut certainement décider la
modification de la destination du lot et accorder l’autorisation sous
certaines conditions dont la prise en charge d’une surprime d’assurance.
L’acceptation de ces conditions doit faire l’objet d’une convention
opposable, s’il y a lieu, au locataire et approuvée par l’assemblée. La lecture des moyens
laisse encore apparaître à cet égard des fautes de gestion dans la présente
espèce. Un accord du copropriétaire et/ou du locataire a été allégué sans que
la preuve de son existence ait été rapportée ! Il s’agissait d’un
engagement verbal formulé au cours d’une réunion du conseil syndical qui n’a
fait l’objet d’aucun procès-verbal ! En conclusion, nous
estimons qu’il y aurait lieu de respecter les clauses d’imputation des
surprimes insérées dans les règlements de copropriété. Mais, en l’état actuel de la jurisprudence, les praticiens doivent tenir compte de la solution adoptée par la Cour de cassation. Cassation civile 3e 4
juin 2009 (08-14889) Cour d’appel de Pau
du 26 février 2008 MOYENS ANNEXES au
présent arrêt Moyens produits par
la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux conseils pour le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble les Comtes de Savoie PREMIER MOYEN DE
CASSATION (principal) Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir déclaré non écrite la clause figurant à l’article 11
du règlement de copropriété selon laquelle toute surprime est à la charge
personnelle de celui des copropriétaires qui en est la cause et d’avoir en
conséquence débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à
obtenir paiement des surprimes d’assurance pour les années 2003, 2004 et les
années suivantes, sauf à voir imputer à la S. C. I. G & P la part qui
doit lui revenir en vertu de l’article 10 second alinéa de la loi du 10
juillet 1965 ; AUX MOTIFS propres
QUE l’assurance souscrite par le Syndicat des copropriétaires auprès de la
société ACE Europe vise à garantir l’immeuble situé 18 avenue des Ducs de
Savoie pour une surface de 20. 820 m2 dont 470 m2 occupés par une discothèque
; que selon un courrier du syndic du 31 août 2004, la surface de 20. 820 m2
correspond à la totalité de l’immeuble, y compris le « bloc garage », la
galerie commerciale avec la discothèque et le « bloc habitation et bureau
SNCF » ; que le contrat d’assurance porte donc de façon indivise, aussi bien
sur les parties communes que sur les parties privatives de la copropriété ;
que le paiement des primes d’assurance constitue à ce titre une charge
relative à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties
communes ; qu’il résulte des dispositions combinées des articles 5, 10 alinéa
second et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que la clause du règlement de
copropriété qui a pour effet de faire supporter la surprime d’assurance par
le copropriétaire qui en est responsable doit donc être réputée non écrite ;
qu’il est indifférent que l’activité de discothèque exercée par le locataire
de la S. C. I. G & P puisse présenter un caractère irrégulier, puisque la
seule sanction qui pourrait en résulter est prévue par l’article 8 de la loi du
10 juillet 1965 ; ET AUX MOTIFS adoptés
QUE l’article 8 du règlement de copropriété du 10 juillet 1979 concernant
l’énumération et la répartition des charges communes prévoit que figurent
parmi les « charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration
des parties communes » notamment : « a) toutes les charges qui sont communes
à l’ensemble des copropriétaires sans exception, c’est-à-dire … les dépenses
afférentes au fonctionnement du syndicat, notamment les honoraires du syndic,
les primes d’assurance, les impôts communs » ; que l’article 11 sur les «
risques à courir » prévoit dans son alinéa 3 que : « les primes de ces
assurances seront comprises dans les charges communes et réparties comme il
est dit au titre énumération et répartition des charges communes » ; et que «
toute surprime est à la charge personnelle de celui des copropriétaires qui
en est la cause » ; que le Syndicat des copropriétaires se fonde sur cet
article 11 alinéa 3 pour réclamer le paiement par la S. C. I. G & P de la
surprime d’assurance payée du fait de l’exploitation d’une discothèque dans
les locaux commerciaux dont cette société est propriétaire ; que c’est ce
même article que la S. C. I. G & P estime contraire aux dispositions
d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cet article
10 prévoit que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges
relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties
communes comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des
dispositions de l’article 5 » ; que l’article 5 stipule que « la quote-part
des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur
relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs des
dites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de
la copropriété, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à
leur utilisation » ; que le principe édicté par l’article 10 de la loi du 10
juillet 1965 revient donc à faire payer les primes d’assurance, y compris les
surprimes, en fonctions des « tantièmes » de copropriété ; que l’article 10
étant une disposition légale d’ordre public, on ne peut en principe pas
déroger à cette règle ; que la jurisprudence admet cependant la licéïté de la
clause mettant à la charge des copropriétaires responsables l’aggravation des
charges provenant de leur fait, étant cependant précisé que cette clause ne
peut recevoir application que dans le cadre des règles générale de la
responsabilité civile, ce qui signifie que le comportement du copropriétaire
doit être fautif et que l’existence de la faute relève, non pas de
l’appréciation de l’assemblée générale des copropriétaires, mais de celles
des tribunaux ; qu’en l’espèce, la clause litigieuse ne limite pas
l’imputation des charges supplémentaires du « fait » du copropriétaire ;
qu’il s’agit d’une clause plus générale destinée à faire échapper « toute
surprime » à la règle de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que
selon cette disposition du règlement de copropriété, dès lors qu’il y a
surprime, le copropriétaire qui en est à l’origine doit la payer dans son
intégralité, sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur son comportement ; que
l’on ne se trouve donc pas dans le cadre fixé par la jurisprudence rappelée
ci-dessus ; que la clause litigieuse, qui écarte pour toute surprime
l’application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, viole les
dispositions d’ordre public de cet article ; qu’elle apparaît donc illicite
et sera déclarée non écrite ; ALORS, d’une part, à
titre principal, QUE les surprimes, consécutives à l’exercice de certaines
activités dans une partie privative, doivent être supportées par le
copropriétaire concerné ; que les juges du fond qui ont jugé qu’une clause
mettant à la charge du copropriétaire le surcoût causé à la copropriété par
une surprime d’assurance liée à l’activité de son locataire dans son lot
privatif devait être réputée non écrite au motif que le paiement des primes
d’assurance constituait une charge relative à la conservation, à l’entretien
et l’administration des parties communes alors que la surprime, parfaitement
distinguable de la prime d’assurance de l’immeuble, correspondait à la
garantie spécifique du risque induit par l’activité de discothèque exercée par
le locataire d’un copropriétaire dans son lot privatif, en soumettant une
telle clause aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, a
violé l’article susvisé par fausse application ; ALORS, d’autre part,
à titre subsidiaire et en tout état de cause, QUE le copropriétaire
responsable d’une aggravation du risque, doit assumer le coût d’une telle
aggravation subie par la collectivité ; que les juges du fond qui ont
constaté que l’activité de discothèque était exercée par le locataire de la
S. C. I. G & P, et qui ont admis que tout copropriétaire qui de son fait
a contribué à l’aggravation du risque conduisant à la surprime d’assurance,
devait en assumer le coût, mais qui ont refusé de juger justifié le fait que
la S. C. I. G & P doive assumer la charge de la surprime d’assurance liée
à l’activité irrégulière exercée par son locataire dans son lot, n’ont pas
tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation
des articles 1147 du Code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; ET ALORS, enfin, à
titre subsidiaire et en tout état de cause, QUE par ces mêmes motifs, les
juges du fond qui ont dénaturé les termes de l’article 11 du règlement de
copropriété, ont violé l’article 1134 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
(subsidiaire) Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir déclaré non écrite la clause figurant à l’article 11
du règlement de copropriété selon laquelle toute surprime est à la charge
personnelle de celui des copropriétaires qui en est la cause et d’avoir en
conséquence débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à
obtenir paiement des surprimes d’assurance pour les années 2003, 2004 et les
années suivantes, sauf à voir imputer à la S. C. I. G & P la part qui
doit lui revenir en vertu de l’article 10 second alinéa de la loi du 10
juillet 1965 ; AUX MOTIFS propres
QUE les premiers juges ont considéré à juste titre que le syndicat ne
rapportait pas la preuve de l’engagement prétendu du gérant de la S. C. I. G
& P de prendre en charge les surprimes d’assurance ; ET AUX MOTIFS adoptés
QUE le Syndicat des copropriétaires affirme que M. X... s’était engagé lors
du Conseil syndical du 3 septembre 2004 à prendre en charge le coût de la
surprime ; que ce conseil syndical n’a fait l’objet d’aucun compte rendu
écrit ; que par ailleurs, le procès verbal de l’assemblée générale ordinaire
du 20 octobre 2004 mentionne dans sa page 3 : « M. X... s’étant engagé devant
le Conseil Syndical à régler cette surprimes », cette simple mention n’est
pas un élément de preuve suffisant ; qu’enfin, les attestations produites aux
débats n’ont pas non plus de valeur probante : que trois des copropriétaires
ayant rédigé ces attestations, M. Z..., Mme A... et M. Y... font état des
propos tenus, non pas devant le Conseil syndical, mais lors des assemblées
générales ordinaires de 2003 et 2004 ; qu’ils relatent des faits inexacts,
puisqu’ils prétendent que M. X... s’est engagé, lors de ces assemblées, à
régler l’ensemble des charges dues au titre de son activité professionnelle,
alors que le procès verbal de l’assemblée générale du 3 novembre 2003 fait
état de la « protestation du représentant de la S. C. I. » à l’évocation de
l’affectation du dépassement de la prime aux propriétaires des murs de la
discothèque, et que le procès verbal de l’assemblée générale du 20 octobre
2004 précise : « M. X... a contesté cette surprime » ; qu’un autre
copropriétaire, M. B..., précise, lui, l’engagement pris par M. X... devant
le Conseil syndical du 3 septembre 2004, mais rien ne démontre que les propos
de M. X..., à supposer qu’ils aient été réels, (ce que ne prouvent pas les
autres éléments du dossier), consistaient en un véritable engagement de payer
les surprimes ; qu’enfin, si l’attestation de M. C..., agent d’assurance, en
date du 20 décembre 2005, prouve que, le 3 septembre 2004, au moment de la
réunion du conseil syndical, Mme Muraton, syndic de la copropriété et M. X...
ont eu une communication téléphonique avec cette personne sur le montant de
la surprime d’assurance liée à l’exploitation de la discothèque « Le cocktail
», ce document ne permet par contre en aucune façon de confirmer l’intention
ferme de M. X... de faire payer par la S. C. I. G & P ladite surprime ;
que le moyen tiré de l’existence de l’engagement unilatéral allégué à titre
subsidiaire par le syndicat des copropriétaires n’est par conséquent pas
fondé ; ALORS, d’une part,
QUE le procès verbal fait foi jusqu’à preuve contraire des constatations
qu’il opère ; que les juges du fond qui ont constaté que le procès verbal de
l’assemblée générale ordinaire du 20 octobre 2004 mentionnait dans sa page 3
: « M. X... s’étant engagé devant le Conseil Syndical à régler cette surprime
», alors que le Syndicat avait souligné que ce procès verbal n’avait été
l’objet d’aucune contestation de la part de M. X..., et qui ont néanmoins cru
pouvoir juger que « cette simple mention n’est pas un élément de preuve
suffisant », a violé l’article 1341 du Code civil ; ET ALORS, d’autre
part, QUE par ces motifs et pour les mêmes raisons, les juges du fond qui ont
jugé que la production de ce procès verbal ne permettait pas d’établir
l’engagement de M. X..., ont violé l’article 1315 du même code. TROISIEME MOYEN DE
CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir déclaré non écrite la clause figurant à l’article 11
du règlement de copropriété selon laquelle toute surprime est à la charge
personnelle de celui des copropriétaires qui en est la cause et d’avoir en
conséquence débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à
obtenir paiement des surprimes d’assurance pour les années 2003, 2004 et les
années suivantes, sauf à voir imputer à la S. C. I. G & P la part qui
doit lui revenir en vertu de l’article 10 second alinéa de la loi du 10 juillet
1965 ; AUX MOTIFS QUE les
premiers juges ont décidé à tort que l’approbation des comptes des exercices
2002 / 2003 et 2003 / 2004, aux termes desquelles la S. C. I. était débitrice
au titre des surprimes d’une somme totale de 14. 068, 82 euros, devait conduire
à la débouter de sa contestation des demandes du syndicat visant au paiement
de cette somme puisque tout copropriétaire victime d’une erreur affectant les
comptes est en droit de la faire rectifier ; ALORS QUE les actions
qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales
doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires
opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la
notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du Syndic
; que la Cour d’appel, infirmative de ce chef, qui, au mépris du caractère
générale et absolue de la solution préconisée par les dispositions de
l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, a cru pouvoir admettre la
demande de remboursement des sommes dues par la S. C. I. au titre des
exercices 2002 / 2003 et 2003 / 2004, alors qu’il résultait des assemblées du
3 novembre 2003 et du 20 octobre 2004, que la copropriété avait mis à la
charge de la S. C. I. la surprime d’assurance litigieuse, a violé l’article
susvisé. |
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