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Recouvrement des charges Assureur « paiement
des charges » subrogé Vente des lots du débiteur Opposition
« préventive » de l’assureur ; efficacité (non) Assureur destinataire de
l’avis de l’art. 20 (non) Opposition tardive ; déchéance
du privilège spécial de l’assureur subrogé Cassation civile
3e 3 mars 2004 Rejet. N° de pourvoi : 02-15337 Cour d’appel de Grenoble, 08-01-2002 Donne acte à la Société de défense et d’assurances SADA du
désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. X... ; Sur le moyen unique : Attendu selon l’arrêt attaqué, que les époux X... étaient
chacun propriétaires dans un immeuble en copropriété de lots formant un appartement
unique ; que M. X... ayant été mis en liquidation judiciaire par jugement du
10 juin 1994, M. Y..., ès-qualités de liquidateur judiciaire, a fait vendre
globalement les lots suivant acte du 12 novembre 1996 ; que pour la
distribution du prix de vente revenant à Mme X..., in bonis, le liquidateur a
déposé le 24 octobre 1997 une réquisition d’ouverture d’ordre ; que le
syndicat des copropriétaires et la société anonyme de défense et d’assurances
(SADA) dont les productions avaient été rejetées ont formé un contredit au
règlement provisoire d’ouverture d’ordre judiciaire dressé le 30 avril 1998 ; Attendu que la SADA fait grief à l’arrêt attaqué de rejeter
son contredit, alors, selon le moyen : 1 / que le syndicat des copropriétaires, ou toute personne
subrogée dans ses droits, qui a inscrit l’hypothèque légale que lui confère
l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 doit être colloqué dans la
procédure d’ordre même en l’absence d’opposition régulière au versement du
prix dans les conditions posées par l’article 20 de cette même loi ; qu’ainsi
en confirmant le rejet de la production de La SADA subrogée dans les droits
du syndicat des copropriétaires pour le paiement des travaux, à raison de la
tardiveté de son opposition au paiement du prix de vente des lots, sans
rechercher si l’inscription de son hypothèque légale ne lui ouvrait pas
nécessairement le droit à être colloqué, la cour d’appel a privé son arrêt de
base légale au regard des textes susvisés, des articles 2103-Ibis et 1251 du
Code civil et des articles 753 et 754 de l’ancien Code de Procédure Civile ; 2 / que le syndicat des copropriétaires ou la personne
subrogée dans ses droits, a la faculté de régulariser une opposition au
versement du prix de vente du lot avant d’avoir reçu du notaire l’avis de la
mutation dans les conditions prévues par l’article 20 de la loi du 10 juillet
1965 ; qu’ainsi en l’espèce où le notaire a notifié cet avis le 22 novembre
1996, la cour d’appel, en déclarant tardive l’opposition du 20 février 1997,
sans rechercher si la SADA n’avait pas déjà régulièrement fait opposition le
9 février 1996 a privé son arrêt de base légale au regard du texte susvisé ; 3 / que le tiers subrogé dans les droits du syndicat des
copropriétaires, qui a informé le notaire chargé de la vente d’un lot de
cette subrogation, ne peut se voir opposer la forclusion de l’article 20 de
la loi du 10 juillet 1965, s’il n’a pas reçu dudit notaire l’avis de mutation
; qu’en considérant que le délai de 15 jours pour former
opposition au versement du prix de vente dont disposait la SADA courrait du
jour de la notification de l’avis de mutation faite au seul syndic de la
copropriété, la cour d’appel a violé le texte susvisé et l’article 1251 du
Code civil ; Mais attendu qu’ayant relevé qu’il n’était pas contestable
que la SADA était subrogée dans les droits du syndicat pour la créance de
celui-ci qu’elle avait éteinte en se substituant aux époux X..., que rien ne
contredisait son droit à bénéficier pour ce qui la concernait du privilège de
l’article 2103-1 bis du Code civil, que néanmoins l’article 20 de la loi du
10 juillet 1965 prévoyait que le notaire devait seulement donner avis de la
mutation à titre onéreux au syndic de l’immeuble, qualité que n’avait pas la
SADA, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui
ne lui étaient pas demandées, a exactement retenu que le délai de quinze
jours dont elle bénéficiait pour former opposition ne pouvait qu’être celui
qui avait couru à compter du 22 novembre 1996, date de la réception de l’avis
par le syndic et que signifiée le 20 février 1997 l’opposition de la SADA
était tardive ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Société de défense et d’assurances - SADA aux
dépens ; Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,
condamne la Société de défense et d’assurances - SADA à payer la somme de 1
900 euros à la société Barfimmo ; commentaires
En l’espèce les époux X... étaient chacun propriétaires dans un immeuble en copropriété de lots formant un appartement unique. M. X... a été mis en liquidation judiciaire par jugement du 10 juin 1994. Mme X… est in bonis. La SADA a notifié une « opposition préventive » le 9 février 1996. M. Y..., ès-qualités de liquidateur judiciaire, a fait vendre globalement les lots suivant acte du 12 novembre 1996. Le notaire a notifié au syndic l’avis prévu par l’article 20, le 22 novembre 1996. Une nouvelle opposition a été régularisée le 20 février 1997. Le liquidateur ne pouvait conserver que la partie du prix revenant à M. X… ; pour la distribution du prix de vente revenant à Mme X..., in bonis, le liquidateur a déposé le 24 octobre 1997 une réquisition d’ouverture d’ordre. Les productions du syndicat des copropriétaires et de la SADA ont été rejetées. Ils ont formé un contredit au règlement provisoire d’ouverture d’ordre judiciaire dressé le 30 avril 1998. La Cour d’appel a rejeté le contredit de la SADA. Devant la Cour de cassation, la SADA reprend son argumentation : 1 / que le syndicat des copropriétaires, ou toute personne subrogée dans ses droits, qui a inscrit l’hypothèque légale que lui confère l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 doit être colloqué dans la procédure d’ordre même en l’absence d’opposition régulière au versement du prix dans les conditions posées par l’article 20 de cette même loi 2 / que le syndicat des copropriétaires ou la personne subrogée dans ses droits, a la faculté de régulariser une opposition au versement du prix de vente du lot avant d’avoir reçu du notaire l’avis de la mutation dans les conditions prévues par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 3 / que le tiers subrogé dans les droits du syndicat des copropriétaires, qui a informé le notaire chargé de la vente d’un lot de cette subrogation, ne peut se voir opposer la forclusion de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, s’il n’a pas reçu dudit notaire l’avis de mutation ; La Cour de cassation répond que la Cour d’appel « a exactement retenu que le délai de quinze jours dont elle bénéficiait pour former opposition ne pouvait qu’être celui qui avait couru à compter du 22 novembre 1996, date de la réception de l’avis par le syndic et que signifiée le 20 février 1997 l’opposition de la SADA était tardive ; » Elle juge implicitement que l’effet de la subrogation légale au profit de la SADA dans la garantie hypothécaire inscrite par le syndicat était subordonné à la notification d’une opposition régulière. Elle dénie de même tout effet à une « opposition préventive ». Elle juge enfin que le syndic seul devait être destinataire de l’avis prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, mais semble admettre que la SADA avait qualité pour faire opposition à la suite de cet avis dans le délai de quinzaine prévu par ce texte. En l’espèce c’est donc la seule tardiveté de l’opposition du 20 février 1997 qui interdit à la SADA de faire valoir ses droits. Ces difficultés ont fait l’objet d’observations pertinentes de M. Jacques Lafond dans le Jurisclasseur copropriété (Fasc 107-20 n° 66 et ss). Leur intérêt est d’autant plus grand qu’elles sont antérieures à l’arrêt du 3 mars 2004. « – On s'est demandé si le syndicat pourrait consentir une subrogation conventionnelle dans le bénéfice de son privilège ou si la subrogation légale pourrait jouer (Cl. Giverdon et P. Capoulade, L'amélioration du fonctionnement des syndicats de copropriété : AJPI 1995, p. 374 s., spécialement p. 377). « Mais pour le praticien, ce débat risque de paraître quelque peu académique : en effet, la sûreté que l'on voudrait ainsi conférer à celui qui paie la créance du syndicat pourra-t-elle en fait être mise en oeuvre ? Supposons qu'un parent ou ami du copropriétaire débiteur règle sa dette et que le syndicat le subroge expressément dans ses droits : ce qu'il lui confère en fait c'est le droit de faire opposition sur le prix en cas de vente du lot (sur l'étroite corrélation entre le privilège et l'opposition de l'article 20, qui le "met en oeuvre", V. supra n° 64). Or que va-t-il se passer en cas de vente ultérieure du lot ? « Si le vendeur demande au syndic de lui délivrer le "certificat" de l'article 20 de la loi, attestant qu'il est à jour vis-à-vis du syndicat, on voit mal comment il pourrait lui être refusé. La conséquence sera alors que le notaire, au vu de ce certificat se dispensera d'aviser le syndic de la mutation, et aucune opposition sur le prix ne sera donc formée. « Si ce certificat n'est pas requis par le vendeur, l'avis de mutation habituel doit être adressé au syndic […] qui aura donc 15 jours pour faire opposition. Celui-ci doit alors prévenir d'urgence le créancier subrogé afin qu'il forme opposition sur le prix en ses lieu et place. « – La sûreté conférée par la subrogation risque donc de s'avérer tantôt illusoire, tantôt difficile à mettre en oeuvre. Si l'on ajoute à cela que pour les auteurs précités (Cl. Giverdon, P. Capoulade, op. cit.) il existe des objections de principe à l'utilisation de la subrogation conventionnelle ou légale, le praticien en déduira qu'il vaut mieux, ne serait-ce que par prudence s'orienter vers des procédés moins discutables. « À celui qui envisage de payer le syndicat, on proposera par exemple une subrogation dans l'hypothèque légale du syndicat (qui sera, si cela n'a déjà été fait préalablement, inscrite). Cette subrogation sera complétée par l'engagement pris par le syndicat envers le subrogé de ne pas se prévaloir de son privilège à son encontre. » Il faut recadrer le débat, car les dispositions du Code civil relatives à la subrogation sont beaucoup plus favorables au créancier subrogé. L’existence d’une procédure spécifique dont l’objet est d’assurer la sécurité financière du syndicat ne saurait paralyser le fonctionnement d’une assurance ayant le même objet. Le mécanisme du paiement avec subrogation a pour effet de transmettre la créance elle-même au subrogé, « avec tous ses avantages et accessoires présents et à venir », notamment les sûretés. En droit commun le subrogé bénéficie du superprivilège des salaires, de l’action en résolution, de la clause de réserve de propriété, des actions en garantie et en responsabilité liées à la créance, etc. Comment admettre alors qu’un assureur qui a évité aux copropriétaires d’avoir à couvrir, serait-ce momentanément, l’insuffisance de trésorerie consécutive à l’impécuniosité de l’un d’eux puisse être en quelque sorte déchu de sa qualité de créancier en raison d’une difficulté purement technique à laquelle des juristes éminents déclarent ne pouvoir apporter aucun remède ? La jurisprudence, qui limite strictement le nombre des prérogatives attachées à la personne du subrogeant et, comme telles, intransmissibles au subrogé, admet le transfert des procédés spéciaux de recouvrement dont disposait le subrogeant [1] C’est bien ici le cas ! S’il faut proposer une solution pratique, elle doit apparaître au niveau de l’état daté. Le syndic doit signaler que la position débitrice a été apurée par l’assureur. Une case spéciale de l’état doit être prévue à cet effet. Le notaire doit alors notifier à l’assureur une copie de l’avis prévu par l’article 20. Notre indication est toutefois sommaire. Il faut organiser soigneusement cette procédure particulière. L’assureur doit en effet veiller à ce que l’état daté soit présenté convenablement pour permettre la mise en œuvre efficace du privilège spécial.
A propos d’un recours du subrogé contre la caution solidaire, la chambre commerciale a jugé qu’« aucune disposition n'obligeant le subrogé à faire valoir les droits qu'il a acquis et qu'il peut laisser exercer par le subrogeant : c'est à bon droit que la Cour d'appel retient que l'indemnisation que l'assureur aurait fournie à ses assurés en vertu du contrat d'assurance ne pouvait avoir pour effet de libérer la caution solidaire. Les services de la Cour de cassation citent des précédents jurisprudentiels : Dans le même sens : (1). Cour de cassation, chambre sociale, 1983-07-19 Bulletin 1983 V N° 453 (1) p. 322 (Rejet). A rapprocher : (2). Cour de cassation, chambre civile 1, 1983-02-08 Bulletin 1983 I N° 50 p. 43 (Rejet) Soyons clairs : la pratique de l’assurance « paiement des charges » n’était pas connue du Législateur. Il faut combler cette lacune. |
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