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Contrat de syndic (modèles) Ce projet est soumis aux
observations, critiques et suggestions des visiteurs qui pourront fait
connaître leurs avis. Très objectivement la synthèse de ces avis sera faite
au pied du projet qui sera éventuellement modifié en conséquence. Les
corrections apportées à la suite des observations formulées apparaissent dans le texte. Note 20/04/2006 : Nous reproduisons après notre modèle un contrat de
syndic communiqué par un visiteur correspondant. Il présente l’intérêt de faire apparaître des dispositions
particulières insérées dans les contrats souscrits par des syndicats dotés
d’un conseil syndical fortement investi dans la gestion du bien commun. Nous
nous sommes bornés à formuler quelques observations d’ordre juridique. Entre les soussignés. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à ...... représenté par M. ......, agissant en exécution de la décision adoptée par l'assemblée générale le ...... Ci-après désigné "Le syndicat". D'une part Et la S.A Compagnie X…, administrateur de biens, syndic de copropriété, dont le siège social est à 75023 Paris, 25 rue des Rivières, représentée par Monsieur François Chose, Principal de copropriété, en vertu des pouvoirs qui lui ont été délégués par le Président directeur général M. Jacques Brin. Titulaire de la carte professionnelle n° ...... délivrée par la préfecture de ...... Membre de la Compagnie des syndics de copropriété de France Bénéficiant de la garantie financière de la Banque française de la copropriété, dont le siège est à 75022, Paris, 35 rue Machin. Assuré, au titre de sa responsabilité professionnelle, auprès de .la Compagnie d’assurance des syndics français, par police n° 345768 en date du 14 mai 1997. Ci-après désigné "le syndic". D'autre part Il a été convenu et arrêté ce qui suit : Article 1er Désignation du syndic et objet du contrat L’assemblée générale des copropriétaires a désigné ce même jour la compagnie X en qualité de syndic. Le présent contrat a pour objet, en vertu de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, de fixer la durée du contrat de mandat, sa date de prise d’effet, les éléments de détermination de sa rémunération. Il détermine des conditions d’exécution de la sa mission en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 Article 2 Durée du contrat Le présent contrat est conclu par anticipation[1] pour une durée de deux années qui commencera le 1er juillet 2006 pour se terminer le 30 juin 2008, date avant laquelle le syndic devra convoquer en temps utile l'assemblée générale pour qu'elle puisse statuer sur l'approbation de ses comptes et le renouvellement éventuel de son mandat. Durant sa période d'exécution, le syndic pourra être révoqué par le syndicat pour un motif grave et légitime notifié au syndic sans délai, et en tout cas préalablement à la convocation de l'assemblée générale appelée à décider cette révocation dans les conditions prévues à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La décision de révocation emporte, le cas échéant, résiliation immédiate du présent contrat, réserve faite des obligations mises à la charge du syndic pour la remise au syndic successeur des pièces, fonds et archives du syndicat. Pendant la même période, le syndic pourra mettre fin à ses fonctions à la condition de notifier son intention au président du conseil syndical ou, à défaut, à chacun des copropriétaires, au moins trois mois à l'avance en précisant les motifs graves et légitimes motivant sa décision ; dans ce cas, il lui appartiendra de convoquer en temps utile l'assemblée générale pour lui permettre de désigner son successeur avant la cessation de ses fonctions. La résiliation du contrat à l'initiative de l'une des parties dans les conditions ci-dessus ne donne lieu à aucun dédommagement au profit de l'autre, réserve faite du cas où le motif grave et légitime allégué s’avèrerait infondé. Article 3 Mission du syndic Dans le cadre des dispositions légales en vigueur et en vertu du présent contrat, la mission confiée au syndic comprend : - d'une part, la gestion courante de l'immeuble; - d'autre part, les prestations exceptionnelles I. – GESTION COURANTE DE L'IMMEUBLE A. – Prestations d'administration générale 1) Assemblée générale et conseil syndical : - Envoi des convocations aux copropriétaires; - Préparation du dossier de l'assemblée générale; - Présence du syndic ou : de son collaborateur durant les heures ouvrables; - Rédaction des procès-verbaux et des feuilles de présence, tenue des registres des délibérations des assemblées, ainsi que diffusion des procès-verbaux; - Exécution des décisions prises par le syndicat - Préparation, analyse et diffusion des conditions essentielles des contrats, devis et marchés. - 2) Comptes des charges : - Tenue de la comptabilité générale de la copropriété; - Tenue des comptes individuels des copropriétaires; - Appels des provisions au titre du budget prévisionnel; - Appels des provisions au titre des travaux et opérations exceptionnelles décidés par l’assemblée générale ; - Paiement des factures courantes à trente jours et répartition des dépenses entre les copropriétaires; - Présentation des comptes de gestion, état des dettes et créances, situation de trésorerie et budget prévisionnel; - Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires. - 3) Gestion des parties communes : - Visite des lieux par le syndic ou son représentant pour vérifier le bon état d'entretien de l'immeuble (fiches de visites); - Appels d'offres à la concurrence, étude comparative des devis, passation des commandes, surveillance des travaux d'entretien courant. le syndic pourra conclure sans autorisation préalable du syndicat, mais après avis du conseil syndical, les contrats et marchés dont le montant unitaire n'excède pas le plafond fixé par l'assemblée générale, et dont la durée initiale n’excède pas une année. - 4) Assurances : - Souscription des polices multirisques; - Déclaration des sinistres - Règlement des indemnités aux bénéficiaires. - Les prestations imposées par des sinistres importants (expertises multiples, procédures judiciaires, suivi de gros chantiers) pourront donner lieu à une rémunération exceptionnelle, sans qu’il puisse y avoir cumul avec les rémunérations prévues par le barème des prestations exceptionnelles pour des prestations de même nature. - 5) Concierges et employés du syndicat : - Recherche; - Engagement, établissement du contrat et du salaire de base; - Tenue du carnet d'entretien de l'immeuble; - Tenue du livre des salaires, établissements des bulletins de paie; - Paiement des salaires et indemnités diverses; - Déclarations aux organismes sociaux et fiscaux; - Attestations et déclarations diverses; - Remplacement du personnel du syndicat pendant les arrêts de congés ou de maladie. - 6) Divers : - Conservation des archives du syndicat dans les conditions prévues par les dispositions du statut de la copropriété. Le syndic ne pourra, sans autorisation de l’assemblée, recourir aux services d’une entreprise spécialisée. L’assemblée générale pourra décider au contraire, décider de recourir à un tel service pour la conservation des archives dormantes. Dans ce cas le contrat sera souscrit au nom du syndicat et se poursuivra en cas de changement de syndic. Le coût en sera réparti entre les copropriétaires au titre des charges communes d’administration. - La mise à jour courante des
fichiers relatifs à l'immeuble; - la mise à jour du carnet
d’entretien et carnet ou autres registres (aire de jeux par exemple) B. – Prestations relatives aux services et équipements collectifs – Souscription des contrats de maintenance et d'abonnement et suivi de leur exécution concernant : – Le chauffage collectif; – La fourniture de l'eau chaude collective; – L'ascenseur et monte-charge; – Le raccordement de l'immeuble à un réseau câblé; – L'adoucisseur ou détartreur d'eau; – Les espaces verts. - ………… II. – PRESTATIONS PARTICULIÈRES ET EXCEPTIONNELLES Entrent dans cette catégorie : - les difficultés éventuelles de prise en charge de la copropriété lors de l'entrée en fonction du syndic et notamment la remise en ordre de la comptabilité du syndicat et de la liste des copropriétaires. - Les interventions rendues nécessaires pour le recouvrement des charges restées impayées y compris les relances simples dans la limite d’une seule relance pour chaque débiteur ou pour une dette déterminée; - L'inscription de l'hypothèque légale du syndicat sur le lot d'un copropriétaire débiteur; - Le suivi des procédures contentieuses concernant le syndicat et l'assistance du syndic aux mesures d'instruction ordonnées par justice où sa présence serait nécessaire; - Les frais particuliers engagés lors de la recherche de concierges, gardiens et autres employés de l'immeuble (annonces dans la presse, etc.); - Les renseignements aux notaires, avocats et administrateurs; - La création de nouveaux
fichiers relatifs à l'immeuble, imposée par une obligation nouvelle, qu’elle
soit légale ou judiciaire; - La gestion des sinistres importants; - La gestion des chantiers de travaux importants décidés par l’assemblée générale ; il sera tenu compte, à cet égard, de l’intervention ou non d’un maître d’œuvre professionnel rémunéré. - La souscription d'emprunts; - La tenue d'assemblées générales supplémentaires. - Toute prestation imprévisible lors de la conclusion du présent contrat, imposée par une disposition légale ou réglementaire pendant le cours du contrat ; dans ce cas le syndic devra provoquer une décision de l’assemblée sur le classement futur de cette prestation. Cette obligation pourra être épuisée à l’occasion de l’adoption d’un nouveau contrat. La liste ci-dessus des prestations particulières est limitative ; toute tâche non mentionnée relève de la gestion courante. Article4 Rémunération Pour les tâches définies ci-dessus et pour la période du mandat expirant le .30 juin 2008, le syndic aura droit aux honoraires suivants : 1) Honoraires annuels correspondant à la gestion courante de l'immeuble : La somme de ...... F HT, soit ...... F TTC au taux de la TVA en vigueur, payable .par trimestre à raison de 50 % le 30 du premier mois de chaque trimestre, et 50 % le 20 du dernier mois du même trimestre. 2) Honoraires pour prestations particulières : Pour leur calcul, il est convenu de fixer le coût horaire de la prestation à ...... F HT, soit ...... F TTC au taux de la TVA en vigueur . Pour les prestations ci dessous le barème de rémunération est fixé comme suit
[Note : rubriques considérées comme illicites]
3) Il est précisé : a) que les montants ci-dessus pourront être révisés chaque année en cas de renouvellement du contrat suivant la décision de l'assemblée générale des copropriétaires; b) que les honoraires seront répartis, au titre des charges communes générales de l'immeuble, entre tous les copropriétaires en fonction des stipulations du règlement de copropriété et des textes en vigueur. Toutefois les prestations liées à des parties communes spéciales ou à des éléments d’équipement commun spéciaux pourront être réparties entre les propriétaires des lots concernés. 4) Remboursement de dépenses : En sus de ses honoraires, le syndic pourra demander le remboursement des frais de photocopies et assimilés, liés à une prestation exceptionnelle, notamment une assemblée générale supplémentaire. Les coûts d'affranchissement postaux seront remboursés au coût réel. Toute demande de remboursement de débours devra être accompagnée de justificatifs détaillés. Article5 Placement des fonds L'assemblée générale déterminera, en concertation avec le syndic, les conditions de placement des appels de fonds spéciaux mis en recouvrement sur décision prise par elle en vue du préfinancement de travaux à venir. Elle fixera la rémunération allouée au syndic à ce titre, en fonction des prestations exigées et du coût de la garantie financière sans autre pourcentage sur les revenus. . Article 6 Rapports avec le conseil syndical Le syndic tiendra Dans toute affaire où le concours de spécialistes s'avérera nécessaire (architecte, avocat, expert...), le syndic se concertera avec le conseil syndical pour leur désignation. Le syndic soumettra les projets ou devis des contrats ou marchés à l’avis ou à l'agrément du conseil syndical, dans les conditions fixées par l’assemblée générale. Le syndic informera le conseil syndical des difficultés susceptibles de survenir dans l'exécution des contrats et marchés et de porter atteinte aux intérêts du syndicat. Conformément aux dispositions du statut de la copropriété, le conseil syndical, dans le cadre de sa mission d'assistance et de contrôle du syndic, pourra requérir du syndic la fourniture des informations et pièces qu’il estimera nécessaires. Ses membres seront tenus au respect de la confidentialité des données personnelles dont ils auraient connaissance à cette occasion. Article 7 Devoir de conseil et d’information Le syndic est tenu de signaler aux copropriétaires et au conseil syndical les dispositions légales qui s’opposeraient à la réalisation d’un projet quelconque, comme de les éclairer sur les conséquences d’une décision envisagée et la majorité nécessaire pour qu’elle soit adoptée par l’assemblée générale. Il est également tenu de porter à leur connaissance les dispositions légales nouvelles applicables à l’immeuble ou au syndicat. Il pourra exiger qu’acte lui soit donné, dans le procès-verbal d’une assemblée générale, des indications qu’il a données. Article 8 Contrôle des comptes et de la gestion par le conseil syndical ; quitus Le conseil syndical devra en temps utile procéder au
contrôle des comptes présentés par le syndic et des principales actions de
gestion de l’exercice clos. Le syndic devra mettre les pièces nécessaires à
la disposition des membres délégués à cet effet. Il devra attirer leur
attention sur les Le conseil syndical devra établir un rapport écrit de ses constatations et conclusions. Ce rapport sera adressé au syndic pour diffusion avec la convocation. Le syndic pourra joindre une note en réponse. Le syndic pourra demander que quitus de sa gestion lui soit donné pour l’exercice clos. Le quitus ne pourra porter que sur les actions explicitement portées à la connaissance des copropriétaires. L’octroi du quitus pourra être assorti de réserves précises. Le refus de quitus devra être motivé. Article 7 Dispositions diverses a) En cas d'annulation judiciaire d'une assemblée générale – ou d'une résolution prise par elle – imputable à une faute ou erreur du syndic, celui-ci supportera la totalité des dépenses nécessaires pour la tenue d'une nouvelle assemblée. b) Les copropriétaires bailleurs pourront demander au syndic l’établissement de décomptes particuliers de charges locatives récupérables ou des photocopies de pièces justificatives à ce titre. La rémunération de ces prestations sera déterminée préalablement d’un commun accord et payée directement au syndic sans que le syndicat puisse être concerné en quoi que ce soit. Article 8 Élection de domicile Pour l'exécution du présent contrat, les parties élisent domicile : – Pour le syndic : ...... – Pour le syndicat : ...... Fait à ......, le ...... modèle communiqué par un visiteur
correspondant Entre les soussignés Le syndicat des copropriétaires de la résidence sis à représenté par M , mandaté par l'assemblée générale du d'une part, et Le cabinet XXX, représenté par syndic de copropriété, demeurant à -RCS -titulaire de la carte professionnelle Gestion immobilière n° : délivrée par la Préfecture de -membre de l'organisation professionnelle -assuré pour sa responsabilité civile professionnelle par : contrat n° : -garantie financière : montant : d'autre part il a été convenu et arrêté ce qui suit : Le syndicat des copropriétaires de la résidence sus-indiqué, confie au cabinet , qui les accepte, les fonctions de syndic dudit immeuble, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 modifiés, aux clauses et conditions ci-après. Article 1 - DURÉE Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée d'une année qui entrera en vigueur le jour de l'assemblée générale ayant procédé à l'élection du syndic pour se terminer au plus tard le . (Voir note JPM 01 Article 2 - MISSIONS Le syndic accomplira : -d'une part les tâches de gestion courante, -d'autre part, des prestations particulières ou privatives si besoin est. I. GESTION COURANTE 1. Assemblée générale ordinaire (ou spéciale). -Convocation de l’assemblée générale annuelle obligatoire au plus tard 30 jours avant le terme du mandat en cours. -Envoi des convocations et des documents obligatoires à chaque copropriétaire. -Dégagement et diffusion des conditions essentielles des contrats, devis et marchés, -Incorporation à l'ordre du jour des questions complémentaires posées dans les règles et délais légaux, -Présence du syndic ou d'un collaborateur, y compris en dehors des horaires d'ouverture du cabinet, -Établissement de la feuille de présence et, s'il n'en est décidé autrement par l'assemblée générale, rédaction du procès-verbal. Tenue du registre des délibérations. -Diffusion du procès-verbal, signé et validé, à tous les copropriétaires dans un délai maximum de deux mois suivant la tenue de l'assemblée générale. -Envoi des annexes au procès-verbal (feuille de présence) aux copropriétaires en faisant la demande. -Exécution des décisions votées par l'assemblée générale. 2. Assemblée générale en deuxième lecture -Conformément à l'article 25-1 de la loi du 10.07.65, si la résolution n’a pas recueilli la majorité nécessaire, ou en cas de tenue obligatoire d'une deuxième assemblée générale, envoi d'une nouvelle convocation au maximum dans les quinze jours suivant l'assemblée générale, exception faite éventuellement des mois de juillet et août. (Note JPM 02) 3. Assemblée générale supplémentaire. -Envoi d'une convocation sur demande effectuée dans les règles prévues par l'article 8 du décret du 17 mars 1967. (Note JPM 03) Responsabilité : Au cas où une assemblée générale dans son entier, ou bien partiellement, serait annulée ou reportée en raison d'une faute imputable au syndic (délais non respectés, documents non fournis, etc ...), celui-ci s'engage à régler tous les frais liés à la convocation et à la tenue d'une nouvelle assemblée générale. 4. Conseil Syndical -Présence du syndic ou d'un collaborateur à une réunion du Conseil Syndical précédant l'assemblée générale, éventuellement hors des heures ouvrables, sur invitation du Conseil Syndical. -Élaboration de l'ordre du jour des assemblées générales ainsi que du budget prévisionnel en concertation avec le Conseil Syndical, au plus tard 30 jours avant la date de convocation de l'assemblée générale -Demande d'avis écrit du Conseil Syndical pour toute dépense dépassant un montant voté par l'assemblée générale et pour tous travaux d'urgence avant l'engagement de ceux-ci, -Soumission au vote de l'assemblée générale de règles de fonctionnement du Conseil Syndical, si celle-ci n'existent pas encore. Ces règles seront élaborées par le Conseil Syndical. -Remise de copies de documents concernant la copropriété et la gestion du syndic à tout membre du Conseil Syndical en faisant la demande, y compris la liste des copropriétaires comportant nom, prénom, adresse, numéro de lot et tantièmes attachés au lot et, périodiquement, l'état des provisions pour charges impayées. -Soumission au vote du Conseil Syndical du choix des avocats, architectes, experts, techniciens appelés à intervenir pour le compte du syndicat. -Information du CS sur la situation des copropriétaires débiteurs (périodicité à définir) ainsi que pour chaque sinistre. Les frais engagés par les membres du conseil syndical pour son fonctionnement sont des frais d’administration du syndicat remboursés par le syndic selon des modalités à définir d’un commun accord. 5. Compte de charges courantes, y compris des travaux d'entretien et de conservation -Tenue de la comptabilité générale de la copropriété, -Tenue du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat dont l’ouverture est obligatoire, sauf dispense ponctuelle dont la durée sera précisée par l’assemblée générale. -Appel de provisions pour charges courantes et travaux. -Paiement des factures courantes à 30 jours maximum, sauf dérogations spéciales votées par l'assemblée générale, -Présentation, avec la convocation de l'assemblée générale annuelle, des comptes, de la situation de trésorerie, de l'état des créances et dettes fournisseurs et copropriétaires, et pour ces derniers de la liste nominative des débiteurs et de l'état des impayés, du budget prévisionnel, -Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires, -Mise à disposition de tous les copropriétaires des justificatifs de charges et documents comptables, selon des modalités que le syndic s'oblige à faire voter en assemblée générale, si cela n'est déjà fait, (Note JPM 04) -Présentation au Conseil Syndical, et sur demande, des justificatifs bancaires de règlement. 6. Assurances -Souscription des polices d'assurance multirisques et dommage-ouvrage en concertation avec le Conseil Syndical, -Déclaration de sinistres concernant les parties communes, -Appels d'offres, études comparatives des devis, commande et surveillance de l'exécution des travaux, sauf si le recours à un architecte a été décidé par l'assemblée générale, en concertation avec le Conseil Syndical, -Règlement des indemnités aux bénéficiaires. 7. Gestion des parties communes -Visite des locaux communs par le syndic ou son représentant à raison de fois par mois/bimestre/trimestre et établissement d'un rapport de visite, qui peut avoir lieu avec un membre du CS. -Appels d'offres, études comparatives des devis, commandes, surveillance et réception des travaux d'entretien non votés par l'assemblée générale, en en informant préalablement le Conseil Syndical. -Le syndic s'engage à consulter les entreprises présentées par le Conseil Syndical. 8. Concierges et employés d'immeuble -Recherche, engagement, établissement du contrat et des avenants éventuels, en concertation avec le Conseil Syndical, -Tenue du livre des salaires, établissement des bulletins de paie, -Paiement des salaires et indemnités diverses, -Attestations et déclarations diverses, -Remplacement pendant les arrêts de congés ou de maladies, y compris - si besoin est - en adaptant les tâches demandées, -Mise à disposition des gardiens/employé, si son contrat le prévoit, d'un livre des fournisseurs et prestataires et contrôle de la bonne tenue de ce livre. 9. Gestion des contrats -Vérifier la bonne application des contrats et appliquer les pénalités prévues, si nécessaire, -Contrôler les indexations, -Remettre en concurrence les contrats sur demande du Conseil Syndical, ou de l'assemblée générale. 10. Suivi des consommations -Établir un suivi des consommations d'eau, EDF, de combustibles, -Alerter le Conseil Syndical en cas d'anomalie. 11. Divers -Prise en charge de la copropriété et remise des dossiers et archives du syndicat à un successeur, -Établissement et tenue du Carnet d'entretien, du DUER. -Traitement des impayés comprenant : a/ rappel, relance et mise en demeure, b/ application des intérêts de retard prévus par l'article 36 du décret du 17 mars 1967, c/ tenue d'un état des procédures en cours, à disposition permanente du Conseil Syndical. -Attestations et déclarations diverses (fiscale, TVA, etc...), -Conservation des archives. Le syndic pourra, à ses frais, exception faites des documents confidentiels, sous traiter la conservation des archives. II. PRESTATIONS PARTICULIERES OU PRIVATIVES Le syndic devra par ailleurs assumer les prestations suivantes qui sortent du cadre de la gestion courante. -Calcul des charges prorata temporis lors de changement de copropriétaire, -Gestion technique éventuelle des travaux votés en assemblée générale, -Renseignements aux notaires, aux administrations, -Tenue d'assemblées générales supplémentaires et de réunions du Conseil Syndical supplémentaires, -Souscription d'emprunts, …….. -Études et contentieux. …………….. -Divers Précisions concernant les travaux votés en assemblée générale : En cas de travaux décidés par l'assemblée générale, et si l'assemblée ne décide pas de faire appel à un maître d'œuvre spécialisé, le syndic pourra percevoir des honoraires spéciaux qui concernent les tâches suivantes - Appels d'offres, suivi, réception des travaux. Le procès-verbal de réception des travaux ne pourra être signé qu'après accord du Conseil Syndical. (Note JPM 05) Article 3 - Rémunération DU SYNDIC a) Gestion courante 1. Honoraires Pour l'ensemble des prestations définies dans la rubrique "Gestion courante" ci-dessus, les honoraires du syndic sont fixés à : __TTC. 2. Recouvrement des impayés -procédure judiciaire : selon vacations dûment justifiées. b) Prestations particulières ou privatives Pour les prestations ci-dessus énumérées, les honoraires du syndic sont fixés comme suit : 1. Honoraires pour gestion technique des travaux -jusqu'à € : N % ttc du montant ht des travaux, -de à € : N % ttc du montant ht des travaux 2. Frais de mutation -Changement de propriétaire suite à mutation, calcul des charges prorata, mise à jour des fichiers, renseignements des notaires et de l'administration. Le dossier : ttc à charge du vendeur. 3. Tenue d'assemblée générale ou de réunion du Conseil Syndical supplémentaires y compris au-delà des heures ouvrables. -par heure et quel que soit le nombre de personnes du
cabinet : ttc NB : n'est décompté que le temps effectif par quart d'heure. 4. Tarif des vacations horaires -par heure et quel que soit le nombre de personnes du cabinet : ttc NB : n'est décompté que le temps effectif par quart d'heure. 5. Constitution de dossier d'emprunt, de modification du règlement de copropriété, achat de parties communes, actes de procédure tant en demande qu'en défense -suivant vacations dûment justifiées. L'ensemble des tarifs indiqués dans le présent contrat peut être révisé ou modifié annuellement par l'assemblée générale, conformément à l'article 29 du décret du 17 mars 1967. c) Frais et débours Les honoraires précités ne comportent pas tous les frais et débours engagés par le syndic dans le cadre de sa gestion de l'immeuble. En conséquence, en sus des honoraires, le syndic aura droit au remboursement, par le syndicat des copropriétaires, des frais et débours suivants engagés pour le compte de ce dernier : -Location de salle (avec l'accord du Conseil Syndical), -Frais réels postaux de convocations et de notifications diverses faites aux copropriétaires, de correspondances, de copies nécessaires au fonctionnement du syndicat, étant entendu que ces sommes ne sont pas augmentées de TVA, -Frais de copie de tout document remis aux copropriétaires,
à titre personnel ou en tant que Conseiller Syndical : copie recto : _TTC - copie
recto verso : _TTC Étant précisé que les honoraires et remboursements de frais concernant le syndicat seront répartis entre les copropriétaires en fonction du règlement de copropriété et des textes en vigueur. Article 4 - RÉSILIATION ANTICIPÉE DU CONTRAT DE MANDAT Le présent contrat ne pourra être résilié pendant sa durée par le syndicat que pour motif légitime ou mise en demeure faite au syndic par le Conseil Syndical d'avoir à respecter les clauses du contrat restées sans effet. Le syndic s'engage à convoquer l'assemblée générale qui sera demandée, laquelle devra statuer à la majorité de l'article 25 de la loi modifiée du 10 juillet 1965 sur la révocation du mandat. Le syndic, de son coté, pourra pendant la même période, mettre fin à ses fonctions, à condition d'en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois à l'avance, le président du Conseil Syndical, en indiquant les raisons fondées et légitime de sa démission, et, par lettre simple, chaque copropriétaire. Dans ce cas, le syndic s'engage à convoquer la ou les assemblées appelées à élire son successeur avant le terme de son mandat. Article 5 - FIN DU CONTRAT OU RENOUVELLEMENT En fin de contrat, si le syndic ne souhaite pas le renouvellement de son mandat, il devra en avertir les copropriétaires trois mois avant la tenue de l'assemblée générale appelée à élire un successeur, dans les mêmes conditions que celles prévues au deuxième paragraphe de l'article 4. Si le syndic souhaite faire renouveler son mandat et au cas où il n'aurait pas obtenu la majorité requise en première lecture, celui-ci s'oblige à convoquer une assemblée générale au plus tard dans les 15 jours qui suivent la tenue de la première assemblée. Dans ces deux cas, la première assemblée générale devra être convoquée par le syndic pour se tenir au moins 30 jours avant le terme du mandat en cours, comme il est dit dans la rubrique Assemblée générale. Article 6 - COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE Le syndic s’oblige à respecter les Recommandations de la Commission Relative à la Copropriété et d’une façon générale, les dispositions qui viendraient modifier les règles de fonctionnement des copropriétés. Dans le cadre de son activité générale de Conseil, il s’oblige à en informer le Conseil Syndical. (Note JPM 06) -PÉNALITÉS Tout manquement aux obligations contractuelles prévues dans le présent contrat et dûment constaté par l'assemblée générale entraînera une pénalité égale à 10 % du montant annuel des honoraires de gestion courante. (Note JPM 07) -LITIGES En cas de litige pour l'exécution du présent contrat, le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble est seul compétent. JPM 01 : Dans ce cas la durée du mandat est calculée de quantième à quantième. JPM 02 : Le délai de 15 jours (qui s’applique à l’expédition de la convocation) peut paraître court compte tenu des contingences bien connues en la matière. JPM 03 : Les assemblées supplémentaires ne s’entendent pas seulement de celles convoquées en vertu de l’article 8 de la loi. JPM 04 : Le contrat excède fortement l’obligation de mise à disposition figurant dans le statut de la copropriété. Elle ne vise que les copropriétaires manifestant l’intention de vérifier les justificatifs des dépenses et ne prévoit pas la mise à disposition des documents comptables. JPM 05 : Le contrat de mandat ne peut pas attribuer au conseil syndical un pouvoir de décision dénié par le statut de la copropriété. Il n’est pas même certain qu’il puisse recevoir délégation de l’assemblée. Il est par contre souhaitable que le conseil syndical soit associé à l’opération de réception. JPM 06 : Il paraît inapproprié de constituer à cet égard une obligation formelle, s’agissant des recommandations d’une commission consultative qui sont, de plus et actuellement, en fort décalage, avec l’évolution des règles de droit. JPM 07 : Il n’est sans doute pas mauvais de prévoir une sanction pour les « manquements aux obligations contractuelles ». La forfaitisation sans lien précis avec la gravité de la faute est contestable. Mais surtout le syndicat pourrait être la première victime de la clause si on considère qu’elle lui interdirait de réclamer, dans certains cas, une indemnisation complémentaire. Enfin la constatation de la faute échappe, en cas de contestation, à la compétence de l’assemblée générale. Elle exige l’intervention du Juge. |
Mise à jour |
[1] Une assemblée générale tenue le 14 mai 2005 peut désigner un nouveau syndic qui entrera en fonction le 1er juillet 2005. Par la suite, les assemblées tenues en mais pourront de la même manière renouveler le mandat pour une durée commençant le 1er juillet suivant.