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Vente d’un lot de copropriété Obligation d’informer les acquéreurs Obligation pour les acquéreurs de s’informer Cassation chambre civile 3
Audience publique du 20 juin 2012 Décision attaquée : Cour d’appel de
Versailles du 24 mars 2011 N° de pourvoi:
11-18324 Cassation Sur le moyen unique : Vu l’article 1382 du
code civil ; Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Versailles, 24 mars 2011), que, par acte sous seing privé du
28 mars 2006, M. et Mme X... ont promis de vendre à M. et Mme Y... un
appartement situé dans un immeuble constitué de deux bâtiments, l’un donnant
sur la cour et l’autre sur la rue ; que la promesse de vente stipulait que le
prix avait été fixé en considération des travaux de ravalement de la façade
du bâtiment sur rue devant avoir lieu prochainement ; que les acquéreurs ont
poursuivi la condamnation de leurs vendeurs à prendre en charge des frais de
ravalement et de remise en état imposés par la préfecture de police et non
prévus dans l’acte motif pris d’un manquement à leur obligation d’information
; Attendu que, pour
accueillir la demande, l’arrêt retient que M. X... n’avait pas donné aux
époux Y... des informations sur tous les éléments en sa possession quant à
l’état de la copropriété et en particulier sur l’ancienneté des fissures qui
allaient devoir être traitées autres que celles situées côté école, leur
permettant de savoir qu’en sus des frais de ravalement déjà engagés, d’autres
fissures les exposaient au paiement de travaux importants et par suite à une
majoration des charges de copropriété et, que le procès-verbal de l’assemblée
générale du 13 octobre 2005 était rédigé en termes elliptiques et n’était pas
accompagné du rapport de l’architecte ; Qu’en statuant ainsi,
alors qu’elle avait relevé, d’une part, que, lors de la signature de la
promesse de vente le 28 mars 2006, les acquéreurs avaient reçu une copie du
procès-verbal de l’assemblée générale du 13 octobre 2005 dans laquelle se
trouvait évoqué le “traitement définitif de la fissure côté école avec
rapport architecte, M. A... consulté sur les désordres structurels et leur
origine méthodologie de travail afin d’y remédier” et, d’autre part, que Mme
Y... avait assisté à l’assemblée générale du 23 juin 2006, précédant la
signature de l’acte authentique, au cours de laquelle il avait été décidé,
s’agissant du traitement des fissures sous le contrôle de l’architecte, de
lancer les investigations en juillet, août et septembre 2006 et il avait été
fait état de la “démarche” de la préfecture de police dont le rapport du 14
juin 2006 avait mis en évidence le caractère inquiétant et urgent des
fissures affectant certaines parties de la copropriété et contenait le diagnostic
à mettre en place rapidement, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les
conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans
toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 24 mars 2011, entre les parties,
par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les
parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être
fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement
composée ; Condamne M. et Mme
Y... aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer la somme de 2 500
euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de M. et Mme Y... ; MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la
SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... Il est reproché à la
Cour d’appel d’AVOIR infirmé le jugement entrepris et, « statuant à nouveau,
condamné Monsieur Patrick X... et Madame Danièle B... épouse X... à payer à
Monsieur Gérard Y... et Madame Anne C... épouse Y... la somme de 18.055 euros
à titre de dommages-intérêts en réparation du manquement à l’obligation
d’information précontractuelle et celle de 2.500 euros en réparation de leur
préjudice moral ». AUX MOTIFS QUE « la
présence de fissures dans des appartements (madame D...…) était connue
notamment du conseil syndical dont faisait partie Monsieur X... puisqu’un
rapport avait été demandé à un architecte (Monsieur A...) qui avait remis ses
conclusions en octobre 2005 ; qu’il résultait de ce rapport que l’ensemble
immobilier portait la trace de fissurations qualifiées d’importantes à la
jonction des deux corps de bâtiments ; qu’il était évoqué l’hypothèse de
mouvements du bâtiment rue et ne prévoyait de façon immédiate que le
traitement de la fissure côté école en envisageant seulement des mesures de
diagnostic pour les autres fissurations remarquées ; que lors de l’assemblée
générale du 13 octobre 2005, le problème du ravalement comme celui des
fissures à traiter avait été évoqué en liaison avec le rapport de l’expert
A... auquel il avait été fait allusion et fait l’objet d’une mention sur le
procès-verbal de l’assemblée ; que cependant, il n’avait été pris aucune
décision de l’assemblée générale des copropriétaires sur l’engagements de
travaux relatifs aux fissures, aucune urgence à les traiter ne ressortant du
rapport de l’architecte A... du 2 août 2005 qui n’est apparue qu’avec le
rapport des services de sécurité et de l’habitat de la préfecture de police
de Paris en juin 2006 ; que lors de la signature de la promesse de vente du
28 mars 2006, les acquéreurs ont reçu copie du procès-verbal de l’assemblée
générale du 13 octobre 2005, qui n’a pu être donné que par Monsieur X...,
dans laquelle se trouvait évoqué au titre « Travaux : le « traitement
définitif de la fissure côté école avec rapport architecte Monsieur A...
consulté sur les désordres structurels et leur origine. Méthodologie de
travail afin d’y remédier… » ; que Monsieur X... a donné aux acquéreurs la
possibilité d’assister à l’assemblée générale du 23 juin 2006 précédant la
signature de l’acte définitif où Madame Y... a été présente ; qu’il ressort
du procès-verbal que s’agissant du traitement des fissures sous le contrôle
de Monsieur A..., il a été décidé de lancer les investigations en juillet,
août et septembre 2006 et qu’il a été fait état de la « démarche » de la
préfecture de police (correspondant au rapport de police du service de la
préfecture de police du 14 juin 2006 qui a mis en exergue le caractère inquiétant
et urgent à traiter des fissures affectant certaines parties de la
copropriété et du diagnostic à mettre en place rapidement) ; que la volonté
de Monsieur X... de cacher des informations n’est pas démontrée ; considérant
toutefois que s’il n’est pas démontré que Monsieur X... s’est volontairement
abstenu de donner des informations concernant des fissures et que l’existence
d’un dol ne peut être retenue, cependant, il ne ressort pas des éléments de
fait connus que Monsieur X..., propriétaire ancien et membre du conseil
syndical, a donné à Monsieur et madame Y... avant qu’ils ne s’engagent, des
informations sur tous les éléments qu’il connaissait de l’état de la
copropriété et en particulier sur l’ancienneté des fissures qui allaient
devoir être traitées autres que celles relatives à l’école, leur permettant
de savoir qu’en sus des frais de ravalement déjà engagés, d’autres fissures
les exposaient au paiement de travaux importants et par suite à une
majoration des charges de copropriété ; que le procès-verbal de l’assemblée
générale du 13 octobre 2005 – rédigé en termes elliptiques et sans le rapport
de l’architecte – ne leur a été remis que le jour même de la signature de la
promesse de vente ; qu’il en ressort un manquement à l’obligation précontractuelle
d’information pour laquelle il est seulement demandé une indemnisation en
réparation du préjudice subi, que devront supporter Monsieur et Madame X... ;
que les époux Y... indiquent que la quote-part connue leur incombant au titre
des travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble est de 18.055 euros
; que les vendeurs devront régler cette somme aux acquéreurs qui seront
déboutés du surplus de leurs prétentions dont le caractère est indéterminé et
incertain ; que la Cour tenant compte en outre du préjudice moral subi fixera
le montant de l’indemnisation à la somme de 2.500 euros», ALORS QUE 1°), il
ressort des propres énonciations de l’arrêt infirmatif attaqué que « lors de
la signature de la promesse de vente du 28 mars 2006, les acquéreurs ont reçu
copie du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 octobre 2005 » où « se
trouvait évoqué au titre « Travaux : le « traitement définitif de la fissure
côté école avec rapport architecte Monsieur A... consulté sur les désordres
structurels et leur origine. Méthodologie de travail afin d’y remédier… » ;
que Monsieur X... a donné aux acquéreurs la possibilité d’assister à
l’assemblée générale du 23 juin 2006 précédant la signature de l’acte
définitif où Madame Y... a été présente ; qu’il ressort du procès-verbal que,
s’agissant du traitement des fissures sous le contrôle de Monsieur A..., il a
été décidé de lancer les investigations en juillet, août et septembre 2006 et
qu’il a été fait état de la « démarche » de la préfecture de police
(correspondant au rapport de police du service de la préfecture de police du
14 juin 2006 qui a mis en exergue le caractère inquiétant et urgent à traiter
des fissures affectant certaines parties de la copropriété et du diagnostic à
mettre en place rapidement) » ; qu’il en résultait qu’avant de donner leur
consentement à la promesse sous seing privé et de le réitérer par la
signature de l’acte authentique, les acquéreurs avaient été informés, tant
par les déclarations des vendeurs que par leur propre assistance à l’assemblée
générale des copropriétaires, de l’existence de fissures affectant une partie
de l’immeuble et devant faire l’objet de travaux ; qu’en imputant cependant
aux vendeurs un manquement à une obligation précontractuelle d’information,
la Cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil. ALORS QUE 2°), au
surplus, en imputant aux vendeurs un manquement à une obligation
précontractuelle d’information, au motif « que le procès-verbal de
l’assemblée générale du 13 octobre 2005 – rédigé en termes elliptiques et
sans le rapport de l’architecte – ne leur a été remis que le jour même de la
signature de la promesse de vente », dénaturant ainsi les dernières
conclusions des acquéreurs (p. 7, avant-dernier §) qui reconnaissaient -
comme le faisaient valoir les dernières conclusions des vendeurs (p. 5) -
que, « sur l’assemblée générale du 13 octobre 2005, il n’est pas contesté que
le procès-verbal de cette assemblée a été remis le 27 mars 2006 au notaire
des concluants, veille de la signature de la promesse », ce qui les avait mis
en mesure de ne pas donner leur consentement ou de le différer dans l’attente
d’informations complémentaires à obtenir du syndic par l’intermédiaire de
leur notaire, la Cour d’appel a violé l’article 4 du Code de procédure
civile. ALORS QUE 3°), au
reste, en omettant de réfuter les motifs du jugement (p. 4) dont les
dernières conclusions des vendeurs avaient conclu à la confirmation (p. 8) et
relevant que les acquéreurs « ont bien été informés de l’existence des
fissures et du rapport de l’architecte, évoqués lors de l’assemblée générale
du 13 octobre 2005, dont le procès-verbal leur a été communiqué par Monsieur
et Madame X... avant la signature de la promesse de vente », de sorte qu’il
leur « appartenait de faire les démarches nécessaires, notamment auprès du
syndic, pour se faire communiquer les documents relatifs aux fissures, dont
rien ne démontrait qu’ils aient été en possession de Monsieur et madame X...
» - comme y insistaient les conclusions précitées des vendeurs (p. 6) la Cour
d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile. ALORS QUE 4°), au
reste, en omettant de réfuter les motifs du jugement (p. 4)dont les dernières
conclusions des vendeurs avaient conclu à la confirmation (p. 8) et qui étaient
de nature à exclure l’existence d’une information connue et non donnée par
les vendeurs, en ce qu’il relevait que « la gravité du problème posé par les
fissures n’est apparue que progressivement, compte tenu du caractère évolutif
de celles-ci, les témoins et jauges destinés à en surveiller la progression
ayant été mis en place en juillet 2006 (courrier de la préfecture du 27
septembre 2007) soit postérieurement à la signature de l’acte authentique de
vente. A ce titre, il convient de constater que la plupart des courriers de
la préfecture concernant ces fissures (en date du 13 juillet 2006, 11 août
2006, 5 octobre 2006, 27 septembre 2007) étant postérieurs à cet acte de
vente, les demandeurs ne peuvent valablement les invoquer au soutien de leur
action fondée sur des dissimulations antérieures à la vente », la Cour
d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile. |
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