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00043608 CHARTE Ne
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Superficie des parties privatives Consistance du bien vendu Bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente (oui) Description dans l’état descriptif du règlement de copropriété
inopérante Cour de
cassation chambre civile 3 6
mai 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris , du 10 janvier 2013 N° de
pourvoi: 13-16510 Rejet Sur le
moyen unique : Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 janvier 2013), que par acte authentique du
30 décembre 2005, les époux X... ont vendu aux époux Y... plusieurs lots de copropriété
d’un immeuble ; que faisant valoir que la superficie des parties privatives
des lots vendus figurant dans l’acte de vente était erronée, les époux Y...
ont assigné les époux X... en diminution du prix de vente, lesquels ont
assigné en garantie les sociétés cabinet Idées d’architectures et Tuliparis, mesureurs, et la Mutuelle des architectes
français, assureur de la société Idées architectures ; Attendu que
M. et Mme Y... font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande, alors,
selon le moyen : 1°/ que si
la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans
l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du
prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la moindre mesure s’apprécie
au regard de la consistance de la chose vendue, telle qu’elle résulte de
l’acte de vente, de l’état descriptif de division ou du règlement de
copropriété ; qu’ayant constaté que la mezzanine ne figurait ni dans l’acte
de vente, ni dans le règlement de copropriété, ni dans l’état descriptif de
division, de sorte qu’elle n’avait pas d’existence juridique et n’avait donc
pas à être prise en compte pour le calcul de la superficie, la cour d’appel,
en retenant le contraire, a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965
et 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 ; 2°/ qu’il
résulte de l’acte de vente que M. et Mme Y... ont acquis « un appartement
comprenant une entrée, grand bureau et salon sur la cour et par le salon,
accès à la terrasse couvrant le lot 4, trois chambres sur rue, salle de
bains, office, cuisine, escalier donnant accès à différents locaux »
constituant une superficie de 225,67 m² ; qu’il ressort de cette description
que la mezzanine n’a pas été prise en compte dans le calcul de la surface
contractuelle ; qu’en retenant le contraire, la cour d’appel a dénaturé le
contrat et violé l’article 1134 du code civil et le principe selon lequel les
juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ; 3°/ qu’en
retenant, pour inclure la mezzanine dans le calcul de la superficie, qu’il ne
s’agissait pas d’une structure légère et démontable, qu’elle faisait corps
avec le bâtiment et qu’elle constituait une véritable pièce, tout en
constatant que les parties ne l’avaient pas, quelles que soient ses
caractéristiques, incluse dans la description de l’objet de la vente, la cour
d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé
l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais
attendu qu’ayant exactement retenu que pour l’application de l’article 46 de
la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel
qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d’appel,
qui a relevé que la mezzanine existait au jour de la vente, qu’elle faisait
corps avec l’immeuble et qu’elle constituait une véritable pièce, en a déduit
à bon droit que la superficie de celle-ci devait être prise en compte pour le
calcul de la superficie des parties privatives vendues ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne M.
et Mme Y... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer la
somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ; commentaires La Cour de
cassation maintient sa position exprimée dans l’arrêt Cass
02-10-2013-1 (voir l’arrêt) Moyen produit par la SCP Piwnica
et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme
Y... Il est
reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Monsieur et Madame Y... de leur
demande en réduction du prix de vente, des biens immobiliers acquis des époux
X...; AUX MOTIFS
QUE conformément aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet
1965 modifiée, « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat
réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne
la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ;
les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux
caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de
lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil
d’Etat prévu à l’article 47 ; si la superficie est inférieure de plus
d’1/20ème à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de
l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre
mesure ; l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur
dans un délai d’un an à compte de l’acte authentique constatant la
réalisation de la vente, à peine de déchéance » ; que l’article 4-1 du décret
du 17 mars 1967 modifié pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965
énonce que : « la superficie de la partie privative d’un lot ou d’’une
fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la
superficie des planchers, des locaux clos et couverts, après déduction des
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier,
gaines, embrasures des portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte des
planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m » ; que
selon l’article 4-2 du décret,« les lots ou fractions de lots d’une
superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour la calcul de la
superficie mentionnée à l’article 4-1»; qu’il résulte du rapport d’expertise
que la superficie du lot 6 est de 188,4 m2 au lieu de 225,67 m2 annoncée dans
l’acte de vente, la superficie du lot 13 étant de 7,8m2 au lieu de 8,16 m2
annoncée dans l’acte de vente et celle du lot 14 de 15,3 m2 au lieu de 14,93
m² annoncé dans l’acte de vente; qu’une moindre mesure est donc retenue par
l’expert pour les seuls lots 6 et 13, étant observé qu’il n’est pas contesté
que ces lots ne constituent pas une seule unité d’habitation, le lot 6
consistant en «un appartement» étant situé au 1er étage et le lot 13,
consistant en «un logement» au 4eme étage et que l’appréciation de la
différence de superficie doit donc s’apprécier lot par lot ainsi d’ailleurs
qu’il a été procédé dans l’acte de vente et non au regard de la superficie
totale de l’ensemble des lots vendus; que le lot 13, d’une superficie
inférieure à 8m2, n’a pas à être pris en compte pour le calcul de la superficie
«loi Carrez» et ne peut donc ouvrir droit à une action en réduction de prix
sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965; que sur le lot
6 la différence de superficie «loi Carrez», de 37,27m2, entre l’acte de vente
et le rapport d’expertise résulte de la prise en compte dans l’acte de vente
de la superficie de la mezzanine du séjour pour 27,1m2 et de la salle de
bains à l’étage, l’expert ayant écarté du mesurage ces superficies aux motifs
que la mezzanine n’a pas d’existence juridique et que la salle de bains à
l’étage a une hauteur inférieure à 1,80m ; que la hauteur sous plafond de la
salle de bains est, à la date de l’expertise, de 1,75m², Monsieur et Madame
X... ni la société IDEES D’ARCHITECTES ni la MAF ne rapportant la preuve
qu’elle aurait été de 1,83m à la date de la vente, étant observé qu’ainsi que
relevé par l’expert, il est peu probable que le remplacement du linoleum par
du carrelage effectué par Monsieur et Madame Y... ait rehaussé le sol de 8
cm, l’épaisseur d’un carrelage avec sa colle étant d’environ 1,5 cm, d’autant
qu’aucun ragréage ou nouveau plancher béton n’a été mis en place et qu’il a
été procédé à la dépose des revêtements pour conserver la hauteur d’origine
ainsi qu’attesté par l’entreprise Britley’s qui a réalisé
les travaux litigieux ; que c’est donc à juste titre que le premier juge,
entérinant sur ce point le rapport d’expertise, a exclu la surface de la
salle de bains du mesurage Carrez ; que l’expert n’a pas pris en compte la
superficie de la mezzanine dont il n’est pas fait état dans le règlement de
copropriété ni dans l’état descriptif de division ni dans l’acte de vente ;
que la surface des parties privatives à prendre en compte étant celle de
l’appartement tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, c’est
à juste titre que le premier juge a dit, contrairement à l’avis de l’expert,
que la surface de la mezzanine, dont il n’est pas contesté qu’elle existait
au jour de la vente, doit être prise en compte et ajoutée à celle retenue par
l’expert, la surface privative du lot 6 étant donc de 215,5 m², d’autant
qu’il ressort des photographies produites que la mezzanine qui n’est pas
constituée d’une structure légère démontable, fait corps avec l’immeuble et
qu’elle constitue une véritable pièce, la superficie au sens de l’article 46
de la loi du 10 juillet 1965 ne se confondant pas avec celle mentionnée à
l’article 5 relatif au calcul de la quote part des
parties communes afférentes à chaque lot de ladite loi ; que la différence de
superficie privative du lot 6 n’étant donc que de 10,17 m² et non de 37,27 m²
ainsi que retenu par l’expert, soit inférieure du vingtième de la superficie
figurant dans l’acte de vente, le jugement entrepris sera confirmé en ce
qu’il a débouté les époux X... de leur demande sur le fondement de la
procédure abusive, 1) ALORS
QUE si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée
dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution
du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la moindre mesure
s’apprécie au regard de la consistance de la chose vendue, telle qu’elle
résulte de l’acte de vente, de l’état descriptif de division ou du règlement
de copropriété ; qu’ayant constaté que la mezzanine ne figurait ni dans
l’acte de vente, ni dans le règlement de copropriété, ni dans l’état
descriptif de division, de sorte qu’elle n’avait pas d’existence juridique et
n’avait donc pas à être prise en compte pour le calcul de la superficie, la
cour d’appel, en retenant le contraire, a violé les articles 46 de la loi du
10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 ; 2) ALORS
QU’il résulte de l’acte de vente que Monsieur et Madame Y... ont acquis « un
appartement comprenant une entrée, grand bureau et salon sur la cour et par le
salon, accès à la terrasse couvrant le lot 4, trois chambres sur rue, salle
de bains, office, cuisine, escalier donnant accès à différents locaux »
constituant une superficie de 225,67m² ; qu’il ressort de cette description
que la mezzanine n’a pas été prise en compte dans le calcul de la surface
contractuelle; qu’en retenant le contraire, la cour d’appel a dénaturé le
contrat et violé l’article 1134 du code civil et le principe selon lequel les
juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ; 3) ALORS
QU’en retenant, pour inclure la mezzanine dans le calcul de la superficie,
qu’il ne s’agissait pas d’une structure légère et démontable, qu’elle faisait
corps avec le bâtiment et qu’elle constituait une véritable pièce, tout en
constatant que les parties ne l’avaient pas, quelles que soient ses
caractéristiques, incluse dans la description de l’objet de la vente, la cour
d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé
l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. |
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