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00043608 CHARTE Ne
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Révocation du syndic Motivation fondée sur le rapport d’un contrôleur
externe Caractère abusif (oui) Réparation du préjudice subi par le syndic
(oui ; 10 000 €) Cour
d’appel de Paris 23ème Chambre - Section B 27 MARS 2008 Décision
déférée à la Cour : TGI
de BOBIGNY 5ème Chambre 1ère S. 10
Janvier2007 N° de RG:
07/11136 APPELANT : Syndicat
des copropriétaires RESIDENCE TOUR OBELISQUE 2/4 PLACE OBERURSEL 93800 EPINAY
SUR SEINE INTIMÉE : SAS CABINET
DE GESTION GUY Z... - A... B... prise en la
personne de ses représentants légaux, ARRET : Contradictoire, LA COUR, Vu le
jugement du 10 janvier 2007 du Tribunal de grande instance de Bobigny qui a
déclaré abusive la résiliation du contrat de syndic conclu entre la SAS Guy
E... B... et le syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Obélisque à
Epinay sur Seine, condamné ledit syndicat à payer
au Cabinet Guy Z... 10.000 € de dommages et intérêts et 1.500 € au titre de
l’article 700 du Code de procédure civile, ordonné
l’exécution provisoire ; Vu l’appel
du syndicat de la résidence Tour Obélisque à Epinay
sur Seine et ses conclusions du 31 janvier 2008 par lesquelles il demande
notamment à la Cour de réformer le jugement, débouter le Cabinet Guy Z... de
ses demandes à son égard, ordonner la restitution de la somme de 11.500 €
avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2007, date du règlement,
condamner le Cabinet Guy Z... à lui payer 100.000 € de dommages et intérêts
“pour procédure abusive et en réparation du préjudice subi résultant des
multiples fautes de gestion commises”, lui faire injonction sous astreinte de
remettre l’ensemble des documents et archives encore en sa possession,
subsidiairement désigner un expert et réclame 8.500 € au titre de l’article
700 du Code de procédure civile ; Vu les
conclusions du 7 février 2008 de la SAS Guy Z... A... B... qui demande à la
Cour de confirmer le jugement sauf quant au montant des dommages et intérêts,
porter ce montant à 55.000 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
du 18 avril 2005, débouter le syndicat, le condamner à lui payer 5.000 € au
titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Considérant
que le Tribunal a justement constaté par des motifs que la Cour adopte que le
mandat de la SAS Guy Z... A... B..., à durée déterminée, ne pouvait être
révoqué sans indemnité avant terme en l’absence de toute faute et de tout
autre juste motif ; que le syndicat allègue des fautes de la part de son
ancien syndic mais ne les établit pas plus devant la Cour qu’elle ne l’a fait
devant le Tribunal ; qu’elle se
fonde essentiellement sur un “rapport” de 6 pages d’une « association
des responsables de copropriété » qui aurait réalisé un contrôle des
comptes de l’exercice 2004 réalisé19 avril 2005 de 10 heures à 13 heures soit
sur 3 heures seulement “à l’immeuble” ; que tant le contrôle que
l’établissement du rapport ont été non contradictoires ; que le rapport,
succinct et confus, paraît incriminer principalement le prédécesseur de Guy
SOUTOUL, un Cabinet SAGEFRANCE ; que
l’auteur du rapport déclare que la situation des impayés “est très
inconfortable puisque 1/3 des appels ne sont pas payés” ; que ceci, eu égard
à la sociologie des lieux, ne saurait être imputé à faute au syndic ; que le
rapport reproche au Cabinet Guy Z... d’avoir engagé des travaux d’ascenseur,
tout en reconnaissant qu’ils avaient été votés en 2002 ; que s’agissant d’un
immeuble de grande hauteur, ce reproche apparaît peu sérieux ; que ce rapport
ne suffit pas à établir les fautes de gestion du Cabinet Z... ni même à
justifier une expertise ; que le
mandat a été révoqué avant le terme convenu sans juste motif ; que le
syndicat doit réparation et qu’il ne peut être fait droit à sa propre demande
de dommages et intérêts, la somme de 100.000 € apparaissant au surplus
fantaisiste et non fondée sur quelqu’élément
sérieux et quantifiable que ce soit ; Considérant
que rien ne démontre que la SAS Guy Z... soit encore en possession de
“dossiers”, documents ou autres pièces concernant la Tour Obélisque ; que la
Cour ne peut faire droit à la demande d’injonction ; Considérant
sur le préjudice que la demande de l’intimé inclut des honoraires purement
éventuels, notamment de mutations et de contentieux, ces derniers étant au
surplus fort aléatoires ; que son décompte comporte aussi 24.849,20 €
d’honoraires de gestion, mais qu’elle n’en soustrait pas ses propres charges
et frais de fonctionnement ; que son préjudice n’est pas une perte de chiffre
d’affaires mais une perte de marge ; qu’en définitive le Tribunal a fait une
juste appréciation du montant du préjudice, compte tenu de l’ensemble des
éléments de la cause ; Considérant
qu’il est équitable d’accorder à l’intimé 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles
d’appel ; PAR CES
MOTIFS, Confirme le
jugement entrepris. Condamne le
syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Obélisque à Epinay sur Seine à payer à la SAS Guy Z... A... B... la
somme supplémentaire de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de
procédure civile. Déboute les
parties de leurs autres demandes. Met à la
charge de l’appelant les dépens d’appel qui seront recouvrés selon les
dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Commentaire Nous avons signalé l’intérêt que peut présenter
l’intervention d’un contrôleur externe pour assister le conseil syndical dans
le contrôle de la gestion et des comptes du syndicat des copropriétaires.
Nous avons rappelé que cette assistance exige le respect de certaines règles
et l’intervention d’un contrôleur externe compétent et objectif. L’arrêt rapporté ci-dessus montre que ces exigences ne
sont pas toujours respectées. En l’espèce les conséquences ont été particulièrement
lourdes pour le syndicat qui avait cru pouvoir révoquer le syndic en se
fondant sur le rapport de six pages jugé succinct et confus établi par un
contrôleur externe à l’issue d’une visite de l’immeuble effectuée hors la
présence du syndic. On peut espérer que les organismes dédiés auront tiré les
enseignements imposés par la décision d’appel qui confirme le jugement du TGI
de Bobigny en alourdissant l’indemnité revenant au syndic révoqué au titre de
l’article 700 CPC. En effet la prévention traditionnelle des syndics professionnels
à l’égard des contrôleurs externes a trouvé son origine dans la
multiplication, dans le passé, d’interventions aussi mal venues. Il est
nécessaire de faire disparaître ces pratiques si l’on veut, en négligeant la
disparition de la notion d’assistance dans l’article 27 du décret du 17 mars
1967, développer l’intervention de tiers compétents pour faciliter la tâche
des conseillers syndicaux. L’arrêt comporte en outre des indications intéressantes
sur les modalités de détermination du préjudice subi par le syndic à
l’occasion d’une révocation abusive. La Cour d’appel
juge que le préjudice
n’est pas une perte de chiffre d’affaires mais une perte de marge. Elle reproche au syndic d’avoir fondé sa
demande sur le montant des honoraires perdus sans avoir soustrait pas ses
propres charges et frais de fonctionnement. Le reproche est
partiellement infondé car on peut affirmer que la perte du mandat n’a réduit
ces charges et frais de fonctionnement que dans la faible part des charges et
frais directement liés à ce mandat. Un syndic organise ses moyens en fonction
d’un nombre de syndicats et de lots à administrer. Il veille à maintenir un
équilibre approprié entre ses moyens et ses obligations. La disparition
brutale et inopinée d’un syndicat ne réduit pas le coût de ses moyens qui se
trouvent partiellement inemployés. De plus, on ne saurait omettre le préjudice moral
constitué par un risque d’atteinte à sa réputation professionnelle. |
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