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00043608 CHARTE Ne
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Assemblée générale Décisions distinctes Adoption par un scrutin unique (non) action future en justice contre un défendeur non
désigné Autorisation anticipée (non) Note JPM : Nous avons reproduit à la
suite l’arrêt rectificatif du 26 février 2008
Cour d’appel de Paris (23e chambre civile) 10-11-2005 N° de pourvoi : 06-11191 Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 novembre 2005),
que M. X... de Y... et la société civile immobilière BC II (la SCI BC II),
propriétaires de lots de copropriété, ont assigné le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble 16 boulevard Saint-Denis à Paris en annulation
de certaines décisions adoptées par les assemblées générales des
copropriétaires des 12 mai 2001 et 17 décembre 2002 ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X... de Y... et la SCI BC II font grief à
l’arrêt de rejeter leur demande d’annulation des décisions n° 5, 6 et 9 de
l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2001, alors, selon le
moyen, que la suppression d’une aire de livraison et de stationnement
momentanée à l’entrée de ses différents locaux commerciaux donnés à bail
n’était régulière qu’à la condition d’établir que la livraison reste possible
par une porte suffisamment large ouverte toute la journée pour permettre l’utilisation
de diables ; qu’en se bornant à affirmer que la suppression de l’aire de
livraison et de stationnement à proximité des commerces ne contrevenait pas à
la destination de l’immeuble à usage mixte, sans rechercher comme elle y
était invitée si l’utilisation de diables demeurait possible entre 10 heures
et 20 heures, par le seul accès prévu à savoir le guichet créé par la
neuvième résolution adoptée le même jour, la cour d’appel a privé sa décision
de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965
portant statut de la copropriété ; Mais attendu qu’ayant relevé que l’assemblée générale des
copropriétaires du 22 mai 2001 avait décidé de maintenir le stationnement de
véhicules utilitaires dans les cours de l’immeuble pour les besoins des
travaux ponctuels des habitants ou des déménagements après approbation du
conseil syndical et retenu que la 9e décision n’encourait aucune critique
dans la mesure où elle ne faisait qu’appliquer le règlement de copropriété
qui prévoyait dans son article 6,2 , de manière licite, que les livraisons de
matières sales et encombrantes devaient être effectuées le matin avant dix
heures et jamais les dimanches et jours fériés, la cour d’appel, qui n’était
pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient
inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur les deuxième et cinquième moyens pris en sa première
branche, réunis, ci-après annexés Attendu que le grief formé contre le premier moyen ayant
été rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est
devenu sans portée ; Mais sur le troisième moyen : Vu l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les
articles 9 et 17 ancien du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que les décisions du syndicat sont prises en
assemblée générale des copropriétaires ; que leur exécution est confiée à un
syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ; Attendu que pour débouter M. X... de Y... et la SCI BC II
de leur demande d’annulation de la décision n° 10 de l’assemblée générale des
copropriétaires du 22 mai 2001, l’arrêt retient que le projet de décision
dont celle-ci est issue ne soumet pas à l’examen des copropriétaires
plusieurs questions au sein d’un même projet et qu’il est légitime que l’assemblée
générale, après avoir interdit à tort ou à raison aux copropriétaires de
donner leurs lots à bail pour une activité que les copropriétaires présents
ont considéré comme étant de nature à entraîner des troubles de jouissance au
sein de l’immeuble, mandate dans la même décision le syndic pour entreprendre
toute action judiciaire qui s’avérerait nécessaire à l’encontre des
copropriétaires dont les locataires troubleraient la tranquillité de
l’immeuble au-delà du supportable ; Qu’en statuant ainsi, alors que chaque résolution proposée
ne doit avoir qu’un seul objet et que l’assemblée générale ne peut autoriser
par anticipation un syndic de copropriété à agir en justice contre un
copropriétaire non désigné, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Et sur le cinquième moyen, pris en sa seconde branche : Vu l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les
articles 9 et 17 ancien du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que pour débouter M. X... de Y... et la SCI BC II
de leur demande d’annulation des décisions n° 17 et 18 de l’assemblée
générale des copropriétaires du 17 décembre 2002, l’arrêt retient que la
décision n° 17 de cette assemblée générale décidant la fermeture du portail
pour des questions de sécurité et l’installation d’un dispositif permettant
l’ouverture à distance du guichet du portail sous la forme d’un interphone du
même type que ceux existant déjà à l’entrée de chaque escalier n’est pas
critiquable, qu’il ne s’agissait pas de questions distinctes exigeant deux
votes séparés, et qu’il était, de même, tout à fait légitime et nullement
illicite que l’assemblée générale des copropriétaires mandate son conseil
syndical, en collaboration avec le syndic, pour la mise en place d’un tel
dispositif dans le cadre d’une enveloppe budgétaire maximale fixée par
l’assemblée ; Qu’en statuant ainsi, alors que chaque résolution proposée
ne peut avoir qu’un seul objet, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le quatrième
moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute M. X...
de Y... et la SCI BC II de leur demande d’annulation des décisions n° 5, 6 et
9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2001 et des décisions
n° 17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2002,
l’arrêt rendu le 10 novembre 2005, entre les parties, par la cour d’appel de
Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans
l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les
renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 16
boulevard Saint-Denis à Paris aux dépens ; Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 16 boulevard
Saint-Denis à Paris à payer à M. X... de Y... et la SCI BC II, ensemble, la
somme de 2 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de
l’immeuble 16 boulevard Saint-Denis à Paris ; commentaires Le texte de l’arrêt semble comporter une erreur : Au lieu de : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute M. X... de Y... et la SCI BC II de leur demande d’annulation des décisions n° 5, 6 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2001 et des décisions n° 17 et 18 de l’assemblée générale des … » Il faut lire, nous semble-t-il : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute M. X... de Y... et la SCI BC II de leur demande d’annulation de la décision n° 10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2001 et des décisions n° 17 et 18 de l’assemblée générale des… » En effet le pourvoi concernant les décisions 5, 6 et 9 est rejeté. Note JPM : Nous avons reproduit à la
suite l’arrêt rectificatif du 26 février 2008 L’arrêt relaté fixe la position de la troisième chambre
civile sur deux points importants : - l’interdiction à l’assemblée de donner par anticipation
au syndic une autorisation d’agir en Justice - l’interdiction à l’assemblée d’adopter des décisions
distinctes un scrutin unique Par sa résolution n° 10, l’assemblée a - d’une part, interdit à tort ou à raison, aux copropriétaires
de donner leurs lots à bail pour une activité que les copropriétaires
présents ont considéré comme étant de nature à entraîner des troubles de
jouissance au sein de l’immeuble ; - d’autre part, mandaté le syndic pour
entreprendre toute action judiciaire qui s’avérerait nécessaire à l’encontre
des copropriétaires dont les locataires troubleraient la tranquillité de
l’immeuble au-delà du supportable La Cour de cassation juge que cette résolution est
affectée d’un double vice : - d’une part, elle comporte deux décisions distinctes
« alors que chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul
objet » - d’autre part, elle comporte une autorisation d’agir en
justice anticipée, alors « que l’assemblée générale ne peut
autoriser par anticipation un syndic de copropriété à agir en justice contre
un copropriétaire non désigné ». Il est certain qu’en l’espèce les deux décisions
exprimées dans la résolution incriminée ne formaient pas le « bloc
indissociable » permettant un vote unique. A propos de l’autorisation anticipée d’agir en justice,
la phrase reproduite laisse supposer
qu’une autorisation anticipée d’agir contre un copropriétaire désigné serait
admise. Il s’agirait déjà d’un progrès significatif. La position, déjà exprimée dans le passé, de la Cour de
cassation prive le syndic des moyens nécessaires pour assurer l’une de ses
principales missions : le respect du règlement de copropriété. Cela est
particulièrement vrai pour des infractions bénignes mais qui empoisonnent la
vie des copropriétés, comme celles relatives à la réglementation du
stationnement ou celles relatives à la circulation dans les voies de la
copropriété. La condition de désignation du défendeur ainsi posée par
la Cour de cassation ne figure pas dans le texte de l’article 55 du décret du
17 mars 1967. Même si l’on a pu dire que la copropriété est un « nid à
procès », on comprend mal l’obstination qu’ont Messieurs les Hauts
Conseillers à vouloir paralyser la gestion des copropriétés dans ce domaine. Il ne s’agit certainement pas de sauvegarder les intérêts
des copropriétaires contre des actions téméraires des syndics. Le préjudice
financier des copropriétés, résultant des annulations de décisions autorisant
le syndic à agir en Justice, est sans commune mesure avec celui qui aurait pu
résulter globalement d’actions téméraires. On peut en dire autant du
préjudice d’agrément résultant de
l’impossibilité dans laquelle se trouvent les syndics de faire respecter les
dispositions des règlements de copropriété. Par sa résolution 17 , l’assemblée :
a décidé la fermeture du portail pour des questions de sécurité et
l’installation d’un dispositif permettant l’ouverture à distance du guichet
du portail sous la forme d’un interphone du même type que ceux existant déjà
à l’entrée de chaque escalier. Elle a également mandaté son conseil syndical, en
collaboration avec le syndic, pour la mise en place d’un tel dispositif dans
le cadre d’une enveloppe budgétaire maximale fixée par l’assemblée. On ne
sait pas s’il s’agit là de la résolution 18. La Cour d’appel de Paris avait jugé « qu’il
ne s’agissait pas de questions distinctes exigeant deux votes séparés ». La Cour de cassation rappelle, ici encore, « que
chaque résolution proposée ne peut avoir qu’un seul objet ». Elle casse
également l’arrêt sur ce point. Il est vrai qu’il y a bien ici deux questions distinctes. 1 – Fermer un portail d’accès à l’immeuble 2 – Procéder à
l’installation d’un dispositif d’ouverture à distance du guichet du
portail ; choisir le système ; ouvrir un crédit plafonné et donner
délégation au conseil syndical. La première décision est sans nul doute une décision
autonome. On peut établir une comparaison avec la décision de supprimer le
service de conciergerie (unanimité nécessaire) qui est nécessaire pour
décider ensuite la vente de la loge à la majorité de l’article 26. Il en va de même pour la seconde parce qu’après un
premier vote très majoritairement favorable à la fermeture, voire unanime, il
peut y avoir des avis divergents quant au système de contrôle d’accès à
adopter. Or un vote bloqué ne permet pas une liberté totale de
décision dès lors que l’importance de la fermeture de la porte l’emporte sur
celle du choix du système. Si le choix d’un nouveau syndic peut faire l’objet d’un vote
unique, c’est que chaque proposition constitue un bloc. Il n’est pas
possible, au stade du vote, de choisir Dupont lors d’un premier scrutin, et
les honoraires inférieurs de Durand lors d’un second. Ce n’est qu’à
l’occasion des négociations préalables qu’une telle question peut être
évoquée. En cas d’incertitude, la solution prudente est de
distinguer les résolutions. * * * Cour de
cassation chambre civile 3 Audience
publique du 26 février 2008 N° de
pourvoi: 06-11191 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris , du 10 novembre 2005 Rectification
d’erreur matérielle Sur la
requête présentée par la SCP Rocheteau et Uzan Sarano,
avocat de M. X... et de la SCI BC II conformément à l’article 462 du code de
procédure civile, en rectification d’erreur matérielle de l’arrêt n° 854 FS P
+ B rendu le 26 septembre 2007 par la troisième chambre civile de la Cour de
cassation sur le pourvoi n° P 06-11.191 en cassation d’un arrêt rendu le 10
novembre 2005 par la cour d’appel de Paris (23e chambre civile) ; Vu
l’article 462 du code de procédure civile ; Vu l’avis
donné à la SCP Le Bret et Desaché, avocat à la Cour
de cassation ; Attendu
qu’une erreur matérielle a été commise dans le dispositif de l’arrêt n° 854 P
rendu le 26 septembre 2007 par la 3e chambre civile, qui “ CASSE ET ANNULE,
mais seulement en ce qu’il déboute M. X... et la SCI BC II de leur demande
d’annulation des décisions n° 5,6 et 9 de l’assemblée générale des
copropriétaires du 22 mai 2001 et des décisions n° 17 et 18 de l’assemblée générale
des copropriétaires du 17 décembre 2002, l’arrêt rendu le 10 novembre 2005,
entre les parties, par la cour d’appel de Paris “ ; Attendu
qu’il était demandé par le troisième moyen du pourvoi, qui avait été
accueilli, la cassation de l’arrêt en ce qu’il déboutait M. X... et la SCI de
leur demande d’annulation de la décision n° 10 de l’assemblée générale des
copropriétaires du 22 mai 2001 et non pas celle des décisions n° 5, 6 et 9 de
cette même assemblée générale ; Qu’il y a
lieu de réparer cette erreur ; PAR CES
MOTIFS : RECTIFIE
l’arrêt n° 854 du 26 septembre 2007 en ce qui concerne l’étendue de la
cassation, et dit qu’il y a lieu de remplacer le chef de dispositif “ Casse
et annule “ par la formulation suivante : ” CASSE ET ANNULE,
mais seulement en ce qu’il déboute M. X... et la SCI BC II de leur demande
d’annulation de la décision n° 10 de l’assemblée générale des copropriétaires
du 22 mai 2001 et des décisions n° 17 et 18 de l’assemblée générale des
copropriétaires du 17 décembre 2002, l’arrêt rendu le 10 novembre 2005, entre
les parties, par la cour d’appel de Paris “ ; Laisse les
dépens à la charge du Trésor public ; Dit que le
présent arrêt sera transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt rectifié ;
Dit que sur
les diligences de M. le procureur général près la cour de cassation, le
présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de
l’arrêt partiellement cassé ; |
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