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VENTE DU LOT SORT DU COÛT DES TRAVAUX VOTÉS AVANT LA VENTE CONVENTION ENTRE LES PARTIES POSSIBILITÉ POUR LE SYNDICAT DE S’EN PRÉVALOIR (NON) Cassation civile
3 11 octobre 2005 Cassation
partielle N° de pourvoi : 04-17178 Tribunal d’instance de Lyon 2004-05-17 Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d’instance de
Lyon, 17 mai 2004), rendu en dernier ressort, que M. X..., Mmes Y... et Z...
ont vendu des lots dont ils étaient propriétaires indivis dans un immeuble en
copropriété ; que par déclaration au greffe, ils ont demandé la mainlevée de
l’opposition que le syndic, la société Galyo, aurait faite entre les mains du
notaire chargé de la vente et la condamnation du syndicat à leur restituer
certaines sommes indûment payées ; qu’ils ont réclamé des dommages-intérêts
tant au syndicat des copropriétaires qu’au syndic et reconventionnellement le
syndicat a demandé leur condamnation au paiement d’une certaine somme ; Sur le premier moyen qui est recevable : Vu l’article 1165 du Code civil ; Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de
leur demande en restitution d’une certaine somme mise à leur charge par le
syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient
que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations
particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale
de copropriétaires non contestée ; Qu’en statuant ainsi, alors que les décisions d’assemblée
générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le
syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ; Et sur le deuxième moyen : Vu l’article 1165 du Code civil ; Attendu que pour condamner M. X... et Mmes Y... et Z... au
paiement d’une certaine somme au titre de travaux, le jugement retient qu’aux
termes du contrat de vente des lots de copropriété, l’indivision X...
s’engageait envers les acheteurs à prendre en charge le coût des travaux
décidés avant le jour de la vente, et que le syndic a pu réclamer aux
vendeurs le coût de ces travaux auxquels ils resteront en dernier lieu tenus
; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les
appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement
liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de
vente, le tribunal n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le troisième
moyen qui ne serait de nature à permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il a débouté M. X... et Mmes
Y... et Z... de leurs demandes en mainlevée de l’opposition et en restitution
de la somme de 580,37 euros au titre de la provision du 4ème trimestre 2001,
le jugement rendu le 17 mai 2004, entre les parties, par le tribunal
d’instance de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les
parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être
fait droit, les renvoie devant le tribunal d’instance de Villeurbanne ; Condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30
chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, aux dépens ; Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,
condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette
et la société Galyo, ensemble, à payer à M. X... et Mmes Y... et Z...,
ensemble, la somme de 2 000 euros ; Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,
rejette la demande du syndicat des copropriétaires 26, 28, 30 chemin de la
Creuzette et de la société Galyo ; Commentaires : L’arrêt relaté ci dessus présente l’intérêt de traiter d’une opération réalisée avant l’entrée en vigueur du décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967. Des travaux avaient été votés avant la vente. Le vendeur s’était engagé envers les acquéreurs à en supporter la charge. Le préfinancement n’en était pas achevé, ou même peut-être pas commencé, peu importe en l’espèce. Le syndic avait cru pouvoir faire opposition pour obtenir le complet paiement de la quote-part du crédit ouvert, attachée au lot vendu. La question posée n’était donc pas celle de
l’inopposabilité au syndicat de la convention intervenue entre les parties,
mais bien celle de savoir si le syndicat pouvait ou non s’en prévaloir pour
justifier l’opposition. Le tribunal d’instance avait répondu par l’affirmative. La Cour de Cassation sanctionne cette décision en relevant que le syndic, au nom du syndicat ne pouvait faire opposition que pour le paiement de sommes liquides et exigibles à la date de la notification du transfert de propriété. C’est l’application stricte des dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dont le texte n’a pas été modifié. Il est vrai que l’article 6-3 nouveau pose clairement le principe de l’inopposabilité au syndicat des conventions entre les parties déjà admis par la jurisprudence : « toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux ». Mais on sait que, s’agissant des contre-lettres, si l’article 1321 du Code civil précise qu’elles « ne peuvent avoir d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles n’ont point d’effet contre les tiers », la jurisprudence exprime logiquement du texte la possibilité pour les tiers de s’en prévaloir [1]. La solution apportée par la Cour de cassation est donc parfaitement conforme aux principes applicables avant la modification du décret du 17 mars 1967. Elle est en parfaite harmonie avec le nouveau régime applicable. On doit pourtant, du point de vue pratique, noter que la solution rejetée aurait mieux assuré la protection des intérêts de l’acquéreur, tenu au paiement des appels de fonds postérieurs à la vente ; les notaires devront veiller à la protection de ces intérêts, en prévoyant par exemple de séquestrer les fonds nécessaires au remboursement des sommes avancées par l’acquéreur. Rien ne semble par ailleurs s’opposer à ce que le vendeur donne instruction au notaire de payer au syndic les sommes figurant à ce titre sur l’état daté. |
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