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Un régime particulier pour les
petites copropriétés Il existe un très grand nombre de petites copropriétés en
France. Il s’agissait à l’origine de petits immeubles divisés par
étages. Depuis plusieurs années le parc a grossi du fait de la division de
maisons, effectuée souvent dans des conditions déplorables. De toute manière, le statut de la copropriété doit être
adapté au particularisme de ces biens divisés en quelques lots, - parfois
deux ou trois -. L’application de la règle de réduction des voix du
copropriétaire majoritaire paralyse la gestion et l’indigence fréquente du
règlement de copropriété aggrave la situation quand on n’y trouve même pas
l’état de répartition des charges. Nous n’avons ici pour seule prétention que de faire
l’inventaire des difficultés couramment constatées, sans prétendre à
l’exhaustivité. Division de l’immeuble : Les états descriptifs de division sont en général
corrects du point de vue des règles de la publicité foncière. Les règlements
de copropriété sont par contre lacunaires au sujet des difficultés de détail
que pose la division d’une maison. Il est vrai que, dans le passé, la
prétendue incompatibilité des servitudes avec le régime de la copropriété,
proclamée par la jurisprudence, n’a pas facilité la tâche des rédacteurs de
règlements de copropriété. Ce temps est passé. Une visite du bien à diviser doit permettre à un
professionnel expérimenté de prévoir les difficultés pouvant survenir entre
les copropriétaires et d’insérer à cet effet les clauses adéquates. Il n’est pas inconcevable de mettre à la charge du
propriétaire réalisant la division, la réalisation de certains aménagements
propres à éviter les frictions ultérieures entre les copropriétaires. Un
exemple fréquent est le maintien de la chaudière « collective »
dans l’une des fractions privatives alors qu’il est possible de la déplacer
avant la division. Dans la mesure des possibilités techniques, les
équipements collectifs doivent demeurer accessibles. La destination de certaines parties communes, ou les
modalités de leur utilisation, sont souvent imprécises. Assurance de l’immeuble : On constate fréquemment qu’une petite copropriété n’est
pas assurée. Certains courtiers d’assurance présentent des mécanismes
liant l’indemnisation des sinistres affectant les parties communes aux
polices individuelles des copropriétaires. Il ne faut pas s’y fier. Le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’une
police multirisques distincte. Il peut bénéficier à ce titre de l’assistance
du Bureau central de tarification pour obtenir la présentation d’une
proposition convenable s’il éprouve des difficultés à trouver un assureur. Les copropriétaires devraient accepter, de leur côté, de
confier à un seul assureur le soin d’assurer les parties communes aussi bien
que leurs parties privatives. Un courtier y trouve un plus grand intérêt et
le règlement des sinistres est facilité quand ils concernent des parties
privatives et communes. Les décisions collectives : Le formalisme des assemblées générales est inadapté aux
petites copropriétés pour les décisions courantes. C’est encore plus vrai
depuis l’allongement à trois semaines du délai de convocation. A l’inverse, il paraît opportun de conforter par un écrit
des décisions relevant, dans le statut de la copropriété, des pouvoirs
d’administration courante du syndic, sans nécessité d’une décision d’assemblée.
Dans une petite copropriété elles font l’objet d’une concertation et il est
préférable de les matérialiser. Il serait possible, dans un domaine strictement
circonscrit, d’admettre la validité d’assemblées « spontanées »
groupant les copropriétaires d’une petite copropriété, sous la condition que
tous les copropriétaires aient été présents ou représentés. Le procès-verbal
devrait rappeler les conditions dans lesquelles l’assemblée a été organisée
et être signé par tous les participants. Les autres questions seraient traitées dans les
conditions prévues par le statut et l’assemblée générale annuelle resterait
obligatoire. Quant aux décisions sur questions relevant de
l’administration courante sans nécessité d’une décision d’assemblée, elles
pourraient faire l’objet d’une consultation écrite. Quel remède peut-on apporter à la paralysie de la gestion
générée par la réduction des voix du copropriétaire majoritaire ? Une
solution pourrait être l’institution d’une amende civile pouvant sanctionner
l’attitude abusive du majoritaire. Elle s’ajouterait aux dommages et intérêts
susceptibles d’être alloués aux minoritaires quand ils peuvent faire valoir
un préjudice personnel. C’est le cas lorsque des travaux urgents ne peuvent
être décidés en raison de l’opposition abusive du majoritaire. Le syndic Beaucoup de petites copropriétés sont dépourvues de
syndic. Les notaires devraient insister sur la nécessité pour le
syndicat d’être à tout moment pourvu d’un syndic. On constate avec effarement
que des ventes sont signées sans établissement d’un état daté et sans
notification à un syndic qui n’existe pas. Les copropriétaires peuvent désigner un syndic
professionnel. Il est vrai que le coût de son intervention est important mais
elle peut leur éviter bien des mécomptes. Ils peuvent aussi désigner l’un d’entre eux en qualité de
syndic bénévole. L’existence d’un régime simplifié faciliterait sa tâche.
Malheureusement la documentation sur la fonction de syndic est insuffisante.
Rappelons que le syndicat doit prendre en charge les frais d’assurance de
responsabilité du syndic bénévole qui est généralement une option de la
police d’assurance du syndicat. Le syndicat doit être doté d’un compte bancaire ouvert à
son nom. Il faut faire disparaître les difficultés que connaissent fréquemment
les syndics bénévoles pour l’ouverture d’un tel compte. Les petites copropriétés non pourvues d’un syndic
risquent à tout moment la désignation d’un administrateur provisoire. Le coût
de cette intervention représente souvent plusieurs années de la rémunération
d’un syndic professionnel. Nous n’avons pas épuisé la question ! Elle nous
semble mériter que les pouvoirs publics y accordent une certaine attention. De leur côté, les copropriétaires ne doivent pas se
contenter d’une gestion à la bonne franquette. |
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