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00043608 CHARTE Ne
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Rémunération du syndic Établissement de l’état daté
(vente d’un lot) Facturation au vendeur des
honoraires (non)
commentaires L’arrêt relaté va sans doute faire sensation dans le
petit monde des syndics professionnels. En l’espèce le syndic, à l’occasion d’une vente de lot, a
subordonné l’envoi de l’état daté au notaire au règlement préalable de ses
honoraires, tels que prévus au contrat de syndic. Cette attitude a déjà été
condamnée dans le passé, mais elle n’est pas au cœur du présent litige. Le vendeur, sans doute pressé de vendre, a payé. La vente
étant réalisée, il a demandé le remboursement au syndic devant le juge de proximité.
Celui-ci a accueilli favorablement la demande du vendeur. Le syndic s’est
pourvu devant la Cour de cassation. La somme payée ne valait pas le pourvoi,
mais il n’en était pas de même pour la question de principe. Notons que la vente a été signée le 24 avril 2006 ; le syndic se fonde sur les dispositions de La Cour de cassation replace donc le litige dans son environnement de l’époque. Elle reprend la solution exprimée dans son arrêt du 11 octobre 2005 (n° 04-17178) : « Vu l'article 1165 du Code civil ; « Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ; « Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ; Le contrat de syndic souscrit entre le syndicat et le
syndic est inopposable aux copropriétaires ? Nous contestons toujours cette affirmation. Elle est
contraire à la transparence juridique du syndicat des copropriétaires et, de
plus, on pourrait en dire autant pour tout contrat souscrit par le syndicat
avec un fournisseur dont les copropriétaires doivent finalement payer les
fournitures. Nous ne rentrerons pas dans cette controverse mais elle
nous montre la piste à suivre. Le 6 Juin 2005, nous écrivions ce qui suit à propos des
« honoraires de mutation » du syndic [1] : « Pour surmonter ces difficultés il nous paraît suffisant d’admettre que les prestations exigées en cas de mutation de lot incombent au syndicat des copropriétaires. Le syndic remplit ces obligations es-qualités comme il remplit de la même manière toutes les autres obligations du syndicat. C’est donc le syndicat qui doit rémunérer le syndic. A ce titre il est tenu par la tarification figurant dans le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale. « S’agissant de prestations effectuées dans le seul intérêt du vendeur, la charge définitive de la dépense est imputée audit vendeur. Certains règlements de copropriété comportent dans l’état de répartition des charges une rubrique relative aux « charges individuelles » qui peut être exploitée. Même en l’absence de cette rubrique, l’imputation particulière peut être réalisée et le vendeur doit donc rembourser les honoraires exceptionnels payés au syndic. » Comme le principe de la rémunération du syndic pour
l’établissement de l’état daté a toujours été reconnu depuis cinquante ans,
on peut légitimement penser que c’est bien le mécanisme de cette rémunération
qui est en cause. Celui que nous proposons semble parfaitement conforme aux
exigences formulées par les textes les plus divers. La nouvelle rédaction de
l’article 10-1 renforce évidemment notre proposition. Me Redoutey (site Juris
Prudentes), écrit à la suite de son commentaire de cet arrêt : « La Cour de cassation ne
méconnaît pas ce texte [l’article 10-1], mais dit que les frais de l’état
daté et d’autres frais afférents aux renseignements fournis, s’il existe une
convention à ce titre entre le syndicat et le syndic, ne peuvent pas être
recouvrés par le syndic sur le copropriétaire concerné ; ces frais sont
à la charge du syndicat qui peut les répercuter sur le copropriétaire. » Il paraît donc admettre ce mécanisme mais on ne peut pas
dire, avec lui, que la Cour de cassation fournit la solution ! On peut
regretter la formulation souvent elliptique des arrêts de la troisième
chambre, tout en reconnaissant que, par des arrêts successifs à propos d’une
même question, elle parvient à élaborer petit à petit des constructions
juridiques solides. De toute manière, les syndics professionnels vont réformer
leurs pratiques dans ce domaine. |
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