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concierge exercice de l’activité d’agent immobilier assujettissement
au régime de la loi du 02/01/1970 (Hoguet) oui travail
clandestin exercice
illégal de l’activité d’agent immobilier (oui) Cassation criminelle du
22 janvier 2002 Cour d’appel de
CHAMBERY, chambre correctionnelle du 21 décembre 2000 N° de pourvoi:
01-80490 Rejet LA COUR DE CASSATION,
CHAMBRE CRIMINELLE, en son audience publique tenue au Palais de Justice à
PARIS, le vingt-deux janvier deux mille deux, a rendu l’arrêt suivant : Sur le rapport de Mme
le conseiller MAZARS, les observations de Me LE PRADO, avocat en la Cour, et
les conclusions de Mme l’avocat général COMMARET ; statuant sur le pourvoi formé par : - X... Monique,
épouse Y..., contre l’arrêt de la
cour d’appel de CHAMBERY, chambre correctionnelle, en date du 21 décembre
2000, qui, pour travail clandestin et exercice illégal d’une activité d’agent
immobilier, l’a condamnée à 3 mois d’emprisonnement avec sursis, 5 000 francs
d’amende, 5 ans d’interdiction professionnelle, a ordonné la confiscation des
objets saisis et a prononcé sur l’action civile ; Vu le mémoire produit
; Sur le moyen unique
de cassation, pris de la violation des articles 121-3 du Code pénal, L.
324-10 du Code du travail, 16, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 593
du Code de procédure pénale ; Il est fait grief à
l’arrêt attaqué ; « d’avoir
déclaré Monique X... coupable d’avoir, entre le 1er janvier et le 5 février
1997, exercé à but lucratif une activité de production, de transformation, de
réparation ou de prestation de services, ou accompli un acte de commerce, en
l’espèce l’exercice d’une activité d’agent immobilier sans requérir son
immatriculation obligatoire au répertoire des métiers ou au registre du
commerce et des sociétés, et d’avoir prêté son concours ou de s’être livrée
de manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à
l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, en l’espèce en jouant un rôle
d’intermédiaire dans des opérations relatives à la vente et à la location en
meublé d’immeubles bâtis ainsi qu’à la gestion immobilière ; « aux motifs que
le 3 janvier 1997, le syndic de l’immeuble, le cabinet Baudoin, constatant
que Monique X..., épouse Y..., poursuivait son activité d’intermédiaire a
déposé plainte auprès du procureur de la République d’Albertville, qu’une
information judiciaire a été ouverte au cours de laquelle une surveillance
téléphonique a été opérée du 14 janvier au 4 février 1997 ; que l’étude des
conversations échangées pendant cette période démontre que Monique X... a
poursuivi son activité en continuant notamment à être contactée par de
nombreux propriétaires et locataires entre lesquels elle assurait des
fonctions d’intermédiaire immobilier rémunéré pour réaliser des actes de gestion
immobilière tels que la location d’appartements ; qu’en contrepartie des
services qu’elle rendait, la prévenue a admis avoir reçu des “étrennes”
consistant notamment en des remises de chèques ; qu’il est ainsi établi que,
pendant la période visée par la prévention, à savoir du 1er janvier 1997 au 5
février 1997, Monique X... a exercé , à titre lucratif, une activité d’agent
immobilier en se livrant à des opérations visées à l’article 1er de la loi du
2 janvier 1970, en l’espèce en jouant un rôle d’intermédiaire dans des
opérations relatives à la location en meublé d’immeubles bâtis ainsi qu’à la
gestion immobilière et ce, alors qu’elle n’avait pas requis son
immatriculation ni au registre du commerce ni au répertoire des métiers ; « alors que les
juges du fond doivent caractériser les éléments constitutifs des infractions
par des motifs exempts d’insuffisance ou de contradiction et répondant aux
chefs péremptoires des conclusions dont ils étaient saisis ; que la cour
d’appel, pour juger Monique X... coupable de travail clandestin et d’exercice
illégal de la profession d’agent immobilier, a retenu qu’il résultait d’une
surveillance téléphonique qu’elle avait poursuivi son activité en continuant
à être contactée par de nombreux propriétaires et locataires et avait admis
avoir reçu des étrennes ; qu’en statuant ainsi
pour sanctionner des faits commis en janvier et février 1997, antérieurement
à la condamnation définitive prononcée en 1997 pour les mêmes infractions,
sans constater le caractère intentionnel de la poursuite d’une activité
illicite et la perception d’une rémunération distincte des étrennes
couramment remises aux gardiens d’immeubles, les juges du fond n’ont pas
motivé leur décision » ; Attendu qu’il résulte
de l’arrêt attaqué que Monique X... a été poursuivie et condamnée, par
jugement du 27 novembre 1995, confirmé, sur son appel, par arrêt du 9 juillet
1997, pour s’être livrée à une activité clandestine d’intermédiaire pour des
opérations de location ou d’achat d’appartements de l’immeuble dont elle est
gardienne ; qu’une enquête effectuée en janvier et février 1997 ayant révélé
qu’elle avait persisté dans ses agissements délictueux, Monique X... est à
nouveau poursuivie sur le fondement de l’article L. 324-10 du Code du
travail, dans sa rédaction antérieure à la loi du 11 mars 1997, et de
l’article 16 de la loi du 2 janvier 1970 ; Attendu que, pour
retenir sa culpabilité, les juges prononcent par les motifs repris au moyen ; Attendu qu’en l’état
de ces motifs, exempts d’insuffisance et procédant de son appréciation
souveraine des éléments de preuve contradictoirement débattus, la cour
d’appel a caractérisé en tous leurs éléments, tant matériels qu’intentionnel,
les délits dont elle a déclaré Monique X... coupable ; D’où il suit que le
moyen ne saurait être accueilli ; Et attendu que
l’arrêt est régulier en la forme ; REJETTE le pourvoi ; Commentaires : La Cour de cassation
rejette ici le pourvoi contre un arrêt de la Cour d’appel de Chambéry qui a
sévèrement condamné une concierge ayant exercé l’activité d’agent immobilier
sans être titulaire de la carte professionnelle prévue par la loi Hoguet du 2
janvier 1970. Dans un premier temps
Monique X... a été poursuivie et condamnée, par jugement du 27 novembre 1995,
confirmé, sur son appel, par arrêt du 9 juillet 1997, pour s’être livrée à
une activité clandestine d’intermédiaire pour des opérations de location ou
d’achat d’appartements de l’immeuble dont elle est gardienne. Par la suite, du 1er
janvier 1997 au 5 février 1997, Monique X... a exercé , à titre lucratif, une
activité d’agent immobilier en se livrant à des opérations visées à l’article
1er de la loi du 2 janvier 1970, en l’espèce en jouant un rôle
d’intermédiaire dans des opérations relatives à la location en meublé
d’immeubles bâtis ainsi qu’à la gestion immobilière et ce, alors qu’elle
n’avait pas requis son immatriculation ni au registre du commerce ni au
répertoire des métiers ; Elle a été à nouveau
poursuivie sur le fondement de l’article L. 324-10 du Code du travail, dans
sa rédaction antérieure à la loi du 11 mars 1997, et de l’article 16 de la
loi du 2 janvier 1970 ; Nous laisserons ici
de côté le problème posé par le fait que les faits invoqués sont antérieurs à
la date de l’arrêt d’appel, 9 juillet 1997, sur la première condamnation. Dans le passé, les
concierges ont régulièrement effectué des opérations de gestion immobilière
pour le compte de propriétaires uniques d’immeubles collectifs à usage
locatif. La rémunération des concierges était contractuellement calculée en
fonction des loyers encaissés ; Des usages locaux mettaient de plus à la charge des locataires des
redevances diverses. On peut citer le droit de bûche sur les livraisons de
bois de chauffage et une redevance sur les livraisons de vin en tonneau. Le
versement d’étrennes était pareillement une obligation. A l’occasion d’une
nouvelle location, le paiement du « denier à Dieu » constituait
avant tout un acte juridique de réservation de la location et, accessoirement
la rémunération du service rendu au locataire pour lui avoir procuré un
logement. La pratique du denier à Dieu est venue du
droit médiéval des foires et marchés. Pour conclure certaines ventes ou baux,
il était d'usage de verser une pièce d'argent appelée denier de Dieu à titre
d'arrhes ou d'acompte. Après réalisation de l’opération, le vendeur ou le
propriétaire en faisait obole religieuse. Après la seconde guerre mondiale, ces régimes légaux et
coutumiers ont peu à peu disparu. Les concierges ont poursuivi des activités
d’intermédiaires dans des conditions plus contestables du point de vue
juridique. La crise du logement et la loi du 1er septembre 1948
ont généré la multiplication d’opérations souvent illicites, notamment en ce
qui concerne les échanges de locaux entre locataires. Présentement, la définition des tâches (annexe 1 à la
convention collective) comporte toujours la perception des loyers et/ou des
charges « effectuée dans le cadre des consignes écrites données par
l’employeur », la visite des logements à louer ou à vendre et l’établissement
des états des lieux « au départ et à l’arrivée des locataires ». La
rédaction laisse supposer que ces tâches ne sont prévues que dans le cas d’un
immeuble en monopropriété puisque un copropriétaire bailleur n’est pas
employeur de la concierge. Mais certains règlements de copropriété comportent
à cet égard des dispositions permettant aux copropriétaires bailleurs de
bénéficier des services de la concierge et précisant les modalités
f’exécution et de rémunération de ces services. Elles doivent à notre avis être
visées dans le contrat de travail. Avant comme après la Guerre, les emplois de concierges
faisaient l’objet de véritables « cessions de fonds » sous la forme
d’un droit de présentation à l’employeur. Pour revenir aux faits incriminés, il est bien certain
qu’en l’espèce la dame X. a fait concurrence au cabinet Baudoin, syndic de
l’immeuble. Politique malheureuse ! Le régime Hoguet n’interdit pas des
accommodements entre un professionnel immobilier et certaines concierges
avisées des immeubles qu’il administre, soit comme syndic, soit comme
gestionnaire locatif. Encore faut-il que ces accommodements respectent les
dispositions de la loi du 2 janvier 1970. Reste le cas éventuel, mais théoriquement concevable,
d’une concierge qui détiendrait régulièrement une carte
professionnelle ! |
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