00043608 CHARTE Ne
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Tierce opposition d’un copropriétaire Intérêts propres distincts de ceux des autres copropriétaires Justification d’un intérêt à agir personnel distinct (oui) Recevabilité (oui) Illicéité de clauses du règlement de copropriété Autorisations anticipées Cour d’appel de Montpellier 1e chambre section d 17 septembre 2013 Décision
déférée à la Cour : Jugement du 15 MAI 2012 TGI MONTPELLIER N° de RG:
12/04275 APPELANTES : SCI HOTEL
DAUBIRON représentée par son représentant légal en exercice domicilié en
cette qualité au siège social 16 Rue Boyer 34000 MONTPELLIER SCI DU
LOC’H représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette
qualité au siège social 21 Chemin de
l’Eclair 34170 CASTELNAU LE LEZ INTIMES : Monsieur
Didier X... Madame
Brigitte Z...épouse X... Madame
Marie-Odile A...veuve B... Monsieur
Julien C... Madame
Mathilde D...épouse C... SYNDICAT
DES COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE HOTEL DAUBIRON représenté en la personne de
son syndic, domicilié ès qualités audit siège social Hôtel Daubiron 4 Rue de la Salle l’Evêque
34000 MONTPELLIER ORDONNANCE DE CLOTURE DU 29 Mai 2013 COMPOSITION DE LA COUR : ARRET : -
contradictoire -prononcé
publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les
parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au
deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ; - signé par
Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier,
auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte
authentique du 6 décembre 2002, la société SNC FP Invest a procédé à
l’acquisition d’un immeuble classé, dénommé Résidence Hôtel DAUBIRON, situé
au no4 rue Salles l’Evêque à Montpellier, en vue de le revendre par lots
après réalisation par ses soins de travaux dans les parties communes à créer
et dans les appartements à vendre. Le 23 juin
2003, ce promoteur faisait établir par Maître G..., notaire, un règlement de
copropriété et un état descriptif de division, inventoriant 21 lots. Ce
règlement de copropriété prévoyait notamment en page 18 : « Le copropriétaire
bénéficiant de la jouissance privative du jardin devra l’entretenir en bon
état à ses frais et ne pourra réaliser aucune construction à l’exception d’une
piscine » Il
précisait également en page 46 : « D’ores et déjà, les travaux
suivants sont autorisés sous réserve de leur réalisation sous le contrôle
actuel de l’architecte du propriétaire actuel, la SNC FP Invest, à charge pour
les copropriétaires concernés de l’obtention d’éventuelles autorisations
administrative nécessaires : - création
d’un velux dans la toiture, -
réalisation de la terrasse privative dépendant du lot numéro 19 sur le toit
au-dessus du lot numéro 20 et de la coursive du troisième étage, -
agrandissement des fenêtres sur cour des appartements du troisième étage, - création
de mezzanines dans les appartements, - reprise
en sous- œuvre sur le mur de la cuisine du lot 11, -
construction dans le jardin à usage privatif attenant au lot numéro 12 d’une
piscine, à édifier conformément aux règles d’urbanisme en vigueur et selon
les réglementations particulières de sécurité, le tout aux frais exclusifs du
propriétaire dudit lot qui en aura également la charge exclusive de son
entretien. Son propriétaire devra s’engager à maintenir en eau cette piscine
dans un état de propreté permanente. » Il
précisait encore en page 46 : « Les travaux suivants seront
réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses frais, dans les
meilleurs délais : - création
de placard technique contenant les réseaux sous le porche de l’immeuble, -
installation d’une antenne collective TV, d’un interphone desservant chaque
lot, - création
de gaines de circulation de ces réseaux dans l’escalier, - reprise
des réseaux d’arrivée d’eau, de gaz et d’électricité du réseau public jusqu’à
l’entrée des lots privatifs, -
confortation éventuelle de l’immeuble par pose de tirants selon prescriptions
du bureau d’étude technique, - création
d’un escalier complémentaire, dans la cage principale, pour accéder au niveau
3 (combles) - reprise
des enduits cloqués dans la cage d’escalier et peinture, - création
d’une chute d’évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu’au rez-de-chaussée
qui permettra de raccorder les WC et salles de bains des lots 15, 16 et 21,
côté... ..., - création
d’une chute d’évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu’au
rez-de-chaussée qui permettra de raccorder les WC et salles de bains des lots
19 et 20 côté... .... Par acte
authentique du 23 juin 2003, les époux B...faisaient l’acquisition auprès de
la SNC FP Invest des lots 17 et 9, constitués d’un appartement de type T6 au
deuxième étage de l’immeuble et d’une cave en sous-sol. Par acte
authentique du 20 juillet 2004 les époux X...faisaient l’acquisition auprès
de la SNC FP Invest des lots 15 et 6, constitués d’un appartement de type T5
au premier étage de l’immeuble et d’une cave en sous-sol. Par acte
authentique du 29 janvier 2004, la SCI HOTEL DAUBIRON faisait l’acquisition
auprès de la SNC FP Invest des lots 12, 13, 1 et 2, constitués d’un
appartement au rez-de-chaussée et à l’entresol de type T5, comprenant la
jouissance exclusive et particulière du jardin, un emplacement de parking et
deux caves en sous-sol. Sans
qu’elle ait justifié dans le cadre de cette procédure de son titre de
propriété, la SCI du LOC’H serait, - selon un procès-verbal d’assemblée
générale des copropriétaires non contesté dans le délai -, propriétaire du
lot 19 correspondant à un appartement avec terrasse situé au 3ème étage et
des 1053 tantièmes généraux correspondants. Par acte
d’huissier du 9 février 2009, les époux B...et les époux X...faisaient
assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HOTEL DAUBIRON, au
visa des articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 pour demander
au tribunal de : - constater
que les dispositions des pages 18 et 46 du règlement de copropriété qui
prévoit la création d’une piscine et la réalisation de divers travaux, sont
contraires aux dispositions des articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10
juillet 1965, - juger que
ces dispositions du règlement de copropriété sont réputées non écrites, - et
obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 1 500 ¿ sur le fondement de
l’article 700 du code de procédure civile. Par acte
authentique du 27 juillet 2009, les époux B...ont vendu leur lot numéro 9 et
17 aux époux C.... M.
Jean-Claude B...est décédé le 1er janvier 2010. Par
jugement contradictoire en date 6 mai 2010, le tribunal de grande instance de
Montpellier, au visa des articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet
1965, a : - jugé non
écrits les mots « à l’exception d’une piscine
», figurant en page 18 du règlement de copropriété et autorisant par
anticipation le propriétaire du jardin privatif à réaliser une piscine, - jugé non
écrits les paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant
par « d’ores et déjà, les travaux sont autorisés (¿) »,
et se terminant par « ainsi que la notice descriptive
», en ce qu’ils autorisent par anticipation des travaux qui doivent être
soumis au vote de l’assemblée générale, - débouté
les requérants de leur demande d’indemnité présentée sur le fondement de
l’article 700 du code de procédure civile, - laissé à chaque partie la
charge de ses propres dépens. ****** Par actes
d’huissier délivrés séparément les 27 et 28 juillet 2010, la SCI HOTEL
DAUBIRON et la SCI du LOC’H, au visa des articles 583 du code de procédure
civile, 42 de la loi du 10 juillet 1965, du procès-verbal d’assemblée
générale du 12 novembre 2008 et les articles 31 et 122 du code de procédure
civile, formaient tierce opposition
au jugement précité du 6 mai 2010, et faisaient délivrer assignations aux
époux B..., aux époux X...et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble
HOTEL DAUBIRON, devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour
obtenir par une décision opposable au syndicat des copropriétaires et sous le
bénéfice de l’exécution provisoire, notamment la
rétractation des dispositions de ce jugement, le débouté des époux
B...et des époux X...de leurs demandes, ainsi que leur condamnation sur le
fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par
jugement contradictoire en date 15 mai 2012, le tribunal de grande instance
de Montpellier, au visa des articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet
1965, a : -
déclaré la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H, recevables en leur tierce
opposition au jugement rendu le 6 mai 2010, -
déclaré Mme Marie-Odile A..., veuve de M. Jean-Claude B..., irrecevable à
agir en nullité de clauses du règlement de copropriété de l’hôtel DAUBIRON,
suite à la vente de ses lots de copropriété no17 et 9 à Monsieur et Madame
Julien C...le 24 juillet 2009 et par voie de conséquence, irrecevable à
intervenir en défense dans le cadre de la tierce opposition à cette décision, -
déclaré l’intervention volontaire à l’instance de Monsieur et Madame Julien
C...irrecevable comme tardive, puisque postérieure au jugement du 6 mai 2006,
objet de la tierce opposition, -
déclaré M. et Mme Didier X... recevables à agir pour faire déclarer
non-écrites les dispositions des pages 18 et 46 du règlement de copropriété,
établi le 23 juin 2003 par Maître Jacques G..., notaire à Montpellier, -
sans changement par rapport au jugement du 6 mai 2010, jugé non écrits les
mots « à l’exception d’une piscine », figurant en page 18 du règlement de
copropriété et autorisant par anticipation, le propriétaire du jardin
privatif à et réaliser une piscine, -
sans changement par rapport au jugement du 6 mai 2010, jugé non écrits les
paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « d’ores
et déjà, les travaux sont autorisés (¿) », et se terminant par « dans un état
de propreté permanente », en ce qu’ils autorisent par anticipation des
copropriétaires individuels à réaliser des travaux affectant les parties
communes alors qu’ils doivent être préalablement autorisés par l’assemblée
générale des copropriétaires, -
rétracté le jugement du 6 mai 2010 en ce qu’il a jugé non écrits les
paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « les
travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses
frais, dans les meilleurs délais ¿ » et se terminant par « ainsi que la
notice descriptive », en ce qu’ils autorisent par anticipation le syndicat
des copropriétaires et non des copropriétaires individuels à réaliser ces
travaux, -
et jugé en conséquence conformes à la loi du 10 juillet 1965 ces dernières
dispositions commençant par « les travaux suivants seront réalisés par le
syndicat des copropriétaires et à ses frais, dans les meilleurs délais » et
se terminant par « ainsi que la notice descriptive » et débouté en
conséquence M. et Mme Didier X... de leur action tendant à les faire déclarer
non écrites, -
jugé le présent jugement commun et opposable au syndicat des copropriétaires
de la résidence hôtel DAUBIRON, -
ordonné l’exécution provisoire, -
condamné in solidum la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H à payer à M. et
Mme Didier X... la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du
code de procédure civile, -
rejeté comme irrecevables et mal fondées toutes prétentions plus amples ou
contraires, -
condamné la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H aux entiers dépens. APPEL La SCI
HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H ont relevé appel de ce jugement par
déclaration en date du 4 juin 2012, L’ordonnance
de clôture a été rendue le 29 mai 2013. ***** Dans leurs dernières conclusions en date du 4 octobre 2012, la SCI
HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H au visa des articles 582 et 583 du code de
procédure civile, de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, du
procès-verbal d’assemblée générale du 12 novembre 2008, des articles 31 et
122 du code de procédure civile, du jugement du 15 mai 2012, demandent à la
cour de : Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a : jugé
recevable la tierce-opposition de la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H, fait droit
à la tierce-opposition et rétracté le jugement rendu le 6 mai 2010 concernant
la clause relative à l’autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de
réaliser des travaux sur les parties communes, jugé irrecevables
l’action de Mme veuve B...et celle des époux C... jugé
commune et opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence HOTEL
DAUBIRON la décision, Le réformer pour le surplus, Juger irrecevable l’action des époux X..., Débouter en conséquence les époux X...de leur demande d’annulation des
clauses du règlement de copropriété, Condamner solidairement les époux X...à payer à chacune des appelantes
la somme de 5 000 ¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure
civile, outre les entiers dépens, Subsidiairement, Rétracter le jugement rendu par ce tribunal en date du 6 mai 2010 sous
le no09/ 00995, Juger (sic, sous-entendu valables) les clauses du règlement de
copropriété autorisant la réalisation de travaux, notamment de construction
de la piscine dans le jardin à usage privatif consenti au lot numéro 12, Débouter les époux X...et les époux C...de leurs prétentions injustes
et mal fondées, Condamner solidairement les époux X...et les époux C...à payer à
chacune des appelantes la somme de 5 000 ¿ sur le fondement de l’article 700
du code de procédure civile, outre les entiers dépens, Plus subsidiairement, Vu la jurisprudence précitée, Constater que les clauses du règlement de copropriété doit recevoir
application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites, En conséquence, Constater que les travaux réalisés l’ont été valablement, Condamner solidairement les époux X...et les époux C...à payer à
chacune des appelantes la somme de 5 000 ¿ sur le fondement de l’article 700
du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions en date du 16 mai 2013, les époux
X..., Madame B...et les époux C...demandent à la cour de : À titre principal, Vu l’article 583 du code de procédure civile, Infirmer le jugement rendu le 15 mai 2012 et statuant à nouveau, Dire irrecevable la tierce-opposition de la SCI HOTEL DAUBIRON et de
la SCI du LOC’H à l’encontre du jugement du 6 mai 2010 où elles étaient en
tant que copropriétaires représentées par le syndicat des copropriétaires, Subsidiairement, au fond, Dire recevable l’action menée par Madame B...et les époux C..., Vu les articles 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, Infirmer le jugement rendu le 15 mai 2012 en ce qu’il a rétracté le jugement
du 6 mai 2010 ayant dit et jugé non écrites les dispositions des paragraphes
de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « D’ores et déjà,
les travaux suivants sont autorisés » et se terminant par « ainsi que la
notice descriptive » Confirmer le jugement rendu le 15 mai 2012 pour le surplus, Ce faisant, Dire injustifiée la demande en rétractation du jugement du 6 mai 2010,
Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a jugé non écrites les
dispositions des pages 18 et 46 du règlement de copropriété, Très subsidiairement, Dire nulles les résolutions 14-3 et 15-4 de l’assemblée générale de la
copropriété du 12 novembre 2008 et confirmer pour le surplus le jugement du 6
mai 2010, Ce faisant, Débouter la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H de l’ensemble de
leurs demandes comme injustifiées, En toute hypothèse et y ajoutant, Les condamner in solidum au paiement de la somme de 5 000 ¿ sur le
fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application
de l’article 699 du code de procédure civile. ***** Dans ses dernières conclusions en date du 19 novembre 2012, le
syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé HOTEL DAUBIRON, au visa de
l’article 542 du code de procédure civile, des articles 1, 3, 8, 9, 14, 15,
18, 22, 24, 25, 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 7, 9
à 11 1, 13, 15, 17 du décret du 17 mars 1967, demande à la cour de : Juger irrecevables la tierce-opposition, l’appel, et les demandes de
la SCI HOTEL DAUBIRON et de la SCI du LOC’H, Juger que : -
les appelantes ne justifient pas aux débats de la communication de leurs
titres de propriété, soit des actes authentiques et des moyens propres liés à
leurs intérêts personnels pour voir déclarer recevable la tierce-opposition, -
le syndicat, partie au jugement de première instance qui est ainsi régulier,
est en droit de faire valoir l’absence de licéité de certaines clauses du
règlement de copropriété, -
le règlement de copropriété ne peut pas donner à un copropriétaire une
autorisation de travaux sur les parties communes même à usage privatif pour
son lot, -
les appelantes ne peuvent pas revendiquer le bénéfice de clause contraire à
la loi d’ordre public, -
les appelantes ne sont pas propriétaires du jardin, partie commune qui reste
la propriété de la collectivité, qui est titulaire du droit de fouiller le
sol, accessoire du sol, partie commune, -
le litige ne porte que sur la licéité ou non de certaines clauses du
règlement de copropriété et non pas sur la validité ou non d’assemblées des
copropriétaires, qui n’ont accordé aux appelantes aucun droit particulier en
rapport avec le litige, -
la clause relative à la piscine est réputée nulle et de nul effet uniquement
et suffisamment pour violation de la loi d’ordre public, sans autre
considération étrangère au respect d’une loi d’ordre public, -
tout avis-ou toute autorisation administrative-relatif à la construction de
la piscine est étrangère aux débats et est inopposable au syndicat qui ne
peut souffrir d’aucune obligation née d’un avis ou d’une autorisation
administrative, -
les clauses des pages 18 et 46 du règlement de copropriété sont contraires à
la loi d’ordre public pour celles qui n’ont pas reçu, avant saisine du juge,
application sans réserves, Juger non-écrites lesdites clauses, Condamner la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H à lui payer la
somme de 5 000 ¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile en
cause d’appel, ainsi que les entiers dépens de première instance d’appel,
avec pour ceux d’appel distraction au profit de la SCP AUCHE-HEDOU en
application de l’article 699 du code de procédure civile. ***** MOTIFS Sur la recevabilité des tierces oppositions formées
par la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H : Il s’évince
des dispositions de l’article 582 du code de procédure civile que la tierce
opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers
qui l’attaque et remet en question relativement à son auteur les points jugés
qu’elle critique pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit. Est
recevable à former une tierce opposition en application des dispositions de
l’article 583 du même code toute personne qui y a intérêt, à condition
qu’elle n’ait été ni partie, ni représentée au jugement qu’elle attaque. Il est
constant que la SCI HOTEL DAUBIRON et la SCI du LOC’H n’étaient pas
elles-mêmes parties dans l’instance ayant donné lieu au jugement du 6 mai
2010. Il leur est
opposé qu’elles auraient été représentées dans cette instance par le syndicat
des copropriétaires. Le syndicat
des copropriétaires qui, en vertu des dispositions de l’article 14 de la loi
du 10 juillet 1965 est une personne morale distincte des copropriétaires
eux-mêmes, représente certes ceux-ci dans toutes les actions collectives, en
ayant alors vocation à agir tant en demande qu’en défense au soutien de leurs
intérêts. Cependant,
lorsqu’un copropriétaire, par une action personnelle, entend faire valoir ses
intérêts propres lesquels sont distincts voire opposés à ceux des autres
copropriétaires, il justifie d’un intérêt à agir personnel distinct de
l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires lequel n’a pas alors
vocation à le représenter. Il s’évince
en effet de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, que les
actions personnelles des copropriétaires sont expressément prévues comme
étant celles « nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires
ou entre un copropriétaire et le syndicat » et qu’elles se prescrivent par
dix ans. En
l’espèce, il est constant que la SCI HOTEL DAUBIRON, en qualité de
copropriétaire du lot no12, bénéficie du droit de jouissance exclusive et
particulière du jardin-partie commune-ce droit étant attaché à son lot. Dès lors,
elle justifie d’un intérêt personnel à agir en ce que pour poursuivre
l’édification d’une piscine, elle a intérêt à ce que ne soit pas réputées
non-écrites : - la
disposition du règlement de copropriété en page 18 prévoyant que : « Le
copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative du jardin devra l’entretenir
en bon état à ses frais et ne pourra réaliser aucune construction à
l’exception d’une piscine » - celle en
page 46 prévoyant notamment : « D’ores et déjà, les travaux
suivants sont autorisés sous réserve de leur réalisation sous le contrôle actuel
de l’architecte du propriétaire actuel, la SNC FP Invest, à charge pour les
copropriétaires concernés de l’obtention d’éventuelles autorisations
administrative nécessaires : - construction dans le jardin
à usage privatif attenant au lot numéro 12 d’une piscine, à édifier
conformément aux règles d’urbanisme en vigueur et selon les réglementations
particulières de sécurité, le tout aux frais exclusifs du propriétaire dudit
lot qui en aura également la charge exclusive de son entretien. Son
propriétaire devra s’engager à maintenir en eau cette piscine dans un état de
propreté permanente. » Cet intérêt
est manifestement distinct de celui de l’ensemble des copropriétaires de
sorte que la SCI HOTEL DAUBIRON n’a pu être représentée par le syndicat des
copropriétaires sur ce point dans l’instance ayant donné lieu au jugement du
6 mai 2010. Il n’est
pas contesté que la SCI du LOC’H a formé tierce opposition en qualité de
propriétaire du lot n° 19, de sorte qu’elle démontre également son intérêt à
une action personnelle en ce qu’elle entend se prévaloir du maintien dans le
règlement de copropriété en page 46 des dispositions prévoyant : « D’ores et déjà, les travaux
suivants sont autorisés sous réserve de leur réalisation sous le contrôle
actuel de l’architecte du propriétaire actuel, la SNC FP Invest, à charge
pour les copropriétaires concernés de l’obtention d’éventuelles autorisations
administrative nécessaires : -
réalisation de la terrasse privative dépendant du lot numéro 19 sur le toit
au-dessus du lot numéro 20 et de la coursive du troisième étage, - agrandissement des fenêtres
sur cour des appartements du troisième étage, - création de mezzanines dans
les appartements, Cet intérêt
est lui aussi manifestement distinct de celui de l’ensemble des copropriétaires
de sorte que la SCI du LOC’H n’a pu être représentée par le syndicat des
copropriétaires sur ce point dans l’instance ayant donné lieu au jugement du
6 mai 2010. En
conséquence, le jugement sera confirmé sur la recevabilité des tierces
oppositions relativement aux dispositions les concernant personnellement. En revanche, la SCI du LOC’H et la SCI
HOTEL DAUBIRON ne démontrent aucun intérêt à agir distinct du syndicat des
copropriétaires, s’agissant des dispositions suivantes du règlement de copropriété
en page 46 : « Les
travaux suivants seront réalisés par le syndicat des copropriétaires et à ses
frais, dans les meilleurs délais : - création
de placard technique contenant les réseaux sous le porche de l’immeuble, -
installation d’une antenne collective TV, d’un interphone desservant chaque
lot, - création
de gaines de circulation de ces réseaux dans l’escalier, - reprise
des réseaux d’arrivée d’eau, de gaz et d’électricité du réseau public jusqu’à
l’entrée des lots privatifs, -
confortation éventuelle de l’immeuble par pose de tirants selon prescriptions
du bureau d’étude technique, - création
d’un escalier complémentaire, dans la cage principale, pour accéder au niveau
3 (combles), - reprise des
enduits cloqués dans la cage d’escalier et peinture, - création
d’une chute d’évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu’au
rez-de-chaussée qui permettra de raccorder les WC et salles de bains des lots
15, 16 et 21, côté... ..., - création
d’une chute d’évacuation des eaux usées depuis le dernier niveau jusqu’au
rez-de-chaussée qui permettra de raccorder les WC et salles de bains des lots
19 et 20, côté... .... En effet,
il s’agit d’une autorisation de travaux à réaliser sur des parties communes,
donnée non à des copropriétaires individuels, mais au seul syndicat des
copropriétaires, lequel est dès lors seul concerné. D’ailleurs,
les appelantes le reconnaissaient puisqu’elles soulèvent elles-mêmes
l’irrecevabilité de la demande initiale-faute pour les copropriétaires à
l’initiative de la procédure d’avoir un intérêt individuel à agir
relativement à ces dispositions qui ne concernent que le syndicat. Cependant,
elles demandent en définitive confirmation du jugement du 15 mai 2012 sur ce
point, en ce qu’il a rétracté-au fond-les dispositions du jugement du 6 mai
2010 y afférentes. Sur la recevabilité de l’action de Mme
Marie-Odile A..., veuve de M. Jean-Claude B..., et son irrecevabilité en
défense de la tierce opposition : Les époux
B...ont vendu leurs lots 9 et 17 à Monsieur et Madame Julien C...le 27
juillet 2009. La
recevabilité de leur action initiale s’apprécie au jour de l’assignation
qu’ils ont fait délivrer, soit le 9 février 2009. Cependant,
en ayant perdu la qualité de copropriétaires le 27 juillet 2009, ils
n’étaient plus recevables à poursuivre leur action en défense de la
tierce-opposition dans l’instance ayant abouti au jugement du 15 mai 2012,
faute de qualité et d’intérêt à agir. Le jugement
du 15 mai 2012 sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré Mme Marie-Odile A...,
veuve de M. Jean-Claude B..., irrecevable à intervenir en défense dans le cas
de la tierce-opposition au jugement rendu le 6 mai 2010. Sur l’irrecevabilité de l’intervention volontaire à
l’instance de Monsieur et Madame Julien C...: Alors
qu’ils étaient propriétaires depuis le 27 juillet 2009 des lots ayant
appartenu précédemment aux époux B..., les époux C...ne sont pas intervenus
volontairement à l’instance avant la clôture des débats à l’issue desquels le
jugement du 6 mai 2010 a été rendu. Dès lors,
la tierce-opposition exercée par la SCI du LOC’H et la SCI HOTEL DAUBIRON ne
les autorise pas à formuler une demande nouvelle par le biais d’une
intervention volontaire. C’est donc
à bon droit que le premier juge a considéré tardive leur intervention
volontaire pour ne pas avoir été formée dans le cadre de l’instance
antérieure ayant abouti au prononcé du jugement critiqué. Le jugement
sera donc confirmé sur ce point. Sur la recevabilité de l’action engagée par les
époux X..., en vue d’obtenir l’annulation de certaines clauses du règlement
de copropriété : Il est
constant que cette action est fondée sur les dispositions de l’article 43 de
la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel « toute clause contraire aux
dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 46 et celle du règlement
d’administration publique prise pour leur application sont réputées non
écrites » Ainsi que
l’a parfaitement relevé le premier juge, tout copropriétaire, sur ce
fondement, est autorisé à contester la validité d’un règlement de copropriété
pour obtenir le respect des dispositions d’ordre public en la matière, sans
avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel direct. Comme le rappelle
le syndicat des copropriétaires, l’action de l’article 43 n’est pas en effet
un subsidiaire de l’action en contestation d’une assemblée mais une action
autonome qui obéit à ses propres règles. Dès lors,
la prescription de deux mois de l’action prévue à l’article 42 alinéa 2 de la
même loi est sans effet, puisque ceux-ci ne poursuivent pas l’annulation des
clauses de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 novembre 2008,
laquelle n’a par ailleurs aucun effet sur la recevabilité de leur action. Peu
importe en effet que cette assemblée générale se soit prononcée sur des
dispositions contenues dans le règlement de copropriété, ce vote ne privant
nullement un copropriétaire de son droit d’invoquer judiciairement une
nullité d’ordre public. Par ailleurs,
le fait qu’ils aient été informés dans l’acte d’acquisition de leur lot de
l’existence de certaines dispositions du règlement de copropriété ne prive
pas davantage les copropriétaires demandeurs du droit d’en contester la
validité ultérieurement au regard des dispositions d’ordre public. Le jugement
sera donc confirmé sur la recevabilité de l’action engagée par les époux
X.... Sur le rejet de l’action engagée par les époux
X..., en vue d’obtenir l’annulation des clauses de la page 46 relatives à
l’autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de réaliser dans les
meilleurs délais et à ses frais divers travaux sur les parties communes : Le premier
juge a parfaitement analysé que cette autorisation ne contrevient pas aux
dispositions des articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965. S’agissant
notamment de la création d’un placard technique contenant les réseaux sous le
porche de l’immeuble, de l’installation d’une antenne collective TV, d’un
interphone desservant chaque lot, de la création de gaines de circulation de
ces réseaux dans l’escalier, de la reprise des réseaux d’arrivée d’eau, de
gaz et d’électricité du réseau public jusqu’à l’entrée des lots privatifs, il
est constant que ces travaux ont été réalisés régulièrement dans l’intérêt de
la copropriété et au nom du syndicat des copropriétaires, même s’ils ont été
en réalité financés par le promoteur-vendeur. Ces travaux
doivent être donc être considérés comme des prestations, intégrées dans le
programme de rénovation, promises et dues par le vendeur, en l’espèce la SNC
FP INVEST. Pour
demander l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rétracté le jugement
du 6 mai 2010 sur ce point, les époux X...allèguent que parmi ces travaux,
certains auraient été réalisés, non dans l’intérêt de la copropriété mais
celui de certains copropriétaires et notamment, s’agissant de la création
d’un escalier complémentaire, dans la cage principale, pour accéder au niveau
3 (combles). Outre que
cette allégation n’est nullement étayée, il s’agit là en toute hypothèse
d’une partie commune et ce n’est pas ici un copropriétaire mais bien le
syndicat des copropriétaires lui-même qui est autorisé par le règlement de
copropriété à l’édifier, de sorte qu’aucune nullité d’ordre public n’est
démontrée. Alors que
les demandeurs de l’action en nullité et les appelants ayant formé tierce
opposition se dénient mutuellement un intérêt personnel à agir, force est de
constater que s’agissant précisément de ces travaux d’achèvement sur les
parties communes, aucun ne démontre un intérêt personnel distinct de
l’intérêt collectif, de sorte que seul le syndicat des copropriétaires
pourrait avoir intérêt à agir. Le premier
juge qui a rejeté au fond la demande des époux X...aurait donc pu tout aussi
bien déclarer cette demande irrecevable, faute d’intérêt à agir. En toute
hypothèse, même si les appelants développent des arguments tendant à
l’irrecevabilité de la demande initiale, ils concluent en définitive dans
leur dispositif à la confirmation du jugement sur ce point, soit donc à un
rejet au fond. Le syndicat
des copropriétaires-qui se contente de conclure à l’irrecevabilité de la
tierce opposition et demande en conséquence implicitement la confirmation du
jugement s’abstient de conclure à l’irrecevabilité de la demande initiale des
époux X...sur ce point et fait observer qu’en toute hypothèse, les travaux
sont réalisés de sorte que la nullité serait sans incidence. Tandis que
le moyen des époux X...est en voie de rejet et que les autres parties
demandent explicitement ou implicitement la confirmation du jugement, le
jugement non critiqué en définitive en ce qu’il a ici statué au fond, sera
dès lors confirmé sur ce point. Sur les clauses du règlement de copropriété
autorisant par avance un copropriétaire à effectuer des travaux : Ainsi que
l’a relevé le premier juge, doit être réputée non-écrite la clause du
règlement de copropriété autorisant par avance un copropriétaire à effectuer
sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant les parties
communes de la copropriété, ou l’aspect extérieur de l’immeuble ou encore sa
destination, en violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ; Les travaux
de transformation, addition ou amélioration supposent une approbation par
l’assemblée générale des copropriétaires avec une majorité de 2/ 3 des voix
en application de l’article 26 et de l’article 30 de la même loi. C’est donc
en violation des dispositions d’ordre public des articles 25, 26 et 30 que le
règlement de copropriété autorisait par avance certains copropriétaires à
effectuer des travaux sur leurs lots respectifs, voire même sur une partie
commune à usage privatif, s’agissant du jardin dont la jouissance exclusive
est attachée au lot 12. Le jugement
déféré sera donc confirmé sur ce point, en ce qu’il a : sans
changement par rapport au jugement du 6 mai 2010, jugé non écrits les
paragraphes de la page 46 du règlement de copropriété commençant par « d’ores
et déjà, les travaux sont autorisés (¿) », et se terminant par « dans un état
de propreté permanente », en ce qu’ils autorisent par anticipation des
copropriétaires individuels à réaliser des travaux affectant les parties
communes alors qu’ils doivent être préalablement autorisés par l’assemblée
générale des copropriétaires. Le syndicat
des copropriétaires et les appelants font observer que s’agissant des travaux
déjà exécutés, la nullité est sans incidence puisqu’il est admis en la
matière que l’annulation des dispositions d’un règlement de copropriété ne
porte effet que pour l’avenir. Aucune remise des lieux dans un état antérieur
n’est d’ailleurs sollicitée par quiconque. En
définitive, le litige se focalise sur l’autorisation donnée au propriétaire
du lot 12 d’édifier une piscine sur le jardin, partie commune, dont il a la
jouissance privative, compte-tenu du projet non abouti et contesté. Parmi les
dispositions jugées non écrites, figure donc celle-ci : « D’ores et
déjà, les travaux suivants sont autorisés sous réserve de leur réalisation sous
le contrôle actuel de l’architecte du propriétaire actuel, la SNC FP Invest,
à charge pour les copropriétaires concernés de l’obtention d’éventuelles
autorisations administrative nécessaires : (¿) - construction dans le jardin
à usage privatif attenant au lot numéro 12 d’une piscine, à édifier
conformément aux règles d’urbanisme en vigueur et selon les réglementations
particulières de sécurité, le tout aux frais exclusifs du propriétaire dudit
lot qui en aura également la charge exclusive de son entretien. Son
propriétaire devra s’engager à maintenir en eau cette piscine dans un état de
propreté permanente. » Sur la disposition en page 18 : Dès lors
que sont non-écrits les paragraphes en page 46 commençant par « D’ores et
déjà, les travaux suivants sont autorisés sous réserve de leur réalisation
(¿) », et tels que détaillés ci-dessus, l’autorisation qui y était accordée
de façon anticipée en violation « des dispositions d’ordre public des
articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, se trouve supprimée, de
sorte que la seule expression « à l’exception d’une piscine » en page 18
n’emporte en elle-même aucune autorisation. Le premier
juge a cru devoir déclarer non écrits les mots « à l’exception d’une piscine
» dans la disposition suivante : « Le copropriétaire
bénéficiant de la jouissance privative du jardin devra l’entretenir en bon
état à ses frais et ne pourra réaliser aucune construction à l’exception
d’une piscine ». Or, cette
disposition dans sa rédaction négative n’accorde pas en elle-même une
autorisation de travaux, mais ouvre seulement la possibilité pour le
copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative du jardin d’envisager
d’y édifier une piscine, sans pour autant l’affranchir de l’autorisation à
obtenir par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires selon les
règles de majorité aggravée. En jugeant
non-écrits les mots « à l’exception d’une piscine », la phrase deviendrait :
« Le copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative du jardin devra
l’entretenir en bon état à ses frais et ne pourra réaliser aucune
construction », ce qui revient en définitive à interdire à ce copropriétaire
l’édification d’une piscine. Or, si en
application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au
juge de dire non-écrits les termes du règlement de copropriété qui
constitueraient une violation des dispositions d’ordre public, et donc en
l’espèce celles faisant échec à la volonté générale des copropriétaires qui
doit s’exprimer par un vote en assemblée générale selon les dispositions des
articles 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, il n’appartient pas au
juge d’édicter des interdictions qui ne sont pas prévues par le règlement de
copropriété. Le premier
juge n’a pas à interdire l’édification d’une piscine, car ce serait ajouter
un interdit au règlement de copropriété, mais il a seulement à veiller à ce
que cette décision appartienne à l’assemblée des copropriétaires. Manifestement,
le document contractuel que constitue le règlement de copropriété et auquel ont
adhéré les copropriétaires considère que l’édification d’une piscine sur le
jardin à jouissance privative ne serait pas contraire à la destination de
l’immeuble. En
supprimant ces mots, ce qui a pour effet en l’espèce d’ajouter une
interdiction, le premier juge a en définitive apporté une restriction à la
destination de l’immeuble, ce qu’il ne peut pas faire, ne pouvant se
substituer au syndicat des copropriétaires, lequel, aux termes de l’article
14 de la loi du 10 juillet 1965, est seul attributaire de la compétence pour
le modifier. Si en son
alinéa 2, l’article 43 prévoit que le juge procède à une nouvelle répartition
des charges lorsqu’il répute non-écrites des dispositions en la matière, il
s’évince de ces dispositions qu’aucune autre initiative du juge n’est
autorisée par la loi du 10 juillet 1965 dans la modification du règlement de
copropriété. En
conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point. En
définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions sauf en
celle ayant « sans changement par rapport au jugement du 6 mai 2010, jugé non
écrit les mots « à l’exception d’une piscine », figurant en page 18 du
règlement de copropriété. Sur les autres demandes Le jugement
sera confirmé sur les frais irrépétibles et les dépens. Il n’y a
pas lieu en cause d’appel de faire application des dispositions de l’article
700 du code de procédure civile. Chacune des
parties succombant partiellement en cause d’appel, gardera la charge de ses
propres dépens d’appel. PAR CES
MOTIFS Vu les
dispositions des articles 14, 25, 26, 30 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, La COUR,
par arrêt contradictoire, Confirme le
jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en celle ayant « sans
changement par rapport au jugement du 6 mai 2010, jugé non écrit les mots « à
l’exception d’une piscine », figurant en page 18 du règlement de copropriété
» Et statuant
à nouveau de ce chef infirmé : Dit n’y
avoir lieu à la suppression des mots « à l’exception d’une piscine »,
figurant en page 18 du règlement de copropriété » qui ne constituent pas en
eux-mêmes une autorisation anticipée de travaux, mais dont la suppression
aboutirait à créer une interdiction non prévue par la volonté contractuelle
des copropriétaires et à une restriction de la destination de l’immeuble, Et y
ajoutant, Dit n’y
avoir lieu à application en cause d’appel des dispositions de l’article 700
du code de procédure civile, Dit que
chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens d’appel. commentaires On se plaît
dès l’abord à vanter la qualité rédactionnelle de l’arrêt, la clarté de l’exposé des éléments d’un
litige assez complexe et l’excellence de sa motivation. Nous reproduisons le résumé inséré dans Légifrance à la suite de
l’arrêt : 1º Si le syndicat des copropriétaires a vocation à représenter les
copropriétaires dans toutes les actions collectives au soutien de leurs
intérêts, en revanche, lorsqu’un copropriétaire, par une action personnelle,
entend faire valoir ses intérêts propres, distincts voire opposés à ceux des
autres copropriétaires, justifie d’un intérêt à agir personnel distinct de
celui du syndicat des copropriétaires, lequel n’a pas alors vocation à le
représenter. Il s’évince en effet de l’article 42 alinéa 1 er de la loi du 10
juillet 1965 que les actions personnelles des copropriétaires sont celles «
nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un
copropriétaire et le syndicat » et se prescrivent par dix ans. 2º Tout copropriétaire est autorisé à contester un règlement de
copropriété sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965
pour obtenir le respect des dispositions d’ordre public en la matière, sans
avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel direct, cette
action n’étant pas en effet un subsidiaire de l’action en contestation d’une
assemblée mais une action autonome qui obéit à ses propres règles. Dès lors,
la prescription de deux mois de l’action prévue à l’article 42 alinéa 2 de la
même loi est sans effet. Le fait que cette assemblée se soit prononcée sur
des dispositions contenues dans le règlement de copropriété ne le prive pas
de son droit d’invoquer judiciairement une nullité d’ordre public. Le premier paragraphe traite de
la procédure de tierce opposition
dans le cadre du statut de la copropriété. Pour les juristes c’est la notion
de transparence juridique du syndicat
des copropriétaires qui est peu à peu affinée par la doctrine et la
jurisprudence. Qu’est-ce que la tierce opposition ? Prenons un
exemple : Un jugement est rendu dans une instance ayant opposé Dupont et
Durand. La tierce-opposition permet, sous certaines conditions, à Dubois de
contester le jugement rendu. L’article
582 du Code de procédure civile est ainsi conçu : « La tierce opposition tend à
faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l'attaque. « Elle remet en question
relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique, pour qu'il soit
à nouveau statué en fait et en droit. » La première
condition est bien entendu l’existence d’un préjudice causé à Dubois.
L’article 583 précise les modalités propres à ce recours assez
exceptionnel : « Est recevable à former tierce
opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été
ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque. « Les créanciers et autres ayants
cause d'une partie peuvent toutefois former tierce opposition au jugement
rendu en fraude de leurs droits ou s'ils invoquent des moyens qui leur sont
propres. « En matière gracieuse, la tierce
opposition n'est ouverte qu'aux tiers auxquels la décision n'a pas été
notifiée ; elle l'est également contre les jugements rendus en dernier
ressort même si la décision leur a été notifiée. » Dans un
grand nombre de cas, l’une des parties à l’instance initiale est une personne
morale (le syndicat des copropriétaires 20 rue Dupont par exemple) et
l’auteur de la tierce opposition est un membre (Dubois) de la personne
morale. Celle-ci a été condamnée à verser une indemnité à une personne
Durand. Or Dubois, qui devra cotiser pour le paiement de l’indemnité (son
préjudice), souhaite faire valoir des éléments qui auraient dû permettre
d’obtenir le rejet de la demande de Durand Durand a assigné tout naturellement le syndicat
des copropriétaires. C’est l’avocat du syndicat qui a plaidé. C’est
le syndicat qui a été condamné mais le syndic répartira le montant de la
condamnation entre tous les copropriétaires. En ce sens on admet que chaque copropriétaire a été représenté en
Justice par le syndicat. Il est donc irrecevable à contester le jugement en vertu de l’article 583. L’arrêt
nous montre clairement qu’il peut y avoir une exception à la solution
d’irrecevabilité. On lit : « Le syndicat des
copropriétaires qui, en vertu des dispositions de l’article 14 de la loi du
10 juillet 1965 est une personne morale distincte des copropriétaires
eux-mêmes, représente certes ceux-ci dans toutes les actions collectives, en
ayant alors vocation à agir tant en demande qu’en défense au soutien de leurs
intérêts. « Cependant,
lorsqu’un copropriétaire, par une action personnelle, entend faire valoir ses
intérêts propres lesquels sont distincts voire opposés à ceux des autres
copropriétaires, il justifie d’un intérêt à agir personnel
distinct de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires lequel n’a pas
alors vocation à le représenter. « Il s’évince en effet de
l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, que les actions
personnelles des copropriétaires sont expressément prévues comme étant celles
« nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un
copropriétaire et le syndicat » et qu’elles se prescrivent par dix ans. « En l’espèce, il est
constant que la SCI HOTEL DAUBIRON, en qualité de copropriétaire du lot no12,
bénéficie du droit de jouissance exclusive et particulière du jardin-partie
commune-ce droit étant attaché à son lot. « Dès lors, elle justifie
d’un intérêt personnel à agir en ce que pour poursuivre l’édification d’une
piscine, elle a intérêt à ce que ne soit pas réputées non-écrites [les
clauses qui fondent ce droit de jouissance exclusive ndlr]: On trouve
déjà l’admission de cette exception dans l’arrêt Cass. Civ. 3e
02-10-1996 Loyers et copropriété nov. 1996 n° 454 ; RDI 1997 p. 138 note
Capoulade. L’exception est également admise lorsque le syndicat, demandeur
initial, a été débouté de son action Cass. Civ. 3e 02-02-1994 RDI
1994 p. 306 note Capoulade L’admission
dans certains cas de la tierce opposition est l’une des manifestions de la relative
transparence juridique du syndicat
des copropriétaires. Le second
paragraphe du résumé de l’arrêt concerne le champ d’application et la roideur
de l’article 43 de la loi de 1965, ainsi conçu : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles
6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont
réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du
présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des
charges, il procède à leur nouvelle répartition » En l’espèce
les clauses incriminées étaient de natures diverses. Les unes
concernaient prévoyaient l’exécution de travaux par le syndicat et à ses
frais. Elles ont été maintenues. D’autres
comportaient au profit des propriétaires de certains lots désignés
l’autorisation anticipée d’effectuer des travaux individuels affectant les
parties communes de la copropriété, ou l’aspect extérieur de l’immeuble ou
encore sa destination. La jurisprudence est unanime à condamner ces clauses
contraires aux dispositions d’ordre public des articles 25, 26 et 30. On relève
que le règlement de copropriété autorisait l’exécution de travaux même sur
une partie commune à usage privatif, s’agissant du jardin dont la jouissance
exclusive est attachée au lot 12. Cette autorisation est réputée non écrite.
Il s’agissait de la construction d’une piscine. Mais la
Cour de cassation, - et ce sera son unique critique envers l’arrêt d’appel -,
reproche à la Cour de Montpellier de ne pas s’être limitée à réduire à néant
l’autorisation anticipée. Elle lui aurait substitué une interdiction faite à
l’assemblée d’autoriser cette construction ! Sur ce point l’arrêt est
amendé. Sur tous
ces points le lecteur pourra constater le souci qu’a eu la Cour d’expliquer sa
position et justifier sa décision de confirmer quasi intégralement l’arrêt
d’appel. |
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