CE 07/12/2005-1

DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE

TRAVAUX AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES OU L’ASPECT EXTÉRIEUR DE L’IMMEUBLE ( article L 25 b) ; groupe de bâtiments

I – règlement de copropriété autorisant les travaux

II – Pétitionnaire copropriétaire unique du bâtiment

CIRCONSTANCES INOPÉRANTES

REFUS FONDÉ SUR L’ABSENCE D’AUTORISATION DE L’ASSEMBLÉE (OUI)

Conseil d’État statuant au contentieux

2ème et 7ème sous-sections réunies

N° 254576

Lecture du 7 décembre 2005

Vu la requête, enregistrée le 27 février 2003 au secrétariat du contentieux du Conseil d’État, présentée pour la VILLE DE PARIS, représentée par son maire ; la VILLE DE PARIS demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler l’arrêt du 13 décembre 2002 par lequel la cour administrative d’appel de Paris a annulé le jugement du 11 juin 1998 du tribunal administratif de Paris qui a rejeté la demande de la société Nesstim tendant à l’annulation de l’arrêté du 8 novembre 1994 par lequel le maire de Paris a retiré le permis de construire modificatif tacite qui avait été octroyé à ladite société le 16 septembre 1994 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Sophie-Caroline de Margerie, Conseiller d’Etat,

- les observations de Me Foussard, avocat de la VILLE DE PARIS et de la SCP Boullez, avocat de la société Nesstim,

- les conclusions de Mme Isabelle de Silva, Commissaire du gouvernement ;

Sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête ;

Considérant, d’une part, qu’aux termes de l’article R. 421-1 du code de l’urbanisme : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain... La demande précise l’identité du demandeur..., la situation et la superficie du terrain... l’identité du propriétaire au cas où celui-ci n’est pas l’auteur de la demande... et d’autre part, qu’il résulte des dispositions du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, auxquelles l’article 43 de la même loi interdit aux règlements de copropriété de déroger, que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Considérant qu’il découle des dispositions précitées du code de l’urbanisme et de la loi du 10 juillet 1965 que, lorsque l’autorité administrative, en l’état du dossier qui lui est soumis, est informée de ce que le projet de travaux du déclarant porte sur un immeuble compris dans une copropriété, il lui appartient d’exiger la production des autorisations auxquelles la loi, complétée le cas échéant par les stipulations du règlement de copropriété, subordonne le droit, pour chacun des propriétaires, de réaliser certains travaux ; qu’il lui appartient, en particulier, de vérifier si les travaux faisant l’objet de la déclaration affectent les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble compris dans la copropriété et nécessitent ainsi l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que les travaux faisant l’objet de la demande de permis de construire présentée par la société Nesstim consistaient à transformer des locaux techniques en salle de petit-déjeuner, à supprimer un escalier extérieur et à aménager le jardin intérieur d’un bâtiment à usage d’hôtel situé dans un ensemble immobilier faisant partie, avec un autre bâtiment à usage d’habitation, d’une copropriété ; que ces travaux modifiaient l’aspect extérieur de l’immeuble ; que dès lors, et quelle que soit la portée du règlement de copropriété, dont il résulte des termes mêmes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que les stipulations ne peuvent écarter l’application du b) de l’article 25 de cette loi, en se fondant, pour estimer que les travaux n’avaient pas à être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires malgré les modifications apportées à l’aspect extérieur de l’immeuble, sur la circonstance que ceux-ci portaient sur le seul bâtiment dont la société Nesstim a l’usage exclusif, la cour administrative d’appel de Paris a entaché sa décision d’erreur de droit ; que la VILLE DE PARIS est fondée à demander pour ce motif l’annulation de l’arrêt du 13 décembre 2002 de la cour administrative d’appel de Paris ;

Considérant qu’il y a lieu, en application de l’article L. 821-1 du code de justice administrative, de régler l’affaire au fond ;

Considérant que le maire de Paris pouvait, dans le délai de recours contentieux, procéder, par l’arrêté attaqué du 8 novembre 1994, au retrait pour illégalité du permis de construire tacitement acquis le 16 septembre 1994 ;

Considérant que, pour refuser la demande d’autorisation de travaux demandée par la société Nesstim, le maire de Paris s’est à la fois fondé sur l’absence de consultation de la commission de sécurité en application de l’article R. 421-53 du code de l’urbanisme et sur l’absence d’autorisation de l’assemblée des copropriétaires ; que si le premier motif est erroné en fait, il résulte de ce qui précède que le maire de Paris pouvait se fonder légalement sur le second pour refuser ladite autorisation ; qu’il aurait pris la même décision s’il ne s’était fondé que sur ce motif ;

Considérant qu’ainsi qu’il a été dit ci-dessus, les travaux réalisés par la société Nesstim, de nature à affecter l’aspect extérieur de l’immeuble, ne pouvaient, faute d’avoir été, en application des dispositions précitées, autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, faire légalement l’objet d’un permis de construire ; qu’en estimant, après avoir écarté comme inopérants les autres moyens de la demande, que le maire de Paris a pu légalement, en l’état d’un dossier ne comportant pas l’autorisation requise de l’assemblée générale des copropriétaires, rejeter la demande de permis de construire présentée par la société Nesstim, au motif que celle-ci n’était pas habilitée, au sens des dispositions précitées de l’article R. 422-3 du code de l’urbanisme, à demander un permis de construire sur la parcelle sise 8 avenue de la soeur Rosalie à Paris 13ème, le tribunal administratif ne s’est pas mépris sur la portée de ces dispositions ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la société Nesstim n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du maire de Paris en date du 8 novembre 1994 ;

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’il y a lieu, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la société Nesstim la somme de 2 500 euros que demande la VILLE DE PARIS au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1er : L’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris en date du 13 décembre 2002 est annulé.

Article 2 : Les conclusions de la requête présentée par la société Nesstim devant la cour administrative d’appel de Paris sont rejetées.

Article 3 : La société Nesstim versera à la VILLE DE PARIS la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la VILLE DE PARIS, à la société Nesstim et au ministre des transports, de l’équipement, du tourisme et de la mer.

COMMENTAIRES /

L’arrête relaté apporte une contribution importante à l’harmonisation des solutions jurisprudentielles de droit public et de droit privé, relatives aux travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble effectués par un copropriétaire, pour ce qui est des modalités de délivrance du permis de construire.

I - Une première question était de savoir si l’administration devait exiger la production préalable de l’autorisation exigée par l’article L 25 b .La réponse a été négative pendant longtemps, au nom de l’indépendance des compétences publique et privée. Elle est positive depuis l’arrêt rendu par le Conseil d’État le 22 mars 1985 [1]

Une seconde question, propre au droit de la copropriété, était de savoir si, en présence d’une clause du règlement de copropriété autorisant le propriétaire d’un lot déterminé à effectuer des travaux affectant les parties communes, l’intéressé pouvait se permettre de les engager sans autorisation de l’assemblée, serait-ce pour de simples modalités d’exécution. Sur ce point la Cour de cassation avait répondu par la négative par un arrêt du 9 février 1982 [2] mais des arrêts postérieurs semblaient laisser ouvertes quelques portes.

Un nouvel arrêt du 12 mars 1997 [3] a tranché en déclarant « non écrites » les clauses de ce genre.

L’arrêt apporte une solution cohérente à la troisième question : en présence d’une telle clause, le copropriétaire intéressé peut-il obtenir un permis de construire en se prévalant de la clause du règlement de copropriété. En d’autres termes, le Conseil d’État allait-il reprendre à son compte la position exprimée par la Cour de cassation.

La réponse est affirmative et constitue un revirement car, dans un précédent arrêt du 27 mars 1995 [4] , le Conseil d’État avait jugé que l’existence de la clause rendait inutile la production d’une autorisation de l’assemblée. La Cour d’appel administrative de Lyon avait adopté la solution contraire par un arrêt du 7 novembre 1995 [5]

Comme la Cour de cassation, le Conseil d’État se réfère à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, notant qu’il « résulte des termes mêmes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que les stipulations ne peuvent écarter l’application du b) de l’article 25 de cette loi, en se fondant, pour estimer que les travaux n’avaient pas à être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires malgré les modifications apportées à l’aspect extérieur de l’immeuble, sur la circonstance que ceux-ci portaient sur le seul bâtiment dont la société Nesstim a l’usage exclusif »

II - Le Conseil d’État s’aligne également sur une autre solution du droit privé de la copropriété précisant que le fait que les travaux soient exécutés dans un bâtiment appartenant exclusivement au pétitionnaire ne peut avoir d’incidence sur la nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée.

Dans un groupe d’immeubles en copropriété, la société est propriétaire de tous les lots d’un bâtiment (ou du lot unique le constituant, ce qui revient ici au même). Elle souhaite effectuer des travaux divers : transformation de locaux techniques en salle à manger, aménagement du jardin intérieur et suppression d’un escalier extérieur.

Elle présente à cet effet une demande de permis de construire qui est rejetée par la Mairie de Paris notamment en raison de l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La Cour administrative d’appel a écarté l’application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 au motif que les travaux n’affectaient que le bâtiment appartenant intégralement à la société.

Le Conseil d’État annule l’arrêt de la Cour administrative d’appel. Sa motivation se présente comme suit :

En vertu de l’article R 421-1 du Code l’urbanisme le pétitionnaire au permis de construire doit justifier « d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain ».

En vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble » sont soumis à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette disposition est d’ordre public en vertu de l’article 43 de la même loi. Le procès-verbal de l’assemblée générale comportant l’autorisation constitue ainsi, avec la qualité de copropriétaire, le titre habilitant à construire sur le terrain.

Les travaux prévus affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. Sur ce point, le Conseil d’État ne précise pas son argumentation. Mais il est certain que l’aménagement du jardin intérieur affecte le sol commun et que la suppression d’un escalier extérieur affecte l’aspect extérieur. On ne sait pas ce qu’il est des autres travaux.

De même le Conseil d’État admet implicitement que dans l’expression « aspect extérieur de l’immeuble », l’immeuble s’entend de l’ensemble du groupe immobilier et non pas seulement le bâtiment appartenant à la société.

Faute de présenter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la société ne justifiait donc pas « d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain ».

Mise à jour

03/07/2006

[1] CE 22 mars 1985 n° 45584 Talbot Administrer août-septembre 1985 p. 41 ; RDI 1985 481 note Givord et Giverdon

[3] Cass. civ. 3^e 12/03/1997 Administrer octobre 1997 p. 57 ; RDI 1997 291 note Capoulade

[4] CE 27/03/1995 SCI Harmonie 85 n° 92 651 Administrer août septembre 1995 p. 11