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Lots à usage commercial Mise en conformité avec des normes nouvelles Obligation de délivrance du bailleur Assimilation à une amélioration Cour d’appel de Nîmes Chambre
réunies 26 janvier 2006 Décision attaquée : Cour d’appel de
Montpellier du 29 août 2001 N° de RG: 03/02249 S / RENVOI CASSATION 19/03/2003 APPELANT : Monsieur Renato X... INTIMES 1) Monsieur Bernard
Z... 2) Madame Odette B... divorcée Z... ARRET
: Arrêt contradictoire,
prononcé et signé par Monsieur Raymond ESPEL, Président, publiquement, le 26
Janvier 2006, date indiquée à l’issue des débats, Chambres réunies, sur renvoi
de la Cour de Cassation, par mise à disposition au greffe de la Cour FAITS- PROCEDURE- PRETENTIONS DES PARTIES Les faits En 1974, Renato X...
a fait l’acquisition d’un fonds de commerce de restaurant- pizzeria ainsi que
d’un local commercial sis au rez- de- chaussée de l’immeuble “ résidence le
Beaulieu “ à Canet en Roussillon et constituant les lots numéro 1 et 3 (à
usage de magasin), 17 à 41 (à usage de rangement) selon le règlement de
copropriété en date du 12 février 1974. Après avoir personnellement
exploité ce fonds, il l’a confié en location- gérance aux époux Z... du 27
avril 1987 au 30 mars 1988. Le 3 février 1989, il
a vendu, au prix de 950 000 FF, ledit fonds aux époux Z... avec lesquels il a
conclu un bail commercial (loyer mensuel 3500 FF) pour “ l’exploitation de
tout commerce et notamment d’un fonds de commerce de restaurant pizzeria
(déjà exploité dans les lieux loués) “. Ce contrat précisait
notamment : - B 1 : état des
lieux : « le locataire prendra le bien loué dans son état actuel sans
pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires
pour que les lieux soient clos et couverts » - B 4 :
transformations : « il aura à sa charge exclusive les transformations et
réparations nécessitées par l’exercice de son activité ». Les époux Z... ont
donné ce fonds en location- gérance. Courant 1995, le
locataire gérant a ouvert, à l’arrière de la salle, une porte à usage d’issue
de secours donnant dans le couloir menant aux caves de l’immeuble en
copropriété. Sur injonction du syndic en date du 17 mai 1995, Renato X... a fait murer cette ouverture. Souhaitant mettre le
local en conformité avec les dispositions de l’arrêté du 25 juin 1980
(modifié) sur la sécurité incendie des établissements recevant du public, les
époux Z... ont, par LR- AR du 7 mars 1997, mis en demeure Renato X... de
procéder à l’ouverture d’une issue de secours. La procédure Régulièrement
autorisé par ordonnance présidentielle du 12 mai 1998, Bernard Z... a, par
acte du 14 mai 1998, assigné à jour fixe Renato X... devant le tribunal de
commerce de Perpignan aux fins ci- après : - dire que Renato X... devra procéder à la mise en conformité du local avec les règlements de sécurité en faisant procéder à l’ouverture d’une sortie de secours réglementaire. et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte définitive de 10 000 FF par jour, - condamner Renato
X... à payer la somme de 100 000 FF à titre de dommages et intérêts outre celle
de 15 000 FF en application des dispositions de l’article 700 du nouveau code
de procédure civile ainsi que les entiers dépens, - ordonner
l’exécution provisoire de la décision à intervenir. *** Par jugement du 22
juillet 1998, le tribunal de commerce de Perpignan, considérant que la
charge des travaux de mise en conformité des lieux doit être supportée par le
propriétaire du fonds conformément aux clauses du bail mais que la demande
d’autorisation desdits travaux doit être formulée auprès de la copropriété
par le propriétaire des murs, - a ordonné à Renato
X... d’intervenir auprès de la copropriété par tout moyen, amiable ou non,
afin d’obtenir l’autorisation de procéder à l’ouverture de la sortie de secours
réglementaire (si besoin par procédure de référé) afin de mettre en
conformité le local avec les règlements de sécurité, et ce, dans le délai
d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte ferme
et définitive de 1000 FF par jour de retard, - a débouté M. et
Madame Z... de leur demande en paiement de dommages- intérêts, - a condamné Renato X... à payer la somme de 3000 FF en application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que les dépens, - a ordonné
l’exécution provisoire. *** Par LR- AR du 30
septembre 1998, le conseil de Renato X... a demandé au syndic de la
copropriété “ d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
l’autorisation de procéder à l’ouverture d’une porte de secours avec mise en
place d’une porte anti- incendie dans le local restaurant pizzeria “. Par décision en date
du 11 août 1999, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé cette
autorisation. *** Renato X... a
interjeté appel du jugement rendu le 22 juillet 1998 par le Tribunal de
commerce de Perpignan. Bernard Z..., intimé,
et Odette Z..., intervenante, ont interjeté appel incident. Ils ont sollicité à
titre principal l’annulation de la cession ainsi que du bail aux torts de
Renato X... et sa condamnation à paiement de la somme de 950 000 FF, montant
du prix de cession, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
outre celle de 500 000 FF avec intérêts au taux légal à compter de
l’assignation et celle de 500 000 FF à titre de dommages- intérêts. Subsidiairement, ils
ont prié la Cour de dire qu’en refusant de mettre les lieux en conformité
avec les règles de sécurité et d’obtenir l’autorisation nécessaire à cette
mise en conformité, Renato X... n’a pas rempli ses obligations contractuelles
et sera condamné à leur payer la somme de 1 950 000 FF à titre de dommages-
intérêts. *** Par arrêt du 19
octobre 1999, la Cour d’appel de Montpellier a ordonné une expertise. Dans rapport déposé le
23 février 2000, Jean- Pierre C... indique que les lieux ne sont pas
conformes à la réglementation relative aux ouvertures de secours et note que
l’accord de la copropriété pour réaliser les travaux est nécessaire ; il
précise que le refus des copropriétaires résulte de la modification de la
destination initiale les lots sans leur accord. *** Le 29 août 2001, la
Cour d’appel de Montpellier, après avoir constaté que Renato X... a sollicité, par lettre
recommandée avec accusé de réception en date du 30 septembre 1998,
l’autorisation d’ouverture d’une issue de secours, - a confirmé en
toutes ses dispositions le jugement susvisé, - a débouté les époux Z... de
leurs demandes d’annulation de la cession de fonds de commerce et du contrat
de bail, - a débouté les époux
Z... de leur demande en remboursement des sommes de 950 000 FF (prix de
cession du fonds), de 500 000 FF (montant des loyers versés), de 500 000 FF à
titre de dommages et intérêts ainsi que de leurs demandes subsidiaires en
paiement de la somme de 1950000 FF à titre de dommages et intérêts, - a débouté Renato
X... et les époux Z... de leur demande en paiement de sommes sur le fondement
de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, - a condamné les époux Z... aux dépens d’appel. *** Sur pourvoi
formé par Bernard Z...et Odette B... divorcée Z..., la Cour de cassation
a, par décision du 19 mars 2003, cassé et annulé cet arrêt, sauf en ce qu’il déboute les époux Z... de leur demande d’annulation
des contrats de cession et de bail conclus le 3 février 1989 ainsi que de
leur demande en remboursement du prix de la cession, des loyers versés et de
la somme de 500 000 FF à titre de dommages et intérêts, a renvoyé la cause et
les parties devant la Cour d’appel de Nimes. Concernant la
disposition cassée au visa de l’article 455 du nouveau code de procédure
civile, la juridiction suprême a ainsi statué : « attendu que, pour dire que Renato X...
a satisfait à son obligation de délivrance, l’arrêt retient qu’il a sollicité
par LR- AR l’autorisation du syndicat des copropriétaires de pratiquer
l’ouverture nécessaire à la réalisation de l’issue de secours, qui incombe au
locataire en exécution de la clause du bail qui met à leur charge exclusive
les transformations nécessitées par l’exercice de leur activité ; « qu’en statuant ainsi, sans
répondre aux conclusions des époux Z...- B... faisant valoir que M. X...
n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance par la seule demande d’autorisation
au syndicat des copropriétaires de l’ouverture d’une issue de secours, la
Cour d’appel a violé le texte susvisé. » *** Pour une complète information sur la procédure, il convient d’ajouter que Renato X... a fait délivrer aux consorts Z...- B..., les 21 et 23 juillet 1999, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte du 18 août
1999
contenant opposition audit commandement, ceux- ci ont assigné Renato X...
devant le tribunal de commerce de Perpignan auquel ils ont demandé de : - débouter Renato
X... de ses demandes et annuler le commandement de payer, - prononcer la
résiliation du bail aux torts de Renato X... et le condamner à paiement de la
somme de 152 467 EUR, - subsidiairement
leur accorder un délai de deux ans pour s’acquitter de leur dette et
suspendre les effets de la clause résolutoire, - condamner Renato
X... à paiement de la somme de 20 000 FF au titre des frais irrépétibles
ainsi que des dépens. Par jugement du 27
novembre 2001, le tribunal de commerce de Perpignan, reprenant la motivation de
l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier en date du 29 août 2001, a
notamment : - constaté le jeu de
la clause résolutoire et prononcé la “ résolution “ du bail aux torts
exclusifs des consorts Z...- B... qui ont été condamnés à paiement de
diverses sommes au titre du bail, - débouté Renato X...
de sa demande en paiement de dommages- intérêts, - débouté les
consorts Z...- B... de leurs demandes. Sur appel interjeté
par les consorts Z...- B..., la Cour d’appel de Montpellier, au motif que
les appelants invoquaient l’inexécution par le bailleur de son obligation de
délivrance, a rendu le 28 octobre 2003 un arrêt de sursis à statuer dans
l’attente de la présente décision et a ordonné la radiation de l’affaire. Les moyens et prétentions des parties Renato X... a saisi
la Cour de renvoi par acte du 6 juin 2003. Par conclusions du 27
octobre 2005, il fait valoir : - que les premiers
juges ont statué ultra petita, - que le contrat de bail
stipule que le locataire est réputé prendre les lieux en parfait état, qu’il
ne peut pas exiger des réparations autres que le clos et le couvert, qu’il
prend à sa charge les transformations et réparations nécessitées par
l’exercice de son activité de sorte que la mise en conformité du local est
entièrement à la charge du preneur, - que lui- même a
respecté son obligation contractuelle de bailleur puisqu’il est vainement
intervenu auprès de la copropriété de façon amiable, le résultat d’une
éventuelle action en justice n’étant pas garanti, - que pour la
première fois, devant la Cour, les consorts Z...- B... présentent une demande
de résiliation de bail et de dommages- intérêts irrecevable comme telle et au
surplus comme déjà formulée dans le cadre de la procédure sur commandement de
payer (conclusions page 6), - qu’ils n’ont jamais
évoqué d’autres possibilités que la réouverture de la porte située à
l’arrière du local et donnant sur les parties communes alors qu’une seconde
issue peut être aménagée en façade, - que les consorts
Z...- B... ont obtenu l’autorisation municipale d’aménager la terrasse. Il prie la Cour, au
visa des articles 5 et 564 du nouveau code de procédure civile, 1134 et 1709
et suivants du Code civil, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et
du décret du 17 mars 1967, de : - réformer le
jugement déféré en ce qu’il l’a condamné sous astreinte à intervenir auprès
de la copropriété pour obtenir l’autorisation d’ouvrir une sortie de secours, - constater qu’il a
rempli son obligation de délivrance inhérente au bail, - débouter les
consorts Z... B... de leur demande indemnitaire et les condamner à payer la
somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les
entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP d’avoués Tardieu. *** Répondant par
conclusions du 15 novembre 2005 que : - le tribunal n’a pas
statué ultra petita mais a exonéré à tort Renato X... de la charge des
travaux de mise en conformité du local commercial, - la destination d’une
partie importante du local litigieux a été modifiée en violation du règlement
de copropriété et sans l’accord des copropriétaires (cf expertise), - Renato X..., qui a
manqué à son obligation de délivrance d’un local conforme au règlement de
sécurité, ne saurait se retrancher derrière les clauses du bail qui ne
déchargent pas le bailleur de l’obligation de maintenir les lieux en état de
servir à l’usage pour lequel ils ont été loués, - l’irrecevabilité de
la demande de résiliation n’a pas été soulevée avant toute défense au fond, Les consorts Z...-
B..., qui interjettent appel incident, demandent à la Cour, au visa des
articles 625 du nouveau code de procédure civile, 1147, 1719 et suivants du
Code civil, de : - débouter Renato
X... de son appel irrecevable et mal fondé, - “ mettre à néant “
le jugement déféré, - résilier le bail
aux torts de Renato X... qui s’est abstenu d’une part de mettre les lieux en
conformité avec les règles de sécurité, d’autre part d’obtenir l’autorisation
nécessaire pour effectuer les travaux, - le condamner à
paiement de la somme de 152 462 EUR à titre de dommages- intérêts en
réparation du préjudice résultant de cette faute outre celle de 7000 EUR au
titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux dépens
dont distraction au profit de la SCP d’avoués Fontaine- Macaluso- Julien. Dans leurs
conclusions (page 13), ils demandent également à la Cour, au visa de
l’article 625 du nouveau code de procédure civile, de “ mettre à néant “ le
jugement rendu par le tribunal de commerce de Perpignan le 27 novembre 2001. *** L’ordonnance de
clôture a été rendue le 18 novembre 2005. MOTIFS DE L’ARRET Sur la procédure - sur la recevabilité
de l’appel Attendu que les
intimés soulèvent l’irrecevabilité de l’appel interjeté par Renato X... sans
faire valoir aucun moyen ; que l’appel sera
déclaré recevable ; - sur le reproche
fait au tribunal d’avoir statué ultra petita Attendu que les
consorts Z...- B... ont demandé au tribunal d’une part, de dire que Renato X...
devra procéder à la mise en conformité du local avec les règlements de
sécurité en faisant procéder à l’ouverture d’une sortie de secours
réglementaire, d’autre part, de dire que cette sortie de secours devra être
réalisée dans un délai de quinze jours à compter de la signification du
jugement, sous peine d’astreinte définitive de 10 000 FF par jour ; qu’après avoir dit
que la charge des travaux incombait au propriétaire du fonds, le premier juge
a ordonné à Renato X... d’intervenir auprès de la copropriété par tout moyen,
amiable ou non, pour obtenir l’autorisation de procéder à l’ouverture de la
sortie de secours réglementaire (si besoin par procédure de référé) afin de
mettre en conformité le local avec les règlements de sécurité, et ce, dans le
délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte
ferme et définitive de 1000 FF par jour de retard ; que le tribunal,
auquel était posée une double question (prise en charge des travaux de mise
en conformité- demande d’autorisation d’exécuter les travaux) n’a donc pas
statué ultra petita ; que Renato X... n’a
pas fait usage devant le premier juge des dispositions de l’article 464 du
nouveau code de procédure civile ; qu’il ne tire aucune conséquence juridique
de cet argument présenté pour la première fois devant la Cour ; - sur la demande relative au jugement rendu par le tribunal de commerce de Perpignan le 27 novembre 2001 Attendu que devant la
Cour de céans les intimés sollicitent l’application des dispositions de
l’article 625 du nouveau code de procédure civile ; Mais attendu que ces
dispositions sont relatives aux effets d’un arrêt rendu par la Cour de
cassation et non à un arrêt rendu par une cour d’appel ; qu’en conséquence, la
demande des consorts Z...- B... relatives à “ la mise à néant du jugement “
rendu par le tribunal de commerce de Perpignan le 27 novembre 2001 n’est pas
fondée ; - sur la recevabilité
de la demande de résiliation du bail et de la demande en paiement de la somme de 152
462 EUR à titre de dommages- intérêts pour inexécution de l’obligation de
délivrance Attendu que Renato
X... invoque l’irrecevabilité de ces demandes en application des dispositions
de l’article 564 du nouveau code de procédure civile ; que contrairement à ce
que soutiennent les consorts Z...- B..., il ne s’agit pas d’une exception de
procédure soumise aux dispositions de l’article 74 du nouveau code de
procédure civile ; Attendu que les
consorts Z...- B... sollicitent pour la première fois dans cette procédure la
résiliation du bail ; que Renato X... soulève à juste titre l’irrecevabilité de cette demande nouvelle en invoquant les dispositions de l’article 564 du nouveau code de procédure civile ; Attendu en revanche,
que devant la Cour d’appel de Montpellier (arrêt du 29 août 2001), les
consorts Z...- B... avaient formé une demande subsidiaire en paiement de
dommages et intérêts pour inexécution par Renato X... de son obligation de
délivrance ; que cette demande
indemnitaire n’est donc pas liée à la demande de résiliation de bail ; qu’il ne s’agit donc
pas d’une demande nouvelle ; qu’elle doit donc être déclarée recevable ; Sur l’exécution par Renato X... de ses obligations contractuelles liées au contrat de bail Attendu qu’en sa
qualité de bailleur, Renato X... avait pour obligation de délivrer un local
conforme à la destination prévue dans le bail ; Attendu à titre
préliminaire, que Renato X... ne saurait valablement soutenir que les
preneurs connaissaient les lieux pour en avoir été les locataires- gérants du
27 avril 1987 au 30 mars 1988 puisque le local présentait une apparente
conformité, le problème étant apparu en 1995, soit plus de 5 ans après la
signature du bail ; que pas davantage, il
ne saurait faire état de l’absence d’injonction administrative délivrée aux consorts
Z...- B... alors que dans une attestation du 17 juillet 2003, la responsable
de l’agence sud immobilier a indiqué « que ce commerce n’est pas conforme
pour une activité de même nature et qu’un professionnel de l’immobilier de
vente de commerces ne peut faire engager ses clients potentiels devant une
telle situation » ; Attendu tout d’abord,
que le bail commercial a été conclu pour “ l’exploitation de tout commerce et
notamment d’un fonds de commerce de restaurant pizzeria (déjà exploité dans
les lieux loués) “ alors qu’il résulte du règlement de copropriété que les
locaux 1 et 3 étaient à usage de magasin, les locaux 17 à 41 étaient à usage
de rangement ; que Renato X... fait
valoir qu’il n’est pas à l’origine de ce changement de destination mais qu’il
n’en rapporte pas la preuve puisqu’il ne produit pas son titre de propriété ;
qu’il sera observé qu’il a acheté le local en 1974 et que le règlement de
copropriété de l’immeuble “ résidence le Beaulieu “ est en date du 12 février
1974 ; qu’en tout état de
cause, il n’a pas sollicité la modification du règlement de copropriété ; que la
preuve d’un premier manquement à l’obligation de délivrance est donc
rapportée ;
Attendu ensuite,
qu’il n’est pas contesté que ce local ne dispose que d’une seule sortie alors
qu’il est soumis aux dispositions du décret du 25 juin 1980 relatif à la
sécurité exigeant, pour ce type d’établissement, deux issues ; Attendu qu’il n’est
pas contestable que l’ouverture d’une issue de secours (porte au fond du
local) nécessitait en l’espèce l’autorisation des copropriétaires ; que le
tribunal a donc justement enjoint à Renato X... d’intervenir auprès de la
copropriété par tout moyen, amiable ou non ; que force
est de constater que celui- ci n’a pas obtempéré à ce jugement puisqu’il
s’est contenté de porter cette question à l’ordre du jour de l’assemblée
générale qui lui a refusé son autorisation et qu’il s’est ensuite abstenu
d’attaquer cette décision devant le tribunal dont il ne saurait valablement
préjuger la décision ; Attendu par ailleurs
que Renato X... reproche aux preneurs d’avoir tardivement proposé la solution
de ce problème par l’ouverture d’une issue de secours sur la devanture du
magasin ; mais attendu que
cette proposition nécessiterait également l’autorisation des copropriétaires
; que Renato X... ne demande pas à la Cour de lui permettre de saisir
l’assemblée générale et qu’il sait que la modification du règlement de
copropriété serait le préalable à une telle demande (cf déclaration du syndic
à l’expert) ; que la
preuve d’un deuxième manquement à l’obligation de délivrance est donc
rapportée
; Attendu par contre qu’aucun reproche ne peut être formulé à rencontre du bailleur en ce qui concerne la terrasse dans la mesure où celle- ci n’est pas mentionnée dans le bail ; Attendu en définitive
que Renato X... a manqué à son obligation de délivrance en donnant à bail à
usage de restaurant pizzeria des locaux qui n’étaient pas destinés à cet
usage par le règlement de copropriété et en ne se conformant pas au
dispositif du jugement lui enjoignant, à juste titre, d’obtenir des
copropriétaires l’autorisation d’exécuter les travaux de mise en conformité
par rapport aux règles de sécurité ; Attendu que ce
manquement a généré pour les consorts Z...- B... un préjudice résultant de
l’impossibilité de céder leur fonds ainsi qu’il résulte de l’attestation
(déjà visée) du 17 juillet 2003 établie par la responsable de l’agence sud
immobilier ; qu’ils réclament la
somme de 152 467 EUR à titre de dommages- intérêts, étant observé qu’ils ont
acquis le fonds pour la somme de 144 817, 07 EUR ; que Renato X... n’a
formulé aucune critique sur la somme réclamée ; qu’il s’avère équitable de
faire droit à leur demande ; qu’en conséquence, Renato
X... sera condamné à régler la somme de 152 467 EUR ; Attendu en définitive
que le jugement déféré sera réformé en ce qu’il a débouté les consorts Z...-
B... de leur demande en paiement de dommages et intérêts ; Attendu qu’en l’état
des demandes formulées devant la Cour d’appel de Montpellier, la demande
relative à la prise en charge des travaux de conformité est devenue sans
objet ; Sur les dépens et les frais irrépétibles Attendu que les
dépens seront supportés par Renato X... qui succombe ; qu’il s’avère
équitable de condamner à payer la somme de 3000 EUR au titre des frais
irrépétibles ; PAR CES MOTIFS La Cour, chambres
réunies, statuant par arrêt contradictoire sur renvoi de cassation,
publiquement et en dernier ressort Vu l’arrêt de la
chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 mars 2003 Vidant le renvoi, - déclare recevable
l’appel interjeté par Renato X... à rencontre du jugement rendu le 22 juillet
1998 par le tribunal de commerce de Perpignan, - déclare la demande
de résiliation de bail formulée par les consorts Z...- B... irrecevable, - déclare la demande
en paiement de la somme de 152 462 EUR à titre de dommages et intérêts
formulée par les consorts Z...- B... recevable, - confirme le jugement déféré en ce qu’il a ordonné à Renato X... d’intervenir auprès de la copropriété par tout moyen, amiable ou non, afin d’obtenir l’autorisation de procéder à l’ouverture de la sortie de secours réglementaire (si besoin par procédure de référé) afin de mettre en conformité le local avec les règlements de sécurité, - dit que Renato X...
a manqué à son obligation de délivrance, - réforme le jugement
déféré en ce qu’il a débouté les consorts Z...- B... de leur demande en
paiement de dommages et intérêts, Statuant à nouveau, - condamne Renato
X... à verser aux consorts Z...- B... la somme de 152 462 EUR à titre de
dommages et intérêts, - rejette le surplus
des demandes, - condamne Renato
X... à verser aux consorts Z...- B... la somme de 3000 euros en application
des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamne Renato
X... aux entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de la
SCP d’avoués Fontaine- Macaluso- Julien. Commentaires : Nous présentons en
premier lieu un exposé plus ramassé des éléments de fait et de droit du
litige. Historique du litige En 1974, Renato X... achète - un fonds de commerce de restaurant-
pizzeria - les murs dans lesquels il est exercé soit un local commercial constitué par les lots 1 et 3 (à usage de magasin), 17 à 41 (à usage de rangement) d’une copropriété dont le règlement de copropriété a été établi le 12 février 1974. Il a exploité
personnellement ce fonds de commerce jusqu’au 27 avril 1987. Il l’a confié en
location- gérance aux époux Z... du 27 avril
1987 au 30 mars 1988. A noter
qu’ultérieurement les époux Z… ont divorcé. Dans le corps de l’arrêts ils
sont en conséquence désignés comme consorts Z...- B... ; Le 3 février 1989, il
a vendu ledit fonds aux époux Z... en conservant la propriété des murs. A cette même date il
leur a consenti un bail commercial pour « l’exploitation de tout
commerce et notamment d’un fonds de commerce de restaurant pizzeria (déjà
exploité dans les lieux loués) » . Ce contrat précisait notamment : - B 1 : état des lieux : « le
locataire prendra le bien loué dans son état actuel sans pouvoir exiger
aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires pour que les
lieux soient clos et couverts » - B 4 : transformations : « il aura
à sa charge exclusive les transformations et réparations nécessitées par
l’exercice de son activité ». Le fonds de commerce de restaurant-pizzeria est assujetti aux dispositions de l’arrêté du 25 juin 1980 (modifié) sur la sécurité incendie des établissements recevant du public Les époux Z... ont donné ce fonds en location- gérance. Courant 1995, le
locataire gérant a ouvert, à l’arrière de la salle, une porte à usage d’issue
de secours donnant dans le couloir menant aux caves de l’immeuble en
copropriété. Sur injonction du syndic en date du 17 mai 1995, Renato X... a fait murer cette ouverture. Les époux Z... ont,
par LR- AR du 7 mars 1997, mis en demeure Renato X... de procéder à
l’ouverture d’une issue de secours. Bernard Z... a, par
acte du 14 mai 1998, assigné à jour fixe Renato X... devant le tribunal de
commerce de Perpignan aux fins, notamment, de « dire que Renato X...
devra procéder à la mise en conformité du local avec les règlements de
sécurité en faisant procéder à l’ouverture d’une sortie de secours
réglementaire » Par jugement du 22
juillet 1998, le tribunal de commerce de Perpignan a ordonné à Renato X...
« d’intervenir auprès de la copropriété par tout moyen, amiable ou non,
afin d’obtenir l’autorisation de procéder à l’ouverture de la sortie de secours
réglementaire (si besoin par procédure de référé) » Par LR- AR du 30
septembre 1998, le conseil de Renato X... a demandé au syndic de la
copropriété « d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée
générale l’autorisation de procéder à l’ouverture d’une porte de secours avec
mise en place d’une porte anti- incendie dans le local restaurant pizzeria ».
Par décision en date du 11 août 1999, l’assemblée générale des
copropriétaires a refusé cette autorisation. Ce refus trouve son origine dans
le fait que les copropriétaires ont estimé qu’il y avait eu modification de la destination initiale
les lots sans leur accord. L’arrêt mentionne que Renato X… s’est ensuite abstenu d’attaquer
cette décision devant le tribunal dont il ne saurait valablement préjuger la
décision. L’ouverture d’une sortie de secours par la façade a été envisagée
ensuite. Elle exigeait pareillement une autorisation de l’assemblée. L’arrêt
indique curieusement que « Renato X... ne demande pas à la Cour de lui permettre de saisir
l’assemblée générale et qu’il sait que la modification du règlement de
copropriété serait le préalable à une telle demande ». En fait il
n’avait pas besoin d’une telle autorisation et pouvait formuler cette
demande » et demander seulement à la Cour de surseoir à statuer jusqu’à
la tenue de l’assemblée générale. Nous ne traitons pas ici les problèmes posés au cours de
ces instances par les rapports entre les parties pour ce qui concerne les
paiement des loyers et redevances. L’arrêt de la Cour d’appel La Cour d’appel juge : « qu’en sa
qualité de bailleur, Renato X... avait pour obligation de délivrer un local
conforme à la destination prévue dans le bail « qu’il ne
saurait valablement soutenir que les preneurs connaissaient les lieux pour en
avoir été les locataires- gérants du 27 avril 1987 au 30 mars 1988 puisque le
local présentait une apparente conformité, le problème étant apparu en 1995,
soit plus de 5 ans après la signature du bail « qu’il ne
saurait faire état de l’absence d’injonction administrative délivrée aux
consorts Z...- B... alors que dans une attestation du 17 juillet 2003, la
responsable de l’agence sud immobilier a indiqué « que ce commerce n’est pas
conforme pour une activité de même nature et qu’un professionnel de
l’immobilier de vente de commerces ne peut faire engager ses clients
potentiels devant une telle situation » « que le bail
commercial a été conclu pour “ l’exploitation de tout commerce et notamment
d’un fonds de commerce de restaurant pizzeria (déjà exploité dans les lieux
loués) “ alors qu’il résulte du règlement de
copropriété que les locaux 1 et 3 étaient à usage de magasin, les locaux 17 à
41 étaient à usage de rangement ». Elle admet
donc une modification irrégulière de la destination des locaux. « que Renato
X... fait valoir qu’il n’est pas à l’origine de ce changement de destination
mais qu’il n’en rapporte pas la preuve puisqu’il ne produit pas son titre de
propriété » « qu’en tout
état de cause, il n’a pas sollicité la modification du règlement de
copropriété ; » « que
la preuve d’un premier manquement à l’obligation de délivrance est donc
rapportée » Elle juge ensuite qu’en omettant de contester le refus de
l’assemblée générale et de présenter une nouvelle demande pour l’ouverture
d’une sortie de secours par la façade , Rénato X… n’a pas obtempéré au jugement. « que la preuve d’un deuxième manquement à l’obligation de délivrance
est donc rapportée » Elle décide finalement « que Renato
X... a manqué à son obligation de délivrance en donnant à bail à usage de
restaurant pizzeria des locaux qui n’étaient pas destinés à cet usage par le
règlement de copropriété et en ne se conformant pas au dispositif du jugement
lui enjoignant, à juste titre, d’obtenir des copropriétaires l’autorisation
d’exécuter les travaux de mise en conformité par rapport aux règles de
sécurité ; « que ce
manquement a généré pour les consorts Z...- B... un préjudice résultant de
l’impossibilité de céder leur fonds ainsi qu’il résulte de l’attestation
(déjà visée) du 17 juillet 2003 établie par la responsable de l’agence sud
immobilier ; « qu’en
conséquence, Renato X... sera condamné à régler la somme de 152 467 € aux
consorts Z...- B..; Rappelons que, par son arrêt du 19 mars 2003, la Cour de
cassation avait cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier en ces
termes : « « attendu que, pour dire que Renato
X... a satisfait à son obligation de délivrance, l’arrêt retient qu’il a
sollicité par LR- AR l’autorisation du syndicat des copropriétaires de
pratiquer l’ouverture nécessaire à la réalisation de l’issue de secours, qui
incombe au locataire en exécution de la clause du bail qui met à leur charge
exclusive les transformations nécessitées par l’exercice de leur activité ; « qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux
Z...- B... faisant valoir que M. X... n’avait pas satisfait à son obligation
de délivrance par la seule demande d’autorisation au syndicat des
copropriétaires de l’ouverture d’une issue de secours, la Cour d’appel a
violé le texte susvisé. » La question de droit : contenu de l’obligation de
délivrance La question posée est donc celle de la
consistance de l’obligation de délivrance de bailleur à l’égard de la
conformité du bien loué aux exigences de l’activité exercée dans les lieux
conformément aux stipulations du bail et en fonction notamment De la
réglementation administrative applicable à cette activité Et des
spécificités résultant de l’assujettissement du bien loué au statut de la
copropriété Le propriétaire d’un lot de copropriété assujetti à des
prescriptions administratives spécifiques et impératives peut demander à
l’assemblée générale l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux
affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et
conformes à la destination de l’immeuble, en vertu de l’article 25 b de la
loi. Dès lors que ces travaux ont pour objet de mettre la
partie privative du lot en conformité avec des prescriptions administratives
anciennes, voire nouvelles, il est admis que ces « travaux
obligatoires » peuvent être considérés comme des améliorations au sens
de l’article 30de la loi. En cas de refus de l’assemblée générale, le
copropriétaire peut donc solliciter une autorisation judiciaire de les
effectuer (Cass. civ. 3e 02-03-1988 et plus particulièrement pour
une issue de secours CA Paris 23e B 05-04-2007). Encore faut-il que les travaux soit « conformes à la
destination de l’immeuble » ! Cette conformité doit-elle être restreinte aux seuls
travaux ? Doit-elle au contraire s’étendre à l’usage qui est fait de la
partie privative bénéficiaire ? Cette distinction semble avoir échappé à
nombre de praticiens. En l’espèce les copropriétaires ont invoqué en 1999 une
modification irrégulière de l’usage du lot pour refuser l’autorisation
demandée mais ils n’avaient pas auparavant contesté judiciairement
l’installation d’un restaurant dès 1974 ! Or les actions tendant à
obtenir la cessation d’infractions au règlement de copropriété sont soumises
à la prescription de dix ans. Le point de départ du délai de prescription est
le jour où l’infraction a été commise, sans égard au caractère instantané ou
continu de l’infraction. Il se situe donc bien en 1974. Réserve faite
d’éléments particuliers non révélés par les différents arrêts, le syndicat se
trouvait donc dépourvu de tout recours. On peut donc penser que Rénato X… aurait pu obtenir l’autorisation
judiciaire d’effectuer les travaux et il est même vraisemblable que la
situation aurait pu trouver une issue amiable si les erreurs de manœuvre ne s’étaient
pas accumulées. Faut-il pour autant tirer des arrêts rendus par la Cour
de cassation le 19 mars 2003 et par la Cour d’appel de Nîmes, sur renvoi, d’autre
part un enseignement de portée générale ?
Ce n’est pas certain. Le caractère obligatoire de l’existence d’une sortie de
secours résulte d’un arrêté du 25 juin 1980 (modifié) sur la sécurité
incendie des établissements recevant du public. Renato X…a exploité
personnellement ce fonds de commerce jusqu’au 27 avril 1987 La Cour juge que
Renato X... ne saurait valablement soutenir que les preneurs connaissaient
les lieux pour en avoir été les locataires- gérants du 27 avril 1987 au 30
mars 1988 puisque le local présentait une apparente conformité, le problème
étant apparu en 1995, soit plus de 5 ans après la signature du bail Ce faisant elle se réfère au fait qu’en 1995 le locataire gérant a ouvert, à l’arrière
de la salle, une porte à usage d’issue de secours donnant dans le couloir
menant aux caves de l’immeuble en copropriété. A la vérité le problème posé
dès qu’est apparue dans la réglementation administrative l’obligation d’établir
une issue de secours dans les établissements recevant du public. C’est à propos des ventilations imposées aux restaurants
qu’on trouve une jurisprudence assez abondante. Dans la plupart des cas il s’agit
de travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée ! L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 4 janvier 1989
(Administrer juillet 1989 note Guillot) présente l’intérêt de décrire une
situation proche. Un syndicat de copropriétaires demandait tout à la fois la
cessation de l’affectation d’un lot à usage de restaurant et la suppression d’un
extracteur de fumées installé par le locataire sur un mur partie commune. La Cour d’appel avait rejeté ces demandes en retenant l’absence
de preuve du caractère gênant de l’activité et, en second lieu, de l’absence
d’atteinte à l’esthétique de l’immeuble du la gaine d’extraction dont le
principe de l’installation avait été accepté par l’assemblée. La Cour de cassation a approuvé la position de la Cour d’appel. On peut citer par ailleurs l’arrêt rendu par la Cour de
cassation le 2 mars 1988 (Administrer Octobre 1988) reprochant à une Cour d’appel
ayant ordonné la suppression de conduits de ventilation installés sans
autorisation de l’assemblée de n’avoir pas recherché si les travaux ainsi
réalisés ne constituaient pas une amélioration. La Cour d’appel avait jugé
que les dispositions de l’article 30 alinéa 4 ne pouvaient s’appliquer à des
travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou
réglementaires, relevant comme tels de l’article 25 e. Compte tenu de la multiplication des normes nouvelles, il
apparaît souhaitable de faire à ce jour le point de la jurisprudence relative
aux solutions pratiques imposées aux exploitants comme aux propriétaires
bailleurs des lots potentiellement concernés. Nous reviendrons sur ce point. |
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