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Surélévation non autorisée d’un garage privatif

Droit d’accession du syndicat sur la local construit (oui)

 

 

CA Nancy 27 février 2007

 

Une copropriété est, en l’espèce, constituée d’un bâtiment principal à usage d’habitation et d’un bâtiment sur cour à rez-de-chaussée comprenant huit garages. Les consorts B. sont propriétaires des garages privatifs 1 et 2. Ceux ci ont fait procéder à la surélévation de ces deux garages pour constituer un nouveau local privatif, qu’ils ont loué à la Sarl B. dont ils sont les associés. L’accès à ce local nouveau se fait à partir d’une partie commune.

Le syndicat des copropriétaires a assigné la Sarl B. pour se faire reconnaître la qualité de propriétaire du local et demander l’expulsion de la société. La Sarl B ayant fait valoir sa qualité de locataire des consorts B., le syndicat a attrait ceux-ci dans l’instance.

Il invoque la présomption de propriété du dessus résultant de l’article 552 du Code civil et fait valoir que l’ouvrage revendiqué, nonobstant son établissement sur les garages 1 et 2, a son emprise sur le terrain commun.

Les défendeurs ne présentent aucun justificatif leur permettant d’invoquer la prescription trentenaire.

Ils se prétendent titulaires au moins d’un « droit de surface » sur l’emprise des garages 1 et 2, du fait de l’absence de protestation des copropriétaires de l’immeuble lors des travaux de surélévation.

 

La Cour d’appel juge que l’absence de protestation ne saurait être assimilée à une renonciation tacite au droit d’accession.

Elle écarte l’existence d’un droit de surface

Le syndicat doit donc être considéré comme propriétaire par voie d’accession du local construit en surélévation

 

 

commentaires

Les articles 552 et 553 font un retour significatif dans le droit de la copropriété.

La solution pratique donnée par l’arrêt est satisfaisante. Mais sa motivation nous paraît imparfaite car elle occulte une particularité importante de l’espèce : les consorts B ont construit en surélévation sur deux parties privatives dont ils sont bien propriétaires.

Or la Cour ne fait qu’évoquer l’irrégularité de cette surélévation au regard du statut de la copropriété et du règlement de copropriété de l’immeuble.

On constate à nouveau la répugnance qu’ont les juristes à prendre en considération la notion de volume d’espace. C’était pourtant là une bonne occasion !

La vérité est qu’en construisant en surélévation des lots dont ils sont propriétaires, les consorts B. se sont approprié indûment un volume d’espace dépendant du « dessus » du terrain commun et qui, à ce titre, est une partie commune. On peut même ajouter qu’au regard des règles d’urbanisme, ils se sont approprié une partie du solde éventuel du droit de construire pouvant subsister. Ce droit est également un droit accessoire aux parties communes.

Il importe peu alors que ce volume soit immédiatement supérieur à l’ouvrage constitué par les garages 1 et 2. Le volume, facilement déterminable, est totalement autonome et indépendant de son support matériel. Le droit de propriété des consorts B. est limité au volume utilisable des lots 1 et 2, tel qu’il est défini par la construction de garages. Ils ne bénéficient pas de la propriété du dessus de la terrasse des garages. Ce dessus reste un volume d’espace commun.

On sait bien d’ailleurs que le droit de surélévation d’un bâtiment est un droit accessoire aux parties communes Il peut être aliéné dans les conditions prévues par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965. Les consorts B. auraient donc dû acquérir ce droit de surélever.

Les autres éléments du litige sont mineurs. Il est évident que le défaut de protestation des copropriétaires, lors des travaux de surélévation, ne pouvait être assimilé à une renonciation au droit d’accession. On notera simplement que l’arrêt laisse entendre que la prescription acquisitive trentenaire aurait pu être opposée par les consorts B. s’ils avaient disposé de justifications relatives à la date de la surélévation.

 

Sur le droit d’accession au profit du syndicat, rappelons l’arrêt de la Cour de cassation du 13/09/2006 validant l’incorporation par accession aux parties communes, de la piscine construite (sans autorisation) dans un jardin, partie commune avec droit de jouissance exclusif.  Cass civ 13/09/2006-1. Dans ce cas, c’est l’emprise dans le dessous du terrain qui justifie la solution.

 

 

 

Mise à jour

18/10/2007