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Vente par adjudication après saisie immobilière
(ancien régime) Mise en œuvre du privilège spécial du syndicat Suffisance de l’opposition (oui) Nécessité d’un dépôt au greffe des ordres (non) Cassation civile 3e 4 juin 2008 Cassation sans renvoi Décision attaquée : TGI de Bobigny du 2 novembre 2006 N° de pourvoi: 07-10051 Sur le moyen unique : Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 750 et 751 de l’ancien code de procédure civile ; Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal de grande instance de Bobigny, 2 novembre 2006) rendu en dernier ressort, qu’alléguant qu’il n’avait pas été colloqué à la procédure d’ordre consécutive à la vente sur saisie immobilière d’un lot de copropriété alors qu’il avait fait opposition, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cornouillers (le syndicat) a formé un recours contre le règlement amiable du 10 juin 2004 ; Attendu que pour déclarer irrecevable l’opposition du syndicat, le jugement retient que celui-ci n’a pas à être convoqué par le greffe à l’ordre amiable, qu’il produit une pièce émanant du greffe des ordres qui indique que le syndicat n’a pas à être convoqué car l’opposition faite par le syndic n’a jamais été déposée, qu’il ressort ainsi que c’est en raison de sa carence que le syndicat n’a pas fait valoir ses droits dans le cadre de la procédure, que le syndicat qui s’est abstenu de se manifester lors de la tentative d’ordre amiable, n’avait pas à recevoir une notification du procès-verbal d’ordre amiable ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’opposition au versement des fonds, formée régulièrement par le syndic, valait au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le destinataire de cette opposition devait en informer le juge chargé des ordres pour faire convoquer le syndicat à la procédure d’ordre et qu’en l’absence du respect de cette formalité, le syndicat était recevable à faire opposition au procès-verbal de règlement de l’ordre amiable, le tribunal a violé les textes susvisés ; Et vu l’article 627, alinéa 2, du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 2 novembre 2006, entre les parties, par le tribunal de grande instance de Bobigny ; DIT n’y avoir lieu à renvoi ; Déclare recevable l’opposition du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cornouillers ; Condamne la société Le Crédit foncier de France aux dépens de cassation et à ceux exposés devant le tribunal ; Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Crédit foncier de France à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cornouillers la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société Le Crédit foncier de France ; Commentaire : Notons en premier lieu que l’arrêt concerne une vente par adjudication sur saisie immobilière antérieure à la réforme de la procédure de saisie immobilière. Anciennement, la procédure d’ordre avait pour objet de procéder au classement des créanciers en fonction de la nature et du rang des garanties (privilèges et ou hypothèques) dont ils pouvaient se prévaloir. Les créanciers chirographaires venaient en fin de liste s’il restait des fonds à distribuer après paiement des créanciers inscrits ou titulaires d’un privilège occulte. Le privilège spécial du syndicat des copropriétaires est occulte. Depuis de nombreuses années, les syndics de copropriété ont éprouvé des difficultés à faire valoir les droits des syndicats de copropriétaires à recouvrer les charges impayées par le « vendeur » débiteur saisi. Aux retards apportés à la notification du transfert de propriété se sont ajoutées de multiples difficultés relatives à la consignation des fonds, indiquée comme faite entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre mais faîte en réalité à la Caisse autonome des règlements des avocats (CARPA). En l’espèce, le syndic avait fait régulièrement opposition au paiement du prix. Il lui était reproché de ne pas avoir déposé son opposition au greffe des ordres. Ce dépôt peut être assimilé, mutatis mutandis, à une déclaration de créance en cas de liquidation de biens. Le TGI de Bobigny avait accueilli favorablement la contestation du Crédit Foncier. La Cour de cassation a sanctionné fort justement cette décision. Elle constate « que l’opposition au versement des fonds, formée régulièrement par le syndic, valait au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 ». Il s’ensuit que « le destinataire de cette opposition devait en informer le juge chargé des ordres pour faire convoquer le syndicat à la procédure d’ordre. » Ayant fait opposition, le syndic n’avait aucune autre démarche à effectuer, sauf à s’informer de l’avancement de la procédure d’ordre. On peut regretter que le Crédit foncier de France fasse aussi peu de cas de la sauvegarde des intérêts des copropriétaires. On trouve un autre exemple de cette attitude critiquable dans l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 15 décembre 2004. En cette espèce l’opposition du syndic portait sur un montant global mais comportait une annexe indiquant le détail de cette somme permettant son contrôle. Le Crédit foncier reprochait néanmoins au syndic de n’avoir pas ventilé sa créance dans l’opposition. La Cour de cassation a écarté cette prétention : « Mais attendu qu’ayant constaté que l’annexe, qui faisait corps avec l’opposition de l’huissier de justice, énonçait de manière précise les sommes qui étaient réclamées aux fins de rendre recevables les créances à titre super-privilégié, la cour d’appel a légalement justifié sa décision après examen du bien-fondé de chacune d’elles, en retenant que la somme de 63 883 francs devait être payée à titre privilégié avant le CFF » Nous recommandons aux syndics confrontés au Crédit
Foncier de France comme créancier saisissant ou intervenant à quelque titre
que ce soit d’être particulièrement prudents et, le cas échéant, de se faire
assister par un professionnel compétent. Sur le nouveau régime de la saisie immobilière et les dispositions relatives aux syndicat
de copropriétaires, voir http://www.jpm-copro.com/Circ%20saisie%20imm.htm |
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