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Compte bancaire séparé
(syndic professionnel)
Caractères spécifiques du
compte séparé
Modalités de fonctionnement
du compte (non)
Recherche des intentions du
syndic professionnel (non)
Caractères objectifs :
séparé – ouvert au nom du syndicat (oui)
À la suite de l’arrêt de
cassation et de son commentaire, nous reproduisons ci-dessous :
Le jugement du TGI d’Évry du
23/01/2006
L’arrêt de la 23e
chambre B de la Cour d’appel de Paris du 07/12/2008
Le commentaire de ces deux
décisions
Cour de cassation – 3e civile
9 avril 2008
07-12.268
CA Paris 23e chambre B 07/12/2006
Cassation
Sur le
moyen unique :
Vu l‘article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndic est chargé de soumettre au vote de
l’assemblée générale, lors de sa première nomination et au moins tous les
trois ans, la décision d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs
reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 7 décembre
2006), que M. X..., copropriétaire, a assigné la société cabinet NNN en
nullité de son mandat de syndic de copropriété à compter de son
renouvellement, en 2003, pour ne pas avoir ouvert dans les trois mois de sa
désignation un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des
copropriétaires ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. X...,
l’arrêt retient que ce syndic de copropriété apporte la preuve que le compte
par lequel transitaient les sommes afférentes au fonctionnement du syndicat
des copropriétaires de l’immeuble du 51 rue de Montessuy
à Juvisy-sur-Orge était bien un compte séparé, qu’en effet les experts
comptables successifs de la société "cabinet NNN " avaient attesté
que le compte ouvert par la société NNN était un compte séparé fonctionnant
séparément de tous les autres comptes ouverts par la société "cabinet
NNN " auprès de la même agence bancaire et n’enregistrant que les
opérations propres à cette copropriété, que le responsable de l’agence de la
"société générale" avait précisé qu’il s’agissait bien d’un compte
bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non d’un
sous-compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom de la société
"cabinet NNN", que le commissaire aux comptes de cette société
avait souligné que les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement
distingués entre la société "cabinet NNN " et le syndicat des
copropriétaires, que la mention sur les relevés de
compte de ce que le "titulaire" du compte était le "cabinet
NNN " n’avait aucun effet juridique, que l’on ne pouvait en tirer
aucune conséquence dès lors qu’il était avéré que ce compte avait, de façon
continue, fonctionné comme un compte séparé, que c’était pour de pures
raisons pratiques que les demandes de prélèvement automatique proposées aux
copropriétaires par la société "cabinet NNN" portaient l’indication
de ce que le créancier était "NNN Immobilier" et non pas le
syndicat des copropriétaires, que les appels de charges et de fonds
précisaient bien aux copropriétaires que leurs chèques devaient être établis
à l’ordre de "cabinet NNN syndicat Rés. de Monttessuy" et qu’une telle mention aurait été
inutile s’il ne s’était pas agi d’un compte séparé ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le syndicat des
copropriétaires doit être
titulaire d’un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son
nom, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
PAR
CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt
rendu le 7 décembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de
Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où
elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie
devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
commentaires
On attendait un arrêt lapidaire. C’est un arrêt lapidaire
que l’on a obtenu !
Notons quand même que la Cour de cassation vise la version
de l’article 18 antérieure à la réforme SRU, alors que l’action en nullité du
mandat des demandeurs était bien fondée sur la version postérieure.
Pour le reste ? La Cour d’appel a cru devoir prendre
en considération les modalités de fonctionnement du compte bancaire
litigieux. Il ne comportait que des mouvements financiers concernant le
syndicat des copropriétaires. Donc c’était bien un compte séparé.
La Cour de cassation a fait de toutes ces considérations un
gros paragraphe pour énoncer ensuite que tout cela ne présentait aucun
intérêt. « Le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’un compte
bancaire ou postal séparé ouvert à son nom ». Point c’est
tout. Ce n’était pas le cas en l’espèce.
Un compte bancaire séparé est un compte totalement
autonome, exempt de tout lien avec un ou plusieurs autres comptes comme une
convention de fusion par exemple.
Un compte ouvert au nom du syndicat 36 rue des Roses
est un compte immatriculé « SDC 36 rue des Roses ». On fait figurer
à la suite le nom et l’adresse du syndic pour des raisons pratiques
évidentes.
Rappelons pour terminer que l’arrêt d’appel comportait le
paragraphe suivant :
« Considérant que les écrits de Monsieur X. ne
permettent pas de connaître la motivation de ce copropriétaire procédurier;
que si sa curiosité quant au fonctionnement réel du compte du syndicat des
copropriétaires était de prime abord légitime, il aurait dû, dès qu'il a eu
connaissance des éléments ci-dessus rapportés, ne pas persévérer dans son
action ; qu'ayant néanmoins convaincu le premier juge, il ne saurait se voir
reprocher en cause d'appel d'avoir intenté une procédure abusive sinon
vexatoire; »
Étonnant !
On peut espérer que cet arrêt de cassation va permettre
d’en terminer avec les controverses oiseuses relatives à la gestion des fonds
syndicaux par le truchement d’un compte séparé. L’avertissement est à
destination des banquiers aussi bien que des syndics professionnels.
Il pourrait également contribuer à la pleine mise en
œuvre du mode légal de gestion des fonds énoncé par l’article 18. Cette
généralisation aurait pour effet de rétablir la libre concurrence entre les
syndics professionnels. On sait bien qu’aujourd’hui les professionnels ayant
adopté la gestion financière par comptes séparés participent avec un handicap
certain aux appels d’offres des syndicats en recherche d’un nouveau syndic.
On décourage ainsi les jeunes syndics indépendants qui ne
peuvent faire valoir la réputation et l’expérience de leurs aînés.
,"
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE d'EVRY
1ère Chambre A DU: 23 Janvier 2006
AFFAIRE N° : 03/08655
Jugement Rendu le 23 Janvier 2006
AFFAIRE : M. X. CI S.A. CABINET
NNN
ENTRE :
Monsieur
X.,
DEMANDEUR
ET:
S.A.
CABINET NNN,
DEFENDEUR
JUGEMENT: Prononcé en
audience publique, contradictoire, et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur X. est
propriétaire d'un appartement situé dans la copropriété du 51 rue Monttessuy à Juvisy sur Orge.
Par exploit d'huissier en date du 1 er octobre 2003, Monsieur X. a fait assigner la société
anonyme Cabinet NNN aux fins d'obtenir
la production de l'ensemble des relevés du compte bancaire n000020051300
adressés par la Société Générale et la désignation d'un administrateur provisoire
après avoir jugé que le mandat confié au syndic par le syndicat des
copropriétaires est nul de plein droit. Il réclame également le paiement de
la somme de 1 500 € sur
le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure
civile.
Par ordonnance en date du 3 janvier 2005, le juge de la
mise en état a ordonné au Cabinet NNN
de produire tout justificatif de nature à établir l'identité du titulaire du
compte bancaire n000020051300 ouvert auprès de la Société Générale, les
demandes formulées au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure
civile ayant été rejetées.
Dans ses dernières conclusions visées au greffe le 8
septembre 2005, Monsieur X. maintient
ses demandes initiales, sous le bénéfice de l'exécution provISOIre.
Monsieur X. expose
que le défendeur est soumis à la réglementation relative au maniement des
fonds, à savoir les articles 5 de la loi du 2 janvier 1970 et 18 de la loi du
10 juillet 1965 ; qu'ainsi, le cabinet
NNN doit justifier d'une garantie financière; que l'article 55 du décret
du 20 juillet 1972 interdit au professionnel de la vente ou de la location
immobilière de compenser ou de fusionner son compte spécial d'intermédiaire
avec tout autre compte bancaire; que l'article 18 de la loi du 10 juillet
1965 impose au syndic d'ouvrir dans les 3 mois de sa désignation un compte
bancaire séparé; qu'à défaut, le mandat du syndic est nul de plein droit;
qu'il est constant qu'un simple sous compte individualisé ne constitue pas un
compte séparé; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que depuis 1995, les
fonds ont été versés sur le compte n° 00020051300 ouvert auprès de la Société
Générale au nom du Cabinet NNN; que
les pièces produites aux débats établissent l'absence de compte séparé, le
titulaire du compte bancaire litigieux étant le Cabinet NNN et non le syndicat des copropriétaires;
qu'enfin, l'attestation de la Société Générale est de complaisance.
Dans ses ultimes conclusions récapitulatives visées au
greffe le 1 er
juillet 2005, le cabinet NNN
conclut au débouté de Monsieur X. et
au paiement de la somme de 5 000 €
à titre de dommages et intérêts, outre celle de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du
nouveau code de procédure civile. Enfin, il réclame le paiement d'une amende
civile au visa de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile.
Subsidiairement, il demande la désignation d'un expert aux fins de constater
qu'il s'agit d'un compte séparé.
Le cabinet NNN
rétorque que le compte ouvert auprès de la Société Générale est un compte
séparé et non un sous compte individualisé; que les comptes séparés doivent
fonctionner sous l'intitulé «
cabinet NNN, SDC de la
résidence... », à défaut le compte
sortirait du régime de sa garantie professionnelle; que le compte litigieux
ne sert qu'au fonctionnement de cette copropriété, concernant notamment le
paiement des charges; qu'enfin, lors de l'assemblée générale du 23 mars 2005,
l'intitulé du compte a été modifié, conformément aux dispositions de la loi
SRU du 13 décembre 2000 ; que les propos fallacieux et diffamatoires tenus
par Monsieur X. doivent donner lieu à
indemnisation.
Pour un exposé plus ample des moyens dès parties, il est
renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus,
conformément aux dispositions de l'article 455 du nouveau code de procédure
civile.
MOTIVATION
Sur le compte séparé
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la
loi du 13 décembre 2000 prévoit que le syndic est chargé d'ouvrir un compte
bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai
toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25
et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par
un syndic soumis aux dispositions de la loi n °70-9 du 2 janvier 1970.
Avant l'entrée en vigueur de ce nouveau texte d'application
immédiate ou à défaut fixée au 31 décembre 2002 pour les mandats en cours à
la date de sa promulgation, le syndic devait, lors de sa nomination et par la
suite, au moins tous les 3 ans, soumettre au vote de l'assemblée générale la
décision d'ouvrir ou non un compte séparé.
Depuis son entrée en vigueur, le syndic doit
obligatoirement et de manière automatique, ouvrir un compte séparé au nom du syndicat sans qu'il y ait lieu de faire
délibérer l'assemblée générale sur ce point, à l'exclusion de l'exception
visée dans l'article susmentionné.
En l'espèce, le renouvellement du mandat du cabinet NNN, en sa qualité de syndic, est intervenu
postérieurement à la date de promulgation de la loi du 13 décembre 2000.
Aussi, il lui appartenait lors de l'assemblée générale du 24 avril 2003,
premier renouvellement intervenu après le 31 décembre 2002, d'ouvrir un
compte séparé dans le délai de 3 mois, soit le 24 juillet 2003 au plus tard,
à défaut l'annulation de"plein droit de son
mandat étant encourue.
Depuis le 27 juin 1995, date de la première élection du
cabinet NNN, les assemblées générales
des 28 mars 1996, 14 avril 1999,5 avril 2002, 24 avril 2003 et l'ordre du
jour de celle du 23 mars 2005, ont toujours décidé de maintenir un compte
bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, selon les pièces produites par le cabinet NNN, les comptes ont fonctionné sous
l'intitulé suivant:
- jusqu'en 2003 : "Cabinet NNN SDC
51, rue Monttesuy 91 260 Juvisy sur
Orge
- du 15/04/
2003 au 23/03/2005
Cabinet NNN Syndicat rés de Monttessuy 51, rue Monttessuy 91 260 Juvisy sur Orge
- depuis le 23 mars 2005 Résidence Monttessuy
Chez Cabinet NNN 51, rue Monttessuy 91 260 Juvisy sur Orge
De plus, les relevés d'identité bancaire fournis
mentionnent le cabinet NNN comme
titulaire du compte, les chèques devant également être libellés pour le
paiement des charges de copropriété au "cabinet NNN syndicat Rés
de Monttessuy". La demande d'autorisation
de prélèvement comporte la mention " NNN IMMOBILIER 51, rue Monttessuy 91 260 Juvisy
sur Orge".
De même, il est
stipulé dans les derniers contrats de syndic du 6 avril 2004 et du 19 février
2005 que "le syndicat bénéficiera d'un compte bancaire séparé (..) sous couvert du syndic (. . .) sous
l'intitulé Cabinet NNN (..) J!. Précédemment, le contrat de syndic du 9 mars 2002 prévoyait que "le
syndicat bénéficiera d'un compte bancaire séparé, à savoir un compte ouvert au nom du
cabinet NNN" .
Or, il est constant
que ne répond pas à la définition du compte séparé, le compte
ouvert au nom du syndic suivi de celui du syndicat des copropriétaires ou le compte
personnel du syndic, divisé en sous-comptes dont chacun recueille les
écritures des différents syndicats administrés.
Dès lors, il
résulte de ce qui précède que le cabinet
NNN n'a pas respecté 1 les dispositions susvisées, faute d'avoir
ouvert dans les 3 mois de sa t désignation,
à comp\er du 24 avril 2003, un compte bancaire ou
postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Son mandat est donc
entaché d'une nullité de plein droit et ce à compter du 24 juillet 2003. !
S'agissant des
attestations de non fusion des comptes en date du 13 juillet 2000 et de
l'existence d'un compte bancaire séparé en date du 1er décembre
2004 établies par la Société Générale et par la SARL PHILAUDIT le 4 janvier
2003, celles-ci ne permettent pas de démontrer que le cabinet NNN a respecté les obligations édictées par
l'article susvisé sur la période litigieuse. En effet, ces documents
établissent uniquement l'impossibilité d'effectuer des opérations de
compensation ou de fusion entre ce compte et d'autres comptes détenus par le
cabinet NNN.
Sur la désignation d'un administrateur provisoire
Par application
combinée des articles 47 et 49 du décret du 17 mars 1967, il conviendra de
débouter Monsieur X. de sa demande en
désignation d'un administrateur provisoire, le Président du Tribunal étant
seul compétent pour procéder à ladite
désignation.
Sur la demande reconventionnelle
L'exercice d'une
action en justice, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus
pouvant donner naissance à une
dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou
d'erreur grossière équipollente au dol.
L'abus d'agir de
Monsieur X. n'étant pas établi, il y
aura lieu de rejeter la demande formulée par le cabinet NNN.
Sur l'amende civile
Pour les motifs
susmentionnés, il conviendra de débouter également de cette demande le
cabinet NNN.
Sur l'exécution provisoire
Compte tenu de l'ancienneté du litige, il conviendra
d'assortir le présent jugement de l'exécution provisoire qui est par ailleurs
compatible avec la nature de l'affaire.
Sur les frais irrépétibles
Il conviendra de condamner le cabinet NNN qui succombe à payer à Monsieur
X. la somme de 1 000 € au titre
des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, par jugement
contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la nullité de plein droit depuis le 24 juillet
2003 du mandat de syndic confié à la
société anonyme Cabinet NNN par le
syndicat des copropriétaires de la résidence Monttessuy,
située 51, rue Montessuy à Juvisy sur Orge,
ORDONNE l'exécution provisoire,
CONDAMNE la société anonyme Cabinet NNN à payer à
Monsieur X. la somme de 1 000 €
(MILLE EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de
procédure civile,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou
contraires,
CONDAMNE la société anonyme Cabinet NNN aux dépens.
COUR D'APPEL DE
PARIS 23ème Chambre - Section B
ARRET DU 07 DECEMBRE
2006
Numéro d'inscription au répertoire général: 06/03219.
Décision déférée à la Cour: Jugement du 23 Janvier 2006 -
Tribunal de Grande Instance d'EVRY 1 ère Chambre A - RG n° 03/08655.
APPELANTE:
S.A. CABINET NNN
INTIMÉ:
Monsieur X.
ARRET:
Contradictoire,
Vu le jugement du tribunal de grande instance d'EVRY en
date du 23 janvier 2006 quia statué ainsi qu'il suit:
- constate la nullité de plein droit depuis le 24 juillet
2003 du mandat de syndic confié à la SA Cabinet NNN par le syndicat des copropriétaires
de la résidence Monttessuy située 51 rue Monttessuy à Juvisy sur Orge,
- ordonne l'exécution provisoire,
- condamne la SA Cabinet NNN à payer à Monsieur X. la somme
de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure
civile,
- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou
contraires,
- condamne la SA Cabinet NNN aux dépens.
Vu l’appel de la société "cabinet NNN" en date du
17 février 2006 ;
Vu ses dernières conclusions du 9 octobre 2006 aux termes desquelles
elle demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
- condamner Monsieur X. à lui payer la somme de 5.000 € au
titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,
Vu l'article 32-1 du Nouveau code de procédure civile,
- condamner Monsieur X. au paiement d'une amende civile,
- condamner Monsieur X. à lui payer la somme de 1.500 € au
titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de Monsieur X. en date du 27
juillet 2006 demandant à la Cour de :
- dire que le mandat de syndic qui a été confié par le
syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 51 rue
Monttessuy 91260 JUVISY SUR ORGE est nul de plein
droit depuis le 24 juillet 2003,
- condamner la SA Cabinet NNN à lui payer une somme de
3.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SA Cabinet NNN à lui payer une somme de
3.000 € par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de
la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision
déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR:
Considérant qu'au vu des diverses pièces communiquées par
la société cabinet NNN, ce syndic de copropriété apporte la preuve que le
compte par lequel transitent les sommes afférentes au fonctionnement du
syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 51 rue de Monttessuy
à Juvisy-sur-Orge est bien un compte séparé au sens des dispositions de
l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en effet:
- les experts comptables successifs de la société
"cabinet NNN" (Monsieur Jean-Yves GUEGAU pour la période 1988-2002
et Monsieur Rémy PERROTTE qui lui a succédé) attestent que le. compte n°
20051300 ouvert depuis le 1er juin 1995 par la société "cabinet
NNN" auprès de l'agence de la "société générale" de
Juvisy-sur-Orge est un compte séparé fonctionnant séparément de tous les
autres comptes ouverts par la société "cabinet NNN" auprès de la
même agence--bancaire et n’enregistrant que les opérations propres à cette
copropriété;
-l'expert comptable de la société de caution mutuelle qui
garantit la société "cabinet NNN" l'atteste également, soulignant
que les opérations "recettes" et "dépenses" de la
copropriété sont portées directement sur ce compte bancaire séparé sans
transiter par un compte "pivot" ;
- le responsable de l'agence de la "société
générale" de Juvisy sur-Orge précise expressément
qu'il s'agit bien d'un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des
copropriétaires et non d'un sous-compte individualisé dans le cadre du compte
ouvert au nom de la société "cabinet NNN" ;
- le commissaire aux comptes de la société "cabinet
NNN" a délivré à cette dernière une attestation particulièrement motivée
portant sur son organisation comptable relativement aux comptes séparés
qu'elle a ouvert; il souligne que les intitulés et les numéros de comptes
sont nettement distingués entre la société "cabinet NNN" et le
syndicat des copropriétaires de la résidence Monttessuy
;
Qu'en cas d'attestations de complaisance - ce qui n'est
nullement démontré - les professionnels du chiffre
concernés engageraient gravement leur responsabilité; qu'il en serait de même
du directeur de l'agence bancaire ;
Que l'intitulé "compte d'entreprise" apposé sur
les relevés du compte séparé est dépourvu de signification externe : que la
banque considère simplement que le compte séparé d'un syndicat des copropriétaires
est un "compte d'entreprise" et non un compte de personne physique;
Que, de même, la mention sur les relevés de compte de ce
que le "titulaire" du compte est le "cabinet NNN"n'a aucun effet juridique : que, simplement, sur
le plan pratique, la banque n'ayant comme seul interlocuteur que le syndic de
la copropriété qui a naguère ouvert le compte litigieux, a - pour les besoins
de sa gestion interne - indiqué sur ce type de document que le
"titulaire" du compte (ses imprimés n'ayant pas prévu d'indiquer
que le compte pouvait avoir un "gestionnaire" non
"titulaire") était le syndic ; que l'on ne peut en tirer aucune
conséquence dès lors qu'il est avéré, à l'examen de l'ensemble des relevés de
comptes versés au débat, que ce compte a, de façon continue, fonctionné comme
un compte séparé;
Que la même remarque peut être faite pour les
"R.I.B." dudit compte;
Que les changements de dénomination du compte, tels que
mentionnés à la page 4 du jugement entrepris, ne sont nullement un aveu de ce
que le compte n'était pas ab initio un compte
séparé; que ces modifications - qui n'ont eu aucune influence sur le
fonctionnement séparé du compte - ont été prises à la demande du conseil
syndical;
Que tous les appels de charges versés au débat ont été
établis au nom de la résidence MONTTESSUY, 51 rue-Monttessuy
à Juvisy-sur-Orge" ;
Que l'examen attentif des relevés du compte litigieux
montre que les paiements par chèque des copropriétaires ont été inscrits
directement sur ledit compte sans passer par un compte "pivot" ou
intermédiaire ; que c'est donc, encore une fois, pour de pures raisons
pratiques que les demandes de prélèvement automatique proposées aux
copropriétaires par la société "cabinet NNN" portent l'indication
de ce que le "créancier" est "NNN IMMOBILIER" et non pas
le syndicat des copropriétaires;
Que les appels de charges et de fonds précisent bien aux
copropriétaires que leurs chèques doivent être établis à l'ordre de
"cabinet NNN syndicat Rés. de Monttessuy" ; qu'une telle mention aurait été inutile
s' il ne s'était pas agi d'un compte séparé;
Considérant que les écrits de Monsieur X. ne permettent pas
de connaître la motivation de ce copropriétaire procédurier; que si sa
curiosité quant au fonctionnement réel du compte du syndicat des copropriétaires
était de prime abord légitime, il aurait dû, dès qu'il a eu connaissance des
éléments ci-dessus rapportés, ne pas persévérer dans son action ; qu'ayant
néanmoins convaincu le premier juge, il ne saurait se voir reprocher en cause
d'appel d'avoir intenté une procédure abusive sinon vexatoire;
Considérant, par contre, qu'il serait inéquitable et
économiquement injustifié de laisser à la charge de la société "cabinet
NNN " la totalité des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû
exposer pour faire valoir ses droits en cause d'appel; qu'il convient de lui
allouer la somme de 1.500 € à la charge de Monsieur X., sur le fondement des
dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le
rejet de la demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du
nouveau code de procédure civile formulée par Monsieur X.; qu'il en est de
même de sa demande de dommages-intérêts;
PAR CES MOTIFS,
Statuant contradictoirement,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute Monsieur X. de toutes ses demandes;
Condamne Monsieur X. à payer à la société "cabinet
NNN" la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article
700 du nouveau code de procédure civile;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou
contraires ;
Condamne Monsieur X. aux entiers dépens de première
instance et d'appel et admet Maître Y , avoué, au
bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure
civile.
Commentaire
du jugement et de l’arrêt d’appel (11/01/2007)
En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (art.
L 18), le syndic est notamment tenu « d'ouvrir
un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont
versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le
compte du syndicat. »
« L'assemblée générale
peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant,
de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux
dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est
soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des
fonds du syndicat.
« La méconnaissance par
le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat
à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. »
A première vue, la mise en œuvre de ce texte ne semble pas
exiger un gros effort d’interprétation.
On s’interroge pourtant sur « à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ».
S’il s’agit d’un syndic en place depuis plusieurs années :
·
Faut-il prendre
en compte exclusivement la date de sa dernière « désignation à
nouveau » ?
·
Est-il, au
contraire, possible de remonter dans le temps pour se référer à sa première
désignation, ou du moins à la première désignation à nouveau postérieure à
l’entrée en vigueur, dans le cas considéré, du nouveau régime institué par la
réforme SRU ?
·
On peut encore
compliquer le problème en évoquant le cas d’un syndic n’ayant pas ouvert un
compte séparé dans le délai prescrit après sa première désignation, mais
ayant régularisé la situation, alors que la demande de constatation de la
nullité du mandat est postérieure à la régularisation !
La Commission relative à la copropriété a opté pour la
seconde solution dans sa Recommandation n° 22 : « étant précisé que le terme de désignation paraît ici concerner la
désignation qui inaugure le premier mandat après l'entrée en application de
la loi »; c’est ici le cas/
Sous la réserve ci-dessus, la situation est simple. A tout
moment, après l’expiration incontestable du délai, quel qu’en puisse être le
mode de calcul, le syndic doit pouvoir prouver
·
Soit qu’il a été dispensé de l’ouverture d’un
compte séparé par une décision explicite de l’assemblée générale fixant
également la durée de la dispense
·
Soit qu’il a effectivement ouvert un compte
séparé dans le délai prescrit.
Il tombe sous le coup de la sanction s’il ne peut rapporter
l’une de ces preuves.
Le TGI d’Évry a
décrit les caractères objectifs du compte litigieux. Il a rappelé qu’il
« est constant que ne répond pas à la définition du
compte séparé, le compte ouvert au nom du syndic suivi de celui du syndicat
des copropriétaires ou le compte personnel du syndic, divisé en sous-comptes
dont chacun recueille les écritures des différents syndicats
administrés. »
Il est vrai qu’on ne sait pas s’il s’agissait véritablement
d’un sous-compte.
Il est aussi vrai que, de toute manière, il n’était pas
« ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ». Cette dernière
constatation suffisait pour juger qu’il ne répondait aux exigences de
l’article 18 de la loi.
L’arrêt rendu le 7 décembre 2006 par la 23e
chambre B de la Cour d’appel de Paris, infirmant le jugement rendu le 23
janvier 2006 par le TGI d’Évry, montre que les errements jurisprudentiels connus
avant la réforme SRU subsistent.
L’article L 18 impose « l’ouverture d’un compte
bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ». Il est vrai que le terme
« séparé » est ici impropre. M. Dupont se présentant dans une
banque demande l’ouverture d’un compte à son nom, et non pas l’ouverture d’un
compte séparé. La séparation s’entend de l’isolement dans un ensemble. Deux
époux séparés sont toujours unis par le lien du mariage.
C’est bien cette faille qui a été exploitée par les
banquiers et les syndics qui ont imaginé le mécanisme des « comptes
individualisés ». Un compte 225510 est ouvert au nom du syndic. Il
comporte des sous-comptes 225510-10, 225510-15, etc. qui sont respectivement
affectés aux syndicats administrés par ce syndic. Une codification appropriée
des opérations permet d’enregistrer dans les sous-comptes les encaissements
et décaissements propres à chaque syndicat. Le mécanisme permet l’édition de
relevés de comptes « individualisés ».
Ce mécanisme présente objectivement des avantages incontestables,
tant sur le plan technique que sur le plan financier. Il facilite les
mouvements financiers et permet aux syndics de récupérer la rémunération des
fonds déposés. Ce privilège a été finalement reconnu aux syndics, sous la
condition d’une décision conforme de l’assemblée générale.
Il présente, en l’état des textes, l’inconvénient majeur
d’être ouvert au nom du syndic sans que l’immatriculation secondaire des
sous-comptes aux noms des syndicats administrés puisse y remédier. Il aurait,
sans doute, été possible de faire bénéficier ce mécanisme d’un statut
juridique propre à assurer l’entière sécurité financière des mandants. Rien
n’a été fait en ce sens.
On ne saurait négliger un autre aspect de la
question : celui de la sécurité financière des mandants, lié au sort des
fonds déposés en cas de procédure collective affectant le syndic
professionnel.
Venons en aux décisions
judiciaires évoquées.
Par assignation du 1er octobre 2003, un
copropriétaire a demandé que soit constatée la nullité du mandat du syndic en
invoquant le défaut d’ouverture d’un compte séparé. Il sollicitait en outre
la désignation d’un administrateur provisoire.
Le juge de la mise en l’état a ordonné le 3 janvier 2005 au
syndic « de produire tout justificatif de nature à établir l’identité
du titulaire du compte n° nnn. »
Après examen des pièces produites, le demandeur a maintenu
que le compte litigieux n’était pas un compte séparé.
Le syndic a soutenu qu’un compte séparé devait être
immatriculé au nom du cabinet X
Syndicat de la résidence Y et qu’à défaut le compte sortirait du
régime de sa garantie professionnelle [il s’agit sans doute de la garantie
financière légale]
Sur quoi, le TGI a rendu son jugement le 23 janvier 2006.
Il précise que le premier renouvellement du mandat du syndic
après le 31 décembre 2002 a eu lieu lors de l’assemblée du 24 avril 2003.
Il relève accessoirement que le syndicat devait être pourvu
d’un compte séparé depuis la date de désignation initiale de ce syndic, en
vertu des décisions prises par différentes assemblées.
Il reproduit les intitulés du compte jusqu’en 2003 (Cabinet
X – SDC), puis d’avril 2003 jusqu’en mars 2005 (Cabinet X – Résidence Y),
enfin à compter du 23 mars 2005 (Résidence Y – chez Cabinet X). Dans tous les
cas, l’adresse du cabinet figure.
La première indication fixe
implicitement la période à prendre en considération et le point de départ du
délai de trois mois.
Le libellé à compter du 23 mars
2005 pourrait correspondre à celui d’un vrai compte séparé, s’il faisait
mention de l’existence d’un syndicat de copropriétaires. La mention de la
nature juridique du titulaire est impérative. Une « résidence »
n’est pas une personne morale.
Le tribunal relève que les
relevés d’identité bancaire (RIB), les exigences pour le libellé d’ordre des chèques
établis par les copropriétaires pour le paiement des charges, la demande
d’autorisation de prélèvement font apparaître le Cabinet X… comme véritable
titulaire du compte. Il eût été bon d’exiger la présentation d’un chéquier
propre au syndicat.
Il en est de même pour les
contrats de syndic, notamment ceux de 2004 et 2005, qui mentionnent « un
compte bancaire séparé (…) sous couvert du syndic (…), sous l’intitulé
« Cabinet X », alors que le contrat du 9 mars 2002 mentionnait « un
compte séparé, à savoir un compte ouvert au nom du cabinet X ».
En ce qui concerne les attestations de non-fusion, la
motivation du jugement n’est pas très probante dès lors qu’il est mentionné
que les attestations « établissent uniquement l’impossibilité
d’effectuer des opérations de compensation et de fusion entre ce compte et
d’autres comptes détenus par le cabinet X… ». On ne voit pas ce qu’il y
aurait d’autre à prouver dans le cadre strict du statut de la copropriété.
En conséquence le Tribunal juge que le compte bancaire ne
présente pas les caractères d’un compte séparé au sens de l’article L 18 et
constate la nullité du mandat du syndic depuis le 24 juillet 2003.
Au sujet de la désignation d’un administrateur judiciaire,
le Tribunal reprend la solution traditionnelle et mal venue du renvoi à la
désignation par le Président. Pourtant la Cour de cassation a jugé que le
Tribunal pouvait désigner l’administrateur si la demande figure dans
l’assignation, ce qui est ici le cas (Cass. 3e
civ. 11/10/1995 RDI 1996 113 note Capoulade ;
04/01/1996 RDI 1996 279 note Capoulade).
La Cour d’appel « se réfère pour un plus ample exposé
des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties à la
décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ». On
doit en déduire que les faits relatés par le Tribunal ne sont pas contestés.
Elle énonce d’emblée la solution apportée au litige :
« ce syndic de copropriété apporte la preuve que le compte par lequel
transitent les sommes afférentes au fonctionnement du syndicat (…) est bien
un compte séparé au sens des dispositions de l’article 18 de la loi du 10
juillet 1965. »
Elle traite d’un compte ouvert depuis le 1er
juin 1995. Or la demande est fondée sur les dispositions de l’article 18
de la loi du 10 juillet 1965 modifiées par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre
2000.
Le TGI a justement précisé que le premier renouvellement du
mandat du syndic après le 31 décembre 2002 a eu lieu lors de l’assemblée du
24 avril 2003. Le litige porte donc sur la nature du compte utilisé
pour le syndicat à partir d’avril 2003, date d’une modification, et plus
spécialement à la date du 25 juillet 2003 (expiration du délai de
trois mois après la désignation).
La Cour relève :
Que le compte n’enregistre que les opérations propres à
cette copropriété (attestations des experts comptables du cabinet)
Qu’il n’y a pas de compte « pivot ».
Que le responsable de l’agence bancaire affirme qu’il ne
s’agit pas d’un sous-compte individualisé
Que le commissaire aux comptes affirme que les intitulés et
les numéros de comptes sont nettement distingués entre la société cabinet X…
et le syndicat.
Que des attestations de complaisance entraîneraient la
responsabilité de leurs auteurs.
Ces considérations sont
totalement étrangères à la condition essentielle requise par la loi : le
compte doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Que l’intitulé compte
d’entreprise est dépourvu de signification.
La pratique bancaire est de
considérer tout compte ouvert au nom d’un syndicat de copropriétaires comme
un compte d’association, et non pas comme un compte d’entreprise.
On relève encore : « que, de même, la mention
sur les relevés du compte de ce que le titulaire du compte est le cabinet X…
n’a aucun effet juridique »
Il est bien évident que cette
mention est en totale contradiction avec l’exigence légale d’un compte ouvert
au nom du syndicat.
La Cour admet ensuite que des raisons pratiques ont pu
justifier la mention du cabinet X… comme titulaire.
En présence d’une prescription légale
d’ordre public ayant pour objet la protection des intérêts financiers des
mandants, des raisons pratiques ne peuvent justifier une infraction
caractérisée.
Au demeurant, de nos jours, ces
raisons pratiques n’ont plus lieu d’être prises en considération autrement
que comme des convenances communes au syndic et à la banque, laquelle ne
saurait s’affranchir des dispositions du statut de la copropriété si elle
accepte la clientèle de professionnels assujettis à ce statut.
On ne peut négliger en outre leur
assujettissement aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et au
régime de garantie financière qu’elle impose. Nous rappelons à ce sujet les
affirmations du syndic.
Qu’adviendrait-il d’un tel arrêt dans le cas d’un
pourvoi en cassation ?
La Cour ne s’est pas placée à la date critique du 25
juillet 2003 pour apprécier la conformité du compte litigieux aux exigences
de l’article 18. Il est établi qu’à cette date le compte est immatriculé
« Cabinet X Résidence Y ». Cet intitulé est, au mieux, celui d’un
compte unique avec sous-comptes individualisés. Dans le cas d’une procédure
collective, le syndicat des copropriétaires ne peut pas conserver la maîtrise
du compte. Il importe peu de savoir si, par la suite, il aura la faculté,
dans un délai plus ou moins long, de récupérer les fonds.
Il n’est pas téméraire en outre de penser qu’un pourvoi
pourrait aboutir à un arrêt lapidaire rappelant qu ‘en
vertu de l’article L 18 le syndic est tenu « d’ouvrir un compte bancaire
ou postal séparé au nom du syndicat …. » et que la Cour d’appel
n’a pas tiré de ses propres constatations les conclusions qu’elles
comportaient.
La Cour d’appel s’est abstenue de vérifier le respect ou
non des prescriptions de l’article 18 de la loi de 1965. C’est surprenant
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