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Google suggest donnait « lyonnaise de garantie escroc » !!!!
Par arrêt du 14 décembre 2011, la Cour d’appel
de Paris Pôle 2 chambre 7 a confirmé le jugement rendu par le TGI de Paris
le 18 mai 2011 : la suggestion de la requête
sus-indiquée constitue une injure publique.
La décision montre les dangers de
l’automatisation incontrôlée de certains traitements. Elle pointe en outre implicitement les excès qui
se multiplient dans les forums à propos notamment des professionnels
immobiliers. Dans ce cas l’expression visée constitue
également une injure que l’administrateur du site ne doit pas laisser
subsister quand elle ne s’accompagne pas d’éléments justificatifs avérés.
Pour
insérer l’expression dans une liste de requêtes suggérées, il a bien fallu
que le robot de Google la trouve quelque part ! Nous reviendrons sur cet aspect du droit
de l’internet. 02/01/2012
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emprunts
avances et placements : honoraires abusifs
Les conseils syndicaux doivent contester les clauses
de rémunération en pourcentage pour ces opérations. Elles n’ont aucune
contrepartie sérieuse et contrarient la bonne gestion financière de la
trésorerie du syndicat. Ces opérations imposent des prestations ne justifiant qu’une
rémunération au temps passé et justifié.
L’argument tiré de
l’incidence sur le montant de la garantie financière doit être écarté. Elle
est minime et l’incidence du paiement tardif des fournisseurs, souvent constaté, est plus importante.
L’existence des avances et placements facilite la tâche du syndic pour le
vote et la mise en œuvre des travaux exceptionnels qui lui procurent des
honoraires légitimes en contrepartie de prestations réelles et importantes.
21/12/2011
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évolution des charges de copropriété (révision
15/12/2011)
Nous ne participons pas aux controverses
relatives à l’estimation des charges de copropriété pour telle ou telle
catégorie d’immeuble. Elles sont à nos yeux dépourvues 1 d’intérêt et 2
de rigueur scientifique.
1
L’intérêt pour tout copropriétaire est de pouvoir suivre l’évolution des
charges de son propre immeuble. A cet égard, c’est la cohérence permanente de la tenue des
comptes qui permet de déceler les dérives.
2
Les uns se réfèrent au m² de surface
privative habitable ; les autres au m² de surface globale
développée ! C’est bien entendu la
surface développée qui doit être prise en considération par l’observateur
objectif. La référence à la surface privative habitable néglige
abusivement les caractéristiques de l’immeuble.
Sujet éventuel de recherche :
création d’une référence combinant les deux critères. Il est possible de
reprendre et adapter les classements figurant dans les arrêtés préfectoraux
anciens (voir ci-dessous) 15/12/2011
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notes de lecture : « sauvons les copropriétés »
Les auteurs, Cécile Barnasson et
Pierre Olivier font dans la gestion, le management et l’informatique. Ils
n’ont de la copropriété qu’une expérience récente. Ayant jugé que « la
loi de 1965 tue » (sic), ils se présentent en invoquant Proudhon
pour dessiller les copropriétaires abusés et étayer les immeubles décrépits
!!
Profanes en droit, ils décrivent
la copropriété comme « une indivision forcée dont le statut vise à protéger
les droits des copropriétaires les uns contre les autres ». C’est le
Grenelle II Copropriété qui les a menés à la Révélation : il faut
casser le régime des syndicats dépourvus de SIRET ! ; « Un autre regard sur la copropriété : une vision
d’entreprise. » De fait une Société de Copropriété
(SDC), immatriculée, SIRETée, avec publication des comptes, un régime
fiscal, administrée par un Conseil d’administration et son Président,
représentant légal. En sus un gestionnaire prestataire ou salarié et l’externalisation
des tâches : expert-comptable, commissaire aux comptes, contrôleur de
gestion, architectes et bureaux d’études, avocats, etc. Où trouver les
éléments pouvant être associés à une pareille opération ? Tout est
prévu. Un encart vous indique COPRO + avec ses compétences, ses
options et ses tarifs ! Voir le site de COPRO+
Il
convient de retirer au Ministère de la Justice la tutelle du régime de la
copropriété et de la réserver au Ministère de l'écologie,
du développement durable, des transports et du logement. Ensuite, il
suffirait de créer des « SCI d’attribution » qui n’attribueraient
pas !! Dès lors les
« acteurs internes » n’auraient souci que de « se rassembler autour d’une œuvre commune plutôt
que de s’opposer sur des intérêts individuels » 15/10/2011
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le « maquis » de la formation
professionnelle
Dans
un rapport (octobre 2011) féroce sur la formation professionnelle en
France, l’Institut Montaigne dénonce notamment une offre de formation
pléthorique et une certification insuffisante des intervenants formateurs.
D'innombrables prestataires, peut de services d'information, une absence de
certification ou d'évaluation de la qualité des formations. L'Institut
évoque à propos de l’offre de formation un « maquis » d'une complexité
effrayante. Il formule d’autres observations sur la collecte des fonds et
les modalités de leur utilisation. Nous reviendrons sur ce constat qui
concerne l’ensemble des branches professionnelles. Ce qui n’interdit pas de
rappeler l’existence d’excellentes filières de formation ! 12/10/2011
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Le sous-compte obligatoire des syndicats de
copropriétaires
Le sous-compte
est admissible s’il présente les garanties propres à un compte bancaire
séparé.
Les
sous-comptes, dotés d’un régime juridique approprié, pourraient être
ouverts dans un établissement financier national dédié sans rémunération
d’aucune sorte au titre des fonds déposés.
En contrepartie, cet établissement
aurait l’obligation à l’égard des syndics professionnels et des
syndicats :
- de mettre à la disposition des syndics un
système unique et cohérent d’outils électroniques facilitant les mouvements
financiers et la consultation des comptes à distance selon des
modalités à déterminer.
-
de proposer aux syndicats des formules de financement à taux bonifié et de
placement des fonds
Le
bénéfice de ce dispositif pourrait être étendu à d’autres établissements
financiers volontaires.
Les
syndicats conserveraient la possibilité d’imposer l’ouverture au nom du
syndicat d’un compte bancaire séparé dans n’importe quel établissement
bancaire. 20/09/2011
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Des arrêts importants des Cours d’Appel d’Aix en
Provence et de Paris
Contre la rétroactivité des annulations
Une
controverse oppose les CA d’Aix et de Paris à la Cour de Cassation à propos des modalités d’application
dans le temps des décisions d’annulation. Elle présente un intérêt pour la
sécurité juridique des copropriétés.
1
– La CA Aix, sur une demande d’annulation d’une assemblée, déclare non
écrite une clause du RC relative à la désignation des scrutateurs. Elle
juge ensuite que sa décision ne peut s’appliquer à l’assemblée incriminée
car la clause doit recevoir application tant qu’elle n’a pas été déclarée
non écrite. Ce n’était pas le cas à la date de tenue de l’assemblée. La
Cour écarte ainsi la rétroactivité de l’annulation (CA Aix 02/04/2010)
2
– La CA Paris, sur une demande d’annulation d’une assemblée convoquée par
un syndic dont la désignation a été annulée par une décision devenue exécutoire
deux ans après la tenue de l’assemblée, rejette la demande en jugeant
« qu’à la date à laquelle l’ancien syndic a
convoqué les copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 4 mars 2004,
le mandat de celui ci était toujours valable. » (CA Paris 15/02/2005)
La Cour de cassation a
cassé ces deux arrêts en se fondant sur la rétroactivité de l’annulation.
Sur le plan pratique la
rétroactivité de l’annulation est nuisible et coûteuse pour les
copropriétés
Sur le plan juridique, ces Cours d’appel se fondent
sur une lecture correcte des textes et de leur interprétation par un arrêt
de la Cour de cassation du 3 juillet 1996 (RDI 1996 p. 611 note Capoulade)
imposant au syndic de respecter une clause annulable tant que son caractère
illicite n’a pas été reconnu. L’intérêt des copropriétés commande de
soutenir le « combat » des juridictions du fond écartant la
rétroactivité des annulations. 20/08/11
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la balance générale des comptes du syndicat
Pour le contrôle des comptes arrêtés au 30 juin 2011 utilisez la balance générale des
comptes du syndicat qui permet d’avoir d’emblée une vue générale de la
situation des comptes, de déceler des anomalies éventuelles, et même
d’apprécier la qualité de la gestion administrative . Voyez le tableau
guide du contrôle.
Mise
à jour de 7-5-3 : Le contrôle
des comptes en fin d’exercice 15/07/11
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À
propos des sous-comptes bancaires
La généralisation des sous-comptes bancaires,
apparemment envisagée par la Chancellerie, serait une excellente solution si
elle était accompagnée d’un régime juridique propre à les doter des
vertus du compte séparé : transparence et sécurité financière absolue.
Les produits financiers pourraient être mutualisées.
À défaut, il s’agirait
d’une reculade extrêmement regrettable et préjudiciable à l’institution
elle-même 25/07/11
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information sur les
demandes d’inscription à l’ordre du jour
L’art. 10 du décret modifié par le décret
du 20-04-2010 impose désormais aux syndics de rappeler à l’occasion de
chaque appel de fonds adressé aux copropriétaires, les dispositions de son
alinéa 2 savoir :
« Le ou les
copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une
question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le
projet de résolution lorsque cette notification est requise en application
des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte
sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article
25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant
l’implantation et la consistance des travaux. »
30-06-2011 Des syndics signalent que la consistance des appels de fonds trimestriels
(justification et calcul des appels, historique du compte, etc) rend
matériellement impossible le respect du texte. EXACT ! 30-06-11
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pour la suppression du remboursement des avances
L’obligation faite au
syndicat de rembourser les avances effectuées par le vendeur, édictée par
l’article 45-1 du décret présente des inconvénients majeurs. Il est
souhaitable de laisser aux vendeurs le soin de récupérer les avances
constituées auprès des acquéreurs comme ils l’entendent. Voir l’article 18/06/2011
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Un coup d’essai
: fiche-résumé
8
297 visites
pour Les charges de
copropriété Voir la fiche-résumé
Merci à celles et ceux qui ont pris la peine de
participer ! 17/06/11
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les convocations
Électroniques : encore du nouveau !!!
L’arrêt
Cass. soc. du 08/02/2011 admet l’assimilation d’un Chronopost à une
LRAR. Arrêt important !
Le décret du 2 février 2011, pris
sur injonction du Conseil d’État (CE 22-10-2010), applicable aux seules relations contractuelles, est déjà
vivement critiqué. Procédure lourde n’assurant pas la sécurité juridique.
En
matière de copropriété, les lettres recommandées sont essentiellement des
notifications ouvrant des délais, créatrices de droits et obligations.
L’autonomie de nos notifications, reconnue par le Décret du 4
avril 2000 et par l’arrêt du Conseil d’État du 30-12-2002 exige des
dispositions proches de celles applicables aux « envois recommandés utilisés dans le cadre des procédures
administratives et juridictionnelles ».
Ou en
est la réglementation de ces dernières ? Pourquoi ne pas suivre cette
voie ?
L’ARC
fait état d’un groupe de travail créé à l’initiative des opérateurs ;
Le Ministère de la Justice et aussi celui du Logement y seraient
représentés. Pour établir un décret propre aux notifications de la
Copropriété ?
Voir les dernières nouvelles dans notifications
électroniques 22/05/11
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rectificatif
Nous
signalons deux erreurs dans un document de l’ARC à destination des conseils
syndicaux :
« 1031 : Avances de trésorerie :
ce montant correspond à une somme d'argent permettant à la copropriété de
faire face à une insuffisance éventuelle de trésorerie ou à un budget
déficitaire.
Attention ! Le compte « Avance de trésorerie
» doit être voté en assemblée générale (à la majorité de l'article
26) ou bien être prévu dans le règlement de copropriété.
Cela veut dire
que SI vous aviez un ancien compte appelé « fonds de roulement »,
ce « fonds » doit vous être remboursé dès lors
qu'aucune «réserve de trésorerie» n'est prévue au règlement de copropriété
ou qu'aucune décision de maintenir ce fonds de roulement n'a été prise en
assemblée à la majorité de l'article 26. »
JPM : Aucun texte n’a imposé la restitution des fonds
de roulement anciens à l’occasion du changement de terminologie. La réforme
a seulement généré l’obligation d’en respecter le plafonnement nouveau et
de restituer aux copropriétaires les sommes excédant ce plafonnement. (cf.
DPGI V° Comptabilité n° 54)
« 12 Solde en attente sur travaux
ou opérations exceptionnelles : ce compte
correspond à la différence entre les sommes appelées auprès des
copropriétaires et celles effectivement payées aux entreprises. Ce compte
sera étudié en profondeur dans l'annexe 5 pour les gros travaux. »
Il faut lire : différence entre les sommes appelées auprès
des copropriétaires (colonne D de l’annexe 5) et celles facturées par
les entreprises (colonne C). Les sommes payées aux entreprises figurent
en colonne B. Les sommes facturées expriment l’état d’avancement des
travaux . (Compte 12 = colonne D – colonne C) 21/03/2011
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lutte
contre les abus de la normalisation
La
circulaire du 17-02-2011 relative à l’inflation normative ne
vaut que pour l’avenir, et son champ d’application est réduit aux
entreprises et aux collectivités territoriales. Elle est consécutive à la
constatation des surcoûts effarants générés en 2009 par la pullulation
incontrôlée des normes. Ces surcoûts pèsent pareillement sur l’ensemble de
la population à des titres divers. Nous l’avons signalé à propos des normes
dites « handicap » et de l’esprit qui a inspiré cette
réglementation. On peut donc espérer un retour à une conception plus
raisonnable de la normalisation dans tous les domaines. Voir la circulaire 20/02/2011
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sauvegarde
du patrimoine français
Il
faut sauver la Chapelle de l’Hôpital Laënnec, rue de Sèvres à Paris,
menacée d’une affectation mercantile par l’aménageur de
« Paris 7 Rive Gauche » Voir notre article et le lien vers la
pétition Laennec-Turgot
Des
visiteurs du Gard et de l’Ardèche évoquent le projet actuel de récupération
du gaz de schiste. Les particularités de ce projet nous incitent à insérer
le lien http://www.aves.asso.fr/article1163.html 02/03/2011
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Interdiction
de la pratique des comptes reflets ۩ ۩
La Recommandation de
l’Autorité de contrôle prudentiel des banques portant sur la gestion par
les établissements de crédit des comptes mandants de syndics de copropriété
prohibe la pratique des comptes reflets ; elle énonce en outre que le
syndic n’est que détenteur de la trésorerie syndicale, confirmant ainsi nos
indications dans l’étude du 15 juin 2010 « Qui est propriétaire de la trésorerie du
syndicat ? »
Cette prohibition peut-elle paralyser le mécanisme de la
rémunération des fonds déposés ? Rendre sans objet la gestion par
compte unique et la « dispense » ? Généraliser la gestion
par compte séparé ? Rétablir l’égalité des chances lors des mises en
concurrence ? Rétablir une relative sérénité dans les monde la
copropriété ? Voir la
Recommandation , nos commentaires + lien vers l’étude du 15/06/10 17/02/2011
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nullité de plein droit du mandat
de syndic (art 18) : un contentieux excessif
La sanction énoncée par
l’article 18 ne porte que sur l’ouverture ou non d’un compte séparé. La nature
séparée ou non s’évince de l’immatriculation portée sur les chèques. Les
anomalies figurant dans la convention d’ouverture de compte doivent être
rectifiées s’il y a lieu mais n’affectent pas sa nature. Il en va de même
des anomalies de la gestion financière par le syndic qui peuvent engager sa
responsabilité mais sont sans incidence sur la nature du compte. La
vérification de la ligne de titularité du compte suffit à établir que le
compte est séparé : mention du syndicat seul. Le syndic n’apparaît que
dans la ligne de domiciliation. Mise à jour de
7-2-2 Gestion de la trésorerie syndicale 14/02/2011
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copropriété ou division en
volumes
A signaler le mémoire de fin
d’études de Nathalie LEJEAIL (CNAM École Supérieure
des Géomètres et Topographes du Mans 2005) ; une présentation
accessible aux profanes de ce qu’est la division en volumes par rapport à
la copropriété classique. On peut seulement regretter un rappel simpliste
de l’histoire des volumes immobiliers qui prive l’étude de toute projection
dans le futur du rôle juridique de la notion de volume immobilier. Voir
le mémoire 16/02/2011
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administration provisoire du syndicat
(Art 47 du décret)
En vertu de l’art. D 59, les copropriétaires sont seuls recevables à exercer l’action en rétraction de l’ordonnance désignant un
administrateur provisoire du syndicat. Le syndic écarté ne peut l’exercer
ni au nom du syndicat ni, a fortiori, en son nom personnel (Cass 02-10-2001-1).
La pratique pour l’administrateur désigné de déléguer, sous son contrôle, la gestion au syndic écarté est
juridiquement contestable mais en fait souvent opportune. Elle évite le
transfert des pièces et archives et
permet à un administrateur diligent d’obtenir le remise en ordre de la
gestion et de préparer, s’il y a lieu, le transfert des dossiers et comptes
à un autre syndic dans des conditions satisfaisantes.
Dans certains cas, la
sauvegarde des intérêts du syndicat exige au contraire le dessaisissement immédiat du syndic écarté
(sinistre financier, incompétence évidente du syndic, etc…). 28/01/2011
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remplacement d’un interphone
; les excès de la
« norme handicap » ۩
En présence d’un interphone
vétuste, les syndics et les entreprises dédiées indiquent que « la Loi
Handicap » impose l’installation d’un visiophone. Quel est le texte précis fondant une telle
obligation ? Réponse : le texte existe bien. Mais l’article fait florès. La solution étroite est
fortement contestée. Qu’on en juge :
Un débat dans le forum Universimmo avec de nombreux
intervenants qualifiés ; un article dans la revue « Le
Moniteur » ; …et une question écrite de M.
Bruno Retailleau, Sénateur à M. le Secrétaire d’État chargé du
logement !!! Plus généralement c’est l’esprit même de la « norme
handicap » qui est en cause. 22/01/2011
Voir l’article Voir aussi la circulaire du 17-02-2011
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il
faut raison garder
Trois
études récentes incitent à se méfier des emballements législatifs. Voir
l’article et les liens
- Note
d’analyse du Centre d’analyse stratégique (Octobre 2010 n° 196) sur
l’accession à la propriété
-
Impacts macroéconomiques du Grenelle de l’environnement (Cahiers DG Trésor
2010-06 ; Déc. 2010)
- Traitement des copropriétés en
difficulté en opérations programmées Guides ANAH
22/12/2010
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gestion abusive des comptes de vendeurs
L’ARC critique à juste titre les abus dans la gestion
des comptes de vendeur mais se trompe dans le choix de la cible pour y
remédier. Les notaires doivent contribuer à l’apurement immédiat des comptes
en exigeant la reconstitution par l’acquéreur des avances remboursées par
le syndicat au vendeur le jour de la signature de
l’acte. Ils doivent purger les dettes éventuelles du vendeur soit
par paiement avec l’accord du vendeur soit par conservation des fonds
nécessaires assortie de l’avis de mutation prévu par l’article 20. Dès lors, le syndic ne peut invoquer aucun motif
pour conserver la moindre somme revenant au vendeur. 22/01/2011
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LOI n° 2010-1609 du 22 décembre 2010
Accès
des huissiers aux parties communes des immeubles
Constatation
de l’abandon d’un logement loué
Accès
de l’huissier aux renseignements sur les débiteurs détenus par les
Administrations
États
des lieux locatifs
Convention
de procédure participative (Avocats) Voir
les textes
22/01/2011
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les
contrats de syndic : jeux
mortels
Les
syndics professionnels s’obstinent à fabriquer des verges pour
se faire fouetter méchamment.
Les associations
consuméristes s’obstinent à polluer leurs observations
justifiées en présentant des critiques et des prétentions inappropriées.
Les
copropriétaires s’obstinent à privilégier le moindre coût des
honoraires de gestion courante sans avoir l’idée de censurer les clauses
excessives de contrats de syndic qu’ils ne prennent pas la peine de lire.
Les pouvoirs publics, ménageant la chèvre et le chou,
s’avèrent incapables de maîtriser ces joutes incohérentes et d’assurer aux
copropriétaires une information claire et objective. Aux annonces
claironnantes succèdent des textes dont les dispositions se contredisent
comme dans un stand d’autos tamponneuses.
On se croirait
dans un campus où gisent certains soirs de brillants étudiants abrutis de
cocktails ravageurs. 22/12/2010
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RÉponse à messages à propos des
« assemblées
extraordinaires »
Le droit des sociétés distingue les AGO
des AGE en fonction des questions inscrites à l’ordre du jour et des
majorités nécessaires. Le statut de la copropriété ne comporte qu’un régime
unique des assemblées. Il impose la
tenue chaque année d’une assemblée et permet
la tenue d’autres assemblées.
Le terme « ordinaire », -du
latin ordo -, s’entend de ce qui est conforme à la règle, voire
périodique et annuel.
Il convient d’écarter la dérive
terminologique du droit des sociétés et de conserver
la distinction entre l’assemblée ordinaire, légalement impérative et
périodique, et les assemblées
extraordinaires dont la tenue est libre et discrétionnaire.
L’obligation légale ne porte que sur l’AGO annuelle. Il reste que les unes
et les autres peuvent traiter de toutes les questions et décider aux
différentes majorités. 23/12/2010
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diffamation
envers le syndic : gare à la courte prescription
Les abus de la
liberté d’expression prévus et réprimés par la loi du 29 juillet 1881 ne
peuvent être réparés sur le fondement de l’article 1382 du code
civil ; une fois de plus, l’action manifestement justifiée d’un syndic contre
les agissements abusifs d’un copropriétaire se trouve paralysée par une
erreur procédurale et la courte prescription prévue par les articles 29 et
65 de la loi susvisée. Cass civ 1ere Ch. 25-11-2010 04/12/2010
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Les Amphis de l’Association des Journalistes
Économiques et Financiers (AJEF)
Vivre ensemble : pourquoi la minorité doit-elle se
soumettre à la majorité ?
Conférence de Philippe URFANINO EHESS-CNRS le mercredi 15 décembre 2010
au Lycée Louis le Grand 123 Rue Saint Jacques à Paris (info : 01 34 51
83 71 ou lundi.ajef@yahoo.fr Accès libre
Condorcet et Kelsen : deux
justifications différentes du vote à la majorité 13/12/2010
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TRAITEMENT DES SALAIRES
ET CHARGES SOCIALES
C’est
le salaire brut qui doit apparaître en 641 et dans les relevés détaillés de charges de
copropriété.
Ce
sont les cotisations patronales, seules, qui doivent apparaître dans les relevés détaillés de charges.
Le regroupement des cotisations patronales et salariales est effectué
en 43 pour paiement aux organismes.
Il est donc
critiquable de faire apparaître
dans les relevés de comptes le salaire net et le cumul des cotisations
patronales et salariales. C’est pourtant une pratique assez répandue. Voir 7-6-8
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Contrôle de la qualification professionnelle des
artisans
Le
décret n° 2010-249 du 11 mars 2010 impose à certaines activités artisanales
réglementées y compris les auto-entrepreneurs, lors de la création de
l’entreprise, la fourniture d’une attestation de qualification
professionnelle. Cette disposition s’applique notamment aux métiers de
gros-œuvre, de second œuvre et de finition du bâtiment, plombier,
chauffagiste, électricien installateur de réseaux d’eau, de gaz ou
d’électricité et ramoneur voir le texte du
décret 20/10/2010
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Lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux et sécurité
des immeubles collectifs d’habitation
Des copropriétaires
peuvent, à titre individuel, provoquer la
mise en œuvre des procédures prévues par le CCH ou le Code de la Santé
publique (CSP) en signalant aux autorités publiques compétentes des
situations d’insalubrité, dangerosité ou insécurité de leur immeuble en
copropriété et la carence du syndicat dans le traitement de ces situations.
Pour ce faire, un dossier solidement établi est plus efficace que les
défilés et banderoles. Voir 10-3. 05/11/2010
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Lutte contre le travail illégal
Les
syndics professionnels ou non sont pénalement responsables des infractions constatées
sur un chantier à ce titre (notamment le travail dissimulé). Tout savoir
sur la Carte BTP qui remplace la Carte d’identification
professionnelle (CIP) pour faciliter les contrôles. Les conseils
syndicaux sont aussi concernés. Lire
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les limites
du « tous propriétaires occupants »
La note
d’analyse (Octobre 2010 n° 196) du Centre d’analyse
stratégique (Premier Ministre)
vient à l’appui de nos observations relatives aux excès de l’accession à la
propriété. Elle révèle deux inconvénients :
-
corrélation positive entre taux de chômage et taux de propriétaires
occupants ( Paradoxe d’Oswald)
-
altération du fonctionnement des copropriétés par la
« coalition » de ces propriétaires occupants. C’est l’effet not in my backyard (NIMBY), “pas
dans mon jardin”. En savoir plus 02/10/2010
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Présence
du compte 512 (banque) dans le grand-livre
Dans tous les
cas (compte séparé ou compte unique) le grand-livre doit comporter le détail
du compte 512 (banque). Il n’existe aucune justification technique sérieuse
à son absence. Il est possible d’établir un rapprochement de banque pour un
syndicat à partir du rapprochement du compte global. Le défaut de
présentation du 512 justifie la révocation du
syndic pour défaut de reddition des comptes, ou le non
renouvellement de son mandat. (voir–
comptes 51 dans 7-4-2-3 bis)
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echec
au parapluie des constructeurs responsables : l’art. D 55 ۩
Le
syndicat dont une action en responsabilité des constructeurs a été déclarée
irrecevable pour défaut d’habilitation du syndic (art. D 55) peut, après
avoir habilité le syndic, et dans le délai de la prescription décennale,
engager une nouvelle action tendant aux mêmes fins et contre les mêmes
personnes sans ce voir opposer l’autorité de la chose jugée liée au premier
jugement non frappé d’appel. L’habilitation postérieure du syndic constitue
le fait nouveau justifiant la recevabilité
de la seconde action. Il faut saluer cette décision de la 2e
chambre de la Cour de cassation (06/05/2010 n° 09-14737) cassant le
« parapluie » de l’art. D 55 qui a tant profité aux constructeurs
responsables d’un sinistre. Voir l’arrêt et notre commentaire
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résidences
services avec société coopérative
Depuis la loi du 13/07/2006 le syndicat peut légalement assurer la
gestion des services spécifiques sans nécessité de recourir à la création
d’une société coopérative. Rien ne semble interdire le maintien d’une
société coopérative en place. Elle est considérée comme un « tiers » au sens de l’article 41-1 nouveau de
la loi de 1965, au même titre qu’une société commerciale prestataire de
services. Le conseil syndical surveille la bonne exécution des prestations
et doit présenter un bilan chaque année à l’assemblée.
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Crise sévère dans les
résidences de tourisme en copropriété
L’article D 321-2 du
Code du tourisme permet la création de copropriétés ayant pour destination
l’exploitation d’une résidence de tourisme. Ce régime est assorti
d’avantages fiscaux séduisants qui ont attiré les petits et moyens
investisseurs. La gestion des résidences par les promoteurs a été
considérée comme une garantie sérieuse. Depuis trois ans, les dépôts de
bilan de ces gestionnaires se succèdent au grand dam des bailleurs qui,
sans avoir récupéré les loyers stipulés, doivent payer les mensualités
d’emprunts et parfois restituer les avantages fiscaux ! Voir notre
article
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au
sujet d’un projet de loi
Consolidons
les bases fondamentales avant de
ravauder les clopinettes
En chaussette, reprise sur reprise ne
vaut ! Qui est propriétaire
de la trésorerie du syndicat ? Une controverse subsiste sur ce point
crucial. La priorité du législateur est d’y mettre un terme. Propositions
là-dessus :
- A tout instant , la trésorerie appartient aux copropriétaires,
chacun pour son solde à cet instant
- Le syndicat est simple dépositaire des fonds ; doté d’un patrimoine
de transit, il n’est propriétaire de rien.
- Le syndic, mandataire du syndicat, ne peut avoir plus de droits que son
mandant
- L’article 35-1 du décret, portant sur tous les versements prévus par
l’art. 35, interdit au syndic de placer de son propre chef les fonds du
syndicat, seraient-ils déposés sur un compte unique ouvert à son nom.
Étude sur ces question et commentaires sur
les propositions de l’ARC Lire
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urbania : ne pas
confondre vigilance et affolement 06/05/10
La
« tourmente judiciaire » d’Urbania et les rapports difficiles du
groupe avec ses banquiers ont les honneurs de la presse et autres médias.
Grands bruits et chuchotements comme à l’ordinaire. Nous n’ajouterons pas
le nôtres. En l’état, la sauvegarde des fonds de mandants est certainement
assurée. On peut craindre par contre des perturbations dans la gestion
courante. Il est bien légitime que les gestionnaires s’interrogent sur leur
sort. Cet aspect de l’affaire est négligé.
Un conseil
pratique aux conseils syndicaux concernés : Il leur est recommandé de se faire délivrer sans délai
une balance ordinaire des comptes arrêtés au 30 avril 2010. La mise
en œuvre de la garantie financière du syndic impose au syndicat de pouvoir
justifier le montant des fonds détenus à la date de cessation de la
garantie.
Notons par
ailleurs que les indications données sur la pratique des comptes reflets dans ce cas laissent rêveur !
Ce mécanisme comptable est propre aux institutions « fédérales »
pour assurer la cohérence de la centralisation des comptabilités locales.
Nous reviendrons sur cette technique sans prendre parti, bien sur, dans le
conflit en cours.
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L’association
Planète Copropriété groupant l’École supérieure des professions
immobilières (ESPI), l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS), la
Compagnie des Architectes de Copropriété et l’Union nationale des
associations de responsables de copropriété (UNARC) a pour projet
l’organisation d’un colloque européen sur « la
copropriété en Europe et le développement durable ». L’ESPI annonce son retrait, justifié par celui
de l’UNIS et le défaut d’adhésion (espérée) de la FNAIM. Il est précisé
que le colloque prévu les 1 et 2 juillet 2010 est maintenu à ces dates (09/04/2010).
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Le
régime légal de prévention des insuffisances de trésorerie
Art. 29-1-A
nouveau loi du 10/07/1965 :« Lorsqu’à la clôture des comptes les
impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et
14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le
président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un
mandataire ad hoc.»
Les syndics et les conseils syndicaux
doivent veiller au respect de cette obligation. (Voir mise à jour de 7-2-8.)
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Régime
fiscal d’une résidence-services pour personnes âgées ۩
L’administration fiscale a estimé que
les prestations de services proposées par ce syndicat excédaient les
missions dévolues par la loi à un syndicat de copropriétaires intervenant
dans le cadre de sa mission légale de conservation de l’immeuble et
d’entretien des parties communes et présentaient un
caractère lucratif justifiant l’assujettissement de cette personne morale
aux impôts commerciaux ; (CE 30-12-2009-1) (Voir
l’arrêt et notre commentaire)
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Ordonnance
TGI Paris référé du 19 février 2010 (Diffamation)
Par ordonnance
de référé visée au titre, une association a été condamnée pour avoir fait
figurer dans son site Internet des allégations diffamatoires à l’égard de
plusieurs syndics professionnels (dommages et intérêts et publication dans
le site d’un extrait de la décision). Cette décision est susceptible d’un
recours en appel. Nous n’envisageons pas de reproduire l’ordonnance, et pas
plus de la commenter. Nous vous suggérons de consulter pour de plus amples
informations l’article du site Mon
Immeuble.
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Le
droit d’usage et d’habitation ; un régime négligé
Régi par les art. 625
à 636 du Code civil, le droit d’usage et d’habitation connaît un regain
d’actualité, mais reste ignoré des praticiens ! C’est le cas des
syndics et des assureurs, parfois même des notaires lorsqu’il porte sur un
lot de copropriété comme modalité d’une vente du lot. Nous rappellerons
prochainement les caractéristiques de ce droit réel et les précautions à
respecter pour assurer la sauvegarde des intérêts de l’usager comme de
l’acquéreur du bien grevé. Voir 8-1-5-2
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l’établissement
de l’attestation TICGN est une prestation courante
Les
copropriétés à destination d’habitation peuvent être exonérées de la Taxe
Intérieure sur la Consommation de Gaz Naturel (TICGN). Cette exonération
exige l’établissement et l’envoi d’une attestation. Cette prestation
prévisible et récurrente entre dans la catégorie des prestations courantes,
rémunérées par l’honoraire forfaitaire.
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La
restriction illusoire du pouvoir de représentation des administrateurs de
biens
La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 pour la
simplification du droit (loi Warsmann) a modifié l’article 22 de la loi du
10 juillet 1965 dont la seconde phrase comporte désormais l’ajout
souligné :
« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un
mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque
mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de
trois délégations de vote. »
La modification
interdit à un administrateur de biens, autre que le syndic, détenant
plusieurs mandats généraux de gestion locative, de participer à l’assemblée
avec un nombre de voix supérieur au plafond légal. L’administrateur
de biens conserve néanmoins la faculté d’organiser la représentation
de ses mandants par des personnes qu’il désignera, notamment certains des
locataires des lots concernés. Il s’agirait alors d’un premier pas vers la
participation programmée des locataires aux assemblées, plus que d’un
avantage pour les syndicats de copropriétaires.
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Les méfaits de la rétroactivité de l’annulation
de la désignation du syndic
27/03/2003 :
L’assemblée générale renouvelle le mandat du syndic ; cette décision
est contestée.
04/03/2004 :
L’assemblée générale renouvelle le mandat du syndic
25/04/2004 :
Assignation en nullité de la décision du 04/03/2004
04/10/2004 :
Jugement devenu irrévocable annulant la décision du 27/03/2003
15/02/2007 :
Arrêt CA Paris rejetant la demande en nullité de la décision du 04/03/2004
10/02/2009 : Cassation de l’arrêt de CA
Paris du 15/02/2007 ; l’assemblée du 04/03/2004 a été convoquée par
une personne n’ayant pas la qualité de syndic à la date de la convocation
Doit-on
réellement considérer, dans ce cas, que le syndic n’avait plus qualité pour
convoquer l’assemblée ? et que ce vice est essentiel ? Nous
reviendrons prochainement sur cette controverse.
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Rémunération
du syndic pour établissement de l’état daté
En raison du
nombre des questions posées à ce sujet, nous dérogeons à notre principe de
ne pas indiquer des estimations de rémunération. Il paraît raisonnable de
plafonner à 220 € ht le montant de cet honoraire qui doit couvrir
l’établissement de l’état daté et celui de la note complémentaire, le
traitement de la notification de transfert de propriété, la clôture du
compte du vendeur, l’ouverture du compte de l’acquéreur et les mouvements
financiers liés à ces opérations (remboursement et reconstitution des
avances). L’honoraire est facturé au syndicat sans délai, imputé au vendeur
et reporté dans l’état daté comme charge individuelle. Il peut être inclus
dans l’assiette d’une opposition à paiement du prix.
Il serait
décent de prévoir un coût moindre pour des opérations simples ;
Les parties
peuvent convenir entre elles d’un partage des frais d’établissement
de l’état daté.
La nécessité de notifier une opposition à paiement du prix justifie
un honoraire complémentaire.
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Le grand-livre : où donc est le compte
détaillé 512 de la banque ?
Les
conseils syndicaux sont nombreux à signaler le défaut de présentation du
compte détaillé de la banque dans le grand-livre (512). Cette pratique,
associée à la gestion des fonds par compte bancaire unique, est irrégulière.
Le grand-livre doit comporter l’intégralité des comptes et écritures de
l’exercice et a fortiori celles du compte de banque. Il n’existe aucun
argument juridique ou technique pouvant justifier son occultation et la
seule présentation de son solde. Il est désagréable de devoir conseiller,
le cas échéant, au président du conseil syndical de saisir le juge des
référés pour obtenir la présentation d’un grand livre complet.
18/04/2009 Vérification faite, l’occultation a pour cause le défaut de
saisie du code du syndicat concerné. Il est alors impossible de
procéder à l’extraction des écritures de banque propres au syndicat.
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Tenue et mise à jour des registres, carnets et
livrets réglementaires
La
maintenance du registre de sécurité prévu par l’arrêté
du 31 janvier 1986 incombe au syndic et relève des tâches de gestion
courante. Les obligations du syndicat (pris comme propriétaire) résultent
des articles 100 à 104 (voir le texte).
Il s’agit essentiellement du suivi du respect des contrats d’entretien
souscrits pour les divers équipements de sécurité et de prévention des
incendies. C’est donc sans raison valable que certains syndics proposent la
souscription de contrats pour la tenue à jour de ce registre.
Il
est souhaitable de regrouper dans le carnet d’entretien de l’immeuble les
carnets et registres divers prescrits par diverses réglementations
(équipements de jeux d’enfants dans les espaces verts par exemple).
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Le
syndic doit-il encore
diffuser le relevé
général des charges
? oui
Le syndic reste
tenu à l’obligation de reddition des comptes prévue par l’article 1993 du
Code civil, qui est étrangère au régime de la
comptabilité des syndicats. A ce titre il doit notifier aux
copropriétaires, avant l’assemblée générale appelée à approuver les comptes
de l’exercice échu, le relevé général et détaillé des charges et produits
et le relevé individuel précisant à chacun les modalités de calcul de sa
contribution et les résultats de ce calcul. Voir
l’article
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L’article L 18
exige que les fonds détenus par le syndicat des copropriétaires
soient déposés sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert
au nom du syndicat. Cette disposition s’applique
de plein droit sans nécessité d’une décision de l’assemblée.
La rémunération des fonds va au syndicat.
Au
contraire, le syndic désirant conserver la
détention des fonds du syndicat sur un compte bancaire unique ouvert à
son nom ainsi que leur rémunération par la banque, doit solliciter de
l’assemblée une dispense de l’obligation prévue par la loi. Cette
question doit alors être inscrite à l’ordre du jour.
La résolution
doit être libellée ainsi : « L’assemblée dispense
M. X (ou la société X), syndic, de l’obligation d’ouverture d’un compte
séparé au nom du syndicat : cette dispense lui est accordée pour une durée
courant du jj-mm-aaaa-1 au
jj-mm-aaaa2. Il est en outre autorisé à conserver la rémunération des fonds
du syndicat accordée par la banque ».
Il convient
d’écarter toute autre proposition de résolution au sujet de la gestion de
la trésorerie.
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Sage
précaution ! Les conseils syndicaux doivent demander
dès maintenant une copie du grand-livre et de la balance arrêtés au 30
septembre. Ils pourront vérifier si la comptabilité est bien tenue
conformément au nouvelles règles, s’assurer du paiement ponctuel des
factures, vérifier l’évolution d’affaires pendantes et amorcer ainsi la
vérification de fin d’exercice. Les anomalies apparentes pourront être
traitées et rectifiées avant le 31 décembre.
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Le versement
d’un acompte à la commande, parfois important,
est une pratique légale et courante, qui fait courir au syndicat le
risque d’un incident (dépôt de bilan de l’entreprise ou autre) avant le
début des travaux. Ce risque est évité par l’établissement d’une convention
de consignation de l’acompte sur un compte bancaire ouvert à cet effet.
Ce mécanisme garantit à l’entreprise le paiement effectif de l’acompte dès
le début du chantier. Les fonds demeurent la propriété du syndicat jusqu’à
cette date. Il peut les récupérer en cas de survenance d’un incident
quelconque.
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Le
développement des réseaux de communication,
s’ajoutant aux réseaux existants, laisse présager un envahissement des
parties communes et des difficultés techniques et juridiques. Le Ministère
note au sujet de la gaine montante : « La question de la
propriété et de la gestion de cette gaine est un des points clefs du bon fonctionnement
de la concurrence dans les immeubles : il faut en effet que les
conditions d’accès à cette gaine soient neutres, transparentes et non
discriminatoires, afin que différents opérateurs puissent amener leurs
services aux clients présents dans l’immeuble ». Or rien n’est prévu
pour assurer une prévision fiable et cohérente dans ce domaine.
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Le syndic peut
obtenir judiciairement l’accès à une partie privative pour l’exécution de
vérifications ou travaux effectués par le syndicat mais
il existe deux régimes différents
- Le régime
prévu par l’art. L 9 pour les travaux décidés
par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d
de l'article 26 et des articles 26-1 et 30
- Le régime de
la procédure d’urgence de droit commun (juge des référés) applicable aux
interventions nécessaires et urgentes,
qui n’exige ni notification préalable ni respect du délai prévu par l’art.
L 9. Le syndic doit justifier seulement le refus ou la carence du
propriétaire et/ou de l’occupant
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Pour une
créance déterminée, le syndic ne doit adresser au débiteur qu’une relance
unique, suivie, le cas échéant, d’une mise en demeure
unique. Les honoraires du syndic professionnel sont calculés en fonction
des frais généraux, du temps constaté de travail, de la marge usuelle et incluent les frais postaux.
Ils ne sauraient être limités au remboursement des frais postaux.
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Le régime de la
demande de convocation de l’assemblée par le conseil syndical
ou des copropriétaires détenant au moins un quart des voix (art. D 8) est le
suivant :
1)
Notification (LRAR) au syndic de la demande avec les questions à inscrire à
l’ordre du jour
2)
En cas de carence du syndic : mise en demeure (LRAR) avec rappel de la
demande et des questions.
La notification
de la demande (1) ne fait courir aucun délai précis. C’est seulement la notification de la mise en demeure
qui fait courir le délai de huit jours à l’expiration duquel le
président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’assemblée.
La convocation expédiée par un président de conseil syndical quinze jours
après la notification de la demande est donc irrégulière. (cf. note
Capoulade sous Cass. Civ. 3e 14/01/1998 Administrer juin 1998 p.
45 et Lafond Code de la copropriété sous art. D 8)
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Le règlement de
copropriété est une qualité substantielle du lot,
au même titre que les qualités de l’immeuble et de la partie privative. Il
peut être l’une des causes déterminantes de son acquisition. Il est
inadmissible qu’un acquéreur puisse sortir de
l’étude du notaire après signature de l’acte authentique sans avoir été
muni de ce document, ce qui est fréquent. On peut considérer qu’il doit
être spontanément offert à la consultation de l’acquéreur dès la période préliminaire de la vente. Il est en effet
lié dès la signature de la promesse de vente. Tout agent immobilier mandaté
devrait disposer d’un dossier comportant, outre le règlement, les documents
usuels nécessaires à l’information préalable de l’acquéreur (En ce sens J.
Lafond Jurisclasseur copropriété fascicule 107-10 n° 3)
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Un compte
individualisé n’est pas un compte séparé. La gestion
des fonds syndicaux par compte individualisé exige que l’assemblée générale
ait accordé au syndic une dispense d’ouverture d’un compte séparé
pour une durée déterminée par une décision spéciale et explicite. A défaut,
la nullité de plein droit du mandat du syndic peut être constatée
judiciairement. Il est toutefois préférable
de procéder amiablement à la
régularisation à bref délai de la situation par l’ouverture d’un compte
séparé.
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La décision
(AG) d’exécuter des travaux en précise la nature
et, pour l’entreprise et les autres intervenants désignés, les montants (ht
et ttc) des devis ou modes de rémunération acceptés. Elle précise le montant
global ttc du crédit ouvert et la clé de répartition applicable,
les dates d’exigibilité et montants des provisions à appeler. L’omission de ces deux derniers éléments interdit au
syndic d’effectuer valablement des appels de provision. En
cas de lots multiples d’un même chantier, la décision doit comporter
les mêmes indications pour chacun des lots.
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Le
procès-verbal de l’assemblée générale comporte,
après relation de la désignation de ses organes, la composition de
l’assemblée, le texte, amendé s’il y a lieu, des résolutions mises aux
voix, le détail de chaque scrutin, la justification de tout second vote
(art. 25-1) et la mention de la proclamation de l’adoption ou du rejet de
la résolution. Il indique les modifications successives de la composition
de l’assemblée et fait acte des réserves recevables.
Sous cette
forme de relevé des décisions, il est impérativement signé avant clôture de
la réunion par les organes de l’assemblée. Copie de la minute signée est
remise au président. Il peut être ensuite enrichi sans altération du
texte de la minute, Le procès-verbal définitif est signé par les
organes de l’assemblée.
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.A la Ste
Catherine, les conseils syndicaux doivent vérifier que les factures reçues
par le syndic avant fin octobre ont été payées aux fournisseurs. Il suffit
de vérifier les comptes de fournisseurs qui doivent être soldés à zéro.
Cette opération garantit de bons rapports avec les partenaires du syndicat
et facilite, s’il y a lieu, les contrôles de fin d’exercice. Elle peut
aussi révéler l’existence d’une insuffisance de trésorerie et inciter le
conseil syndical à vérifier aussi les positions des comptes de
copropriétaires
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Le solde
créditeur non restitué à un vendeur injoignable est
porté au crédit d’un compte 462 (créditeurs
divers), plutôt qu’à un compte d’attente 472. La créance du vendeur se
prescrit par 10 ans. La ligne doit
mentionner la nature de l’écriture et le nom du créancier « solde
vendeur Dupont ». L’écriture doit être reportée d’exercice en exercice
jusqu’à expiration du délai de 10 ans. L’assemblée peut alors décider de l’affectation des fonds
revenant au syndicat.
Ce
solde est celui constitué par le remboursement des
avances, déduction faite des sommes dues en vertu de l’article D 6-2 1° et
2°, calculé dès réception de la notification de transfert
de propriété. Il ne doit pas être confondu avec le solde du lot à la clôture de l’exercice (art. D
6-2 3°).
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Pour les
syndicats dont l’exercice commence le 1er janvier, les syndics doivent
reprendre les écritures arrêtées au 31/12/2006 conformément au nouveau plan
comptable. Il est recommandé aux conseils syndicaux de suivre cette
opération et de se faire communiquer le plan comptable propre au syndicat
ainsi qu’une copie du grand-livre et de la balance générale au 31/01/2007.
Ils trouveront sur ces documents les écritures « à nouveau ». Il
faut veiller particulièrement à ce que les reprises de certains comptes ne
soient pas globales mais au contraire correctement ventilées et sans compensation.
Il sera ainsi plus facile de suivre les comptes du syndicat pendant ce nouvel exercice. Ce contrôle
profitera au syndic lui-même.
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Le nouveau
régime comptable n’impose plus au syndic la diffusion d’un relevé général
et détaillé des charges et produits de l’exercice. Il convient d’imposer
cette diffusion en la portant dans les prestations de gestion courante du
contrat de syndic. La diffusion sera effectuée aussitôt après le contrôle
des comptes par le conseil syndical, en annexe à un appel de provision par
exemple ; et au plus tard en annexe à la convocation pour l’assemblée
annuelle. Il s’agira d’un document provisoire, dont la validation résultera
de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, avec ou sans
modification. Il est suggéré d’y adjoindre un relevé individuel comportant
le projet d’arrêté de compte en fin d’exercice, tel qu’il résulte de la
répartition envisagée des charges. Cette diffusion contribuera à la
nécessaire information préalable des copropriétaires (Voir aussi la
Recommandation n° 6)
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En vertu de
l’art. D 15, le syndic est d’office secrétaire de l’assemblée, sauf décision contraire de l’assemblée.
Cette décision ne peut intervenir que si un participant à l’assemblée
propose sa candidature ou celle d’une personne qu’il désigne. Le président
désigné doit énoncer la règle usuelle et : 1) soit proposer lui-même
une candidature, 2) soit demander s’il y a un(e) candidat(e) à cette
fonction. Le scrutin ne porte pas sur le principe de l’exclusion du syndic,
mais exclusivement sur une candidature. Le secrétaire doit être en mesure
d’établir un procès-verbal conforme aux prescriptions légales et
susceptible d’être signé avant la clôture de l’assemblée. Sa responsabilité
peut être engagée en cas d’établissement défectueux du procès-verbal. Mais
les scrutateurs et/ou le président sont responsables des erreurs constatées
dans un décompte de voix ou la proclamation d’un résultat de vote.
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