00043608 CHARTE Ne
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Administrateur provisoire d’un lot Société
civile immobilière dont les gérants et associés ne sont pas identifiés Administrateur
chargé d’apurer des dettes fiscales et charges de copropriété Occupant
sans droit ni titre Expulsion à la requête
de l’administrateur (oui) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 7 mai 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel de Versailles , du 10 décembre
2012 N° de
pourvoi: 13-12541 Rejet Attendu
selon l’arrêt attaqué (Versailles, 10 décembre 2012), que Mme X... désignée, à
la requête du syndicat des copropriétaires, administrateur provisoire d’un
lot dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, avec mission
d’administrer le bien tant activement que passivement et notamment d’apurer
des dettes fiscales et charges de copropriété, a assigné M. Y... occupant de
ce bien pour obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d’une
indemnité d’occupation ; Sur le
premier moyen : Attendu que
M. Y... fait grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action engagée à son
encontre par Mme X..., en qualité d’administrateur provisoire du bien
immobilier alors, selon le moyen, qu’un administrateur provisoire désigné par
une ordonnance avec seule mission d’administrer un bien immobilier, notamment
afin d’apurer les dettes fiscales et de charges de copropriété, ne peut pas
saisir le juge d’instance d’une demande d’expulsion d’un occupant ; qu’en
considérant néanmoins, pour juger recevable la demande d’expulsion formée par
Mme X... à l’encontre de M. Y..., que l’administration du lot supposait
qu’elle puisse, en sa qualité d’administrateur provisoire du bien litigieux,
agir contre tout occupant de ce lot en recouvrement des indemnités
d’occupation ou des loyers, agir en résiliation des baux en cas de défaut de
paiement et poursuivre l’occupant sans droit ni titre, bien que la mission de
Mme X... ait été limitée à l’administration du bien litigieux, de sorte
qu’elle ne pouvait pas solliciter l’expulsion d’un occupant, la cour d’appel
a violé les articles 32 et 122 du code de procédure civile ; Mais
attendu qu’ayant relevé que l’administrateur provisoire était chargé de
l’administration active et passive du lot, la cour d’appel a exactement
retenu que cet administrateur tenait de son mandat judiciaire le pouvoir de
poursuivre seul, l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre et le paiement
d’une indemnité d’occupation ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Et attendu
qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de
nature à permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne M.
Y... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y..., le
condamne à payer à Mme X..., ès qualités d’administrateur provisoire, la
somme de 3 000 euros ; commentaires L’arrêt
commenté présente un exemple d’utilisation de la requête aux fins de
désignation d’un administrateur
provisoire du lot. Cette procédure est peu connue alors qu’elle permet de
remédier aux difficultés générées par la « disparition du propriétaire ».
Il s’agit en l’espèce d’une société civile immobilière dont les gérants et
associés ne sont pas identifiés. Cette
procédure peut également être utilisée à la suite du décès d’un
copropriétaire lorsqu’il semble y avoir des héritiers ou autres successibles
sans toutefois qu’un notaire se soit manifesté. On constate
que dans le présent cas l’administrateur provisoire a été assez actif puisqu’il
avait obtenu un jugement d’expulsion contre un occupant sans doit ni titre. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. Y.... PREMIER
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt infirmatif attaqué : D’AVOIR déclaré
recevable l’action engagée par Maître X..., ès qualités d’administrateur
provisoire du bien immobilier constituant le lot privatif n° ...de l’immeuble
situé ...à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), à l’encontre de Monsieur Y...
et, par suite, d’avoir ordonné l’expulsion de Monsieur Y... et condamné ce
dernier au paiement d’indemnités d’occupation ; AUX MOTIFS
QUE, « selon l’article 31 du code de procédure civile, “ l’action est ouverte
à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une
prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit
d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une
prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé “ ; que l’intérêt à agir
s’apprécie au moment de l’introduction de l’action en justice et ne peut ni
être subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action ni
dépendre de circonstances postérieures à l’introduction de la demande,
susceptibles de la rendre sans objet ; qu’il est constant qu’à la demande du
syndicat des copropriétaires du ... à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine),
Maître X... a été désignée par ordonnances des 6 mai 2010 et 12 mai 2011 du
juge du tribunal de grande instance de Nanterre en qualité d’administrateur
provisoire du lot privatif n ...du règlement de copropriété de l’immeuble
litigieux ; que. dans le cadre de sa mission, il lui revient d’apurer les
dettes en particulier fiscales et les charges de copropriété ; que
l’administration active et passive du lot suppose nécessairement qu’elle
puisse, en sa qualité d’administrateur provisoire du bien litigieux, agir
contre tout occupant de ce lot en recouvrement des indemnités d’occupation,
de loyers, en résiliation des baux en cas de défaut de paiement ou de
poursuivre l’occupant sans droit ni titre, et, plus généralement, d’agir dans
l’intérêt d’une bonne administration du bien immobilier ; qu’il résulte de ce
qui précède que l’action de Maître X..., ès qualités, contre Monsieur Y...
est recevable ; que le jugement sera infirmé » ; ALORS QU’un
administrateur provisoire désigné par une ordonnance avec seule mission
d’administrer un bien immobilier, notamment afin d’apurer les dettes fiscales
et de charges de copropriété, ne peut pas saisir le juge d’instance d’une
demande d’expulsion d’un occupant ; qu’en considérant néanmoins, pour juger
recevable la demande d’expulsion formée par Maître X... à l’encontre de
Monsieur Y..., que l’administration du lot supposait qu’elle puisse, en sa
qualité d’administrateur provisoire du bien litigieux, agir contre tout
occupant de ce lot en recouvrement des indemnités d’occupation ou des loyers,
agir en résiliation des baux en cas de défaut de paiement et poursuivre
l’occupant sans droit ni titre, bien que la mission de Maître X... ait été
limitée à l’administration du bien litigieux, de sorte qu’elle ne pouvait pas
solliciter l’expulsion d’un occupant, la cour d’appel a violé les articles 32
et 122 du code de procédure civile. SECOND
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt infirmatif attaqué : D’AVOIR
constaté que Monsieur Y... était occupant sans droit ni titre du lot n° ...de
l’immeuble situé ...à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), d’avoir ordonné son
expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance
de la force publique, et d’avoir condamné Monsieur Y... à verser à Maître
X..., ès qualités, la somme de 60. 000 euros, représentant l’indemnité
d’occupation pour la période allant du 31 octobre 2005 au 21 octobre 2010, et
celle de 1. 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à
compter du 21 octobre 2010 et jusqu’à la libération effective des lieux avec
remise des clés ; AUX MOTIFS
QU’« il résulte des éléments produits que l’appartement est actuellement la
propriété d’une société civile immobilière dont les gérants et associés ne
sont pas identifiés ; que Monsieur Y... ne donne aucune précision sur son
ayant droit ; qu’il admet ne s’être acquitté d’aucune somme au titre de
l’occupation du bien, ni en qualité de propriétaire ni de locataire du bien ;
qu’il ne justifie pas avoir accompli d’actes matériels sur le bien en qualité
de propriétaire la mention figurant sur le procès-verbal de l’assemblée
générale ordinaire du 21 octobre 2004 “ Scrutateur Y... Abdulrahman
“, est insuffisante pour satisfaire à cette condition, d’abord parce que le
prénom qui figure sur ce procès-verbal n’est pas le sien, ensuite parce qu’il
n’établit pas avoir voté en sa qualité apparente de propriétaire de
l’appartement litigieux ; qu’il n’établit pas plus que son père se soit
comporté en propriétaire de ce bien ; que l’attestation du concierge,
Monsieur Z..., n’établit pas que Monsieur Y... était considéré par la
copropriété comme le propriétaire du lot n° ..., ni qu’il ait accompli des
actes matériels sur le bien en qualité de propriétaire ; qu’en effet,
Monsieur Z... indique, dans l’attestation produite, que Madame A... aurait “
cédé son appartement “ à Monsieur Y..., mais qu’il ne sait pas si elle avait
le droit de transmettre ce bien ; que les charges de copropriété après le
départ de Madame A... auraient continué à être payées par Monsieur B... au
nom de Madame A... ; que les autres copropriétaires de l’immeuble n’ont pas
fait obstacle à l’occupation de l’appartement par Monsieur Y... ; qu’il ne se
prévaut d’aucun bail verbal ou écrit ; qu’il ne revendique au demeurant pas
sa qualité de locataire puisqu’il se prétend propriétaire du bien acquis,
selon lui, par usucapion ; qu’il est constant que Monsieur Y... ne s’acquitte
d’aucune somme au titre de l’occupation de cet appartement ; que les charges
de copropriété ne sont pas réglées ; qu’il résulte de ce qui précède que
Monsieur Y..., qui ne justifie d’aucun droit ni titre sur le bien litigieux,
sera expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec assistance
de la force publique » ; ALORS QUE
Monsieur Y... faisait valoir qu’il avait demandé en vain à deux reprises au
syndic de lui indiquer le montant des charges de copropriété du lot n ...afin
de les lui payer ; qu’il offrait à nouveau devant la cour d’appel de régler
les arriérés des charges de copropriété afférentes au lot n° ...qu’il
occupait ; qu’en se bornant néanmoins à relever, pour ordonner l’expulsion de
Monsieur Y..., que l’appartement était la propriété d’une société civile
immobilière dont les gérants et associés n’étaient pas identifiés, que
Monsieur Y... ne justifiait pas avoir accompli d’actes matériels sur le bien
en qualité de propriétaire, qu’il ne s’acquittait d’aucune somme au titre de
l’occupation de cet appartement et que les charges de copropriété n’étaient
pas réglées, sans répondre aux conclusions de Monsieur Y... invoquant
l’obstruction passive du syndicat de copropriété concernant le règlement des
charges de copropriété qu’il avait demandé et demandait encore à payer, la
cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. |
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