|
00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Autorisation d’ester Autorisation d’agir
en justice « eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade » Suffisance (oui) Cassation civile 3e 9 mai 2012 Décision attaquée : Cour d’appel de Bastia du 13 octobre
2010 N° de pourvoi:
11-10293 Cassation Sur le moyen unique : Vu l’article 55, alinéa
1, du décret du 17 mars 1967 ; Attendu, selon l’arrêt
attaqué (Bastia, 13 octobre 2010), que la société Leca EGPVU Pittore (la
société) a effectué en 1994, des travaux de remise en état de la façade d’un
immeuble en copropriété ; que des désordres étant apparus, l’assemblée
générale du syndicat des copropriétaires (le syndicat) du 22 avril 1999, a
autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre de la société Leca et de
l’architecte coordinateur des travaux ; que le syndicat a, après expertise,
assigné les constructeurs et leurs assureurs en réparation du préjudice subi
; Attendu que pour
déclarer irrecevable la demande du syndicat en réparation de malfaçons,
l’arrêt retient que s’agissant d’un ouvrage de réfection de la façade, la
consistance des désordres n’était pas précisément énoncée et que
l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires “générale et vague
ne pouvait se concevoir pour être considérée comme suffisante que par
référence à un document technique suffisamment précis tel un rapport
d’expertise ou un constat d’un maître d’œuvre” ; Qu’en statuant ainsi,
tout en constatant que l’assemblée générale des copropriétaires avait
autorisé le syndic à agir en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la
façade, ce dont il résultait que le syndic avait été régulièrement habilité,
la cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE, dans
toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 octobre 2010, entre les parties,
par la cour d’appel de Bastia, remet, en conséquence, la cause et les parties
dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bastia autrement composée ; Condamne la Mutuelle des
architectes français, M. X..., la société Generali assurances IARD et M.
Y..., mandataire judiciaire de la société Leca, aux dépens ; Vu l’article 700 du code
de procédure civile, condamne la Mutuelle des architectes français, M. X...,
la société Generali assurances IARD, à payer au syndicat des copropriétaires
de l’immeuble Parc Belvédère, la somme globale de 2 500 euros, rejette les
autres demandes ; commentaires L’article 55 du décret
du 17 mars 1967 a généré des controverses multiples, tant doctrinales que
prétoriennes. On ne s’est pas
suffisamment attaché à rechercher sa raison d’être. Cette disposition a été
prise dans l’intérêt des copropriétaires. En ce sens l’avis de Me Albert
Zurfluh (Droit et pratique de la copropriété Ed. du Moniteur 1986 T. II p. 308 ) Mme Kischinewski-Broquisse (La copropriété des immeubles bâtis édition
1989 n° 453 ) a explicité cette observation :
« Sous le régime de la loi de 1938, le pouvoir du syndic d’intenter,
sans autorisation, une action en justice au nom du syndicat était
généralement admis. Le syndic pouvait, de sa propre initiative, contraindre
en justice un copropriétaire à l’exécution de ses obligations et au respect
du règlement de copropriété. D’ailleurs la jurisprudence soulignait que le
syndic était tenu de mettre en œuvre les décisions de l’assemblée. Mais il arrivait parfois que l’assemblée désavoue le syndic
qui avait intenté sans son accord une action judiciaire ». Elle a
rappelé en outre la distinction classique, à propos des personnes morales,
entre la propriété de l’action et son exercice. L’article 55 du décret a
donc été bien accueilli mais interprété par les meilleurs auteurs de l’époque
en fonction des observations qui précèdent. Pour Mme
Kischinewski-Broquisse « l’autorisation peut être large, en vue de
remplir une mission spéciale. Dans un procès en garantie décennale, la
décision de l’assemblée générale autorisant le syndic à prendre toute disposition nécessaire pour arriver à bonne fin avant
l’expiration du délai a été jugée suffisante (Cass. Civ.10 décembre
1985 GP 1986 II S Cass. p. 325 note Souleau). Le mandat d’agir contre les
constructeurs contient implicitement celui d’agir contre leurs assureurs (Cass.
Civ. 17 février 1988) Le Conseiller Guillot
estimait que le syndic peut se fonder sur une autorisation générale de
l’assemblée, donnée pour agir en justice contre tout contrevenant à une
disposition déterminée du règlement de copropriété. La jurisprudence a adopté
la solution contraire pour la plus grande joie des copropriétaires
indisciplinés En la fin du vingtième
siècle le contentieux des syndicats de copropriétaires a comporté très
majoritairement en nombre de dossiers, et plus encore en montant des intérêts
en cause, des instances relatives à la responsabilité des constructeurs. Ceux-ci, - et leurs
assureurs bien entendu -, ont tenté d’utiliser l’article 55 pour échapper à
leurs obligations. Ils ont systématiquement contesté la régularité des
décisions d’assemblées générales autorisant le syndic à agir en justice. On admettrait qu’ils eussent
été entendus en cas d’omission par le syndic, - et l’avocat, hélas ! -,
de l’autorisation préalable. Mais on
doit regretter que maintes juridictions aient cru devoir considérer que l’article
55 avait pour objet primordial la protection des constructeurs et de leurs
assureurs. Dans la masse des arrêts
traitant de l’article 55 nous évoquons ici l’arrêt Cass.civ. 3e du
30/04/2002 cassant l’arrêt de CA Aix en Provence 07/09/2000 qui avait déclaré
recevable l’action du syndicat « en l’état du procès-verbal d’assemblée
générale en date du 26 mars 1992, confirmant le mandat donné au syndic dans
les procédures, l’assemblée générale du 26 juin 1975 ayant décidé d’engager
la procédure contre la société pour malfaçons, défauts de construction,
troubles de jouissance en ce qui
concerne les parties communes et les parties privatives ». On peut citer encore l’arrêt
CA Aix en Provence du 24/11/2005, approuvé par Cass. 04/07/2007-3 en ce qu’il
a écarté les résolutions des assemblées générales des 4 juillet 1995
et 27 juin 1996 ayant « donné mandat au syndic de poursuivre les
procédures relatives aux désordres décrits dans le pré-rapport de l’expert
judiciaire » et dont l’avocat qui en était chargé avait rendu compte à
l’assemblée. Imaginons qu’un copropriétaire absent non représenté ait
contesté ces décisions. Il aurait sans nul doute été débouté. Mais les
constructeurs et leurs assureurs sont ainsi déchargés dix ans après de l’obligation
de garantie ! Il est vrai que la
rédaction de ces autorisations a été souvent maladroite, faute d’avoir
demandé aux avocats de rédiger les projets de résolution. Mais dans tous les
cas il est bien certain que les copropriétaires ont eu la volonté de
poursuivre les constructeurs et d’habiliter à cet effet le syndic. Les
Juges n’auraient jamais dû admettre les défendeurs à contester la régularité
de l’autorisation donnée au syndic. Le vent a tourné !
L’arrêt relaté admet « que l’assemblée générale des copropriétaires
avait autorisé le syndic à agir en justice eu égard
aux malfaçons sévissant sur la façade, ce dont il résultait que le
syndic avait été régulièrement habilité » MOYEN
ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc Belvédère. Il est fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir déclaré l’action du syndicat des copropriétaires de
l’immeuble PARC BELVEDERE 9-10 à AJACCIO irrecevable par application de
l’article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 9 juin 1986 ; AUX MOTIFS QU’en
l’espèce selon procès-verbal du 22 avril 1999, l’assemblée générale des
copropriétaires de l’immeuble 9-10 PARC BELVEDERE à AJACCIO a autorisé le
syndic à ester en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade à
l’encontre de la SARL LECA et du coordinateur des travaux, Monsieur X...
L’examen du dossier et des pièces produites ne permet pas de déterminer la
nature des malfaçons dont s’agit et il n’est pas soutenu que les termes de
l’ordre du jour ou le déroulement des débats aient pu éclairer les
copropriétaires sur les désordres dont le syndic désirait demander
réparation. En effet s’agissant d’un ouvrage consistant à la seule réfection
de la façade de l’immeuble la mention “malfaçons sur la façade” générale et
vague ne pouvait se concevoir pour être considérée comme suffisante que par
référence à un document technique suffisamment précis tel un rapport
d’expertise ou un constat d’un maître d’œuvre. A cet égard, le constat
d’huissier intervenu plus de deux mois après l’assemblée générale, soit le
1er juillet 1999 qui se limite à constater des teintes différentes, de la
peinture écaillée et des traces noirâtres sans plus de précision évoque un
désordre purement esthétique très éloigné des désordres n° 2 et n° 3 relevés
plus tard par l’expert et considérés comme rendant l’ouvrage impropre à sa
destination. Or aucun autre projet de résolution n’a été soumis à l’assemblée
des copropriétaires par la suite malgré le déroulement de l’expertise qui
mettait en évidence des désordres très précis et identifiables sur la façade
refaite et la disposition de l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars
1967 n’a pas été mise à profit pour régulariser l’autorisation. Il apparaît
dès lors que s’agissant d’une instance au fond pour laquelle l’autorisation
de l’assemblée générale était nécessaire, et la nature et la consistance des
désordres n’étant pas précisément énoncées, la Cour doit constater que le
syndic ne bénéficiait pas d’une autorisation régulière lui permettant d’agir
en justice. Il y a lieu dès lors, à défaut de régularisation à posteriori par
une autorisation conforme aux exigences de l’article 55 précité de déclarer
l’action irrecevable par réformation du jugement dont appel. ALORS QUE , D’UNE PART ,
l’irrégularité de fond tirée du défaut de pouvoir du syndicat des
copropriétaires d’agir en justice, n’a d’effet qu’à l’égard de celui qui
l’invoque ; que pour déclarer irrecevable l’action exercée par le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble PARC BELVEDERE 9-10 à AJACCIO, la cour
d’appel a retenu qu’en l’absence de précision de la nature et de la
consistance des désordres, le syndic ne bénéficiait pas d’une autorisation
régulière lui permettant d’agir en justice ; qu’en statuant comme elle l’a
fait, alors que seuls la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, Monsieur Alain
X... et la compagnie ZURICH GENERALI ASSURANCES avaient soutenu
l’irrecevabilité des demandes en raison du défaut d’autorisation du syndic,
la cour d’appel, qui a retenu cette irrégularité au profit de Maître Joseph
Y... es qualités de mandataire judiciaire de la SOCIETE LECA EGPV qui ne s’en
était pas prévalu, a violé l’article 117 du code de procédure civile ; ALORS, D’AUTRE PART ET A
TITRE SUBSIDIAIRE QUE la résolution adoptée par l’assemblée générale des
copropriétaires le 23 avril 1999 a autorisé le syndic à ester en justice eu
égard aux malfaçons sévissant sur la façade à l’encontre de la SARL LECA et
du coordinateur des travaux, Monsieur X... ce dont il résulte, que la
résolution précisait l’objet de la procédure, les parties de l’immeuble
concernées par les désordres ainsi que les personnes visées par la procédure
; que dès lors, en retenant que la mention « malfaçons sur la façade »,
générale et vague, était insuffisante et qu’en l’absence de précision de la
nature et de la consistance des désordres, le syndic ne bénéficiait pas d’une
autorisation régulière lui permettant d’agir en justice, la cour d’appel a
violé l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ; ET ALORS ENFIN ET
TOUJOURS SUBSIDIAIREMENT QU’en retenant que la mention « malfaçons sur la
façade », générale et vague, était insuffisante et qu’en l’absence de
précision de la nature et de la consistance des désordres, le syndic ne
bénéficiait pas d’une autorisation régulière lui permettant d’agir en
justice, après avoir pourtant relevé qu’il s’agissait d’un ouvrage consistant
en la seule réfection de la façade de l’immeuble ce dont il résultait, que
l’assemblée générale des copropriétaires lors du vote de la résolution
litigieuse était informée de la nature des désordres et malfaçons pour
lesquels le syndic a été autorisé à ester en justice, la cour d’appel n’a pas
tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations
et ce, en violation de l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Cassation
par Cass. 09-05-2012 Cour d’appel de
Bastia ch. civile
b Audience publique du 13 octobre 2010 jugement du 02 avril
2009 Tribunal de Grande Instance
d’AJACCIO N° de RG: 09/00357 Infirme la décision déférée
dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours Syndicat des
copropriétaires de l’immeuble PARC BELVEDERE C/ LA MUTUELLE DES
ARCHITECTES FRANCAIS X... Cie d’assurances
GENERALI ASSURANCES Y... APPELANTE : Syndicat des
copropriétaires de l’immeuble ... à AJACCIO INTIMES : LA MUTUELLE DES
ARCHITECTES FRANCAIS Maître Joseph X... Es qualités de
mandataire judiciaire de la SARL LEGA EGPV Entreprise U Pittore dont le siège
social est sis ZA de Caldaniccia-Mezzavia Compagnie d’assurances
GENERALI ASSURANCES IARD Venant aux droits de la
Compagnie ZURICH GENERALI ASSURANCES Prise en la personne de
son représentant légal en exercice Monsieur Alain Y... COMPOSITION DE LA
COUR : Les parties ont été
avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à
disposition au greffe le 13 octobre 2010. ARRET : Contradictoire, * * * Courant 1994, le
syndicat ces copropriétaires de l’important immeuble ...à AJACCIO confiait à la
SARL LECA E. G. P. V U PITTORE, assurée auprès de la compagnie GENERALI, les
travaux de remise en état de la façade de l’immeuble. Monsieur Alain Y...,
architecte, assuré auprès de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, était
chargé d’une mission complète. Le procès-verbal de
réception intervenait le 3 février 1995 assorti de quelques réserves qui
étaient levées dès le 15 février 1995. Courant 1999
apparaissaient diverses désordres et après désignation d’un expert en référé,
le syndicat des copropriétaires assignait par actes des 2 et 4 juin 2004 les
constructeurs et leurs compagnies d’assurance respectives devant le Tribunal
de grande instance d’AJACCIO en réparation de leur préjudice. Par jugement du 2 avril
2009, le Tribunal de grande instance d’AJACCIO déclarait l’action du syndicat
des copropriétaires recevable au regard de l’autorisation d’agir donnée au
syndic par l’assemblée générale des copropriétaires, déclarait la SARL LECA
en qualité d’entrepreneur et Monsieur Alain Y..., architecte, entièrement
responsables à l’égard du maître de l’ouvrage des désordres numéro 2 et 3
décrits au rapport d’expertise sur le fondement des articles 1792-1 et
suivants du code civil, condamnait in solidum la SARL LECA et Monsieur Y...à
payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40. 912, 56 euros en
réparation des désordres à concurrence de 40 % de l’évaluation de l’expert
compte tenu de la nature et de l’ancienneté des travaux outre 1. 383, 10
euros au titre de la maîtrise d’œuvre des travaux de réparation des
désordres, fixait dans les rapports entre constructeurs à 65 % la
responsabilité de l’entrepreneur et à 35 % celle de l’architecte, disait que
la M. A. F ne serait tenue à garantir son assuré que dans la limite de 16 %
des condamnations prononcées et que la SA GENERALI garantirait son assuré
dans la limite de son contrat, condamnait in solidum la SARL LECA et Monsieur
Y...à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3. 000 euros en
application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
outre dépens. Vu la déclaration
d’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ...à AJACCIO déposée au
greffe de la Cour le 20 avril 2009. Vu les dernières
conclusions de l’appelant en date du 3 février 2010 aux fins d’infirmation du
jugement sur le quantum des sommes allouées, demandant à la Cour de les
porter à 129. 209, 12 euros avec indexation au titre des désordres, à 13.
882, 63 euros au titre du préjudice subi et à 5. 000 euros au titre des
dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sommes devant être
mises à la charge in solidum des constructeurs et de leurs assureurs. Vu les dernières
conclusions de Maître X...agissant en qualité de mandataire judiciaire de la
SARL LECA en date du 23 octobre 2009 qui s’en rapporte à justice. Vu les dernières
conclusions de la compagnie GENERALI en date du 31 mars 2010 aux fins de
réformation du jugement entrepris, demandant à la Cour au principal de
déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable en l’absence
d’habilitation et d’autorisation régulières du syndic, subsidiairement au
constat que les travaux et désordres sont insusceptibles de relever du régime
de la responsabilité décennale des constructeurs de débouter le syndicat des
copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, à titre plus subsidiaire
confirmer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation à 40. 912, 56
euros et débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes annexes,
honoraires de maîtrise d’œuvre et honoraires du syndic. Vu les dernières
conclusions de Monsieur Alain Y...en date du 7 décembre 2009 aux fins de
réformation de la décision entreprise, demandant à la Cour au principal de
déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable, à défaut de
dire que Monsieur Y...a parfaitement rempli sa mission, de constater que le
syndicat des copropriétaires avait été informé que les travaux n’auraient pas
un caractère pérenne compte tenu des problèmes structurels affectant
l’immeuble et qu’existait un manque d’entretien imputable à la copropriété,
ce qui doit entraîner le débouté de la demande, subsidiairement, de mettre
hors de cause Monsieur Y..., plus subsidiairement, de condamner la société
GENERALI ASSURANCES assureur de la société LECA à le relever et garantir
intégralement de toute condamnation à sa charge et condamner la M. A. F à le
relever et garantir de toute condamnation. Vu les dernières
conclusions de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (M. A. F) en date du 18 février
2010, aux fins au principal d’infirmation du jugement et d’irrecevabilité de
la demande du syndicat des copropriétaires et subsidiairement aux fins de
confirmation de cette décision. Vu l’ordonnance de
clôture du 20 mai 2010. LES MOYENS DES PARTIES
: Comme devant le
tribunal, les parties ont développé divers moyens qui constituent autant de
points litigieux. Il s’agit en premier lieu du défaut de capacité à agir du
syndic de copropriété, puis du caractère des travaux, nature d’ouvrage ou non,
qui conditionne l’application des articles 1792-1 et suivant code civil, de
la responsabilité des constructeurs à l’égard du maître de l’ouvrage et dans
leurs rapports entre eux avec la difficulté liée à la défectuosité des
supports, de la mesure de l’indemnisation eu égard au caractère non pérenne
des peintures proprement dites, et enfin de l’application de l’article L
113-9 du code des assurances dans les rapports entre Monsieur Y...et son
assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS. Le tribunal a répondu
point par point à chacun de ces moyens. Il convient d’examiner en cause
d’appel avant examen des questions de fond, le moyen d’irrecevabilité soulevé
par les trois intimés. MOTIFS : Le tribunal rappelle à
bon droit qu’aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, modifié
par le décret du 9 juin 1986, le syndic ne peut agir en justice sans y avoir
été autorisé par une décision de l’assemblée générale. En l’espèce selon
procès-verbal du 22 avril 1999, l’assemblée générale des copropriétaires de
l’immeuble ...à AJACCIO a “ autorisé le syndic à ester en justice eu égard
aux malfaçons sévissant sur la façade à l’encontre de la SARL LECA et du
coordinateur des travaux, Monsieur Y...”. L’examen du dossier et
des pièces produites ne permet pas de déterminer la nature des malfaçons dont
s’agit et il n’est pas soutenu que les termes de l’ordre du jour ou le
déroulement des débats aient pu éclairer les copropriétaires sur les
désordres dont le syndic désirait demander réparation. En effet s’agissant d’un
ouvrage consistant à la seule réfection de la façade de l’immeuble la mention
“ malfaçons sur la façade “ générale et vague ne pouvait se concevoir pour
être considérée comme suffisante que par référence à un document technique
suffisamment précis tel un rapport d’expertise ou un constat d’un maître d’œuvre.
A cet égard, le constat
d’huissier intervenu plus de deux mois après l’assemblée générale, soit le
1er juillet 1999 qui se limite à constater des teintes différentes, de la
peinture écaillée et des traces noirâtres sans plus de précision évoque un
désordre purement esthétique très éloigné des désordres no 2 et no 3 relevés
plus tard par l’expert et considérés comme rendant l’ouvrage impropre à sa
destination. Or aucun autre projet de
résolution n’a été soumis à l’assemblée des copropriétaires par la suite
malgré le déroulement de l’expertise qui mettait en évidence des désordres
très précis et identifiables sur la façade refaite et la disposition de
l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été mise à
profit pour régulariser l’autorisation. Il apparaît dès lors que
s’agissant d’une instance au fond pour laquelle l’autorisation de l’assemblée
générale était nécessaire, et la nature et la consistance des désordres n’étant
pas précisément énoncées, la Cour doit constater que le syndic ne bénéficiait
pas d’une autorisation régulière lui permettant d’agir en justice. Il y a lieu dès lors, à
défaut de régularisation à posteriori par une autorisation conforme aux
exigences de l’article 55 précité de déclarer l’action irrecevable par
réformation du jugement dont appel. Il n’est pas inéquitable
de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés non compris
dans les dépens lors de deux instances. Le syndicat des
copropriétaires qui succombe supportera les entiers dépens. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Infirme le jugement dont
appel en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déclare l’action du
syndicat des copropriétaires de l’immeuble ...à AJACCIO irrecevable par
application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret
du 9 juin 1986, Dit n’y avoir lieu à
application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble ...à AJACCIO aux entiers dépens. Cour de cassation,
civile, Chambre civile 3, 9 mai 2012, 11-10.293, Publié au bulletin |
Mise à jour |
