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Vente d’un lot de copropriété Étendue de l’obligation d’information du syndic Demande d’état daté ; Note d’information
COMPLÉMENTAIRE jointe Obligation de renseignement (oui) CA Paris 23e chambre B 14/09/2006 A l’occasion de la vente d’un lot de copropriété, le
notaire doit demander au syndic la délivrance d’un état daté relatif à la
situation comptable du vendeur. Le contenu de l’état daté est déterminé par
l’article 5 du décret du 17 mars 1967 (art. D 5). Ce texte a été complété par
le décret n° 95-162 du 15 février 1995 puis, en dernier lieu par le décret n°
2004-479 du 27 mai 2004. Les faits de la cause sont antérieurs à cette
dernière réforme. On trouve néanmoins dans l’arrêt relaté matière à
réflexion. Le régime de la note d’information complémentaire : Dans la pratique, les notaires demandent en outre au
syndic de fournir, dans un formulaire joint, différents renseignements
complémentaires. Cette pratique tout à fait opportune a généré une
controverse pitoyable. Les syndics professionnels incluent en effet à juste
titre le coût de cette prestation dans le montant total des honoraires
« exceptionnels » qu’ils demandent à l’occasion d’une vente de lot.
Il leur a été objecté qu’ils ne sont pas tenus de fournir ces renseignements.
La Cour de cassation, par un arrêt du 17 novembre 1999 [1] a
suivi ce raisonnement. La Haute Juridiction, ce faisant, a sans doute invité
les Pouvoirs publics à remanier le texte. De fait, l’article D 5, dans sa
nouvelle rédaction, prévoit une annexe à l’état daté. Son contenu est limité
à l’indication de la quote-part du lot vendu, pour les deux exercices
précédents, dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors
budget prévisionnel, et à la mention, s’il y a lieu, de l’objet et de l’état
des procédures en cours. Ainsi conçue, l’annexe est manifestement insuffisante. Il
suffit de constater que le syndic est seul à pouvoir donner des indications
sur l’assurance du syndicat, les emprunts éventuels, le
« patrimoine » du syndicat s’il y a lieu, et l’existence d’une
éventuelle injonction administrative imposant l’exécution de travaux plus ou
moins importants. Faits de la présente cause : En l’espèce, le syndic a établi l’état daté le 4
septembre 2003 et rempli la note de renseignements complémentaires en
omettant toutefois de servir certaines rubriques : ·
Charges non liquidées ou non encore exigibles ·
Évaluation des engagements du syndicat pour les travaux,
procès, acquisitions ·
Éventualité de l’inscription à l’ordre du jour d’une
prochaine assemblée de travaux ·
Existence ou non d’une injonction administrative Hélas ! le syndic avait reçu le 30 juin 2003 une
injonction de réaliser les travaux de ravalement. Cette injonction laissait
au syndic le soin d’en aviser tous les copropriétaires, ce qui n’avait pas
été fait. De plus, il n’en était pas fait mention dans la note adressée au
notaire. Sur le caractère facultatif de l’information
complémentaire, la Cour d’appel relève que l’absence d’obligation légale
importe peu dès lors que le syndic avait accepté de remplir le formulaire.
Dès lors, il devait s’en acquitter de façon exacte et complète et non fournir
des renseignements erronés de nature à induire en erreur le notaire
destinataire de cette note et ses clients. De même il importe peu que le formulaire indique que les
renseignements sont donnés « à titre indicatif et sans engager la
responsabilité du syndic ». La « désinvolture » du syndic
constitue une faute. Pour ce qui est de l’espèce citée, on note que le
traitement partiel de la note fait apparaître son acceptation de la servir et
qu’il faut donc écarter tout argument tiré de la règle posée par la Cour de
cassation : « le syndic satisfait à ses obligations légales
relatives à l’information de l’acquéreur en fournissant les renseignements
prévus à l’article 5 du décret du 17 mars 1967 » ; la solution est
juridiquement admissible. De plus l’omission était incontestable, si l’on
s’en rapporte à l’arrêt. Nécessité d’une intervention législative : Plus généralement, on se trouve en présence d’une
difficulté connue depuis des dizaines d’années. Elle est simple à résoudre
pour des espèces aussi tranchées. Elle présente des aspects plus incertains
lorsqu’un éventuel acquéreur vient demander au syndic son avis sur l’état de
l’immeuble. Il doit être alors prudent Certains [2]
prétendent que la note complémentaire est dépourvue d’intérêt et qu’il
appartient au notaire de se procurer les informations nécessaires par
d’autres voies que celle du syndic. Pour certaines d’entre elles, cela est
inexact. L’arrêt nous en montre un exemple clair. A supposer même que le
syndic ait porté l’injonction à la connaissance des copropriétaires, il n’est
pas certain que le vendeur aurait signalé son existence au notaire.
L’expérience montre en outre que ce n’est toujours par ruse que les vendeurs
recèlent ce genre d’information. C’est le cas, a fortiori, lorsque l’aspect
d’une façade permet d’augurer la proximité évidente d’un ravalement. Il nous paraît opportun que le texte de l’article 5 du
décret soit complété. Cela n’interdit pas d’élaguer les formulaires
actuellement utilisés. |
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